每經編(bian)輯｜楊靜宜(yi)     

出處：邦地產

作者：楊靜宜

大(da)城(cheng)市里的(de)老工業(ye)(ye)(ye)區，如果要重新開發(fa)，難度通(tong)常(chang)比建設一個新區更大(da)。主(zhu)要的(de)原(yuan)因包括：舊觀念先(xian)入為(wei)主(zhu)、原(yuan)有配套落(luo)后，以及新產(chan)業(ye)(ye)(ye)形(xing)成緩慢等。這(zhe)導(dao)致老工業(ye)(ye)(ye)區里的(de)新開發(fa)房(fang)地產(chan)價格持續低迷，令開發(fa)商望(wang)而(er)卻步。

不過，上海(hai)的一個老(lao)工業區--大寧，卻擺脫了這個“老(lao)工業區魔(mo)咒”。今(jin)天我們來看(kan)看(kan)，魔(mo)咒是(shi)怎么被解除的？

近日(ri)，上(shang)(shang)海市(shi)(shi)市(shi)(shi)北(bei)高新技術服務園區N070501單元(yuan)(yuan)10-03住辦地塊，最終(zhong)以(yi)70.52億(yi)元(yuan)(yuan)被拍(pai)出，樓(lou)板價34871元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。去年(nian)1月28日(ri)，被方興地產拿下的上(shang)(shang)海閘北(bei)區超(chao)大體(ti)量的普通商品房(fang)用地，如(ru)今已被開發(fa)成大寧金茂府，目前的銷售均價已達7.5萬元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。

大(da)(da)寧有實驗小(xiao)(xiao)學、二(er)中(zhong)心(xin)小(xiao)(xiao)學等老(lao)牌名校，以及大(da)(da)寧國際小(xiao)(xiao)學等新(xin)立的口碑學校，風華、新(xin)中(zhong)、回(hui)民三(san)所中(zhong)學，也(ye)是區級重(zhong)點學校，大(da)(da)寧國際購(gou)物中(zhong)心(xin)最(zui)近(jin)幾年也(ye)做得風聲水起，美名遠播，包括久光也(ye)將落戶大(da)(da)寧。

好學校扎堆(dui)+商(shang)業成熟，如此優越(yue)的(de)(de)(de)條(tiao)件環繞(rao)著大(da)寧，為啥(sha)大(da)寧還是在(zai)上(shang)海(hai)人(ren)眼里要“低人(ren)一(yi)等”呢？在(zai)傳統觀念里，閘北是工(gong)業區，住宅價格一(yi)直(zhi)難以攀高。老(lao)(lao)上(shang)海(hai)人(ren)口中，大(da)寧仍(reng)然被帶有貶義地稱為“下只角”。即使(shi)當(dang)大(da)寧連續出現(xian)“地王”后，很多(duo)住在(zai)市中心的(de)(de)(de)老(lao)(lao)上(shang)海(hai)人(ren)還說：“大(da)寧都(dou)可以賣到7萬元(yuan)一(yi)平米，那我的(de)(de)(de)房子(zi)起(qi)碼要10萬元(yuan)一(yi)平米。”

到(dao)底(di)是(shi)大(da)寧的(de)價值被(bei)夸大(da)，還是(shi)老上海(hai)人(ren)嘴硬不服？而讓大(da)寧連續出“地(di)王”的(de)秘密(mi)又是(shi)什么(me)？

從(cong)買(mai)房人的(de)來源(yuan)，或許可(ke)以扒出大寧如(ru)此“值錢”的(de)原因。德(de)佑鏈家慧芝湖(hu)店經(jing)紀人文爭(zheng)先告訴我們(men)，目前大寧板塊(kuai)的(de)房源(yuan)，每套價格在(zai)250萬(wan)至800萬(wan)元左(zuo)右(you)，成交量(liang)最(zui)高的(de)集中在(zai)350萬(wan)到500萬(wan)元左(zuo)右(you)。

他說，來(lai)大寧買(mai)房的(de)(de)主要(yao)有兩群人(ren)(ren)：一部(bu)分是人(ren)(ren)民(min)廣(guang)場、陸家嘴的(de)(de)上(shang)班(ban)(ban)族(zu)，買(mai)房價(jia)格在500萬到800萬元左(zuo)右(you)。上(shang)海內(nei)環可開發(fa)土地(di)(di)資源稀缺(que)，而(er)大寧板(ban)塊內(nei)有一號線(xian)貫穿和共和新路(lu)高架連(lian)接中內(nei)環，因而(er)也是內(nei)環上(shang)班(ban)(ban)族(zu)愿意選擇(ze)的(de)(de)地(di)(di)塊。另一部(bu)分購買(mai)人(ren)(ren)群，是附近(jin)企業的(de)(de)上(shang)班(ban)(ban)族(zu)，他們買(mai)房的(de)(de)價(jia)格在250萬到500萬元左(zuo)右(you)。

在(zai)大寧上班(ban)的(de)人，又(you)是做什么的(de)？為什么他們有那么強的(de)購(gou)買力？邦地(di)產記者調查了解到(dao)，大寧附近區域的(de)公司主要(yao)涉及網(wang)絡科(ke)技信息技術、新能(neng)源(yuan)、金融、管理咨(zi)詢、律師、培訓等(deng)行(xing)業。

其中占(zhan)比(bi)最高的是(shi)(shi)網絡信息技術公司，這(zhe)個行(xing)(xing)(xing)業(ye)正是(shi)(shi)目(mu)前(qian)國內創客云集的熱(re)門(men)行(xing)(xing)(xing)業(ye)。資本市場對這(zhe)一行(xing)(xing)(xing)業(ye)的估值普遍(bian)很(hen)高。在過往(wang)的三四年(nian)時間里(li)，互聯網更是(shi)(shi)造出富翁無數--曾記否(fou)，阿里(li)上市，早就千萬富翁超萬人？

在互(hu)(hu)聯網(wang)行業(ye)，員工(gong)個(ge)人持有(you)公(gong)司(si)期權和(he)股份那(nei)是毫不稀奇的事。除了可觀的期權和(he)分紅，員工(gong)的個(ge)人薪酬也不少(shao)。今(jin)年初，上海有(you)一家互(hu)(hu)聯網(wang)企業(ye)的技術人員年終獎拿到了8萬元，仍然以(yi)外貌歧視為由，向(xiang)公(gong)司(si)投訴主管(guan)年終獎給(gei)少(shao)了。

齊(qi)魯國際研報預測(ce)，2015年(nian)我國軟件產(chan)業(ye)規模將達4.2萬億元左右，比2014年(nian)同(tong)期(qi)增長15.5%，“展望2015年(nian)，我們預期(qi)社交化、移動化、云端(duan)、大數據、物聯網等五大創新互聯網科(ke)技因(yin)素，可進一(yi)步推動軟件產(chan)業(ye)發展。”

資本市(shi)場(chang)的(de)樂觀態度，讓互聯網從業(ye)者花起錢來(lai)從不(bu)手軟。今年(nian)網上(shang)曝光了(le)阿里、京(jing)東等(deng)互聯網公司的(de)年(nian)會抽(chou)獎(jiang)獎(jiang)品(pin)，那(nei)個(ge)奢豪(hao)程度，讓其他行業(ye)的(de)人(ren)好心塞。要知道在很多(duo)房地產公司作為年(nian)會大獎(jiang)的(de)MacAir呀(ya)，在互聯網行業(ye)居然只是人(ren)手一(yi)臺(tai)的(de)“鼓(gu)勵獎(jiang)”。

對于年(nian)薪五(wu)六(liu)十萬一(yi)年(nian)的互(hu)聯網人群，7萬元一(yi)平米的房價能算(suan)貴嗎？如果(guo)他們公司(si)最終上市成功，手上現(xian)在看上去(qu)形同廢紙的那幾十上百萬期(qi)權，一(yi)下子可能就是幾十倍上百倍的增長(chang)啊(a)！

所以，連(lian)萬科(ke)也認為，未來十年(nian)，創客會是萬科(ke)最重(zhong)要的客戶(hu)。

看明白了嗎？大寧(ning)連出(chu)“地王(wang)”的(de)秘密就在(zai)這里，而如(ru)果(guo)你是房地產投資(zi)者，不(bu)管(guan)你是開發商(shang)，還是個人買家，一定(ding)要看看，你未來的(de)鄰居有(you)多少是創客，否(fou)則，你的(de)投資(zi)很可能會失誤。