每經編(bian)輯(ji)｜徐杰     

每經記者 徐杰(jie) 發自浙江

在樓(lou)市(shi)調控(kong)政策暖風(feng)勁吹之(zhi)際，素有中國樓(lou)市(shi)重要風(feng)向標之(zhi)稱(cheng)的(de)浙江溫州又出臺旨在“救市(shi)”的(de)地方政策細則。

4月(yue)3日(ri)，《溫(wen)州日(ri)報》頭版刊出(chu)(chu)《市政(zheng)(zheng)府常(chang)務會議審議并原則通過(guo)“8條房地(di)(di)產新政(zheng)(zheng)”——溫(wen)州打出(chu)(chu)政(zheng)(zheng)策(ce)組合拳助樓市“促量穩(wen)價”》。該報道稱(cheng)，4月(yue)2日(ri)，由溫(wen)州市長陳金彪主持召開的市政(zheng)(zheng)府第50次(ci)常(chang)務會議審議并原則通過(guo)了《關于促進房地(di)(di)產市場持續(xu)平穩(wen)健康發展的若干意見》。

自2011年下半(ban)年以(yi)來(lai)，受實體經(jing)濟低迷、民間借貸危機等影響，房(fang)價水(shui)平(ping)曾(ceng)經(jing)比(bi)肩(jian)北上廣深等一線城市的溫州不斷“去泡沫化(hua)”，并領跌全國(guo)70大中城市達3年之(zhi)久，此(ci)次搶先出臺8條(tiao)地方版細則(ze)，也被(bei)指為“救市”迫切。

財政補助購房

《每日經濟新聞》記者(zhe)注意到(dao)，上(shang)述溫州“8條(tiao)房地產新政”內容(rong)涉(she)及(ji)土地供應、開(kai)發建設、稅收優(you)惠、信貸支(zhi)持等(deng)，其中(zhong)“對首次購房進行(xing)補貼”的條(tiao)款赫然在列。

該新政第四條即明(ming)確，落實稅收優惠，減輕購(gou)(gou)房負(fu)擔。“從文件發布之(zhi)日起到今(jin)年(nian)12月31日，對首(shou)次購(gou)(gou)買新建普(pu)通商品(pin)住房的(de)購(gou)(gou)房戶，在(zai)取得房屋(wu)所(suo)有權證(zheng)時(shi)，政府(fu)給予一定(ding)補助。”

盡管上述溫州細則并未明確指(zhi)出具體的(de)補助(zhu)(zhu)方式(shi)和金額，但很顯然，“財政補助(zhu)(zhu)”比(bi)“降低首付(fu)”和“五改二(er)”更進一步，政府(fu)救市(shi)色彩更加(jia)鮮(xian)明，這(zhe)也超出了今年3月底國家(jia)多(duo)部委新政所(suo)涉及的(de)范(fan)疇。

對此，上海易居(ju)房(fang)地(di)產研究院研究員嚴躍進向《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記(ji)者稱，該政策最為勁爆的(de)顯然是(shi)政府補(bu)貼這(zhe)一(yi)做法(fa)(fa)，也(ye)是(shi)目前各城市(shi)中(zhong)救市(shi)力(li)度最大(da)(da)的(de)一(yi)個(ge)內容，政府采取(qu)財政補(bu)貼方式(shi)鼓勵購(gou)房(fang)，這(zhe)樣一(yi)個(ge)效果可能會超過此前金融層(ceng)面的(de)救市(shi)做法(fa)(fa)，并帶(dai)來(lai)整個(ge)市(shi)場預期的(de)改變，同時也(ye)說(shuo)明了溫州(zhou)對于樓市(shi)的(de)呵護力(li)度比(bi)較(jiao)大(da)(da)。

新(xin)希望(wang)與(yu)萬通地(di)產(chan)(chan)聯手打造(zao)的溫(wen)州立體城項目總經理姜孟軍則對《每日經濟新(xin)聞》記者認為，上述溫(wen)州8條房地(di)產(chan)(chan)新(xin)政是(shi)(shi)在國務院及相關(guan)部委有(you)關(guan)文件基礎上進(jin)(jin)行(xing)了進(jin)(jin)一步細化和明確，尤(you)其是(shi)(shi)購房補(bu)助將對當地(di)房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場具有(you)促進(jin)(jin)作用(yong)。

另外，溫(wen)州(zhou)當地(di)(di)一資深房地(di)(di)產業(ye)內人(ren)士則(ze)對記者透(tou)露(lu)，實(shi)際上，上述溫(wen)州(zhou)8條房地(di)(di)產新政(zheng)早在2個月前便(bian)已謀劃，嚴(yan)格(ge)而言，稱不(bu)上地(di)(di)方(fang)版細(xi)則(ze)，更是溫(wen)州(zhou)自(zi)己研究出臺的地(di)(di)方(fang)救市新政(zheng)。

市場仍較為脆弱

自(zi)2014年下半年以(yi)來，溫(wen)州樓市(shi)(shi)(shi)成交量持續在(zai)高位，據(ju)來自(zi)溫(wen)州房(fang)地產市(shi)(shi)(shi)場信息數據(ju)顯示，今(jin)年3月(yue)，溫(wen)州新房(fang)共成交2842套，同比上(shang)升82.3%，其中(zhong)市(shi)(shi)(shi)區一手房(fang)成交886套，同比上(shang)升44.3%。

溫州(zhou)立(li)體城項(xiang)目總經理姜孟軍(jun)表示(shi)，樓市政策的逐步(bu)放(fang)寬，使得改善型(xing)需(xu)求購買意愿加強，帶動市場成交上升(sheng)，“溫州(zhou)樓市已(yi)(yi)連續領跌(die)達(da)三年之久，超過40%的降幅也最(zui)大，但這半年來，盡管(guan)房(fang)價偶有下降，但已(yi)(yi)呈現筑底企(qi)穩”。

不(bu)過，姜孟軍稱，目前溫州(zhou)樓市成(cheng)(cheng)交以改善型為主，成(cheng)(cheng)交量反轉，但(dan)房價目前還不(bu)會反轉，“雖然(ran)政策對市場利好，但(dan)當(dang)前溫州(zhou)市場仍然(ran)較為脆弱(ruo)，總(zong)體而言市場仍以去庫存為主”。

根據(ju)嚴躍(yue)進粗略測算，溫州在2015年(nian)3月份的(de)新建商品住(zhu)宅庫存(cun)量為(wei)523萬(wan)平方(fang)米，去(qu)(qu)庫存(cun)周(zhou)(zhou)期為(wei)20.5個月，這反映了整個商品住(zhu)宅的(de)供應規(gui)模較大(da)。從時間趨勢看，溫州庫存(cun)最大(da)的(de)壓力期或已過(guo)去(qu)(qu)，因為(wei)在2月份庫存(cun)量為(wei)542萬(wan)平方(fang)米，去(qu)(qu)庫存(cun)周(zhou)(zhou)期為(wei)23.0個月。

“這反映了受全(quan)國(guo)政策(ce)寬松(song)的(de)影響，溫州房地產市場也開始走出了持續低迷期。當然(ran)，這樣一個去(qu)庫(ku)存壓力，對比同類城市而(er)言，還是偏大。所以進(jin)行政策(ce)調控，防止后續因為土地供應(ying)過于(yu)激(ji)進(jin)而(er)出現去(qu)庫(ku)存的(de)壓力，成為目前溫州政府亟需解決的(de)。”嚴躍進(jin)稱。

不過，姜孟軍亦認為，隨著溫州(zhou)樓市新政出臺的刺(ci)激，其他城市會效仿。

附：【政策解讀】

一(yi)、科學編制規劃，把(ba)控土地(di)供應(ying)。對住(zhu)房(fang)供應(ying)明顯偏多(duo)或在建住(zhu)宅(zhai)用地(di)規模過大的(de)(de)區(qu)域(yu)，減少住(zhu)宅(zhai)用地(di)供應(ying)量(liang)直至暫(zan)停(ting)供應(ying)；對住(zhu)房(fang)供應(ying)不足的(de)(de)區(qu)域(yu)，適度增加住(zhu)宅(zhai)用地(di)供應(ying)規模。在規范確定土地(di)出讓起拍價的(de)(de)基礎上，取消(xiao)土地(di)招(zhao)拍掛專家評估政府保留價。

加強房地(di)(di)(di)產用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)結(jie)構調整，對于(yu)房地(di)(di)(di)產供應明顯偏多(duo)或在建項(xiang)目用(yong)(yong)(yong)途規(gui)模過大(da)的(de)縣(xian)（市(shi)、區(qu)），研究(jiu)制定(ding)未開(kai)發房地(di)(di)(di)產用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)的(de)用(yong)(yong)(yong)途調整方案，調整土地(di)(di)(di)用(yong)(yong)(yong)途、規(gui)劃條件(jian)，轉型用(yong)(yong)(yong)于(yu)國家(jia)支持(chi)的(de)養老、文化、體育等新興(xing)產業項(xiang)目的(de)開(kai)發建設。

嚴躍進(jin)：此次土地(di)供應(ying)的(de)(de)(de)(de)一個(ge)(ge)(ge)開源節流的(de)(de)(de)(de)做法，符合此前住建(jian)部和國土部提出(chu)的(de)(de)(de)(de)土地(di)供應(ying)規(gui)模管控的(de)(de)(de)(de)思路。對于溫(wen)州而(er)(er)言，此前庫(ku)存量(liang)較(jiao)大(da)。根據(ju)粗(cu)略測算(suan)，溫(wen)州在2015年3月(yue)份的(de)(de)(de)(de)新建(jian)商品住宅庫(ku)存量(liang)為(wei)(wei)(wei)523萬平(ping)方米，去(qu)庫(ku)存周期為(wei)(wei)(wei)20.5個(ge)(ge)(ge)月(yue)，這反(fan)映了整個(ge)(ge)(ge)商品住宅的(de)(de)(de)(de)供應(ying)規(gui)模較(jiao)大(da)。從時間趨勢(shi)看(kan)，溫(wen)州庫(ku)存最大(da)的(de)(de)(de)(de)壓力期或已過(guo)去(qu)，因為(wei)(wei)(wei)在2月(yue)份庫(ku)存量(liang)為(wei)(wei)(wei)542萬平(ping)方米，去(qu)庫(ku)存周期為(wei)(wei)(wei)23.0個(ge)(ge)(ge)月(yue)，這反(fan)映了受全(quan)國政策(ce)(ce)寬松的(de)(de)(de)(de)影(ying)響，溫(wen)州房地(di)產市(shi)場也(ye)開始走出(chu)了持續低(di)迷期。當然，這樣(yang)一個(ge)(ge)(ge)去(qu)庫(ku)存壓力，對比同類城(cheng)市(shi)而(er)(er)言，還是偏(pian)大(da)。所以進(jin)行政策(ce)(ce)調控，防止后續因為(wei)(wei)(wei)土地(di)供應(ying)過(guo)于激進(jin)而(er)(er)出(chu)現去(qu)庫(ku)存的(de)(de)(de)(de)壓力，成為(wei)(wei)(wei)目前溫(wen)州政府(fu)亟(ji)需解(jie)決的(de)(de)(de)(de)。

二、創新政策措(cuo)施(shi)，促進(jin)開(kai)發建(jian)設(she)。對未交付使用的(de)在建(jian)商品住房(fang)項目，在不改變用地性質(zhi)和(he)容積率等必要規劃條件的(de)前提下(xia)，允許(xu)房(fang)地產開(kai)發企業適當調整套(tao)型結構。

投資房地(di)產開發項(xiang)目的市(shi)場(chang)主體（除本市(shi)國有企業(ye)外），可(ke)自主選(xuan)擇建(jian)筑施(shi)工企業(ye)，屬地(di)政府不得擅自設置(zhi)門檻或指定(ding)建(jian)筑施(shi)工企業(ye)進行開發建(jian)設。

對于(yu)人(ren)防(fang)結(jie)建地下(xia)車位(wei)，在確保戰時人(ren)防(fang)功能前提(ti)下(xia)，允許投資(zi)收益權(quan)轉讓。

嚴躍進(jin)：允(yun)許房企進(jin)行套型結構調整等規定(ding)，總體上符合此前住建部和國土部的(de)政(zheng)策(ce)調控思(si)路，反映(ying)了溫(wen)州對于中央政(zheng)策(ce)學(xue)習(xi)的(de)到位(wei)。這一(yi)點(dian)會對后續(xu)溫(wen)州庫存(cun)的(de)結構狀(zhuang)況形成一(yi)個改善(shan)的(de)動(dong)力。

而(er)對于房(fang)企項(xiang)目開發(fa)的(de)指令性條款的(de)取(qu)消，會帶(dai)來整個市場(chang)壓(ya)力(li)的(de)釋放。能夠讓房(fang)企按照實際進行開發(fa)，這對于提(ti)高房(fang)企的(de)積(ji)極性，以及(ji)降低成本(ben)有利好。

三、打通“兩房(fang)(fang)(fang)”通道，加快庫存消(xiao)化。鼓(gu)勵按照政府采購(gou)方式(shi)，從市場上收(shou)購(gou)合適的新建(jian)商品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)、司法拍賣(mai)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)或存量(liang)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)作為保障性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)，面向符合保障條(tiao)件的家庭配(pei)租。在城中村改(gai)造安置中，鼓(gu)勵實施(shi)貨幣(bi)補償安置方式(shi)，對安置戶在規(gui)定時間內，用貨幣(bi)補償資(zi)金到市場上購(gou)買商品房(fang)(fang)(fang)的，給予適當補助。支(zhi)持房(fang)(fang)(fang)地產開發(fa)企業將新建(jian)商品房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)用于出租。

嚴躍進：對“兩(liang)房(fang)”通(tong)道的(de)(de)打通(tong)，本質上符合目前整個市場(chang)的(de)(de)庫存結構改善的(de)(de)趨勢和要(yao)求。這背后勢必(bi)帶來(lai)新(xin)的(de)(de)動力(li)(li)。另外，相比別的(de)(de)城市，溫州的(de)(de)部(bu)分司法拍賣住(zhu)(zhu)房(fang)可能(neng)(neng)會(hui)比較多，此類(lei)住(zhu)(zhu)房(fang)通(tong)過政府收購，能(neng)(neng)夠化解(jie)對此類(lei)物業的(de)(de)去(qu)庫存。否則簡單地交由投資者來(lai)購置，可能(neng)(neng)市場(chang)認可度(du)不(bu)高。總體上，這些(xie)政策會(hui)帶來(lai)整個市場(chang)壓力(li)(li)的(de)(de)減少(shao)，并實現普通(tong)商品住(zhu)(zhu)宅庫存壓力(li)(li)轉變為保障房(fang)供應的(de)(de)動力(li)(li)。

四、落實(shi)稅(shui)收(shou)優惠，減輕購(gou)房(fang)負擔。落實(shi)財政部(bu)、國家稅(shui)務總(zong)局政策，個(ge)(ge)人將(jiang)購(gou)買2年(nian)以上（含2年(nian)）的(de)(de)普通住房(fang)對外銷(xiao)(xiao)售的(de)(de)，免征營(ying)(ying)業(ye)稅(shui);個(ge)(ge)人將(jiang)購(gou)買2年(nian)以上（含2年(nian)）的(de)(de)非普通住房(fang)對外銷(xiao)(xiao)售的(de)(de)，按照其銷(xiao)(xiao)售收(shou)入減去購(gou)買房(fang)屋的(de)(de)價款后(hou)的(de)(de)差額(e)(e)征收(shou)營(ying)(ying)業(ye)稅(shui)；個(ge)(ge)人將(jiang)購(gou)買不足(zu)2年(nian)的(de)(de)住房(fang)對外銷(xiao)(xiao)售的(de)(de)，全額(e)(e)征收(shou)營(ying)(ying)業(ye)稅(shui)。

從文件發布之日起到今年12月31日，對首次購(gou)買新建普通商(shang)品住房的購(gou)房戶(hu)，在取得房屋所有權證時，政府給予(yu)一定補助。

嚴躍進：對(dui)(dui)于此(ci)類(lei)政策，一方(fang)面(mian)是相(xiang)應此(ci)前財政部的通(tong)知，使得(de)住房(fang)拋售(shou)的成本降低。這(zhe)對(dui)(dui)于此(ci)類(lei)住房(fang)背后的改善性(xing)需(xu)求釋放有積(ji)極(ji)作用(yong)。尤(you)其能夠讓溫州部分被套的購房(fang)者積(ji)極(ji)釋放壓(ya)力，帶來市場信心的提(ti)振。

另一方(fang)面，此類政(zheng)(zheng)策的(de)(de)最大(da)亮(liang)點(dian)或者(zhe)最為勁爆的(de)(de)顯然(ran)是政(zheng)(zheng)府(fu)補(bu)貼這一做法(fa)。這一做法(fa)是目前各(ge)城市中救(jiu)市力度最大(da)的(de)(de)一個(ge)(ge)內(nei)容。說(shuo)明政(zheng)(zheng)府(fu)會(hui)(hui)采取財政(zheng)(zheng)補(bu)貼方(fang)式來(lai)為部分購房(fang)困難(nan)群體進(jin)行資金補(bu)給。這樣(yang)一個(ge)(ge)效果可(ke)能(neng)會(hui)(hui)超過此前金融層面的(de)(de)救(jiu)市做法(fa)，并帶來(lai)整個(ge)(ge)市場預期(qi)的(de)(de)改變(bian)。意味著政(zheng)(zheng)府(fu)鼓勵買房(fang)的(de)(de)思路已經形成(cheng)，說(shuo)明溫州政(zheng)(zheng)府(fu)對于(yu)樓市的(de)(de)呵護力度比較大(da)。

五、優化金(jin)融服務，支持合理消費。積極開展住房公積金(jin)擴面工(gong)作，推進(jin)機關事業(ye)單位編外聘用的合同制在崗職(zhi)工(gong)，行業(ye)協(xie)會(hui)、社(she)會(hui)團體、新社(she)會(hui)組織(zhi)職(zhi)工(gong)和規模(mo)以上(shang)企業(ye)職(zhi)工(gong)建立(li)住房公積金(jin)。

加大住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)力度，連續繳(jiao)存(cun)(cun)滿6個(ge)月后，即可申(shen)請貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)。繳(jiao)存(cun)(cun)職工使用住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)委托貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)購買(mai)首(shou)套(tao)普通自(zi)住(zhu)(zhu)房(fang)，最低(di)首(shou)付款(kuan)(kuan)(kuan)比例為(wei)20%；對擁有1套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)并已結清相應購房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)繳(jiao)存(cun)(cun)職工家庭(ting)，為(wei)改善居(ju)住(zhu)(zhu)條件再次申(shen)請住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)委托貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)購買(mai)普通自(zi)住(zhu)(zhu)房(fang)，最低(di)首(shou)付款(kuan)(kuan)(kuan)比例為(wei)30%。在住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)放貸(dai)(dai)額度不足的(de)情況(kuang)下(xia)，實行個(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)轉商業(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)貼(tie)息。

嚴躍進：對(dui)(dui)于住房(fang)公(gong)積(ji)金制度(du)(du)的(de)改革，顯然是新常態樓(lou)市(shi)下的(de)一(yi)個(ge)(ge)重要特征。從這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)角度(du)(du)看，勢必(bi)帶來整(zheng)個(ge)(ge)市(shi)場走向(xiang)(xiang)趨于健康化。溫州(zhou)此次(ci)強調對(dui)(dui)一(yi)些機(ji)構(gou)和團(tuan)體繳納住房(fang)公(gong)積(ji)金，本(ben)質上(shang)說明(ming)對(dui)(dui)于住房(fang)公(gong)積(ji)金的(de)供應層面(mian)，即繳納層面(mian)也(ye)(ye)進行了(le)規范，這(zhe)(zhe)對(dui)(dui)于目(mu)前整(zheng)個(ge)(ge)樓(lou)市(shi)態勢的(de)良(liang)好發(fa)展(zhan)有利(li)好。而對(dui)(dui)于公(gong)積(ji)金購(gou)房(fang)政(zheng)策的(de)落實(shi)，符合政(zheng)策導向(xiang)(xiang)，也(ye)(ye)滿足整(zheng)個(ge)(ge)市(shi)場剛需和改善型購(gou)房(fang)需求的(de)釋放。

六、規(gui)(gui)范(fan)(fan)估(gu)(gu)價(jia)行(xing)為(wei)，穩定資產(chan)價(jia)值。房地(di)產(chan)抵押估(gu)(gu)價(jia)由(you)商(shang)業銀行(xing)委托，估(gu)(gu)價(jia)費用由(you)委托人承擔。房地(di)產(chan)估(gu)(gu)價(jia)機構(gou)應堅持獨立、客觀、公正(zheng)(zheng)的原則，嚴(yan)格(ge)執行(xing)房地(di)產(chan)估(gu)(gu)價(jia)規(gui)(gui)范(fan)(fan)和標準，不(bu)得以迎合高估(gu)(gu)或(huo)低(di)估(gu)(gu)要求，惡(e)意壓低(di)收(shou)費等不(bu)正(zheng)(zheng)當方式承攬房地(di)產(chan)抵押估(gu)(gu)價(jia)業務。

嚴躍進：對于資(zi)產價值的(de)(de)穩(wen)定，顯然是(shi)(shi)(shi)目(mu)(mu)前(qian)溫州住房(fang)市場(chang)(chang)穩(wen)定發展(zhan)的(de)(de)一個必(bi)要手段。尤其是(shi)(shi)(shi)在目(mu)(mu)前(qian)部分爛尾(wei)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)背后，如果讓此類項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)價值得到公(gong)正(zheng)評估，是(shi)(shi)(shi)促使住房(fang)資(zi)源加快流(liu)動的(de)(de)必(bi)要保障(zhang)。這對于住房(fang)交易市場(chang)(chang)的(de)(de)規范也(ye)是(shi)(shi)(shi)有利好的(de)(de)。

七(qi)、加強聯動(dong)監管，維護市場秩序(xu)。

八、推進(jin)信息公開，強化(hua)輿論引導。

嚴躍進：對于這(zhe)兩個內容的(de)規定，說明后續政府管(guan)(guan)理(li)的(de)強(qiang)化還會繼續，但主要是(shi)從聯動監管(guan)(guan)和輿(yu)論(lun)引導兩方面進行(xing)規范(fan)。這(zhe)也是(shi)后續溫州樓市新(xin)常態發(fa)展的(de)一個必要條件。