每經編輯｜每經記者(zhe) 徐杰 發自浙(zhe)江(jiang)    

每經記者(zhe) 徐(xu)杰 發自浙江(jiang)

素有中國(guo)樓市(shi)重(zhong)要風向標之稱的浙江溫州搶(qiang)先出臺旨在“救市(shi)”的地方政策細(xi)則。

4月(yue)3日(ri)，溫州黨報《溫州日(ri)報》頭版刊出(chu)《市政(zheng)(zheng)府常務(wu)會議(yi)審議(yi)并原則通(tong)過(guo)“8條房地產(chan)新政(zheng)(zheng)”--溫州打出(chu)政(zheng)(zheng)策組合拳助樓市“促(cu)量穩(wen)價”》，按其(qi)報道稱(cheng)，4月(yue)2日(ri)，由溫州市長陳金彪(biao)主持召(zhao)開的市政(zheng)(zheng)府第(di)50次常務(wu)會議(yi)審議(yi)并原則通(tong)過(guo)了《關于(yu)促(cu)進(jin)房地產(chan)市場持續平穩(wen)健康發展(zhan)的若干意見》。

自2011年(nian)下半(ban)年(nian)以來，受實體經(jing)濟低迷、民間(jian)借(jie)貸危機等影響(xiang)，房(fang)價水平曾經(jing)比肩(jian)北上廣深等一(yi)線城市的溫州不斷“去泡沫化”，并領跌全國70大中(zhong)城市達3年(nian)之(zhi)久(jiu)，此次搶先出臺8條(tiao)地方版細則，也被指(zhi)為“救市”迫切。

財政補助購房

《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者注意到，上述溫州“8條房地產新政(zheng)”內容涉(she)及土(tu)地供應、開發建設、稅收優惠、信貸支持等，其中“對首次購(gou)房進行補貼”的條款赫然(ran)在列。

該新政(zheng)第四條即明(ming)確(que)，落實稅收優惠，減輕購(gou)(gou)房負擔。“從(cong)文件(jian)發布之日(ri)起到今年12月31日(ri)，對首次購(gou)(gou)買(mai)新建(jian)普通商品(pin)住(zhu)房的購(gou)(gou)房戶，在取得房屋所(suo)有權證時(shi)，政(zheng)府給予一定補助。”

盡管(guan)上述溫(wen)州(zhou)細則并未明確指出具體的補助方式和(he)金(jin)額，但很顯然，“財政補助”比“降低(di)首(shou)付(fu)”和(he)“五改二”更進一步，政府(fu)救(jiu)市(shi)色彩更加鮮明，這(zhe)也超出了今年3月底(di)國家多部委新政所涉及的范(fan)疇(chou)。

對此(ci)，上(shang)海易居房(fang)地產研究(jiu)院研究(jiu)員 嚴躍進向《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者稱(cheng)，該政(zheng)策最(zui)為勁(jing)爆的(de)(de)顯(xian)然是政(zheng)府補(bu)貼(tie)這一(yi)做(zuo)(zuo)法，也是目(mu)前各城市(shi)中救市(shi)力(li)度最(zui)大(da)的(de)(de)一(yi)個內容，政(zheng)府采(cai)取財(cai)政(zheng)補(bu)貼(tie)方(fang)式鼓勵購房(fang)，這樣一(yi)個效果可能(neng)會超過此(ci)前金融層(ceng)面的(de)(de)救市(shi)做(zuo)(zuo)法，并帶來整個市(shi)場預(yu)期(qi)的(de)(de)改變(bian)，同時(shi)也說(shuo)明(ming)了溫(wen)州對于(yu)樓市(shi)的(de)(de)呵護力(li)度比較大(da)。

新希望(wang)與萬(wan)通地(di)產(chan)聯(lian)手打造的溫州立體城項(xiang)目總經(jing)理姜孟軍則對《每日經(jing)濟新聞》記者認為(wei)，上述溫州8條房(fang)地(di)產(chan)新政是(shi)在(zai)國務院及相關(guan)部委有(you)關(guan)文件基礎上進行了進一(yi)步(bu)細化和明確，尤其(qi)是(shi)購房(fang)補(bu)助將對當地(di)房(fang)地(di)產(chan)市場具有(you)促進作(zuo)用(yong)。

另(ling)外，溫(wen)州當地(di)(di)一資深房地(di)(di)產(chan)業內人(ren)士則對記者透露，實際上(shang)，上(shang)述溫(wen)州8條房地(di)(di)產(chan)新(xin)政(zheng)早在2個月前便已(yi)醞(yun)釀，嚴格來說，稱不上(shang)地(di)(di)方(fang)版細則，更(geng)是溫(wen)州自己研究出臺的(de)地(di)(di)方(fang)救市新(xin)政(zheng)。

市場仍較為脆弱

目前，自2014年(nian)下半年(nian)以來，溫州(zhou)樓市成(cheng)(cheng)交量(liang)持續在高位，據溫州(zhou)房地產市場信息數(shu)據顯示，今年(nian) 3月，溫州(zhou)新房共成(cheng)(cheng)交2842套，同比上升82.3%，其中市區一手房成(cheng)(cheng)交886套，同比上升44.3%。

溫(wen)(wen)州(zhou)立(li)體(ti)城(cheng)項目總經理姜孟(meng)軍表示(shi)，樓(lou)市政策的(de)逐步放寬，使(shi)得改善型(xing)需求購(gou)買意(yi)愿加強(qiang)，帶動市場成交(jiao)的(de)上升，“溫(wen)(wen)州(zhou)樓(lou)市已連續領跌達三年之久，超(chao)過40%的(de)降(jiang)幅也為最大(da)，但這半年來，盡管房價偶有下降(jiang)，但已呈現筑(zhu)底企穩”。

不過，姜孟軍稱，目前溫州樓市(shi)成交以(yi)改善型為(wei)主，成交量(liang)反(fan)轉，但(dan)房價(jia)目前還不會反(fan)轉，“雖然政策對市(shi)場(chang)利好，但(dan)當前溫州市(shi)場(chang)仍然較為(wei)脆弱(ruo)，總體而言市(shi)場(chang)仍以(yi)去庫存為(wei)主”。

根據嚴(yan)躍(yue)進粗略測算，溫州在2015年3月(yue)(yue)(yue)份的(de)新(xin)建商品住宅(zhai)庫(ku)(ku)存(cun)(cun)量為(wei)523萬平方米，去庫(ku)(ku)存(cun)(cun)周期(qi)為(wei)20.5個(ge)月(yue)(yue)(yue)，這反映了整(zheng)個(ge)商品住宅(zhai)的(de)供應(ying)規模(mo)較大。從(cong)時間趨(qu)勢看，溫州庫(ku)(ku)存(cun)(cun)最大的(de)壓(ya)力期(qi)或已經過去，因為(wei)在2月(yue)(yue)(yue)份庫(ku)(ku)存(cun)(cun)量為(wei)542萬平方米，去庫(ku)(ku)存(cun)(cun)周期(qi)為(wei)23.0個(ge)月(yue)(yue)(yue)。

“這反映了受全國政(zheng)策寬(kuan)松的(de)(de)(de)影響，溫(wen)州(zhou)房地產市場也(ye)開(kai)始走出(chu)了持續(xu)低迷期。當然，這樣一(yi)個(ge)去庫存(cun)壓(ya)力，對比同類(lei)城市而(er)言，還是偏大。所以進(jin)(jin)行政(zheng)策調控，防止后續(xu)因為土地供(gong)應過于激進(jin)(jin)而(er)出(chu)現去庫存(cun)的(de)(de)(de)壓(ya)力，成為目前溫(wen)州(zhou)政(zheng)府亟需解決的(de)(de)(de)。” 嚴(yan)躍進(jin)(jin)稱。

不(bu)(bu)過，姜(jiang)孟軍(jun)亦認為，目前(qian)國內不(bu)(bu)少城(cheng)市(shi)(shi)對“救市(shi)(shi)”蠢蠢欲動(dong)，隨(sui)著溫州樓(lou)市(shi)(shi)新政出臺的刺激(ji)，其他城(cheng)市(shi)(shi)會效仿。

附

【政策解讀】：

一、科學編制規(gui)劃，把控土地(di)(di)供(gong)應(ying)。對(dui)住(zhu)房供(gong)應(ying)明顯偏多或(huo)在(zai)建住(zhu)宅用地(di)(di)規(gui)模過大的區(qu)域，減少(shao)住(zhu)宅用地(di)(di)供(gong)應(ying)量(liang)直至(zhi)暫(zan)停供(gong)應(ying)；對(dui)住(zhu)房供(gong)應(ying)不足的區(qu)域，適度增加(jia)住(zhu)宅用地(di)(di)供(gong)應(ying)規(gui)模。在(zai)規(gui)范(fan)確定土地(di)(di)出讓起(qi)拍價的基礎(chu)上(shang)，取消土地(di)(di)招拍掛專家評估政府保留價。

加(jia)強房地產用(yong)(yong)地結構調整(zheng)，對(dui)于房地產供應明顯偏多(duo)或(huo)在建項(xiang)目用(yong)(yong)途規模過大的縣(市、區)，研究制定未開發(fa)房地產用(yong)(yong)地的用(yong)(yong)途調整(zheng)方案，調整(zheng)土地用(yong)(yong)途、規劃條件，轉型(xing)用(yong)(yong)于國家(jia)支持的養老、文化(hua)、體育等(deng)新(xin)興產業項(xiang)目的開發(fa)建設。

嚴(yan)躍(yue)(yue)進：此次土(tu)地供(gong)應(ying)(ying)的(de)(de)一(yi)個(ge)(ge)(ge)開源節流的(de)(de)做(zuo)法，符合此前(qian)住(zhu)建(jian)(jian)部和(he)國土(tu)部提出(chu)的(de)(de)土(tu)地供(gong)應(ying)(ying)規模管控的(de)(de)思路。對于溫州而言，此前(qian)庫(ku)(ku)存(cun)(cun)量較(jiao)大。根據易居研究員嚴(yan)躍(yue)(yue)進粗略測算，溫州在2015年3月(yue)(yue)份(fen)的(de)(de)新建(jian)(jian)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)庫(ku)(ku)存(cun)(cun)量為523萬平方米(mi)，去庫(ku)(ku)存(cun)(cun)周期為20.5個(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)，這反映了整個(ge)(ge)(ge)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)供(gong)應(ying)(ying)規模較(jiao)大。從(cong)時(shi)間趨勢(shi)看(kan)，溫州庫(ku)(ku)存(cun)(cun)最大的(de)(de)壓(ya)力期或已(yi)經過去，因為在2月(yue)(yue)份(fen)庫(ku)(ku)存(cun)(cun)量為542萬平方米(mi)，去庫(ku)(ku)存(cun)(cun)周期為23.0個(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)，這反映了受全國政(zheng)策寬(kuan)松的(de)(de)影響(xiang)，溫州房地產(chan)市場也開始走出(chu)了持續(xu)低迷期。當然，這樣一(yi)個(ge)(ge)(ge)去庫(ku)(ku)存(cun)(cun)壓(ya)力，對比同類城市而言，還是偏大。所(suo)以進行(xing)政(zheng)策調控，防止后(hou)續(xu)因為土(tu)地供(gong)應(ying)(ying)過于激進而出(chu)現(xian)去庫(ku)(ku)存(cun)(cun)的(de)(de)壓(ya)力，成為目前(qian)溫州政(zheng)府亟需(xu)解決的(de)(de)。

二、創新政(zheng)策措施(shi)，促進開發(fa)建設。對未(wei)交付使用(yong)的在建商品住房項目(mu)，在不改變(bian)用(yong)地性質(zhi)和容積率(lv)等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發(fa)企業適當調整套型結(jie)構。

投(tou)資房地產開發(fa)項目的(de)市(shi)場主體(除(chu)本市(shi)國有(you)企業外(wai))，可自(zi)主選擇建筑(zhu)施工企業，屬地政府(fu)不得擅(shan)自(zi)設置門檻或指定建筑(zhu)施工企業進行開發(fa)建設。

對于(yu)人(ren)防結建(jian)地(di)下車位，在確保戰時人(ren)防功能(neng)前提下，允許投資收益權轉讓。

嚴躍進(jin)(jin)：允許房(fang)企進(jin)(jin)行套型結構調整等規(gui)定，總體上(shang)符合了此前住建部(bu)(bu)和國(guo)土部(bu)(bu)的政策調控思(si)路，反映了溫州(zhou)對于(yu)中央政策學習的到位。這一(yi)點會對后續(xu)溫州(zhou)庫(ku)存的結構狀況形成一(yi)個改善的動力。

而對于房(fang)企項目開(kai)發(fa)的(de)(de)指令性條款的(de)(de)取(qu)消，會帶(dai)來整個市場壓力的(de)(de)釋(shi)放。能(neng)夠讓(rang)房(fang)企按照(zhao)實(shi)際進行(xing)開(kai)發(fa)，這對于提高(gao)房(fang)企的(de)(de)積極性，以及(ji)降低成本(ben)有(you)利好(hao)。

三、打通“兩房(fang)(fang)(fang)”通道，加快庫存(cun)(cun)消化(hua)。鼓(gu)勵(li)按(an)照政(zheng)府采購方式，從(cong)市(shi)場上收購合(he)適的新建商品(pin)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)、司(si)法拍賣住(zhu)房(fang)(fang)(fang)或(huo)存(cun)(cun)量住(zhu)房(fang)(fang)(fang)作為(wei)保障性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源，面向符合(he)保障條件的家庭配(pei)租。在(zai)(zai)城中(zhong)(zhong)村改造安置中(zhong)(zhong)，鼓(gu)勵(li)實(shi)施貨幣補(bu)償安置方式，對安置戶在(zai)(zai)規定(ding)時間內，用貨幣補(bu)償資金到(dao)市(shi)場上購買商品(pin)房(fang)(fang)(fang)的，給予適當補(bu)助。支持房(fang)(fang)(fang)地產開發企業將新建商品(pin)房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源用于出租。

嚴躍進：對(dui)“兩(liang)房”通(tong)道的(de)(de)(de)打(da)通(tong)，本質上(shang)符合目前(qian)整(zheng)個(ge)(ge)市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)庫存(cun)結構改善的(de)(de)(de)趨勢(shi)和(he)要求。這背(bei)后勢(shi)必(bi)帶來新的(de)(de)(de)動(dong)力。另外(wai)，相比(bi)(bi)別(bie)的(de)(de)(de)城市(shi)，溫州的(de)(de)(de)部分(fen)司法拍賣住(zhu)房可(ke)能(neng)會比(bi)(bi)較多，此類住(zhu)房通(tong)過政(zheng)府(fu)收購，能(neng)夠化解對(dui)此類物業的(de)(de)(de)去(qu)庫存(cun)。否(fou)則簡單地交由投資者(zhe)來購置，可(ke)能(neng)市(shi)場(chang)認可(ke)度不高。總體上(shang)，這些(xie)政(zheng)策會帶來整(zheng)個(ge)(ge)市(shi)場(chang)壓力的(de)(de)(de)減少，并(bing)實(shi)現普通(tong)商品住(zhu)宅(zhai)庫存(cun)壓力轉變(bian)為保(bao)障房供應的(de)(de)(de)動(dong)力。

四、落(luo)實(shi)(shi)稅收(shou)優惠，減(jian)(jian)輕購(gou)(gou)房(fang)負擔(dan)。落(luo)實(shi)(shi)財政(zheng)部、國家稅務總局政(zheng)策，個人將(jiang)(jiang)購(gou)(gou)買(mai)2年(nian)(nian)以(yi)上(含2年(nian)(nian))的(de)(de)普通(tong)住(zhu)房(fang)對(dui)外(wai)銷售(shou)的(de)(de)，免征(zheng)(zheng)(zheng)營業稅;個人將(jiang)(jiang)購(gou)(gou)買(mai)2年(nian)(nian)以(yi)上(含2年(nian)(nian))的(de)(de)非普通(tong)住(zhu)房(fang)對(dui)外(wai)銷售(shou)的(de)(de)，按照(zhao)其銷售(shou)收(shou)入減(jian)(jian)去(qu)購(gou)(gou)買(mai)房(fang)屋的(de)(de)價款后的(de)(de)差(cha)額征(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)營業稅；個人將(jiang)(jiang)購(gou)(gou)買(mai)不足2年(nian)(nian)的(de)(de)住(zhu)房(fang)對(dui)外(wai)銷售(shou)的(de)(de)，全(quan)額征(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)營業稅。

從文件發布之日起(qi)到今年12月31日，對首次購買新建普通商(shang)品住房的(de)購房戶，在取(qu)得房屋所有權證時，政府給(gei)予一定補助。

嚴(yan)躍進：對于此(ci)類(lei)(lei)政(zheng)策，一方面是相應此(ci)前財政(zheng)部的通知(zhi)，使得住(zhu)房拋售的成本降(jiang)低。這對于此(ci)類(lei)(lei)住(zhu)房背后的改善性(xing)需求釋(shi)放有積極(ji)作(zuo)用。尤其能夠讓溫州部分(fen)被套的購房者積極(ji)釋(shi)放壓力，帶來市(shi)場信心的提振。

另一(yi)方面(mian)，此類政(zheng)(zheng)策的(de)最(zui)(zui)大亮點或(huo)者最(zui)(zui)為(wei)勁爆的(de)顯(xian)然是政(zheng)(zheng)府補(bu)貼這(zhe)一(yi)做法。這(zhe)一(yi)做法是目前各城市(shi)中(zhong)救市(shi)力度最(zui)(zui)大的(de)一(yi)個內容。說明政(zheng)(zheng)府會(hui)采取財政(zheng)(zheng)補(bu)貼方式來為(wei)部分購(gou)房(fang)困難群(qun)體進行資金補(bu)給(gei)。這(zhe)樣一(yi)個效(xiao)果(guo)可能會(hui)超過此前金融層(ceng)面(mian)的(de)救市(shi)做法，并(bing)帶來整個市(shi)場預期的(de)改變。意味(wei)著政(zheng)(zheng)府鼓勵買房(fang)的(de)思路已(yi)經形成，說明溫州政(zheng)(zheng)府對于樓(lou)市(shi)的(de)呵護(hu)力度比較大。

五、優化金融服務，支持合理消(xiao)費。積(ji)極開(kai)展(zhan)住(zhu)房公(gong)積(ji)金擴(kuo)面工(gong)作，推進機關事(shi)業單(dan)位編外聘用的合同制在崗職(zhi)工(gong)，行業協會(hui)(hui)、社會(hui)(hui)團體(ti)、新社會(hui)(hui)組織職(zhi)工(gong)和規模以上企業職(zhi)工(gong)建立住(zhu)房公(gong)積(ji)金。

加大住(zhu)房(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)貸款力度，連續繳(jiao)存(cun)(cun)滿(man)6個月后，即可申請貸款。繳(jiao)存(cun)(cun)職(zhi)工使用住(zhu)房(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)委(wei)托貸款購買首套(tao)普(pu)通自(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，最低(di)首付款比例為20%；對(dui)擁有1套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)并已結清(qing)相應購房(fang)(fang)(fang)貸款的繳(jiao)存(cun)(cun)職(zhi)工家庭，為改善居住(zhu)條(tiao)件再次申請住(zhu)房(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)委(wei)托貸款購買普(pu)通自(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，最低(di)首付款比例為30%。在(zai)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)放(fang)貸額度不足的情況下(xia)，實行個人住(zhu)房(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)貸款轉商業貸款貼息(xi)。

嚴躍進：對(dui)于住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)制(zhi)度的改革，顯然是新常態(tai)樓(lou)市下的一個重要特征(zheng)。從(cong)這個角度看(kan)，勢(shi)必帶來整個市場走向(xiang)趨于健康(kang)化。溫州(zhou)此次強調(diao)對(dui)一些機構(gou)和團體(ti)繳納住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)，本質上(shang)說(shuo)明(ming)對(dui)于住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)的供應層面，即(ji)繳納層面也進行了(le)規范(fan)，這對(dui)于目前整個樓(lou)市態(tai)勢(shi)的良好發展有利好。而對(dui)于公(gong)積(ji)金(jin)購房(fang)政(zheng)策(ce)的落實，符合政(zheng)策(ce)導(dao)向(xiang)，也滿足整個市場剛需和改善型購房(fang)需求的釋放。

六(liu)、規范估(gu)(gu)價(jia)行為，穩定(ding)資產價(jia)值(zhi)。房(fang)地產抵(di)押估(gu)(gu)價(jia)由商(shang)業(ye)銀(yin)行委(wei)托，估(gu)(gu)價(jia)費(fei)用由委(wei)托人承擔(dan)。房(fang)地產估(gu)(gu)價(jia)機構應堅持(chi)獨立、客觀(guan)、公正的原則，嚴(yan)格執行房(fang)地產估(gu)(gu)價(jia)規范和標準(zhun)，不得以迎(ying)合高估(gu)(gu)或低估(gu)(gu)要求(qiu)，惡意壓低收費(fei)等不正當方式承攬房(fang)地產抵(di)押估(gu)(gu)價(jia)業(ye)務。

嚴躍(yue)進：對(dui)于(yu)資產價值的穩(wen)定，顯然是目(mu)前溫州住房(fang)(fang)市(shi)場(chang)穩(wen)定發展的一個必要(yao)手(shou)段。尤其是在(zai)目(mu)前部分(fen)爛尾項目(mu)的背后，如果讓此(ci)類項目(mu)的價值得(de)到公正評估，是促使住房(fang)(fang)資源(yuan)加快流(liu)動的必要(yao)保障(zhang)。這(zhe)對(dui)于(yu)住房(fang)(fang)交易市(shi)場(chang)的規范也是有利好的。

七、加強聯動監管(guan)，維護市場秩序。

八、推進信息公(gong)開，強化輿論引導。

嚴躍進：對(dui)于這兩(liang)個內容的(de)規定，說明后續(xu)政府管理(li)的(de)強化(hua)還會繼續(xu)，但主要(yao)是(shi)從聯動監管和輿論(lun)引(yin)導兩(liang)方(fang)面進行規范。這也是(shi)后續(xu)溫州樓市新(xin)常態發(fa)展的(de)一個必(bi)要(yao)條件。