每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記(ji)者 區(qu)家彥 發自廣州    

◎每(mei)經記(ji)者(zhe) 區家彥(yan) 發(fa)自廣州

不斷(duan)在(zai)房(fang)地產開疆(jiang)拓土的(de)中(zhong)國平安（601318，SH），這次將目(mu)標瞄準了民營房(fang)企碧桂(gui)園（02007，HK）。

4月1日晚，碧(bi)桂園發布公(gong)(gong)(gong)告(gao)，公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)將(jiang)以2.816港(gang)(gang)元/股(gu)(gu)(gu)(gu)的(de)(de)價(jia)格向(xiang)中(zhong)國平(ping)安(an)發售22.362億股(gu)(gu)(gu)(gu)新股(gu)(gu)(gu)(gu)份(fen)，約(yue)占(zhan)發行后(hou)(hou)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)總(zong)股(gu)(gu)(gu)(gu)份(fen)數的(de)(de)9.9%，禁售期為(wei)1年，增發價(jia)較碧(bi)桂園停牌前(qian)的(de)(de)最后(hou)(hou)一(yi)(yi)天收盤價(jia)3.13港(gang)(gang)元/股(gu)(gu)(gu)(gu)折讓(rang)約(yue)10%，此次募(mu)得資金約(yue)為(wei)62.95億港(gang)(gang)元，資金將(jiang)用于(yu)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)發展及補充(chong)運營資本。交易(yi)完(wan)成后(hou)(hou)，碧(bi)桂園主席(xi)楊國強之女楊惠(hui)妍持有(you)53.6%碧(bi)桂園股(gu)(gu)(gu)(gu)權，為(wei)第一(yi)(yi)大股(gu)(gu)(gu)(gu)東，中(zhong)國平(ping)安(an)將(jiang)成為(wei)第二大股(gu)(gu)(gu)(gu)東。

與(yu)去年(nian)安(an)邦保險、生命人(ren)壽以舉牌方式(shi)進駐金地集團不同(tong)，此(ci)次(ci)中國平(ping)安(an)與(yu)碧桂園(yuan)的合作顯得(de)更(geng)加友好，中國平(ping)安(an)董(dong)事長馬明哲與(yu)楊(yang)國強(qiang)兩位大佬牽(qian)手的背后，打的是什么算盤？

收益可觀的財務投資

《每(mei)日經濟(ji)新聞》記(ji)者注意(yi)到，此次參與認購碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)股份的(de)(de)(de)(de)是(shi)中國(guo)(guo)平(ping)(ping)安(an)旗下的(de)(de)(de)(de)平(ping)(ping)安(an)壽險，這也是(shi)中國(guo)(guo)平(ping)(ping)安(an)首次以壽險資金(jin)(jin)直接對(dui)大(da)型房地產公司進行股權投(tou)資。參照公司2014年(nian)年(nian)報中披(pi)露的(de)(de)(de)(de)前十大(da)重(zhong)倉股，碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)有(you)(you)望取(qu)代富通保險，成為中國(guo)(guo)平(ping)(ping)安(an)的(de)(de)(de)(de)第六(liu)大(da)重(zhong)倉股。“對(dui)于中國(guo)(guo)平(ping)(ping)安(an)而言，入股碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)的(de)(de)(de)(de)首要目的(de)(de)(de)(de)是(shi)財務投(tou)資。”香(xiang)港粵海證券(quan)投(tou)資銀行董事黃立沖向記(ji)者表示(shi)，中國(guo)(guo)平(ping)(ping)安(an)的(de)(de)(de)(de)優(you)勢在(zai)于負債(zhai)端擁有(you)(you)大(da)量低廉的(de)(de)(de)(de)浮存金(jin)(jin)，但公司在(zai)2014年(nian)的(de)(de)(de)(de)總投(tou)資收益率(lv)僅為5.1%。以往(wang)保險資金(jin)(jin)更(geng)多是(shi)配置(zhi)在(zai)固定收益類產品上(shang)，但隨著國(guo)(guo)內無風(feng)險利率(lv)的(de)(de)(de)(de)下降，固定收益類產品回(hui)報率(lv)面臨下降的(de)(de)(de)(de)壓(ya)力，這迫使(shi)保險資金(jin)(jin)尋找回(hui)報率(lv)更(geng)高的(de)(de)(de)(de)權益類投(tou)資。

據悉，從(cong)去(qu)年5月(yue)1日起，新的(de)《保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)運(yun)用管理暫行辦法(fa)》開始實(shi)施，理論(lun)上保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)投(tou)(tou)資(zi)股票和股票基金(jin)比例可升(sheng)至30%。但中國平安(an)的(de)年報顯示，截至去(qu)年末，股權證(zheng)券與證(zheng)券投(tou)(tou)資(zi)基金(jin)在公司(si)保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)投(tou)(tou)資(zi)組合(he)資(zi)產中的(de)占比僅為12.4%，仍存在較大(da)的(de)提升(sheng)空間。

一位長(chang)期關注中國平安的(de)分析師向(xiang)記者表示，地(di)產股目前整體估值依然(ran)偏低，港(gang)股公司(si)更是(shi)明顯(xian)低于A股公司(si)。如果以(yi)碧桂園此次的(de)增發價計算，動態(tai)市盈率僅為4.2倍，但稅前股息(xi)率已(yi)經高達6.6%，對于一家(jia)凈資產回報率超過18%的(de)龍頭房(fang)企而言，單(dan)單(dan)是(shi)財務投資已(yi)經擁有可觀的(de)收益(yi)。

更(geng)重要的(de)是，隨著中國平安(an)近年來不斷(duan)介入房地(di)產領域，它(ta)也(ye)迫(po)切需要一(yi)家實力強大的(de)合作伙伴。

據(ju)不(bu)完全統計，僅(jin)在2014年(nian)8月(yue)~2015年(nian)2月(yue)，平安(an)(an)不(bu)動產已經(jing)投入(ru)超(chao)過300億元人民幣擴(kuo)充土地儲(chu)備，涵(han)蓋多個(ge)一(yi)、二(er)線城市。在海(hai)外(wai)市場，中國(guo)(guo)平安(an)(an)不(bu)僅(jin)在英國(guo)(guo)收購了多宗(zong)商用物業，根據(ju)澳洲(zhou)媒(mei)體(ti)《The Australian》報道，中國(guo)(guo)平安(an)(an)還(huan)將競(jing)購摩(mo)根士丹利旗下的澳洲(zhou)地產商Investa，估值超(chao)過526.6億港元。

據(ju)《新京報》報道(dao)稱(cheng)，按(an)照(zhao)目前政策，險資不能(neng)直接從事房(fang)(fang)地產開發(fa)(fa)(fa)，險資通過(guo)金融(rong)產品過(guo)渡被業內視(shi)為規避政策涉(she)足(zu)房(fang)(fang)地產開發(fa)(fa)(fa)的(de)途徑。此次(ci)入股碧桂(gui)園，意味著中(zhong)國平安有了一個從事房(fang)(fang)地產開發(fa)(fa)(fa)的(de)固(gu)定合作平臺。

在新城控股高(gao)級副總裁歐陽(yang)捷看來(lai)，雖(sui)然保(bao)險機(ji)構的(de)(de)(de)優勢(shi)在于“錢多”，但房地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)經營鏈條相當(dang)復雜，后續開發(fa)與營銷等環節(jie)需要高(gao)度專(zhuan)業(ye)性，保(bao)險機(ji)構并不具備(bei)這方面的(de)(de)(de)人才。碧桂園(yuan)的(de)(de)(de)優勢(shi)在于擁(yong)有全產(chan)(chan)業(ye)鏈開發(fa)能(neng)力，且營銷能(neng)力在國內(nei)領先(xian)，也(ye)擁(yong)有海外地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)開發(fa)經驗，預(yu)計能(neng)與平(ping)安的(de)(de)(de)房地產(chan)(chan)業(ye)務產(chan)(chan)生良(liang)好的(de)(de)(de)協同效(xiao)應(ying)。

謀(mou)地產(chan)、金融協同效應

作為一(yi)家典(dian)型的(de)家族(zu)(zu)(zu)式(shi)企(qi)業(ye)(ye)，碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)的(de)股(gu)權結構一(yi)直高度(du)集中，自2007年(nian)上市(shi)以(yi)來(lai)(lai)，公(gong)司僅在2012年(nian)與2014年(nian)進行過(guo)兩(liang)次配股(gu)集資，楊氏家族(zu)(zu)(zu)成(cheng)員持股(gu)比例(li)始終保持在60%以(yi)上。此次傍上了中國平(ping)安(an)這棵(ke)“大(da)(da)樹”，也是碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)上市(shi)以(yi)來(lai)(lai)首次引入(ru)大(da)(da)型戰略投資者(zhe)。“此次碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)配售價(jia)格較前一(yi)個交易日(ri)折讓超(chao)過(guo)10%，考慮到公(gong)司股(gu)價(jia)一(yi)直處于低位，對于老股(gu)東而言每(mei)股(gu)盈利攤薄還是比較明(ming)顯(xian)的(de)。”黃(huang)立沖(chong)向(xiang)(xiang)《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者(zhe)表示，近年(nian)來(lai)(lai)楊國強(qiang)積極改(gai)變碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)原有的(de)家族(zu)(zu)(zu)式(shi)企(qi)業(ye)(ye)管(guan)理架構，中國平(ping)安(an)的(de)入(ru)股(gu)有助于改(gai)善碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)的(de)股(gu)權架構，推動(dong)其進一(yi)步向(xiang)(xiang)現代(dai)化企(qi)業(ye)(ye)架構轉型。

黃(huang)立沖預計，在業務(wu)合作(zuo)(zuo)層面，未來碧桂園可以在開發貸款、私募債甚至眾籌等金融產品上與平(ping)安展開全面合作(zuo)(zuo)，在海外融資成(cheng)本不斷上漲的大背景下，與平(ping)安的合作(zuo)(zuo)有(you)助于降低(di)碧桂園的融資成(cheng)本，從而提高利潤水(shui)平(ping)。

此外，雙方也(ye)可以利用各(ge)自的(de)渠(qu)道(dao)資(zi)源，實(shi)現(xian)交叉銷售。據了解，碧(bi)桂園(yuan)(yuan)將為中國平(ping)(ping)安(an)(an)(an)(an)提供(gong)社區(qu)業務(wu)的(de)切(qie)入點，中國平(ping)(ping)安(an)(an)(an)(an)的(de)理(li)財、基金、資(zi)產(chan)管理(li)等服務(wu)有望在所有碧(bi)桂園(yuan)(yuan)小區(qu)快(kuai)速落地。與之相(xiang)對(dui)，碧(bi)桂園(yuan)(yuan)也(ye)可利用平(ping)(ping)安(an)(an)(an)(an)保險(xian)與平(ping)(ping)安(an)(an)(an)(an)銀行的(de)營銷網絡拓展銷售渠(qu)道(dao)，獲取更多優(you)質(zhi)客戶資(zi)源。

更重要(yao)的是，由(you)于(yu)平(ping)安不動產的土地儲備主要(yao)集中在(zai)一(yi)二線(xian)城(cheng)市(shi)，對于(yu)一(yi)直(zhi)在(zai)三四線(xian)城(cheng)市(shi)深耕的碧(bi)桂(gui)園而言(yan)，未來(lai)在(zai)項(xiang)目(mu)層面的合作(zuo)有助于(yu)碧(bi)桂(gui)園“曲線(xian)”增加在(zai)經濟(ji)發達城(cheng)市(shi)的項(xiang)目(mu)儲備，進一(yi)步平(ping)衡市(shi)場布局。

資本市場對此次合作持積(ji)極態度，碧桂園昨日（4月2日）復牌后大漲5%，成為當日走勢最強勁的內房(fang)股(gu)之(zhi)一。