30日，中(zhong)國人(ren)(ren)民銀行(xing)、住(zhu)建部(bu)(bu)、銀監會三部(bu)(bu)委聯合發布(bu)《關于個人(ren)(ren)住(zhu)房貸款政(zheng)(zheng)(zheng)策有關問(wen)題的(de)通(tong)知》，將二套(tao)房首付(fu)比例(li)下限下調至四成，公積金(jin)貸款購買首套(tao)房首付(fu)最低(di)降至二成。同(tong)日，財政(zheng)(zheng)(zheng)部(bu)(bu)和國稅(shui)(shui)總局也發布(bu)《關于調整個人(ren)(ren)住(zhu)房轉讓(rang)營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)政(zheng)(zheng)(zheng)策的(de)通(tong)知》，將普通(tong)住(zhu)房營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)免征期由(you)五(wu)年改(gai)為二年。

業內(nei)人士認為，四部委聯(lian)手(shou)打出(chu)“金融＋財(cai)稅(shui)(shui)”的政策組合拳與2008年(nian)末出(chu)臺(tai)的樓(lou)市政策似曾相識。2008年(nian)10月，中央出(chu)臺(tai)《關于個(ge)人住房(fang)轉(zhuan)讓營業稅(shui)(shui)政策的通知》等措施，規定個(ge)人住房(fang)轉(zhuan)讓營業稅(shui)(shui)“五(wu)改二(er)”，首套(tao)房(fang)和(he)二(er)套(tao)房(fang)最(zui)低(di)首付(fu)款比例下調至20%。隨著信貸、稅(shui)(shui)收等多(duo)重政策疊加，房(fang)地產市場迅速轉(zhuan)向，當年(nian)銷(xiao)售面積突破9億(yi)平方米，同比增幅超(chao)過50%；銷(xiao)售額高達(da)4.4萬億(yi)元，同比增長83%。

此次新(xin)政出臺，會否導(dao)致房價重演2009年的(de)瘋狂上漲？專家普遍認(ren)為，在(zai)我(wo)國經濟增速(su)放緩(huan)、結構調整的(de)“新(xin)常態”下，盡管本輪新(xin)政將在(zai)短期內刺激(ji)樓市復(fu)蘇，但由(you)于影響樓市的(de)諸多(duo)因素已(yi)經發生改變(bian)，“量增價穩”將成為2015樓市新(xin)特(te)征。

供需格局悄然生變

據中原地產研究咨詢部數據，全國商品住(zhu)宅待售面積自2010年起(qi)迅速攀(pan)升，尤其二三線(xian)城(cheng)市(shi)存量增長明顯(xian)，中國房地產供求格(ge)局已經發生了深刻的(de)變化(hua)。

2009年，樓(lou)市(shi)的(de)回暖是以首次購房為主的(de)剛性(xing)需(xu)求最早撬動(dong)了一(yi)線城市(shi)樓(lou)市(shi)的(de)堅冰，形成市(shi)場(chang)復蘇(su)的(de)“第一(yi)推動(dong)力”。此后，更(geng)多的(de)改善性(xing)需(xu)求、投資性(xing)需(xu)求開始進(jin)場(chang)，并一(yi)度成為購買主力。

一(yi)位上海(hai)開發(fa)商(shang)回(hui)憶說，當時在有(you)(you)些城市，開發(fa)商(shang)不(bu)知如(ru)何定價，只好跟著周邊漲價的樓盤把價格往上調；有(you)(you)些城市，均價5萬元／平方(fang)米的豪宅，一(yi)天之內銷售額達40億(yi)元……此外，至第四(si)季度，一(yi)些熱門樓盤的買家(jia)中投資(zi)者已(yi)占八(ba)九成。

瑞銀首席經濟學家汪(wang)濤認為：“事(shi)實上，中國(guo)住(zhu)房(fang)的(de)內在(zai)供(gong)求(qiu)格局(ju)已發生(sheng)變化－－當前的(de)住(zhu)宅(zhai)建設(she)量已超(chao)過城鎮人口(kou)增長和住(zhu)房(fang)改善帶來的(de)需求(qiu)。由(you)于(yu)房(fang)價下降(jiang)以及理財產品和海外資產等其他投(tou)資渠道的(de)興(xing)起，支撐投(tou)資性需求(qiu)的(de)諸多因素也正在(zai)消退(tui)。”

瑞(rui)銀(yin)發布的(de)研(yan)報顯示，根據2010年第六次全國人口普查數據，目前中國居民(min)的(de)自有住(zhu)房(fang)占(zhan)比(bi)達85%－88%，而(er)在城(cheng)鎮地區該(gai)比(bi)例約(yue)為75%－78%。城(cheng)鎮住(zhu)房(fang)建筑面積(ji)達179億平方米(mi)(mi)，農村達206億平方米(mi)(mi)。這表明(ming)，不考慮住(zhu)房(fang)質量的(de)前提下(xia)，2010年時城(cheng)鎮和農村戶(hu)均已擁有約(yue)1套(tao)住(zhu)房(fang)。

上(shang)海中原地產研究總監宋(song)會雍說(shuo)，對(dui)比2009年(nian)樓市政(zheng)策(ce)出臺的節點，此(ci)次(ci)新政(zheng)出臺的市場(chang)背(bei)景(jing)有(you)明顯(xian)不同。“首先在(zai)供(gong)求(qiu)關系上(shang)，當前(qian)樓市供(gong)求(qiu)比達到(dao)1.3：1，而2009年(nian)供(gong)求(qiu)比才1.1：1，當前(qian)供(gong)大于求(qiu)的情(qing)況明顯(xian)嚴重；其次(ci)，當前(qian)市場(chang)還(huan)是靠剛需或者改善型需求(qiu)的購買力在(zai)支撐，而2009年(nian)由于沒有(you)限購政(zheng)策(ce)，政(zheng)策(ce)轉(zhuan)向(xiang)可以(yi)(yi)更充分地吸納投(tou)資(zi)(zi)客(ke)(ke)入市；但現在(zai)市場(chang)上(shang)投(tou)資(zi)(zi)客(ke)(ke)相對(dui)減少，因為(wei)政(zheng)策(ce)轉(zhuan)向(xiang)不足以(yi)(yi)讓投(tou)資(zi)(zi)客(ke)(ke)相信(xin)存量可以(yi)(yi)一夜消(xiao)除(chu)。”