每經(jing)編輯｜區家彥    

每(mei)經記者 區(qu)家彥 發自廣州

2015年，萬科高級副總裁毛大慶對自己的(de)人(ren)生做出了全新的(de)選擇：創業，懷著(zhu)夢想再度出發。

邦地產獲悉(xi)，他選擇自主創業，試(shi)圖(tu)打造中(zhong)國版的WeWork，這讓(rang)創業辦公社區(qu)這一新穎的商業模式浮出水面。

去(qu)年12月，位于美(mei)(mei)國、主打辦(ban)公場(chang)地(di)租賃服務的WeWork宣布完成(cheng)一筆3.55億美(mei)(mei)元的融資(zi)，公司(si)由此(ci)估值高達50億美(mei)(mei)元，這(zhe)(zhe)足以顯(xian)示資(zi)本(ben)對該商業模式(shi)的看好。巧的是，SOHO中國于今年1月宣布推出短(duan)期租賃辦(ban)公空間SOHO3Q，而去(qu)年獲得著名(ming)天使投資(zi)人雷(lei)軍投資(zi)的YOU+國際(ji)青年公寓也將于今年內(nei)(nei)在四個一線城市推出YOU+國際(ji)創業社區，創業辦(ban)公社區這(zhe)(zhe)一新的創業模式(shi)，在國內(nei)(nei)漸露鋒芒。

這個被戲稱為“另(ling)類房(fang)產(chan)中介”的(de)商業模式，到底隱藏著怎樣的(de)魔力(li)？

“二房東”有了融資功能

從商業模式(shi)來看(kan)，WeWork的(de)做法(fa)是先用折(zhe)扣價格(ge)租下(xia)整層寫字(zi)樓(lou)，然后分拆成單獨的(de)辦公(gong)空間(jian)，再租給愿意挨(ai)著辦公(gong)的(de)創(chuang)業型公(gong)司。單從這一點來看(kan)，WeWork與所謂的(de)“二(er)房東模式(shi)”并無區別。

但50億美元的(de)超高估值表明，投資(zi)人并不認(ren)為(wei)WeWork是一家單純的(de)房地產中介(jie)。除了(le)辦公場地，WeWork還可以(yi)為(wei)這些創業型公司(si)提供辦公家具、協作服務(wu)等，甚至成為(wei)創業項目的(de)孵化器，這才(cai)是最(zui)為(wei)資(zi)本(ben)看重的(de)地方。

在(zai)國(guo)內，為創(chuang)(chuang)業(ye)者(zhe)(zhe)提供低成本辦公場(chang)所最有名(ming)的莫過(guo)于車庫咖啡(fei)(fei)。2011年(nian)，投行(xing)出身的蘇菂率先開辟(pi)了創(chuang)(chuang)業(ye)者(zhe)(zhe)和(he)投資者(zhe)(zhe)的聚(ju)集辦公場(chang)地--車庫咖啡(fei)(fei)，每個創(chuang)(chuang)業(ye)者(zhe)(zhe)只需每天(tian)點一杯咖啡(fei)(fei)，就可以(yi)在(zai)這里享用一天(tian)的免費開放式辦公環境。據(ju)蘇菂說，3年(nian)間有400多個項目(mu)在(zai)車庫咖啡(fei)(fei)獲得投資，成功(gong)IPO的有3個項目(mu)。2014年(nian)，蘇菂以(yi)聯合創(chuang)(chuang)始人的身份加入YOU+國(guo)際(ji)青(qing)年(nian)社區，意(yi)在(zai)打造整合了辦公室與公寓為一體的YOU+國(guo)際(ji)創(chuang)(chuang)業(ye)社區。

YOU+國際青年社區創始人劉洋向邦地產(chan)表示，隨著(zhu)移動互聯網的高(gao)速發展(zhan)，創業者隊伍正(zheng)在不斷壯大。近年來政(zheng)府也陸(lu)續出(chu)(chu)(chu)臺政(zheng)策鼓勵支持創業，李克強總(zong)理(li)在2015年政(zheng)府工作(zuo)報(bao)告中，再次提出(chu)(chu)(chu)要推動大眾創業，萬眾創新。可以預見，市場對(dui)創業辦公室的需求將出(chu)(chu)(chu)現(xian)爆(bao)發性增長。

國(guo)內到底有多少創(chuang)(chuang)業群體？具體數(shu)字難以統計(ji)。但根據騰訊開放平(ping)臺于去年(nian)11月公布的數(shu)據，僅該平(ping)臺的創(chuang)(chuang)業者(zhe)人數(shu)就已達500萬，同比增(zeng)長400%，其中二、三線城市創(chuang)(chuang)業者(zhe)增(zeng)長率超(chao)過(guo)200%，超(chao)過(guo)50%的創(chuang)(chuang)業者(zhe)在25歲以下。

“不(bu)(bu)僅是(shi)創(chuang)業(ye)(ye)者(zhe)(zhe)增多，天(tian)使投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)也在增多，他們也在思考如(ru)何能提高效率找到(dao)好的投(tou)資(zi)項(xiang)目。”劉洋向記者(zhe)(zhe)表示，建立創(chuang)業(ye)(ye)社區(qu)的目的不(bu)(bu)止是(shi)為(wei)創(chuang)業(ye)(ye)者(zhe)(zhe)提供價廉物美的辦公(gong)環(huan)境，更大(da)意義(yi)在于整合各(ge)類資(zi)源，為(wei)創(chuang)業(ye)(ye)者(zhe)(zhe)提供創(chuang)業(ye)(ye)所需的各(ge)種服務，甚至嫁接天(tian)使投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)，最終從單(dan)純的辦公(gong)室租賃，變為(wei)帶(dai)PE（風(feng)險投(tou)資(zi)）性質的創(chuang)業(ye)(ye)項(xiang)目孵化(hua)器(qi)。

盈利模式需要艱苦探索

盡(jin)管市場需求龐(pang)大，但要在(zai)其中分羹并不(bu)容(rong)易。

香港粵海證券(quan)投(tou)資(zi)銀行董(dong)事黃立沖(chong)向(xiang)邦地(di)產表示，相對于美國(guo)，中國(guo)的(de)(de)辦(ban)公樓租(zu)賃占企業(ye)營運成(cheng)(cheng)(cheng)本的(de)(de)比(bi)例較高(gao)，這是(shi)因(yin)為創業(ye)辦(ban)公場(chang)所往往對地(di)點與(yu)交(jiao)通便利性(xing)有較高(gao)要(yao)求。如果(guo)按(an)照(zhao)正常的(de)(de)價格，大多數青年創業(ye)者承受不(bu)起這一成(cheng)(cheng)(cheng)本，這也是(shi)像雷格斯這種(zhong)在美國(guo)很成(cheng)(cheng)(cheng)功(gong)的(de)(de)短期租(zu)賃辦(ban)公室服務商，卻(que)在中國(guo)無法成(cheng)(cheng)(cheng)功(gong)的(de)(de)主(zhu)要(yao)原因(yin)。

“如(ru)(ru)果按照互聯網(wang)模式去經營，給予青(qing)年創業(ye)者很優惠的(de)(de)租賃(lin)價格，這意(yi)味著辦公(gong)場(chang)地與后續服務(wu)基本無法盈利，那(nei)么創業(ye)社(she)區的(de)(de)盈利模式更接近于(yu)風險(xian)投(tou)(tou)資(zi)(zi)，即(ji)通過(guo)入股一個成(cheng)功(gong)的(de)(de)項目獲取投(tou)(tou)資(zi)(zi)回報(bao)。”黃立沖告訴記者，但在國內，目前PE/VC股權投(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)成(cheng)功(gong)率(lv)只有5%，如(ru)(ru)此低的(de)(de)成(cheng)功(gong)率(lv)很難覆蓋創業(ye)社(she)區高昂的(de)(de)成(cheng)本投(tou)(tou)入。

一位不愿(yuan)具名的房企高管也告訴記(ji)者，其實近(jin)幾(ji)年國(guo)內出現(xian)過不少零(ling)散(san)的創業社區，但都(dou)無法(fa)把規(gui)模做大，最大原因就(jiu)是難以找到盈利(li)點。在國(guo)外，所(suo)謂的創業孵化社區，多為政府出資補(bu)貼，如果完全市(shi)場化運作，實現(xian)盈利(li)的屈指可數。

“當然，毛(mao)大慶在行業的(de)影響力與人脈資源也許有助(zhu)于他獲得較(jiao)佳的(de)創(chuang)業項(xiang)目，但如果沒有政府的(de)補貼支(zhi)持，要實現(xian)盈利(li)也并(bing)不容易。”上述人士說。