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記者：王杰

3月6日，SOHO中國發布年報稱，SOHO中國擁有現金125億元，凈資產負債率僅為19%。

這是SOHO近幾年來的罕見(jian)低負(fu)債。

不謀而(er)合的(de)(de)是，在(zai)復(fu)(fu)星(xing)昆仲(zhong)新(xin)年酒會上，復(fu)(fu)星(xing)集(ji)團(tuan)副董事(shi)長兼CEO梁信軍表示(shi)，目前(qian)是全世界的(de)(de)去(qu)杠(gang)桿(gan)化。前(qian)期加過的(de)(de)杠(gang)桿(gan)這兩年要去(qu)掉(diao)。未來三五年后，我們還將看到去(qu)房地產杠(gang)桿(gan)。梁信軍的(de)(de)觀點，得到了很(hen)多房企老板的(de)(de)認可。

在(zai)這樣的背景下(xia)，潘石(shi)屹主動降低SOHO負債(zhai)率，顯然符合眼(yan)下(xia)的大趨勢(shi)。

不過，新城控(kong)股高(gao)級副總裁(cai)歐陽捷對邦地(di)產表示，資產負債率太低也不見得是好事，做(zuo)投資要用杠桿，不負債也就(jiu)沒有杠桿了，發展速度也就(jiu)相(xiang)對減慢了。

在歐陽捷看來，負債率多(duo)少是(shi)最合適(shi)的(de)(de)模式(shi)，很難用準(zhun)確的(de)(de)數(shu)據去框定(ding)。他說，企業最合適(shi)的(de)(de)狀態，是(shi)負債和經(jing)營(ying)管理水(shui)平是(shi)相當的(de)(de)，負債率可以高，但一定(ding)要保障(zhang)現金流的(de)(de)充(chong)裕。

凈負債率下降和營業額下跌的關系

3月6日，SOHO中(zhong)國發(fa)布年報稱，2014年公司營業額約為人民幣60.98億元，較(jiao)2013年約146.21億元，下(xia)跌58%。SOHO中(zhong)國表示(shi)，營業額的(de)下(xia)降主要(yao)因公司業務模式(shi)從“開發(fa)銷售”向“開發(fa)自持”轉(zhuan)變所致。

與(yu)此相對應的是SOHO盈利(li)能(neng)力的下(xia)(xia)降。期內SOHO中國毛(mao)利(li)潤約為30.78億元，同比下(xia)(xia)跌約62%；毛(mao)利(li)率為50%，同比下(xia)(xia)降5個百分點(dian)；除稅前溢利(li)約為66.89億元，同比下(xia)(xia)跌46%，公司(si)解釋稱(cheng)，主要由于公司(si)業務(wu)模式轉變(bian)以致銷售物(wu)業減少所致。

截至目前(qian)，SOHO中國擁有現金125億元，凈資產負(fu)債率僅為19%，資金量較為充裕。

在歐(ou)陽捷看(kan)來(lai)，純持(chi)有型(xing)物業，主(zhu)要(yao)靠租金收益來(lai)覆蓋貸款的成(cheng)本(ben)，再覆蓋其(qi)經營成(cheng)本(ben)。而持(chi)有型(xing)物業資(zi)(zi)金回籠較(jiao)(jiao)慢、較(jiao)(jiao)少，所(suo)以要(yao)求負(fu)債(zhai)率(lv)要(yao)比較(jiao)(jiao)低。“持(chi)有型(xing)物業一般講(jiang)的是公允價(jia)值(zhi)(zhi)，比如(ru)一處商(shang)業房產(chan)，每年的評(ping)估值(zhi)(zhi)可能上(shang)漲5%，公允價(jia)值(zhi)(zhi)變(bian)了，等于資(zi)(zi)產(chan)升值(zhi)(zhi)，資(zi)(zi)產(chan)負(fu)債(zhai)率(lv)也(ye)就相對下降(jiang)了。”

中國房地(di)產數(shu)據(ju)研究院(yuan)執行院(yuan)長陳晟在(zai)接受(shou)邦地(di)產采訪時表(biao)示，對于(yu)SOHO中國來說(shuo)，只要(yao)不再拿地(di)或(huo)者加(jia)大并購(gou)，資(zi)金支出就會(hui)下降，負(fu)(fu)(fu)債(zhai)率(lv)(lv)也相(xiang)應降低，SOHO中國這(zhe)已(yi)經不是(shi)向快速開(kai)發(fa)的路子上走了，如(ru)果是(shi)傳統的開(kai)發(fa)企業，負(fu)(fu)(fu)債(zhai)率(lv)(lv)就不太一(yi)致；如(ru)果往持有型路線走的話，對標(biao)就應該(gai)是(shi)一(yi)些港企，負(fu)(fu)(fu)債(zhai)肯定要(yao)達到(dao)“20%～30%”這(zhe)種水平。

其實，今(jin)年多位開發商人(ren)士曾表示(shi)，在2015年要(yao)降低(di)負債率(lv)，去迎接地產新常態。

甚至(zhi)有開發企(qi)業為避風險，主動在(zai)去年(nian)年(nian)底裁員。