每經編輯｜每經記者 區家(jia)彥 發自廣州      

◎每經記者 區(qu)家彥(yan) 發自(zi)廣州

2月6日和2月9日，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)武漢(han)分公司兩次被30多家(jia)(jia)中介(jie)公司的(de)50多人圍堵，事件(jian)的(de)導(dao)火索(suo)則是搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)在北京等(deng)5個(ge)城市試點的(de)“0.5%傭金”模式。這是繼在去年5月底(di)多家(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)中介(jie)聯(lian)合逼宮(gong)搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)，以(yi)及鏈家(jia)(jia)、我(wo)(wo)愛(ai)我(wo)(wo)家(jia)(jia)等(deng)大型中介(jie)宣布(bu)停止與(yu)搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)合作后(hou)，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)網與(yu)傳統中介(jie)的(de)第二次“交火”。

如果(guo)說互聯網將顛覆房地產(chan)業，二(er)手(shou)房中介無疑(yi)首(shou)當其沖。以(yi)搜房為(wei)代表(biao)(biao)的(de)互聯網信息平臺(tai)憑借(jie)高流量與(yu)低成本(ben)的(de)天然優勢，欲分(fen)食二(er)手(shou)房市場的(de)巨大蛋糕(gao)。與(yu)此同時，以(yi)鏈(lian)家、中原地產(chan)為(wei)代表(biao)(biao)的(de)傳統中介也在積極轉型并向線上(shang)滲透，一(yi)場圍繞二(er)手(shou)房市場的(de)新舊勢力大戰一(yi)觸即(ji)發。

業(ye)內(nei)分(fen)析指出，雙方的(de)優(you)劣勢很明顯，傳統中介坐擁房源(yuan)優(you)勢，互(hu)聯網平臺則在客(ke)戶資源(yuan)上更具(ju)優(you)勢。但在現階(jie)段，誰都(dou)沒有打敗對手的(de)絕對把握。

低傭金動了中介的(de)奶酪

2015新年伊始，搜(sou)房(fang)(fang)(fang)開始在北京、上(shang)海、廣州、武(wu)漢、成都5個(ge)城市(shi)測試“直(zhi)客(ke)式”服務，業主可以(yi)(yi)通(tong)過搜(sou)房(fang)(fang)(fang)的PC端(duan)或者APP委托房(fang)(fang)(fang)產，購房(fang)(fang)(fang)者可以(yi)(yi)通(tong)過平臺(tai)直(zhi)接(jie)找到房(fang)(fang)(fang)源(yuan)進行交易。

據悉，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)(fang)此前的(de)(de)(de)(de)電商(shang)(shang)業務(wu)(wu)，主(zhu)要集(ji)中在新房(fang)(fang)(fang)(fang)領域。對于消費者而言，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)電商(shang)(shang)是以(yi)團(tuan)購(gou)形式(shi)出現的(de)(de)(de)(de)“搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)(fang)卡(ka)”支(zhi)付定金獲得房(fang)(fang)(fang)(fang)價折扣。同時(shi)，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)(fang)通過合作(zuo)伙伴計劃(hua)，向二(er)手房(fang)(fang)(fang)(fang)經(jing)紀人開(kai)放新房(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)源，推動“一二(er)手聯動”業務(wu)(wu)。這(zhe)些房(fang)(fang)(fang)(fang)產交易的(de)(de)(de)(de)業務(wu)(wu)形態都是基于搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)平臺模式(shi)，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)(fang)本(ben)身不直接參(can)與交易，更多(duo)是以(yi)“倒流(liu)量”的(de)(de)(de)(de)模式(shi)實現盈利。

但(dan)隨著搜(sou)房(fang)(fang)宣布向交(jiao)易平臺轉型，業(ye)務逐(zhu)步滲透至交(jiao)易環節，此(ci)次推(tui)出的(de)“直(zhi)客(ke)式”服務更是(shi)要直(zhi)接搶(qiang)二手房(fang)(fang)中(zhong)介的(de)飯碗(wan)。更重要的(de)是(shi)，搜(sou)房(fang)(fang)的(de)自營服務將(jiang)傭金直(zhi)接降到了0.5%，這在中(zhong)介行(xing)業(ye)一石激起千層浪。

記者(zhe)了(le)解到(dao)，目前傳統中介收取的(de)傭金(jin)基(ji)本在2%以上。以一套300萬元(yuan)的(de)房子計(ji)算，買(mai)方支付(fu)中介的(de)傭金(jin)高(gao)達6萬元(yuan)。

搜(sou)房(fang)(fang)二手房(fang)(fang)集團總(zong)裁蘇婕此前在接受媒體采訪時表(biao)示(shi)：“我們希(xi)望(wang)做類似于京(jing)東的(de)(de)一(yi)(yi)個構(gou)架，既有自營業務，也有第三方服務。我們并(bing)不(bu)排斥和(he)線下中(zhong)介(jie)合作，一(yi)(yi)起去開展那些搜(sou)房(fang)(fang)覆(fu)蓋不(bu)到的(de)(de)業務”。“搜(sou)房(fang)(fang)并(bing)無門店運營壓力，這(zhe)使得其中(zhong)介(jie)費彈性空間(jian)較(jiao)大”，莊(zhuang)諾表(biao)示(shi)，搜(sou)房(fang)(fang)希(xi)望(wang)用低(di)價攪局(ju)二手房(fang)(fang)市場(chang)，這(zhe)是動了其他中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)的(de)(de)奶酪，必然(ran)會引(yin)發后者的(de)(de)不(bu)滿。

購房(fang)者最(zui)大痛點不是傭金

在(zai)不(bu)少業(ye)內人(ren)士看(kan)來，低成本(ben)并不(bu)意味(wei)著以(yi)搜(sou)房為代表(biao)的(de)互聯(lian)網(wang)平臺可以(yi)輕易顛覆傳(chuan)統中介行(xing)業(ye)。

莊諾(nuo)告訴記(ji)者(zhe)，在現(xian)階段二(er)手(shou)房(fang)市場中，購(gou)房(fang)者(zhe)最大的痛點并不(bu)是(shi)傭金，而是(shi)房(fang)源與服(fu)務。由(you)于互聯網假房(fang)源的老毛病久治不(bu)愈，這迫(po)使買賣雙方都必(bi)須要在線(xian)下門(men)店(dian)尋求交易(yi)，加上二(er)手(shou)房(fang)的交易(yi)過程很(hen)復雜，單純的線(xian)上操作(zuo)很(hen)難解決后(hou)續(xu)服(fu)務的問題(ti)，這是(shi)搜(sou)房(fang)拓展交易(yi)業務不(bu)得不(bu)面臨的難題(ti)。

“中原地產(chan)曾經(jing)對最近幾年的(de)二手房(fang)(fang)交(jiao)易(yi)行為做過深(shen)入(ru)調(diao)研(yan)，我(wo)們(men)發現(xian)目前放盤者大多是‘60后’、‘70后’，這類(lei)人群(qun)使用互(hu)聯(lian)網的(de)頻(pin)率(lv)并不高(gao)，更沒有(you)在(zai)網上委托放盤的(de)習慣。相反，買(mai)房(fang)(fang)的(de)主力人群(qun)是‘80后’，這部分人群(qun)更傾向于(yu)通過互(hu)聯(lian)網獲取房(fang)(fang)源信息”。張大偉向《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者表示，傳統中介的(de)優(you)勢在(zai)于(yu)掌控(kong)房(fang)(fang)源，互(hu)聯(lian)網平臺的(de)優(you)勢則在(zai)于(yu)引入(ru)客源。

與(yu)此(ci)同(tong)時，張大偉認為，目前國內真正(zheng)意(yi)義(yi)上的(de)(de)二(er)手(shou)(shou)房(fang)交(jiao)易市(shi)場(chang)主要集中在一二(er)線經濟發(fa)達的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)，但從(cong)二(er)手(shou)(shou)房(fang)買(mai)賣(mai)稅費與(yu)中介費用幾(ji)乎(hu)都是由買(mai)方負擔可以看出(chu)，這(zhe)些城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)二(er)手(shou)(shou)房(fang)基本(ben)處于賣(mai)方市(shi)場(chang)格局，這(zhe)意(yi)味著(zhu)誰(shui)能(neng)掌控房(fang)源誰(shui)就能(neng)在市(shi)場(chang)上處于領(ling)先地(di)位。在這(zhe)些城(cheng)(cheng)市(shi)里，大部分市(shi)場(chang)份(fen)額(e)集中在前三位或(huo)者前五位的(de)(de)中介公司手(shou)(shou)里。隨著(zhu)這(zhe)批(pi)大型(xing)中介公司紛紛減(jian)少(shao)甚至停止(zhi)與(yu)搜房(fang)合作(zuo)，搜房(fang)要獲(huo)取房(fang)源將面臨很大困(kun)難(nan)，要搶占(zhan)傳(chuan)統中介的(de)(de)市(shi)場(chang)份(fen)額(e)就更加(jia)困(kun)難(nan)。

上(shang)(shang)述(shu)觀(guan)點也得到了莊諾(nuo)的(de)認同，他表示，國(guo)內很大(da)部分的(de)二手房(fang)(fang)主都在40歲以上(shang)(shang)，這批(pi)人更(geng)習(xi)慣于在線(xian)下(xia)門(men)店完成交(jiao)易。由于房(fang)(fang)子是高(gao)價格低頻次交(jiao)易的(de)消(xiao)(xiao)費品，這種消(xiao)(xiao)費習(xi)慣在未來幾年內仍將持續，因此門(men)店依然是中介公司獲取房(fang)(fang)源的(de)最重要(yao)渠道，單(dan)純依靠線(xian)上(shang)(shang)吸納房(fang)(fang)源將面臨很大(da)困難。

由于二手房(fang)交易鏈條很長，需(xu)要(yao)后續(xu)的深度服務，據了解，搜房(fang)的自營業務僅(jin)設置少量跟單人員，如何(he)滿(man)足買賣雙方的服務需(xu)求仍是疑問。

世(shi)聯行董事長陳勁松表(biao)示，二手(shou)房作為非標準化(hua)產(chan)品，在(zai)房屋交易的過程中(zhong)涉及大量個(ge)人(ren)化(hua)需(xu)求(qiu)，經(jing)紀人(ren)在(zai)撮合買(mai)賣雙方成交所產(chan)生的“潤滑劑(ji)”作用不(bu)可忽視。即使意向(xiang)達成，接下(xia)來還牽扯(che)到評估、過戶、抵押等(deng)流程，每(mei)個(ge)環節都需(xu)要經(jing)紀人(ren)的配合，單純(chun)依靠互聯網不(bu)可能實(shi)現類似(si)的高質素服務。

互聯網中介平臺群雄(xiong)并(bing)起

寄望在(zai)龐大房(fang)地(di)產交(jiao)(jiao)易(yi)市場分一杯羹的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)止(zhi)是搜房(fang)。萬(wan)科(ke)前高級副(fu)總裁肖莉于去(qu)年(nian)“光(guang)棍節(jie)(jie)”宣布加盟(meng)房(fang)地(di)產O2O交(jiao)(jiao)易(yi)平(ping)臺房(fang)多多，這(zhe)家成(cheng)立不(bu)足(zu)三年(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)公司(si)對外宣稱去(qu)年(nian)實現(xian)交(jiao)(jiao)易(yi)額2000億元。另(ling)一個類似的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)產O2O平(ping)臺好(hao)屋中國去(qu)年(nian)獲得軟(ruan)銀中國數千萬(wan)美元的(de)(de)(de)(de)(de)A輪投(tou)資。春節(jie)(jie)過(guo)后，58同(tong)城宣布斥資2.67億美元并購安居客(ke)，加上(shang)一度被(bei)媒體報道豪言要“滅(mie)掉傳統中介”的(de)(de)(de)(de)(de)平(ping)安好(hao)房(fang)網(wang)，互聯網(wang)平(ping)臺群雄并起，這(zhe)足(zu)以讓傳統中介坐立不(bu)安。“我并沒有說過(guo)‘消滅(mie)中介’這(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)(de)話，這(zhe)只是媒體誤讀了我的(de)(de)(de)(de)(de)意(yi)思(si)”，莊(zhuang)諾向《每日經濟新聞(wen)》記者表示，二手房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)最終形(xing)態必然(ran)是線(xian)(xian)(xian)上(shang)線(xian)(xian)(xian)下結合，雖然(ran)互聯網(wang)平(ping)臺與傳統中介都在(zai)向對方(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)領域滲(shen)透，但要在(zai)對方(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)地(di)盤站住陣腳非(fei)常困難，成(cheng)功整合線(xian)(xian)(xian)上(shang)線(xian)(xian)(xian)下的(de)(de)(de)(de)(de)商業模式尚(shang)未出(chu)現(xian)，這(zhe)注定了二手房(fang)市場也(ye)許還要“亂”幾年(nian)。

在(zai)莊諾看來，像搜(sou)房這樣的線上平臺(tai)要真正(zheng)介(jie)(jie)入交易環(huan)節，必然要建立(li)自己的線下(xia)門店(dian)與團(tuan)隊，但線上團(tuan)隊與線下(xia)團(tuan)隊的管理模式(shi)與思維大相(xiang)徑庭，搜(sou)房很難(nan)學得來，而(er)且傳(chuan)統中(zhong)介(jie)(jie)在(zai)線下(xia)門店(dian)的布局已(yi)經非(fei)常成(cheng)熟，搜(sou)房很難(nan)有自己的拓展空(kong)間。與之相(xiang)對，搜(sou)房所擁有的巨大線上流(liu)量也遠非(fei)傳(chuan)統中(zhong)介(jie)(jie)自建網站可以(yi)達(da)到。正(zheng)因如此，互聯網平臺(tai)與傳(chuan)統中(zhong)介(jie)(jie)誰(shui)都無(wu)法代(dai)替誰(shui)，這注定了兩者在(zai)未來幾年都會在(zai)合(he)作與摩擦中(zhong)度過。

陳勁(jing)松也(ye)告訴記者，傳統二手房(fang)(fang)中介(jie)大量(liang)開店的(de)重(zhong)資(zi)產模式已經(jing)不合時宜，但單純依賴線(xian)上流量(liang)也(ye)不切實際，國內(nei)二手房(fang)(fang)市場需(xu)要結合互(hu)聯網(wang)探索出一(yi)套全(quan)新(xin)(xin)的(de)商業模式，這(zhe)也(ye)是他一(yi)直在思索的(de)問題。“也(ye)許(xu)走到最(zui)后，互(hu)聯網(wang)平臺與傳統中介(jie)發(fa)現誰都(dou)無法代替對方，重(zhong)新(xin)(xin)走向(xiang)合作也(ye)不足(zu)為(wei)奇(qi)”，莊(zhuang)諾說。