每經編輯(ji)｜每經記者 杜(du)冉樂 發自(zi)成都(dou)    

◎每經記者 杜冉(ran)樂 發自成都(dou)

以“大躍進”方(fang)式(shi)涉足旅(lv)游地產(chan)，正成(cheng)為不少品(pin)牌房(fang)企(qi)盲目轉(zhuan)型中一枚難(nan)咽的(de)(de)(de)苦果(guo)。拋開對旅(lv)游資源(yuan)粗暴開發造成(cheng)的(de)(de)(de)環境(jing)破(po)壞，去(qu)化難(nan)題(ti)也時刻考驗(yan)著這些房(fang)企(qi)的(de)(de)(de)資金鏈。

旅游地(di)產如何(he)突圍？雖然業內爭論不一，但現金流滾資產的傳統模(mo)式已(yi)難以為(wei)繼(ji)。《每日經濟新聞》以新加坡悅(yue)榕集(ji)團為(wei)案例，剖析其(qi)旅游地(di)產開(kai)發的模(mo)式與視(shi)角，探討旅游地(di)產的新模(mo)式。

旅(lv)游地(di)產向何處去？雖然業內爭論不一，但現金流滾資(zi)產的(de)傳統模(mo)式已(yi)難以為繼。近日(ri)，《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者調查(cha)發現，隨著去年9月中國首個樂(le)古浪度假(jia)項目落子(zi)成都，以高端酒店運營商為背景的(de)新加坡悅(yue)榕(rong)集團正試圖重構(gou)當前(qian)旅(lv)游地(di)產格局。

按照成都悅(yue)榕置業(ye)營銷總監(jian)古(gu)林(lin)的表述，傳統開發商除了(le)打著旅游的噱頭賣樓之外，并不理解(jie)旅游地產(chan)的真正內涵(han)，悅(yue)榕自身除了(le)具備(bei)產(chan)品設計、配套和服務等優勢之外，目的就是(shi)通(tong)過自主投資物業(ye)，表達一種度假生活(huo)方(fang)式，滿足中國一大批改(gai)善(shan)型的置業(ye)需求。

據了解，悅榕成都(dou)樂古浪(lang)項(xiang)(xiang)目(mu)號(hao)稱千畝大盤(pan)，除了悅榕莊、悅椿(chun)酒(jiu)店(dian)入(ru)駐之(zhi)外(wai)，還規劃了一(yi)些高(gao)層住宅項(xiang)(xiang)目(mu)，試圖(tu)打造一(yi)個具有本地(di)特色的大型(xing)高(gao)端(duan)旅游度(du)假村。

相關地(di)產(chan)人士(shi)表示，相比(bi)其他房企(qi)過分(fen)追求(qiu)短期(qi)回報，悅榕本(ben)身具備較強的酒店運(yun)營服(fu)務優勢(shi)，加上資本(ben)實力雄厚，為旅(lv)游地(di)產(chan)提(ti)供了(le)一種新(xin)的開發視角，對國內房企(qi)具有借(jie)鑒意(yi)義(yi)，但(dan)復制難度大。

悅榕成都首秀“樂(le)古浪”

對(dui)于悅榕，國(guo)內(nei)多數業內(nei)人士還(huan)停留在(zai)“這是(shi)一(yi)個高星(xing)級的酒店(dian)管理品(pin)牌(pai)”的階(jie)段。國(guo)內(nei)房企在(zai)旅游項目的打造中，往往以引入悅榕酒店(dian)品(pin)牌(pai)為營銷(xiao)賣(mai)點之(zhi)一(yi)。

面對當前國(guo)內旅游度(du)假(jia)潮的集(ji)中(zhong)爆發(fa)，具有強大外資(zi)背景的悅(yue)榕(rong)集(ji)團也試圖借(jie)機分一杯(bei)羹(geng)。早在去年(nian)9月，悅(yue)榕(rong)集(ji)團在中(zhong)國(guo)首個(ge)地產項(xiang)目“樂古(gu)浪”亮相成都，這(zhe)是(shi)繼(ji)泰國(guo)普吉島(dao)、印(yin)尼民丹島(dao)與越南峴港之后，悅(yue)榕(rong)在全球的第4個(ge)旅游綜合投(tou)資(zi)項(xiang)目。

即(ji)便高調亮相(xiang)，外(wai)界對(dui)樂(le)(le)古浪品(pin)牌的(de)認知似乎不如(ru)悅榕。《每日經濟新聞(wen)》記者發現，作(zuo)為悅榕集團旗下運營成熟的(de)旅(lv)游地產品(pin)牌，成都樂(le)(le)古浪項目位(wei)于(yu)溫(wen)江(jiang)壽安(an)鎮(zhen)，總占地上千畝(mu)，一期投資除了(le)以悅榕莊、悅椿兩大度假酒店作(zuo)為運營核心(xin)之(zhi)外(wai)，還囊括了(le)300多畝(mu)、70年產權(quan)的(de)高層住宅(zhai)項目，以及(ji)國際教育、醫療、商業等優質配套。

樂(le)古(gu)(gu)浪何以落子成都溫江？對于(yu)這(zhe)個疑(yi)問，古(gu)(gu)林(lin)解(jie)(jie)釋說，“成都號稱中國休閑之都，樂(le)谷浪項目臨近青城山，而不在核心景(jing)區(qu)，又處在江安(an)河上游，我們希望與景(jing)區(qu)資源結合(he)起來。這(zhe)樣才(cai)符(fu)合(he)悅榕(rong)對寧靜、閑適生活的理解(jie)(jie)和追求(qiu)。”

古林強(qiang)調(diao)說，因為該項(xiang)目(mu)位于清末咸豐年間號(hao)稱川西(xi)大觀園(yuan)的“陳(chen)家桅(wei)桿”，所以度假區的酒店就(jiu)有了(le)主題(ti)，建筑風貌(mao)也與當(dang)地(di)歷史人文融為一體，以保持純粹性。

公(gong)開報道顯示，成(cheng)都樂古浪號稱從可行性分析、規(gui)劃設計(ji)到(dao)項(xiang)目建設及后期運(yun)營，均(jun)由(you)悅(yue)榕集團ADP設計(ji)公(gong)司的專業團隊完成(cheng)，最大限(xian)度(du)(du)保證了項(xiang)目品質(zhi)和品牌血統。“包(bao)括度(du)(du)假區(qu)(qu)的植物搭配，也都要符(fu)合當地(di)生態(tai)系統，度(du)(du)假區(qu)(qu)內的水質(zhi)也都要達到(dao)自凈能力，這一項(xiang)看似尋常(chang)，但外界較少關注，其實成(cheng)本很高。”古林(lin)補(bu)充說。

何為“1+N”生活(huo)模(mo)式

針對(dui)成都樂古浪(lang)，悅榕(rong)集團(tuan)曾承諾，他們要為樂古浪(lang)的未來業主提供全(quan)新的“1+N”全(quan)球度(du)假生活方式(shi)，以及全(quan)球定制的旅游計劃增(zeng)值(zhi)服務。

什么是(shi)“1+N”生(sheng)活(huo)(huo)模式(shi)？古(gu)林說，“1代表業主購買(mai)了一套樂古(gu)浪住宅，可以享(xiang)受(shou)悅榕在本(ben)地(di)提供(gong)的度假(jia)生(sheng)活(huo)(huo)服務，而(er)N代表了業主將擁有全球(qiu)N個度假(jia)機會(hui)，因為他(ta)們是(shi)悅榕的會(hui)員(yuan)，我們會(hui)優惠提供(gong)悅榕在全球(qiu)的酒店及其他(ta)度假(jia)資源。”

按照成都樂古(gu)浪的(de)(de)定位(wei)，他們要打(da)造的(de)(de)是介于(yu)剛需產品與度(du)假(jia)型(xing)產品之間(jian)的(de)(de)“1.5”居所(suo)，也就是說(shuo)，該產品將兼具第(di)一居所(suo)的(de)(de)居住(zhu)和第(di)二(er)居所(suo)的(de)(de)度(du)假(jia)功能(neng)，客群定位(wei)也將集中(zhong)在中(zhong)高端。上述負(fu)責(ze)人透露，樂古(gu)浪的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)產品將于(yu)今年5、6月份開(kai)盤銷售(shou)。

《每日經濟新聞》記者觀察到，當前“分(fen)時度假”模式在國(guo)內喧囂四(si)起(qi)，包括(kuo)旅游(you)地產開發巨頭云南城投等也正在醞釀創新這一平臺模式。

實(shi)際上，這(zhe)種時權交換模(mo)式，兼具了度(du)假和投資(zi)功能，對房(fang)企的(de)項目資(zi)源、資(zi)金實(shi)力、支付體系、配(pei)套服務(wu)等(deng)(deng)提出了較高要(yao)求。這(zhe)在國外(wai)早(zao)已非常成熟，但近年來國內(nei)一些(xie)企業以(yi)分時度(du)假名義變相集(ji)資(zi)，此外(wai)在稅(shui)務(wu)、法律等(deng)(deng)方面的(de)制(zhi)度(du)規范也有(you)待完(wan)善(shan)。

當(dang)前，國內還出現了(le)類(lei)似分時度假的(de)“途家”模式(shi)。在上述負責人看(kan)來，樂古(gu)浪產品不具投(tou)資功能，即使每年有一定時間的(de)空置(zhi)，但相信這種物業(ye)總體(ti)會(hui)升(sheng)值，空置(zhi)期(qi)也將由悅榕有償托管。

終結旅游項(xiang)目地產化？

被資(zi)本(ben)裹挾(xie)的(de)中(zhong)(zhong)國旅(lv)游(you)地產，如今正陷入“去(qu)化”低谷。克(ke)而瑞研(yan)報顯示，截至2013年底，全國旅(lv)游(you)地產項目已(yi)高(gao)達5299個，保持了高(gao)昂的(de)發(fa)展勢頭(tou)，同比(bi)整整翻了一(yi)倍(bei)。同時，全國旅(lv)游(you)地產累(lei)計(ji)用地規模(mo)超過10億(yi)平方米，向中(zhong)(zhong)部(bu)、西北、西南等擴張明顯。

不少實力房(fang)企以旅游地產名義(yi)瘋(feng)狂(kuang)“圈地”，大(da)肆開發地產大(da)盤，部(bu)分不惜破壞當地珍稀的(de)自然、人文(wen)景觀資源(yuan)。隨著樓(lou)市大(da)環境進(jin)入調整期，市場(chang)變得蕭條，這種在過(guo)(guo)去瘋(feng)狂(kuang)開發過(guo)(guo)程中(zhong)被雪藏的(de)關鍵問題也頻遭曝光(guang)。

旅游(you)地產(chan)到底該如何開發？近(jin)年來，各種形式(shi)的(de)旅游(you)地產(chan)研(yan)討會也(ye)多起來，品(pin)牌房企(qi)高管及業界專家都清楚(chu)一(yi)個(ge)大原則：旅游(you)項(xiang)目(mu)不能(neng)“地產(chan)化”，但具(ju)體(ti)到個(ge)體(ti)項(xiang)目(mu)，又(you)似乎陷入迷惘，一(yi)籌莫展。

在(zai)古林看來，由(you)傳(chuan)統地產(chan)商轉型而(er)來的旅游(you)地產(chan)開發模式(shi)，更多追(zhui)求短期回(hui)報率，快速(su)收(shou)回(hui)成本，仍是(shi)一(yi)種現(xian)金流滾資產(chan)的商業模式(shi)，這是(shi)對旅游(you)資源的粗(cu)暴占有，也不(bu)可持(chi)續。

有專家(jia)認(ren)為(wei)，旅(lv)游(you)地產開發更多需要一個資源(yuan)整(zheng)合與集成(cheng)商，能夠(gou)充分尊重當地自然人文，地產僅是載體(ti)，旅(lv)游(you)項目運營(ying)與服務才是成(cheng)功關鍵。

上(shang)述負責(ze)人表示，當前快(kuai)周轉模式(shi)下的國(guo)(guo)內房企凈(jing)利潤(run)(run)率持續下滑(hua)，也(ye)僅有(you)10%略高一些，尤其(qi)(qi)是其(qi)(qi)旅游地(di)產投(tou)資(zi)風(feng)險不斷加劇。而悅榕集團走的是國(guo)(guo)際(ji)傳(chuan)統開發模式(shi)，做(zuo)的是長線(xian)投(tou)資(zi)，從(cong)品牌運營(ying)角度來做(zuo)旅游地(di)產，從(cong)項目拿(na)地(di)、規(gui)劃設計和服務(wu)上(shang)提(ti)升利潤(run)(run)率曲線(xian)。