每(mei)經編輯｜林東岳 ;   

每經實習記者 林東岳(yue) 發自上海

受到各路開(kai)發(fa)商爭奪的(de)(de)杭州市(shi)場(chang)，曾經是(shi)全國(guo)樓市(shi)的(de)(de)風(feng)向標之一，十(shi)余年間房(fang)價(jia)(jia)一路飆升，曾被戲言為“二線的(de)(de)城市(shi)，一線的(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)”，2009年杭州土(tu)地出(chu)讓金一度超(chao)過北京(jing)上海(hai)，位列全國(guo)第一。

然而，從2013年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)開(kai)始(shi)，銀行對(dui)房(fang)地產業(ye)開(kai)始(shi)收緊信貸，加(jia)上限(xian)(xian)購令等政(zheng)策實施，杭(hang)州房(fang)地產市場開(kai)始(shi)全(quan)面降溫，“入冬”速(su)度遠超預期。盡管(guan)2014年(nian)(nian)杭(hang)州取消了限(xian)(xian)購政(zheng)策，從第(di)四(si)季度開(kai)始(shi)，政(zheng)府(fu)出(chu)臺了一系列“救市”政(zheng)策，杭(hang)州樓(lou)市低迷(mi)的情況卻(que)一直沒(mei)有得(de)到改(gai)變。

杭(hang)州樓(lou)(lou)市的(de)(de)低迷，讓那些在樓(lou)(lou)市火爆時(shi)期高價拿地的(de)(de)企(qi)業陷入尷尬。當初拿地時(shi)樓(lou)(lou)板價較(jiao)高，商品(pin)房建成之(zhi)后，樓(lou)(lou)市卻一路下行，開盤時(shi)間(jian)如何安排，成了(le)房企(qi)的(de)(de)難題。中華企(qi)業的(de)(de)御品(pin)灣項目(mu)正在遭遇著這樣的(de)(de)尷尬，原(yuan)本預計(ji)3月(yue)或4月(yue)開盤的(de)(de)項目(mu)，至今未有動靜(jing)。

二度開盤或再度無果

從(cong)房(fang)產中介(jie)網(wang)站的(de)(de)最新信息來看，中華企業杭州御(yu)品灣原來預計(ji)(ji)2015年(nian)3月或4月首推1、6號樓(lou)的(de)(de)精裝(zhuang)89、196、205平米房(fang)源，精裝(zhuang)標準6000元/平方(fang)米，預計(ji)(ji)均價35000元/平方(fang)米。但是，《每日經濟新聞》記者致電該樓(lou)盤(pan)售樓(lou)處，對方(fang)表示，具(ju)體(ti)的(de)(de)開盤(pan)時間(jian)尚未(wei)接到通知。

記者了解到，這已經不是御(yu)品(pin)灣項目第一(yi)(yi)次宣布推盤了。去年(nian)3月(yue)，中企御(yu)品(pin)灣曾公告要(yao)于去年(nian)5、6月(yue)開盤，當時(shi)預計每平米均(jun)價在35000~40000元(yuan)。杭州昔日“地(di)王”要(yao)推盤入市(shi)的(de)消息一(yi)(yi)度紛紛揚揚，但在去年(nian)杭州樓市(shi)持續下(xia)行(xing)的(de)環境(jing)下(xia)，項目面市(shi)時(shi)間推遲到去年(nian)7月(yue)，后又推遲至(zhi)12月(yue)，最終(zhong)這個項目未能面世。

今(jin)年(nian)年(nian)初，中華企業發布了(le)預虧公告，原因(yin)是(shi)兩個樓盤計提了(le)資(zi)產(chan)減值準備，杭州御品灣項(xiang)目正是(shi)其中之一。本以為計提減值后，這個項(xiang)目可(ke)以順利入(ru)市(shi)，但沒想到(dao)，開發商(shang)對入(ru)市(shi)的時間節點還是(shi)糾結(jie)不止。

據了解，目前該(gai)樓(lou)盤(pan)定(ding)價(jia)在35000元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)米(mi)(mi)左(zuo)右。杭(hang)州(zhou)雙贏機構總經理章慧(hui)芳在接受《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者(zhe)采訪時表示，從杭(hang)州(zhou)市場的(de)(de)現狀來(lai)看(kan)，35000元(yuan)(yuan)(yuan)左(zuo)右的(de)(de)價(jia)格選擇空間(jian)非常大，消費者(zhe)可(ke)以選到位置(zhi)更好的(de)(de)樓(lou)盤(pan)。御品(pin)灣項目位于錢(qian)江新城相對偏(pian)僻的(de)(de)位置(zhi)，靠近城東新城，錢(qian)江新城部分高端樓(lou)盤(pan)價(jia)格超過30000元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)米(mi)(mi)，但是(shi)城東新城房價(jia)普(pu)遍在20000元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)米(mi)(mi)左(zuo)右，盡管是(shi)曾經的(de)(de)“地王”，現在看(kan)來(lai)區位并非最佳(jia)，因此御品(pin)灣項目的(de)(de)定(ding)價(jia)非常尷尬。

進(jin)入(ru)2015年(nian)，在降息等諸多政策利好(hao)刺激下，杭州樓市回暖預期增強，其(qi)中(zhong)2月的(de)(de)成交(jiao)更(geng)是創下歷年(nian)新高。章慧芳表示，杭州樓市其(qi)實一直在這(zhe)樣(yang)的(de)(de)漲(zhang)漲(zhang)跌(die)跌(die)周期中(zhong)，年(nian)后這(zhe)波短期的(de)(de)回暖趨勢(shi)，對高端(duan)樓盤帶來的(de)(de)利好(hao)相對有(you)限。

章慧芳分析認為，企(qi)業推遲開(kai)盤(pan)，一來(lai)是為了繼(ji)續蓄客，開(kai)盤(pan)后可以迅速去化，二來(lai)則是期望(wang)樓市(shi)可以有(you)所回暖，房價能(neng)有(you)所提振。但是如果幾(ji)度宣布開(kai)盤(pan)卻未能(neng)開(kai)盤(pan)，消(xiao)費者很可能(neng)感到疲(pi)憊，時間(jian)拖(tuo)得太久，就有(you)可能(neng)被遺忘。

不過，御(yu)品灣(wan)的售樓人員告訴記者，因為這個項目(mu)今年(nian)(nian)年(nian)(nian)底(di)會(hui)交房(fang)，因此今年(nian)(nian)肯定會(hui)開盤，但(dan)是具體(ti)時間尚未接到(dao)通(tong)知。

樓板價高昂是“致命傷”

據悉，2009年中華企業以28.1億元的總價(jia)拿下(xia)了杭州章家壩宅地，樓面價(jia)格高達1.82萬元/平方米，該地塊(kuai)總用地面積(ji)6.17萬平方米，規劃總建筑面積(ji)22.29萬平方米，項目(mu)容積(ji)率為2.5。

章(zhang)慧芳(fang)表示，當(dang)時的杭(hang)州(zhou)(zhou)樓(lou)市(shi)(shi)行情火爆，進軍杭(hang)州(zhou)(zhou)的開(kai)發商很多，很多企業(ye)出于對未來樓(lou)市(shi)(shi)行情的看好(hao)，不(bu)惜(xi)高價買地，如果(guo)開(kai)發周(zhou)期(qi)短、迅速推盤入(ru)市(shi)(shi)的話，由于前兩年杭(hang)州(zhou)(zhou)錢(qian)江新城(cheng)在售(shou)樓(lou)盤并不(bu)多，也許還有盈利(li)機會，但是如果(guo)開(kai)發周(zhou)期(qi)較長(chang)的話，隨著杭(hang)州(zhou)(zhou)樓(lou)市(shi)(shi)的下行，也就錯過(guo)了(le)入(ru)市(shi)(shi)的最佳時機。

中(zhong)華企(qi)業從拿地到初次(ci)傳出推(tui)盤的(de)(de)消息已經(jing)(jing)四(si)年(nian)多，盡管其(qi)中(zhong)有企(qi)業自(zi)身的(de)(de)戰略考量，但是(shi)(shi)從入市時間來看(kan)，最(zui)佳的(de)(de)開盤時機或許(xu)已經(jing)(jing)錯過。與御品(pin)灣(wan)(wan)同(tong)屬一個(ge)版塊的(de)(de)德(de)信(xin)錢江府目前銷售(shou)價是(shi)(shi)從2萬元(yuan)/平(ping)米起，而御品(pin)灣(wan)(wan)1.82萬元(yuan)/平(ping)方米的(de)(de)樓板價已經(jing)(jing)與之(zhi)相差(cha)無幾，盡管御品(pin)灣(wan)(wan)是(shi)(shi)精裝房，但是(shi)(shi)35000元(yuan)/平(ping)方米的(de)(de)售(shou)價還是(shi)(shi)比(bi)較(jiao)高，銷售(shou)難度可想而知。

對開(kai)發商而(er)言(yan)，在(zai)樓(lou)市火(huo)爆(bao)時期急(ji)于(yu)(yu)拿地，甚至不(bu)惜付出高價，但是市場行情急(ji)轉直下，對市場預期不(bu)再樂觀，很(hen)有(you)可(ke)能遭遇尷(gan)尬。章(zhang)慧芳表示，杭州屬于(yu)(yu)比(bi)較(jiao)(jiao)典型的城(cheng)市，屬于(yu)(yu)全國樓(lou)市的風向標，房(fang)價起(qi)伏相對較(jiao)(jiao)大，因此沒有(you)及時開(kai)盤的企(qi)(qi)業都有(you)可(ke)能遭遇中華企(qi)(qi)業這樣的境遇。

但是，如(ru)果(guo)一直“捂(wu)盤”，也(ye)未必明智。章慧芳認為，遲遲不推盤入市(shi)，往往導致宣傳策略(lve)執行不果(guo)斷(duan)，影響了(le)知(zhi)名(ming)度，財務費用(yong)也(ye)會(hui)繼續上升，盡管賬面價值沒有(you)減損，實際(ji)上是在“暗虧”。

記者就御品灣具體開盤時間(jian)致(zhi)電(dian)中華企(qi)業(ye)(ye)(ye)方(fang)面，但是(shi)對(dui)方(fang)表(biao)示不便回應。事實(shi)上(shang)，此前因為上(shang)述項目(mu)(mu)的(de)市場價值(zhi)低于(yu)賬面價值(zhi)，中華企(qi)業(ye)(ye)(ye)曾(ceng)在報(bao)表(biao)中對(dui)這一(yi)項目(mu)(mu)作存貨減值(zhi)處理，并間(jian)接導致(zhi)了公司去年末的(de)虧(kui)損(sun)(sun)，但公司方(fang)面一(yi)直表(biao)示，虧(kui)損(sun)(sun)僅是(shi)賬面的(de)，并沒(mei)有真正虧(kui)損(sun)(sun)，但如(ru)果(guo)上(shang)述項目(mu)(mu)按市場目(mu)(mu)前價格銷售，卻極可能造(zao)成事實(shi)虧(kui)損(sun)(sun)。對(dui)于(yu)曾(ceng)因業(ye)(ye)(ye)績欠(qian)佳，受中小(xiao)股東炮轟的(de)管(guan)理層(ceng)來說，無疑不愿意看到這樣一(yi)個局面。

——完——