每經(jing)編輯｜盧(lu)曦(xi)    

每經記者 盧曦(xi) 發自上(shang)海

上海核心(xin)商業(ye)區靜(jing)安(an)寺(si)附近，一個(ge)名為(wei)(wei)“晶品(pin)”的(de)(de)商業(ye)項(xiang)目(mu)即將于5月全面開幕，而其(qi)購物中心(xin)底層(ceng)和頂層(ceng)的(de)(de)餐飲部(bu)分商戶已對外營業(ye)多時。晶品(pin)的(de)(de)掌(zhang)舵方為(wei)(wei)豐(feng)泰地(di)產(chan)投資，系香港一家房地(di)產(chan)私募基(ji)金，晶品(pin)是(shi)其(qi)在(zai)內地(di)的(de)(de)第一個(ge)項(xiang)目(mu)。

高緯環球(qiu)的(de)(de)數據顯(xian)示(shi)，晶(jing)品首層租金的(de)(de)對外報價為55~60元(yuan)/平方(fang)米/天。戴德梁(liang)行2014年第四季度研報顯(xian)示(shi)，晶(jing)品在(zai)南京路(lu)上的(de)(de)“鄰居”--恒隆(long)廣場的(de)(de)首層租金是112元(yuan)/平方(fang)米/天，靜安嘉里中心是80元(yuan)/平方(fang)米/天。

相對便宜的租(zu)金并沒有為(wei)晶(jing)品(pin)帶(dai)來很高(gao)的出(chu)租(zu)率。晶(jing)品(pin)市場部負責人回復《每日經濟新聞》記者稱，目前晶(jing)品(pin)的整(zheng)體出(chu)租(zu)率為(wei)80%。仲量聯行的統計顯示(shi)，上(shang)海2014年第四季度核心商圈的空置率在8.7%左右(you)。

整體出租率為80%

2014年10月(yue)，“晶品(pin)”購物中(zhong)心(xin)餐飲等部(bu)分商戶宣布開(kai)業(ye)。

晶品所在(zai)的(de)地(di)段，屬于上海最(zui)頂(ding)級的(de)靜(jing)安寺商圈。附近不僅有(you)劉鑾雄麾下公司在(zai)內地(di)投資的(de)久光百(bai)貨，還有(you)芮(rui)歐(ou)百(bai)貨以及赫(he)赫(he)有(you)名的(de)靜(jing)安嘉(jia)里(li)中(zhong)心、恒隆(long)廣場等，且(qie)不乏(fa)希爾頓這樣的(de)五星(xing)級酒店。這一兵家必爭之地(di)，多年來已經很難找到空地(di)新建項目。

晶(jing)品是(shi)由原(yuan)靜安小亭改(gai)建(jian)(jian)而來(lai)，此(ci)前(qian)歸屬靜安城投，豐泰投資參與重建(jian)(jian)，此(ci)后買下項目的全部股權。整個項目包(bao)括購物中心和寫(xie)字樓。

2015年(nian)2月，《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)獲得來(lai)自高(gao)(gao)緯(wei)環球的(de)一(yi)份統計數(shu)(shu)據，披露(lu)了晶品的(de)招商進展(zhan)。高(gao)(gao)緯(wei)環球方面向(xiang)記者(zhe)表示，數(shu)(shu)據來(lai)自該公司(si)的(de)多方調(diao)查(cha)。其(qi)中(zhong)，B1和B2層出(chu)租率(lv)90%左(zuo)右；1至4層50%；5樓(lou)(lou)70%；6至7樓(lou)(lou)100%。

2月中(zhong)旬，記者以高緯環球調查的數據向晶品(pin)方面核實。晶品(pin)市場部負責人回(hui)復稱，目(mu)前晶品(pin)的整體(ti)出租率(lv)為80%。對方沒有(you)回(hui)復分層的出租率(lv)情況(kuang)。至今還未開放(fang)的1至4樓，只(zhi)確(que)定(ding)了快時尚品(pin)牌Forever21將入(ru)駐。

實地(di)探訪后，記者發現，晶品地(di)下樓層的商戶入駐(zhu)情況較好，少數空(kong)鋪也(ye)被精心(xin)地(di)妝點(dian)起來，沒有空(kong)曠(kuang)之感，高樓層餐飲生意尚可(ke)。

然而，衛民不動產蔡為(wei)(wei)民評論認為(wei)(wei)，晶品先開頂樓(lou)和底樓(lou)的(de)模(mo)式“非常不合理”，在長(chang)(chang)達半年多的(de)時間(jian)里，商場中間(jian)樓(lou)層封閉，不利于客流的(de)引導。采(cai)取這(zhe)樣的(de)開業(ye)方式可能是因為(wei)(wei)餐飲部分招商更(geng)容易，而1至4樓(lou)其他(ta)業(ye)態的(de)招商需要(yao)花更(geng)長(chang)(chang)的(de)時間(jian)。

租金低于周邊

晶品的(de)(de)租(zu)金水平(ping)如何呢？高(gao)緯(wei)環(huan)球的(de)(de)數據顯示，晶品B1的(de)(de)平(ping)均租(zu)金為30元/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)/天(tian)，但也有少數商戶達(da)到(dao)50元/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)/天(tian)，業內(nei)最為關鍵的(de)(de)指標“首層租(zu)金”的(de)(de)對外報(bao)價在55~60元/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)/天(tian)。

對(dui)于這一系(xi)列數據，晶品市場部負(fu)責人表(biao)示，涉及與(yu)商戶的關系(xi)，未予置評。

與高緯環(huan)球公布的晶(jing)品首層(ceng)近60元/平方米(mi)/天(tian)的數據相比，南京西(xi)路上(shang)的“鄰居(ju)們”租金水平更高。根據戴(dai)德(de)梁行(xing)提(ti)供(gong)的2014年第四(si)季度(du)數據，恒隆廣場為(wei)(wei)112元/平方米(mi)/天(tian)，靜安嘉里中心為(wei)(wei)80元/平方米(mi)/天(tian)。

“由于晶品(pin)項目(mu)招(zhao)商周(zhou)期(qi)略(lve)長，所以(yi)租金水(shui)(shui)平(ping)參差(cha)不齊。”高(gao)緯環(huan)球方(fang)面這樣評(ping)論。蔡為民評(ping)論認(ren)為，晶品(pin)位于愚(yu)園路常德路口(kou)，并不在南京西(xi)路上，如(ru)果租金水(shui)(shui)平(ping)略(lve)低也在情理之中。

上海道賓商務(wu)咨詢首席顧(gu)問蕭長(chang)明告訴(su)記者，一般購物(wu)中心試(shi)營業(ye)時(shi)間(jian)約一個(ge)月，有時(shi)會略長(chang)，如果(guo)晶(jing)品的試(shi)營業(ye)長(chang)達半年以上，“周期是比(bi)較長(chang)的”。

對(dui)此(ci)，晶品市場負責人表示(shi)，晶品采取的是分批(pi)開業(ye)的方式，之(zhi)前(qian)并非試(shi)營業(ye)。晶品針(zhen)對(dui)的是白領消費，主打(da)快(kuai)時尚(shang)，不會像附近其他購(gou)物中心(xin)那(nei)樣主要引進奢(she)侈品。

投資回報能否達到私募預期存疑

資(zi)(zi)(zi)(zi)料顯示，豐泰地(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)公司(si)是一(yi)家(jia)獨立管(guan)理(li)的(de)私(si)募股(gu)(gu)權不動產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)企(qi)業(ye)。2002年由朱惠(hui)德與(yu)(yu)李(li)啟耀(yao)共同創(chuang)立，鎖定泛亞洲一(yi)級(ji)市場(chang)價值(zhi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)機會，尤其側重(zhong)大中華地(di)區與(yu)(yu)日本。公司(si)成立以來(lai)共募集大約20億美元的(de)股(gu)(gu)權基(ji)金，致力(li)于亞洲住(zhu)宅、零售、辦公大樓與(yu)(yu)商(shang)業(ye)不動產(chan)的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)與(yu)(yu)開(kai)發，管(guan)理(li)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)超過45億美元。

晶(jing)品是(shi)豐(feng)泰在內地(di)的首個項目。在香港(gang)市場空間有限的情(qing)況下(xia)，地(di)產(chan)(chan)私募“北上”在香港(gang)成為趨勢。豐(feng)泰官網對晶(jing)品有不(bu)少著墨，重視程度(du)不(bu)言(yan)而喻。晶(jing)品收購日期(qi)是(shi)2007年(nian)9月(yue)，物業類型(xing)為“一(yi)級零售不(bu)動產(chan)(chan)”和“甲(jia)級寫字樓”，總(zong)值10.67億(yi)美元，在2012年(nian)12月(yue)取得建地(di)使用許可。

浙江杭州(zhou)一位(wei)關(guan)注房地(di)產私(si)募(mu)的律(lv)師告訴(su)記者，20億美(mei)金(jin)募(mu)集規(gui)模(mo)非常大，在房地(di)產私(si)募(mu)領域并不(bu)多見(jian)。總值(zhi)超過10億美(mei)元的晶品(pin)是個龐然大物(wu)，若出租(zu)率低、租(zu)金(jin)水(shui)平不(bu)高，可能(neng)意(yi)味著私(si)募(mu)未來的退出將面臨挑戰。

在(zai)晶品(pin)部分樓層開(kai)業(ye)近4個月后，整體(ti)出租率只有80%，且機構給出的(de)租金報價(jia)遠較周邊(bian)低，豐泰的(de)壓力顯然不(bu)小。

豐泰官網上一篇2014年4月(yue)的(de)文(wen)章引用香港一位與(yu)豐泰地(di)(di)產有競爭關系的(de)投資(zi)(zi)經理的(de)話(hua)說，豐泰地(di)(di)產在(zai)香港房地(di)(di)產價值達(da)到歷(li)史高點、扭頭向下(xia)之(zhi)時募資(zi)(zi)到規模最(zui)大的(de)基金。據披露，豐泰旗下(xia)多支(zhi)基金參與(yu)投資(zi)(zi)了上海晶品。

晶(jing)品能否給(gei)投資(zi)(zi)人以滿意的(de)(de)(de)回報？當時(shi)豐泰又向投資(zi)(zi)者承諾怎(zen)樣(yang)的(de)(de)(de)預(yu)期收益？在和投資(zi)(zi)人簽訂的(de)(de)(de)協議中又有著(zhu)怎(zen)樣(yang)的(de)(de)(de)條(tiao)款？以目前(qian)晶(jing)品的(de)(de)(de)經營情況(kuang)，豐泰的(de)(de)(de)多支(zhi)私募能否順利(li)實現推出？這(zhe)些問題正受到(dao)業(ye)界(jie)關注。

《每(mei)日經濟新聞(wen)》記(ji)者通過(guo)電子郵(you)件向(xiang)豐泰香(xiang)港公司(si)詢問相(xiang)關問題，公司(si)轉告記(ji)者，將(jiang)由上海(hai)相(xiang)關負(fu)責人答復。但后者并(bing)未對此(ci)回(hui)應。