每(mei)經(jing)編輯｜杜冉樂(le)    

每經記(ji)者 杜冉(ran)樂(le) 發自成都(dou)

房企“地(di)頭蛇”，想拿地(di)本就霸氣十足。

3月(yue)2日(ri)，云(yun)南城(cheng)投（600239,SH）公(gong)告稱(cheng)，公(gong)司已成立全資子公(gong)司云(yun)南城(cheng)投天堂島置業，擬參與(yu)近期昆明(ming)土地(di)市(shi)場公(gong)開(kai)“招拍(pai)掛”，競拍(pai)位于昆明(ming)市(shi)呈貢區斗(dou)南街道辦事處西部(bu)KCC2014-31、32、33、34、35、36、37號地(di)塊(kuai)及后續開(kai)發，總計40萬(wan)平方米，約600余畝，起(qi)拍(pai)價逾18億元。

上述地塊均(jun)為(wei)40年產(chan)(chan)(chan)權，從土地用途來看，均(jun)為(wei)住宿餐飲、批發(fa)零售(shou)、商(shang)務金(jin)融用地，但從斗南片區(qu)打造(zao)來看，這里被定位(wei)是一個(ge)大型花卉(hui)產(chan)(chan)(chan)業(ye)基(ji)地，實際(ji)上多屬于產(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)范疇(chou)。

昆明業內透露，云南(nan)城投對該(gai)土地(di)覬覦已久。去年，云南(nan)城投順利完成了40億(yi)元定增募資，加(jia)上地(di)產基金等(deng)資本(ben)支持，以及“抽逃(tao)”環湖東路一(yi)級(ji)開發(fa)而轉(zhuan)型一(yi)二級(ji)聯(lian)動(dong)開發(fa)，迅(xun)猛發(fa)力全國(guo)化擴張。

隨著云南(nan)打造“橋頭堡”戰略，作為城(cheng)市(shi)基礎開(kai)發(fa)的(de)云南(nan)城(cheng)投集團(tuan)顯然(ran)面臨著新的(de)機會(hui)，特(te)別是其控股的(de)資本平臺(tai)云南(nan)城(cheng)投，成了“馬前卒(zu)”。相關(guan)人(ren)士認為，產業地產雖然(ran)利潤豐厚，本身可能涵(han)蓋了旅(lv)游等業態功(gong)能，相對復雜，開(kai)發(fa)仍須慎重。

鏖戰斗南掘金產業商機

資料顯(xian)示，為了拿(na)下昆明市呈貢區斗南(nan)(nan)街道辦事處西部上述7宗地塊，云(yun)南(nan)(nan)城(cheng)投(tou)還專門出資1億元(yuan)，成立了全資子(zi)公司云(yun)南(nan)(nan)城(cheng)投(tou)天堂島置業。

地產行業人士不禁會聯想(xiang)到，早些年，云(yun)南城投(tou)集(ji)團曾打算開(kai)發呈貢新區(qu)的(de)未來城·天堂島。時過(guo)境(jing)遷(qian)，云(yun)南城投(tou)難道要再現這一(yi)超級項目的(de)“魅(mei)影(ying)”？

《每日經濟(ji)新聞》記者從相關地塊(kuai)信息了解(jie)到，除了用地性質(zhi)屬于40年產權的商業用地之外，地塊(kuai)容積率最大不超過1.5，其中有6塊(kuai)都不高(gao)于1.0。此外，KCC2014-31至KCC2014-36地塊(kuai)限高(gao)12米(mi)，而KCC2014-37地塊(kuai)也(ye)限高(gao)24米(mi)。

云南財經大學不(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)投(tou)融資研(yan)究中心主(zhu)任周大研(yan)向記者表示(shi)，按照(zhao)我國(guo)的(de)用(yong)地(di)性質歸類，一般分為3類，分別(bie)是70年(nian)(nian)產(chan)(chan)(chan)權(quan)的(de)住宅(zhai)用(yong)地(di)，一類是50年(nian)(nian)產(chan)(chan)(chan)權(quan)的(de)綜合用(yong)地(di)，還有(you)一類就(jiu)是40年(nian)(nian)產(chan)(chan)(chan)權(quan)的(de)商業(ye)用(yong)地(di)。不(bu)過，從業(ye)態來看，產(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)用(yong)地(di)也屬于商業(ye)用(yong)地(di)，但(dan)不(bu)具有(you)特(te)別(bie)明顯的(de)業(ye)態區(qu)隔。

2014年，記(ji)者(zhe)曾走訪(fang)過斗南街道辦事處片區(qu)，其發展定位(wei)是圍繞著(zhu)當地(di)特色(se)的花(hua)卉產業(ye)，打(da)造全球花(hua)卉產業(ye)鏈(lian)和花(hua)卉交易平臺、總部基地(di)等，尤(you)其是圍繞著(zhu)這一(yi)定位(wei)的地(di)產開發早已升溫，比(bi)如斗南·花(hua)花(hua)世界綜(zong)合體項目，業(ye)態涵蓋了酒店、物流、金融等。

在云南至祥置業研究總監田志(zhi)余看來，之前那個(ge)規劃的(de)是未來城(cheng)天(tian)堂島，當時定位是旅(lv)游(you)地產，他個(ge)人(ren)覺得還會(hui)以旅(lv)游(you)地產為導向。

不過，昆明業(ye)(ye)內(nei)曾(ceng)公開批評說，當(dang)地(di)“泛(fan)滇池”旅游地(di)產(chan)(chan)(chan)存在過度“地(di)產(chan)(chan)(chan)化”傾向(xiang)。也(ye)就(jiu)是說，以旅游名義(yi)搞(gao)地(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)，但這種(zhong)無產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)支撐的地(di)產(chan)(chan)(chan)模式(shi)已難以持續。借(jie)力花卉產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)，發(fa)展產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)，成為(wei)趨(qu)勢(shi)。

一位不(bu)愿(yuan)具名(ming)的業(ye)內人(ren)士表示，云南(nan)城投作為云南(nan)省唯一的地(di)產(chan)投資(zi)資(zi)本(ben)平臺，具有(you)強大(da)資(zi)源優勢，尤其是在拿(na)地(di)方面。如果不(bu)出意外(wai)，上述土地(di)被云南(nan)城投拿(na)下的可能性非常大(da)。

或開啟第三次轉型

云南城投，在借殼上市(shi)之初，曾因(yin)參與(yu)昆(kun)明市(shi)政府旗下環路東路數(shu)千畝(mu)一(yi)級(ji)土地開(kai)發而被(bei)券(quan)商追捧為“土地一(yi)級(ji)開(kai)發第一(yi)股”，其股價(jia)一(yi)度(du)瘋漲。

不(bu)過，隨著當地政經(jing)生(sheng)態及樓市大環境的(de)變(bian)遷(qian)，云南城投先后累計(ji)總投入近73億元(yuan)，截(jie)至去年11月份(fen)解(jie)除(chu)合作(zuo)協議時(shi)，仍有逾48億元(yuan)亟待(dai)回籠。

“公(gong)司近幾(ji)年發展(zhan)很(hen)快，但也(ye)遇到(dao)了一定(ding)的(de)(de)困難，也(ye)有(you)市場上的(de)(de)疑問。”前不(bu)久，云南城投一位高管向《每日經(jing)濟新聞》等眾媒體表(biao)示，無論從(cong)銷售規模(mo)上，還(huan)是從(cong)面市的(de)(de)產品品牌影(ying)響力上，還(huan)很(hen)有(you)限，但他們有(you)夢想，正(zheng)在(zai)加速戰略調整(zheng)。

按照云南城(cheng)投的(de)戰(zhan)略目標(biao)，該公司下一步(bu)將(jiang)注重全(quan)(quan)程開發和(he)資產并購(gou)雙(shuang)輪驅(qu)動，除了深耕(geng)云南大本營之外(wai)，還會逐漸發展全(quan)(quan)國(guo)化。值得關注的(de)是，未來5年內，該公司將(jiang)在綜合(he)指標(biao)上進入全(quan)(quan)國(guo)上市(shi)房(fang)企(qi)30強。

記者注意到，在(zai)當前一二級全程(cheng)開發上，云南城(cheng)投(tou)已推出了“融城(cheng)系(xi)”、“夢云南系(xi)”等(deng)多個地產品牌，尤其是(shi)跨界旅游(you)地產。

不過(guo)，全國房地產行業已經入白銀時代，去庫(ku)存仍是房企(qi)的(de)主旋(xuan)律，尤(you)其是狂飆突進(jin)的(de)旅游(you)地產。因為開發(fa)周期長(chang)，巨額資金(jin)沉淀，這(zhe)種地產考驗(yan)著云(yun)南(nan)城投的(de)資金(jin)鏈安全。

通過借道旅游(you)產(chan)業基金、城鎮化(hua)發(fa)展基金及數十億定(ding)增等，云(yun)南城投(tou)在(zai)融資渠道創新(xin)(xin)上左右逢源，同時重新(xin)(xin)定(ding)位為“360°生活運營商”，而非單一地產(chan)開(kai)發(fa)商。

近年來(lai)，隨(sui)著云(yun)(yun)南(nan)發力“橋(qiao)頭堡”戰略，呈貢新區(qu)作為新昆(kun)明(ming)的核心區(qu)，以(yi)及滇(dian)中產(chan)業新區(qu)的起步(bu)區(qu)，尤(you)其是當(dang)地房地產(chan)陷入結構性供(gong)給過(guo)剩，產(chan)城融合(he)成為一大(da)需(xu)求(qiu)。在昆(kun)明(ming)地產(chan)人(ren)士看來(lai)，云(yun)(yun)南(nan)城投(tou)瞄準上述多(duo)幅地塊(kuai)，擬(ni)開發地產(chan)大(da)盤，正好符合(he)這(zhe)一趨(qu)勢。

目前，萬科等一(yi)線巨頭加(jia)速(su)挖掘(jue)產(chan)業地(di)產(chan)新商機，僅(jin)在云(yun)南，包(bao)括卓爾發(fa)展（02098,HK）、招商局(ju)物(wu)流集團等巨頭已率先進駐。

云南省社科(ke)院(yuan)區域發展(zhan)研(yan)究員(yuan)李吉星(xing)向《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者表(biao)示(shi)，泛亞鐵路(lu)昆(kun)明(ming)新客站已落地呈貢，未(wei)來必然會增加更多(duo)產業(ye)地產項目(mu)需求(qiu)，像斗(dou)南打造花卉產業(ye)鏈(lian)，也(ye)亟需配(pei)套服務項目(mu)跟上，這里都有機會。

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