每(mei)經編輯(ji)｜區家彥    

每(mei)經記者 區家彥 發(fa)自廣州(zhou)

面對患上(shang)“瘋牛癥”的香港(gang)樓市，香港(gang)特別行政(zheng)區政(zheng)府再祭“殺手锏”。

繼此前出(chu)臺包括提(ti)高首(shou)付比(bi)例在內的三項逆(ni)周期措施后(hou)，香港金融(rong)管理局于昨(zuo)日(ri)（3月2日(ri)）再度出(chu)招(zhao)收(shou)緊(jin)二(er)次(ci)按揭(jie)，通過降低月供與收(shou)入比(bi)率，進一步(bu)收(shou)緊(jin)按揭(jie)貸款。

美(mei)聯物業首席市場分析(xi)師劉嘉輝在接受《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者采訪時表示，本輪調控新政大幅提高了(le)購房者的首付(fu)負(fu)擔，壓縮了(le)他(ta)們的財務杠桿，預計樓市成(cheng)交會(hui)出(chu)現(xian)急(ji)速降溫，但房價在短期內難以出(chu)現(xian)明(ming)顯(xian)下(xia)跌，直至美(mei)聯儲正式進入加(jia)息通道。

港府連出辣招

香(xiang)港特別(bie)行(xing)政(zheng)(zheng)區政(zheng)(zheng)府在不足(zu)一周內兩度(du)出手抑制樓(lou)市(shi)，力度(du)之大堪比2012年的“雙辣招(zhao)”。

2月27日，香(xiang)港(gang)金融管理局(ju)宣(xuan)布出臺收(shou)緊房(fang)屋按揭新政(zheng)策，包括將(jiang)價值700萬(wan)港(gang)元或以下自(zi)用住宅物業的最高(gao)按揭成(cheng)(cheng)(cheng)數由七成(cheng)(cheng)(cheng)減為(wei)六成(cheng)(cheng)(cheng)（即首付比例(li)從三(san)成(cheng)(cheng)(cheng)增加至四(si)成(cheng)(cheng)(cheng)），將(jiang)購買第二套(tao)房(fang)的月供(gong)款(kuan)與(yu)月收(shou)入(ru)(ru)比率上限由五成(cheng)(cheng)(cheng)降至四(si)成(cheng)(cheng)(cheng)，以及將(jiang)各類非自(zi)用物業的月供(gong)款(kuan)與(yu)月收(shou)入(ru)(ru)比率上限亦由五成(cheng)(cheng)(cheng)降至四(si)成(cheng)(cheng)(cheng)。上述三(san)項措施即時生效，但已經簽訂臨時買賣(mai)合約的買家不受影(ying)響。

在上述新(xin)政策中，提(ti)高首(shou)付(fu)比例對(dui)于買家(jia)的(de)抑制無(wu)疑作用(yong)最(zui)大。為此(ci)，部(bu)分大型地產商通(tong)過為買家(jia)提(ti)供二(er)次按揭(jie)（即房屋(wu)已(yi)在銀行(xing)或(huo)貸(dai)款機構申(shen)請按揭(jie)外(wai)(wai)，業主替尚未供完物業向(xiang)非銀行(xing)金(jin)融(rong)機構再額外(wai)(wai)申(shen)請物業貸(dai)款），以降(jiang)低新(xin)政對(dui)銷售所帶(dai)來的(de)沖(chong)擊。長江(jiang)實(shi)業執行(xing)董事(shi)趙國雄直(zhi)言，收(shou)緊按揭(jie)貸(dai)款勢必會對(dui)部(bu)分買家(jia)造成影響，但(dan)集團(tuan)會為買家(jia)提(ti)供二(er)次按揭(jie)。

令(ling)人(ren)意想不(bu)到的是(shi)，港府于昨日再度“出招”收緊二次(ci)(ci)按揭(jie)。根據香港金融管理(li)局向銀(yin)行(xing)發(fa)出的進(jin)一(yi)(yi)步(bu)指引顯示(shi)，申請人(ren)若通過(guo)二次(ci)(ci)按揭(jie)申請額外融資，令(ling)整(zheng)體按揭(jie)比例超過(guo)80%，銀(yin)行(xing)在計(ji)算申請人(ren)月(yue)供款與(yu)月(yue)收入(ru)比率的上限時須相應調低(di)5個(ge)百分點，這(zhe)意味著如果(guo)申請人(ren)的月(yue)收入(ru)低(di)于上述(shu)比率上限時，只能“退而求其次(ci)(ci)”，選擇總價(jia)更低(di)的物業，這(zhe)類措施是(shi)進(jin)一(yi)(yi)步(bu)壓(ya)縮購(gou)房者(zhe)的金融杠桿(gan)。

房價短期難現下跌

去年以來(lai)，香(xiang)港(gang)(gang)房價屢漲(zhang)不(bu)止(zhi)頻頻創出歷史新高(gao)，港(gang)(gang)府再度出招(zhao)抑制(zhi)樓市“瘋牛”并非意外。根據香(xiang)港(gang)(gang)運(yun)輸及房屋局局長張(zhang)炳良于日前公布的數據顯(xian)示(shi)，今年1月香(xiang)港(gang)(gang)樓價較2014年3月漲(zhang)幅(fu)達(da)到16.6%，較1997年高(gao)峰增幅(fu)也達(da)到64%。

這其中，小戶型單位成為市場“熱炒(chao)”的(de)對象。港府(fu)公(gong)布的(de)數據顯(xian)示，2014年(nian)香港整體樓價升(sheng)幅(fu)達(da)13%。中小戶型住宅單位的(de)樓價升(sheng)勢更為顯(xian)著，A類別(bie)單位（即實用面(mian)積(ji)低(di)于(yu)40平方米）和B類別(bie)單位（即實用面(mian)積(ji)介乎40至70平方米之間）在去(qu)年(nian)漲幅(fu)接(jie)近15%和14%。

“按(an)照市(shi)場規律(lv)，大戶(hu)(hu)型(xing)單位(wei)(wei)應該是房(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)(zhang)的主力產品(pin)，但由于(yu)“雙辣(la)招”的出臺抬高了大戶(hu)(hu)型(xing)及豪宅類產品(pin)的購買(mai)門(men)檻(jian)，導致市(shi)場資金大舉(ju)流入受影響較少的小戶(hu)(hu)型(xing)單位(wei)(wei)，導致這類型(xing)產品(pin)的價(jia)格遭到爆炒”，劉嘉(jia)輝(hui)向(xiang)《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者(zhe)表示，從港府本(ben)次出臺的調控新政細則(ze)不(bu)難發現，這正(zheng)是為了遏(e)制(zhi)小戶(hu)(hu)型(xing)單位(wei)(wei)房(fang)(fang)價(jia)的瘋(feng)漲(zhang)(zhang)勢頭。

劉嘉輝預(yu)計，由(you)于(yu)小(xiao)戶型單位(wei)買(mai)家大(da)多(duo)資(zi)金實力(li)不強(qiang)，“雙辣招(zhao)”會(hui)(hui)立竿(gan)見影，預(yu)計樓市成交會(hui)(hui)急速冷卻，買(mai)賣(mai)雙方會(hui)(hui)陷入較長時間的(de)觀望期。

但香(xiang)港粵(yue)海證券投資銀行董事(shi)黃立沖認為，單純(chun)收緊按揭(jie)比例未必能造成房價下跌，由(you)于(yu)現(xian)時超低利率(lv)環境尚未改變，租金回報率(lv)高于(yu)貸款利率(lv)，會導(dao)致業主放盤意欲不強，預(yu)計要(yao)等到(dao)美聯儲正(zheng)式出臺加息(xi)政策，我國香(xiang)港地區(qu)的房價才會有下跌可能。