每經(jing)編輯｜王杰    

每經記者 王杰 發自北京

年(nian)前，上(shang)海一家(jia)專(zhuan)門發展合作建房機構的負責人向(xiang)《每(mei)日經濟新(xin)聞(wen)》記者表示(shi)，住建部(bu)有意推出市場化的保障房方向(xiang)。

據(ju)《北京(jing)(jing)日報》報道(dao)，目(mu)前(qian)(qian)，北京(jing)(jing)市多個合作型保障(zhang)房(fang)項目(mu)已經測(ce)算出(chu)費(fei)用，其(qi)中(zhong)石景山南(nan)宮(gong)項目(mu)的(de)(de)單價，預測(ce)為每平方米5000元(yuan)，而豐(feng)臺高立(li)莊項目(mu)的(de)(de)單價預測(ce)不超(chao)過6000元(yuan)。按照目(mu)前(qian)(qian)公布的(de)(de)面(mian)積推(tui)算，一(yi)套房(fang)最多掏(tao)30多萬元(yuan)，被保障(zhang)家(jia)庭就能(neng)實(shi)現京(jing)(jing)城安居夢想。

知(zhi)名房地產專家張大偉告訴《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者，預(yu)測(ce)的(de)定價不高，因為(wei)上述合(he)作型保障房區域的(de)商品房價格為(wei)20000～30000元/平米，“這類住房數量不會很(hen)多，對市場影響(xiang)不大。”

土地出讓金為零

其實，合作型保(bao)障房最(zui)讓人關注的是土地出讓金首次為“零”。

《法制(zhi)晚(wan)報》的報道稱，居(ju)民家庭僅需承擔房屋建(jian)設費用，其中包括開發企業(ye)3%的代建(jian)利潤。目前(qian)測算出(chu)的價(jia)格為每平方米5000到(dao)6000元(yuan)。具體(ti)定價(jia)還(huan)在(zai)研究中，會考慮不同項(xiang)目的區位因素。

根據北(bei)京市人(ren)大(da)正在審議的《北(bei)京市城鎮基本住房(fang)保(bao)障條(tiao)例(草案)》，“合(he)作(zuo)(zuo)型保(bao)障房(fang)”由符(fu)合(he)保(bao)障條(tiao)件的居民(min)家庭和政(zheng)府合(he)作(zuo)(zuo)建設，家庭承擔房(fang)屋建設費用，政(zheng)府提(ti)供建設用地(di)。也就是說，土地(di)為協議出讓，常(chang)被人(ren)詬病“面(mian)(mian)粉貴(gui)過面(mian)(mian)包”的土地(di)價格將由政(zheng)府全部“免(mian)單”。

居(ju)民是(shi)否(fou)可以自己組(zu)織(zhi)建設？據悉，北京市目(mu)前試點的4個項目(mu)，有政府組(zu)織(zhi)建設的，也有開發商(shang)組(zu)織(zhi)建設的，但尚(shang)無(wu)居(ju)民自籌資(zi)金。

“具體的模式(shi)還(huan)應該是市場(chang)化、專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)化力量的介(jie)入(ru)，效(xiao)率會更高(gao)，品質(zhi)更有保證。”市住保辦相(xiang)關負責人表示，合(he)作型(xing)保障房的“合(he)作”體現在政府出地、百姓(xing)出錢(qian)，但(dan)建(jian)設(she)方(fang)面的操作還(huan)應該是專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)的，由政府的專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)保障房企業(ye)(ye)或者委托開發企業(ye)(ye)來建(jian)設(she)。開發企業(ye)(ye)僅(jin)獲得和經濟適用房一樣的代建(jian)利潤，僅(jin)為3%。

   亞豪機構市(shi)場總監郭毅(yi)告訴(su)《每(mei)(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者，這(zhe)類(lei)房(fang)(fang)屋在推廣(guang)方(fang)面，每(mei)(mei)年(nian)還(huan)是有一(yi)定量的控制，不會(hui)大規模鋪開，因為這(zhe)會(hui)損(sun)失(shi)政(zheng)府在土地出讓上的收入。這(zhe)和經適房(fang)(fang)、“兩限”房(fang)(fang)、公租房(fang)(fang)等帶有保障性質的房(fang)(fang)屋一(yi)樣，每(mei)(mei)年(nian)會(hui)拿出一(yi)定的比例，面積應該(gai)相(xiang)對穩定。

產權歸誰？

那么問題來(lai)了(le)：價格(ge)這么低廉(lian)，產權歸誰？

據了解，這種房(fang)(fang)源未來的居(ju)住(zhu)者，將拿不到和普(pu)通類型(xing)房(fang)(fang)源一樣的“產權證”，而是只擁有長(chang)期(qi)使(shi)用(yong)權。據分析，合作型(xing)保(bao)障房(fang)(fang)項(xiang)目由政(zheng)府指定機構(gou)(gou)持有，并與家庭簽訂長(chang)期(qi)使(shi)用(yong)協議(yi)。合作型(xing)保(bao)障房(fang)(fang)只能用(yong)于家庭自(zi)住(zhu)，不得轉(zhuan)讓、贈與、抵押、出租、出借、擅自(zi)調換或者改變房(fang)(fang)屋居(ju)住(zhu)用(yong)途。政(zheng)府相關部門(men)及(ji)委托的運營管(guan)理機構(gou)(gou)將開展入戶檢查等日常監督(du)。

合作(zuo)建房模式(shi)由(you)來(lai)已(yi)久(jiu)，但由(you)于(yu)“信任”的問題，仍難復(fu)制。

中國房(fang)地產數據研(yan)究院執行院長陳(chen)晟(sheng)在接受《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)采訪時稱(cheng)，這貌似一種共(gong)(gong)有產權房(fang)。產權在一定(ding)的(de)時間(jian)內沒法轉移，由(you)政(zheng)府和(he)購(gou)房(fang)者(zhe)共(gong)(gong)有使用權。

據報(bao)道，合作型保(bao)(bao)障房實行封閉管理，家庭退(tui)出或者取得其他住房的，房屋由(you)政府依(yi)法收回，回收價(jia)格根(gen)據保(bao)(bao)障家庭原(yuan)支付的長期使用(yong)費，并考慮折舊和物價(jia)水平等因素確定。

合(he)(he)作(zuo)(zuo)型保(bao)障房簽約人死亡，其他(ta)家(jia)庭(ting)成員仍符合(he)(he)保(bao)障條件(jian)的，可以繼續居住合(he)(he)作(zuo)(zuo)型保(bao)障房；不(bu)符合(he)(he)保(bao)障條件(jian)的，合(he)(he)作(zuo)(zuo)型保(bao)障房由政(zheng)府依(yi)法(fa)收回，繼承人繼承房屋(wu)回收價款。

北京市住保(bao)辦(ban)相關負責人表示，合作型保(bao)障(zhang)房(fang)分配時，根據家庭收(shou)(shou)入會(hui)有個排(pai)序，收(shou)(shou)入更少的經適房(fang)家庭會(hui)優先(xian)分配。

建設規模有限

首都經(jing)濟貿易大學土地(di)資源與房地(di)產管理系(xi)系(xi)主(zhu)(zhu)任趙秀池告(gao)訴《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者，合作型保(bao)障房將是北京市(shi)未來(lai)保(bao)障房的主(zhu)(zhu)要(yao)形式。對市(shi)場的影(ying)響(xiang)主(zhu)(zhu)要(yao)取決(jue)于供應數量能(neng)(neng)有多大，哪些(xie)人群能(neng)(neng)夠覆蓋。如果覆蓋人群少，對市(shi)場沒有什(shen)么影(ying)響(xiang)。

亞豪機構市(shi)場總監郭(guo)毅表示，這類(lei)房(fang)(fang)屋，居住者(zhe)不享(xiang)受產權，是(shi)封閉循環的(de)使用(yong)(yong)模(mo)式(shi)。這類(lei)房(fang)(fang)屋保(bao)(bao)障的(de)是(shi)低收入人群，如(ru)果試點效果好的(de)話，有可(ke)(ke)能(neng)(neng)會在(zai)一(yi)線城市(shi)推廣(guang)，因為這些城市(shi)需要保(bao)(bao)障的(de)人群基(ji)數相對(dui)更大。二三線城市(shi)的(de)房(fang)(fang)產本(ben)身就存在(zai)過剩的(de)狀況，住房(fang)(fang)保(bao)(bao)障狀況可(ke)(ke)細致梳(shu)理后(hou)，可(ke)(ke)能(neng)(neng)得到解決。能(neng)(neng)買這類(lei)房(fang)(fang)屋的(de)人，對(dui)個人資(zi)產和家庭收入的(de)要求，應該相類(lei)于經(jing)濟(ji)適用(yong)(yong)房(fang)(fang)，購(gou)房(fang)(fang)限制也相對(dui)嚴格，是(shi)保(bao)(bao)障中低人群的(de)“純粹(cui)的(de)保(bao)(bao)障房(fang)(fang)”。

陳晟認為，老百姓希望的還(huan)是擁(yong)有產權(quan)的房屋，這(zhe)就決(jue)定了(le)這(zhe)類房屋量體不會太大。但(dan)(dan)這(zhe)解決(jue)了(le)一(yi)些僅需要居住的人群的住房問題。針對這(zhe)類需求，采取政(zheng)府監管、指定、約(yue)定購房者的代建模(mo)式，更多是一(yi)種打“擦邊球”的模(mo)式。但(dan)(dan)是，“目前明確由政(zheng)府參與(yu)主導、切入，應該會得到這(zhe)類小眾(zhong)人群的信任。”陳晟說(shuo)。