每經編(bian)輯｜白亞靜    

2月25日，彭(peng)博(bo)社(she)引述匿名消(xiao)息源稱，政(zheng)府已做好相(xiang)關“樓市儲備政(zheng)策”。消(xiao)息一出(chu)，立(li)即牽(qian)動市場本(ben)已敏(min)感神經。

2014年(nian)(nian)以來，房地(di)(di)產(chan)(chan)宏觀調控政策一改(gai)過往限(xian)購、限(xian)貸、限(xian)價等(deng)束縛，漸漸回歸市(shi)場主導之常態(tai)。然而，房地(di)(di)產(chan)(chan)投資增速回落，疊加(jia)宏觀經濟(ji)下行壓(ya)力，2014年(nian)(nian)的樓市(shi)仍處于低迷(mi)狀態(tai)。剛剛過去的這個春節，各地(di)(di)樓市(shi)成交也淡出個鳥來。

在此情勢之下，各(ge)種(zhong)救市(shi)消息(xi)可(ke)謂層出不窮。國務院參(can)事夏斌此前曾撰(zhuan)文稱，“樓(lou)市(shi)的長(chang)期(qi)下行已成定勢”。他(ta)呼(hu)吁(yu)，如果出現房價(jia)斷崖(ya)式爆跌時，應(ying)允許各(ge)級地方(fang)政(zheng)府(fu)用棚(peng)戶區改(gai)造資金去(qu)買房。

為避免房價(jia)出現斷崖式下跌，拖(tuo)累地方經濟，政府下一輪救市(shi)的可能(neng)性(xing)有多大(da)？切入口又(you)在哪兒？如(ru)何(he)把握救市(shi)的尺度，將房子逐漸從(cong)投資品變為消費品？一系列問題擺在決策(ce)者面前(qian)。

為廓清(qing)迷(mi)霧，邦地產(chan)約請(qing)了中(zhong)原(yuan)地產(chan)首(shou)席分(fen)析(xi)師張大偉和上海易居房地產(chan)研究(jiu)院研究(jiu)員嚴躍進兩位(wei)，針對“降(jiang)低二套房首(shou)付比(bi)例”、“減免交易稅”、“政(zheng)府(fu)回購”等(deng)三種聲音，分(fen)別分(fen)析(xi)它們的靠(kao)譜程度，以(yi)便讀者(zhe)諸君更好地理解未來樓市宏觀(guan)調控(kong)的內在邏輯(ji)。

消息一：降低二套房首付比例

靠譜度：****

彭博社(she)稱政(zheng)府已做(zuo)好(hao)相關政(zheng)策儲備，包括降低二套房(fang)的(de)首(shou)付比例。

張大偉：雖然(ran)消息來源無法確認，但這一救市手段可能性較大。

想要救市(shi)，只有三種手段：降(jiang)息(xi)、降(jiang)低首付(fu)(fu)比例、稅費減免，雖然未(wei)來(lai)的調控思路仍然不會放松(song)，但短期(qi)來(lai)看，降(jiang)低二套房首付(fu)(fu)比例的可(ke)能性最大。

嚴躍進：如果降低二(er)套房(fang)的首付比例(li)，那么短期內(nei)就可以(yi)促使(shi)購房(fang)需(xu)求(qiu)釋放(fang)，保護改善性需(xu)求(qiu)，促成量(liang)價齊升的局面，對房(fang)企而言也是一種利好。

張大偉：僅就短期而(er)言(yan)，放松(song)二(er)套房(fang)(fang)首(shou)付(fu)比例(li)對市場影響并不(bu)(bu)大(da)(da)。現在各地二(er)套房(fang)(fang)平均的(de)首(shou)付(fu)比例(li)在六七成，放松(song)一兩成對于(yu)支付(fu)能力較強的(de)改(gai)善性(xing)需求人群而(er)言(yan)，影響并不(bu)(bu)大(da)(da)。

只有降低二套房的貸(dai)款利率，或(huo)者放開現有對第(di)三套房貸(dai)款的限(xian)制，才能更(geng)有力推動市場回(hui)暖。

消息二：減免交易稅

靠譜度：***

彭(peng)博(bo)社稱(cheng)，政府正在考慮(lv)調整二手(shou)(shou)房交易營業(ye)稅的免(mian)(mian)(mian)征期限，由5年(nian)(nian)后免(mian)(mian)(mian)征恢復(fu)至(zhi)2年(nian)(nian)后免(mian)(mian)(mian)征。諸多業(ye)內人(ren)士認為，盤活二手(shou)(shou)房市場(chang)的關鍵在于，增(zeng)加(jia)持有(you)成(cheng)本的同時，減少(shao)交易稅。不(bu)過(guo)，他(ta)們(men)認為在減少(shao)交易稅方面，地方政府做的并不(bu)足，主要(yao)原(yuan)因(yin)是二手(shou)(shou)房市場(chang)對(dui)地方政府而言沒有(you)直接利益(yi)。上(shang)海一名購(gou)(gou)房者向(xiang)邦地產記者表(biao)示(shi)，購(gou)(gou)買二手(shou)(shou)房時，交易稅累計占(zhan)到其(qi)總房款(kuan)的12.5%。

張大偉：僅算交易(yi)稅的話，不可能達到這(zhe)么(me)高的比例。目前(qian)交易(yi)稅里基本(ben)只(zhi)剩下(xia)營(ying)業(ye)稅，契(qi)稅本(ben)來(lai)也(ye)不高，有些地方為了救市，甚至出現補(bu)貼稅費(fei)的舉動。

嚴躍進：目前整個趨勢(shi)是從稅法、行政法等(deng)角度(du)減少交(jiao)易(yi)環節的障(zhang)礙，鼓勵市場(chang)成(cheng)交(jiao)，加大持(chi)有環節的成(cheng)本。

張大偉：存(cun)在推(tui)出減免交易(yi)稅的可能(neng)性，畢竟這種情況在2008年、2011年都出現過。

嚴躍進：減免稅費，對于地(di)方(fang)政府而言是一(yi)件矛盾的事情(qing)，只有(you)那些能通過發行(xing)地(di)方(fang)債緩(huan)解財政壓力(li)的，才會(hui)適當放開。

嚴躍進：針對持有(you)環節，不(bu)動產(chan)登記暫行(xing)條例(li)以及(ji)房地(di)產(chan)稅，雖然在短期內影響(xiang)不(bu)大，但(dan)長(chang)期來看(kan)也是一個利空因素。

張大偉：不(bu)動產登(deng)記暫行條例市(shi)場(chang)已有(you)預(yu)期，影響已被釋放，所以暫時對(dui)市(shi)場(chang)構不(bu)成威(wei)脅。

消息三：政府回購

靠譜度：**

夏斌撰文稱，如(ru)果(guo)出現房(fang)價斷崖式爆跌(die)時(shi)，國務院(yuan)應該馬上(shang)明(ming)確，允許(xu)各級地(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)政府(fu)用(yong)棚戶區改(gai)造(zao)資(zi)金去買房(fang)。他解釋稱，“狹義的(de)土(tu)地(di)(di)(di)財政對房(fang)地(di)(di)(di)產的(de)依(yi)賴度已經達到53%，有些地(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)更高，100%以(yi)上(shang)的(de)都有”。如(ru)果(guo)繼(ji)續任由樓市量價齊跌(die)，將出現較大范圍(wei)土(tu)地(di)(di)(di)流拍現象(xiang)，導(dao)致(zhi)政府(fu)資(zi)金短缺，收縮基礎設施建設；進而(er)導(dao)致(zhi)地(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)GDP下滑，地(di)(di)(di)價下跌(die)，這對于以(yi)土(tu)地(di)(di)(di)作為抵押向銀(yin)行貸(dai)款的(de)地(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)政府(fu)而(er)言，無疑是(shi)雪上(shang)加(jia)霜(shuang)；如(ru)果(guo)地(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)政府(fu)一著急，加(jia)快(kuai)拍賣(mai)土(tu)地(di)(di)(di)，地(di)(di)(di)價會(hui)跌(die)得更快(kuai)，進而(er)傳導(dao)至“整個社會(hui)債務慢慢陷入倒塌的(de)惡性循環”。

嚴躍進：政府采取回購(gou)手段(duan)的出發點不盡(jin)相同，有(you)的是為(wei)了(le)去庫存，有(you)的是因(yin)為(wei)保障房數量少，其中主要關(guan)心的是保障房建設(she)。

大規模(mo)推行政府回購的可能(neng)性不大，雖然目前各(ge)地(di)去化壓力(li)大，但2014年房(fang)地(di)產投資增(zeng)速(su)放緩，開工不夠，不排除未來一線城市存(cun)量不夠的可能(neng)性。

張大偉：這一舉措(cuo)操作難度很大(da)。我(wo)們曾和地方(fang)政府做(zuo)過議案，回購(gou)涉及(ji)定價等一系列因素(su)，上馬壓力很大(da)，基(ji)本不可能。

不論回購能否(fou)成(cheng)行，夏斌認為，調控樓市(shi)，一定要建立長效機制(zhi)，即以消費品為主導。應(ying)采取的(de)措施是實行房地(di)產稅(shui)(shui)，第(di)一套(tao)住房免稅(shui)(shui)，第(di)二套(tao)輕稅(shui)(shui)，第(di)三套(tao)或者第(di)四(si)套(tao)重稅(shui)(shui)，并(bing)將信息聯網。