每經編輯(ji)｜每經記者 王杰(jie) 實習(xi)記者 林(lin)東(dong)岳發自北(bei)京、上海    

◎每經記者(zhe) 王杰(jie) 實習記者(zhe) 林東(dong)岳(yue)發自(zi)北京、上海(hai)

再過兩天，從3月1日起，《不(bu)動產登記暫行(xing)條例》（以下簡稱(cheng)《條例》）將(jiang)(jiang)正式實(shi)施。原先分散在(zai)住建部、農業部、林業局、海(hai)洋局等部門(men)的(de)各(ge)類不(bu)動產權屬登記將(jiang)(jiang)合并(bing)，并(bing)由統一的(de)不(bu)動產登記機構進行(xing)登記，“多(duo)頭登記”時代將(jiang)(jiang)宣告結束(shu)。

這(zhe)項醞釀已久的(de)(de)政(zheng)策實(shi)施后，對樓市(shi)會(hui)(hui)(hui)有(you)怎樣的(de)(de)影響？是否(fou)會(hui)(hui)(hui)推(tui)進房產征稅的(de)(de)落地？居民現有(you)的(de)(de)房產證(zheng)是否(fou)需要更換？這(zhe)些問題《每日經濟新聞(wen)》會(hui)(hui)(hui)在這(zhe)篇報道中為(wei)您一(yi)一(yi)解析。

變更產權才變更登記

3月份，統(tong)一(yi)的不(bu)(bu)動產(chan)(chan)登(deng)記(ji)開始實施后(hou)，將全面啟用統(tong)一(yi)的不(bu)(bu)動產(chan)(chan)登(deng)記(ji)簿證樣式，需要進行登(deng)記(ji)的不(bu)(bu)動產(chan)(chan)，包括(kuo)土地、房屋、森林、海域(yu)等九(jiu)大類，其中最受關注的是，“不(bu)(bu)動產(chan)(chan)權證”將取代原來(lai)的“房產(chan)(chan)證”。

昨日（2月26日），國土(tu)(tu)部公布了(le)《不(bu)(bu)動(dong)產權證(zheng)(zheng)書》和(he)(he)《不(bu)(bu)動(dong)產登(deng)記(ji)(ji)(ji)證(zheng)(zheng)明》的(de)樣本。據了(le)解，新的(de)不(bu)(bu)動(dong)產登(deng)記(ji)(ji)(ji)簿(bu)(bu)證(zheng)(zheng)啟用后，以前依法制作并記(ji)(ji)(ji)載登(deng)記(ji)(ji)(ji)內容(rong)的(de)土(tu)(tu)地登(deng)記(ji)(ji)(ji)卡和(he)(he)歸戶(hu)卡、房屋(wu)登(deng)記(ji)(ji)(ji)簿(bu)(bu)等(deng)簿(bu)(bu)冊繼(ji)續有效，已經依法發(fa)放的(de)《集(ji)體土(tu)(tu)地所(suo)有證(zheng)(zheng)》等(deng)證(zheng)(zheng)書、證(zheng)(zheng)明繼(ji)續有效。居民原有的(de)相(xiang)關簿(bu)(bu)證(zheng)(zheng)采取(qu)“不(bu)(bu)變(bian)不(bu)(bu)換”的(de)原則，即權利不(bu)(bu)變(bian)動(dong)，簿(bu)(bu)證(zheng)(zheng)不(bu)(bu)更換。

此(ci)前，我國(guo)的不(bu)動(dong)產登記(ji)(ji)分(fen)散在多個部(bu)門(men)(men)，如建設(she)用地(di)使用權(quan)和(he)集(ji)體(ti)土地(di)所(suo)有(you)權(quan)等由(you)(you)國(guo)土資源部(bu)門(men)(men)登記(ji)(ji)；房屋所(suo)有(you)權(quan)等由(you)(you)住建部(bu)門(men)(men)登記(ji)(ji)；林地(di)所(suo)有(you)權(quan)和(he)使用權(quan)由(you)(you)林業部(bu)門(men)(men)登記(ji)(ji)；水面(mian)、灘涂的養殖使用權(quan)由(you)(you)漁業部(bu)門(men)(men)登記(ji)(ji)；海(hai)域使用權(quan)則由(you)(you)海(hai)洋部(bu)門(men)(men)登記(ji)(ji)。

有業內人士向(xiang)《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者表示，由于各(ge)(ge)部門(men)的(de)管理辦法(fa)不一致，分散登(deng)記(ji)很(hen)容(rong)易出現各(ge)(ge)種重疊、漏登(deng)現象。不過(guo)，統一的(de)不動產登(deng)記(ji)并非易事(shi)，全國各(ge)(ge)地的(de)試點進(jin)展(zhan)情況不一，推進(jin)程度也不一致，而(er)且只有變(bian)更產權才會變(bian)更登(deng)記(ji)，因此(ci)短期(qi)內尚且無法(fa)實現不動產的(de)全面登(deng)記(ji)。

為(wei)房產稅(shui)開征奠(dian)定基礎(chu)

在各項需要(yao)登記的不動產(chan)(chan)中，最受關注的是(shi)(shi)房(fang)屋(wu)產(chan)(chan)權(quan)的登記。盡管統(tong)一登記不動產(chan)(chan)只是(shi)(shi)產(chan)(chan)權(quan)登記形(xing)式的變更，主要(yao)目(mu)的在于(yu)梳(shu)理(li)不動產(chan)(chan)信息(xi)，與征收房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅并無直接聯系(xi)。但是(shi)(shi)，如(ru)果能夠實現全國聯網(wang)信息(xi)共享，將(jiang)間(jian)接為日后征收房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅奠定(ding)基(ji)礎。

一(yi)名稅(shui)(shui)(shui)務行業人(ren)(ren)士告訴《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者，此(ci)前重慶和上海兩地試點開(kai)征房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)，征稅(shui)(shui)(shui)范(fan)圍(wei)僅限于(yu)本市范(fan)圍(wei)內(nei)的(de)房產(chan)，對于(yu)本市居民外(wai)地購(gou)房無從征稅(shui)(shui)(shui)，客觀上造成了(le)稅(shui)(shui)(shui)負不平等(deng)。如果能夠實現房屋(wu)產(chan)權的(de)全(quan)面登(deng)記且信(xin)息共享，每個人(ren)(ren)、每個家庭的(de)房產(chan)數量就清晰(xi)可見(jian)，根據房屋(wu)數量進行征稅(shui)(shui)(shui)就有了(le)依(yi)據。

上海(hai)和重(zhong)慶(qing)兩(liang)地(di)的(de)征稅(shui)(shui)范(fan)圍狹窄，目(mu)前已經停(ting)止擴圍。新的(de)房地(di)產稅(shui)(shui)尚未出爐。目(mu)前有傳(chuan)言稱，財政部和國家稅(shui)(shui)務總局正(zheng)在制(zhi)定(ding)相關的(de)稅(shui)(shui)收法律。上述(shu)業內人士表示，隨著不動產登記制(zhi)度越(yue)(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)(yue)成(cheng)熟，對稅(shui)(shui)源的(de)控制(zhi)就會越(yue)(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)(yue)嚴格，房地(di)產稅(shui)(shui)作為(wei)未來(lai)地(di)方政府的(de)主體(ti)稅(shui)(shui)種，未來(lai)開征也(ye)是理(li)所當(dang)然(ran)。

未來哪些房產會被征(zheng)稅(shui)

《每(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者發(fa)現，如果未來的房(fang)(fang)(fang)地產稅以上海(hai)、重慶兩地已經開征(zheng)的房(fang)(fang)(fang)產稅為藍本，則有以下幾種情況被(bei)征(zheng)稅的可能性較(jiao)大：一是到非(fei)常住城市置業，尤(you)(you)其是購置兩套房(fang)(fang)(fang)以上的；二是擁(yong)有高(gao)檔住房(fang)(fang)(fang)的；三是家庭總(zong)住房(fang)(fang)(fang)面積過(guo)高(gao)，尤(you)(you)其是超過(guo)了人均60平方米的。以上三種情況未來被(bei)征(zheng)收房(fang)(fang)(fang)產稅的可能性較(jiao)大，且(qie)新房(fang)(fang)(fang)和存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)都有被(bei)征(zheng)稅的可能。

不(bu)過，房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)體系稅(shui)(shui)種數(shu)量繁(fan)多，重復征(zheng)稅(shui)(shui)現象嚴重，再(zai)加上短期內不(bu)動(dong)產(chan)(chan)登記也無法全(quan)面覆(fu)蓋，因(yin)此房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)的出爐還有待時日(ri)，且(qie)“剛(gang)需”被征(zheng)稅(shui)(shui)的可能性極小(xiao)。

但不動產(chan)(chan)信息未來(lai)(lai)有(you)可(ke)能(neng)實現全國(guo)聯網，仍然(ran)讓很多人(ren)擔心，在未來(lai)(lai)5年內房(fang)地產(chan)(chan)稅可(ke)能(neng)最(zui)終落地。這使那(nei)些在兩個(ge)或者兩個(ge)以上城市(shi)都擁有(you)房(fang)子的部分房(fang)主擔心，以后他(ta)們(men)會不會被(bei)征房(fang)地產(chan)(chan)稅？

一(yi)位房主表示，她在(zai)上(shang)(shang)海和浙江都(dou)有(you)一(yi)套房，雖兩套房子都(dou)有(you)人住(zhu)，但他們戶籍地址并不是(shi)目前居(ju)住(zhu)房子的(de)(de)地址，房屋產(chan)證上(shang)(shang)也(ye)沒有(you)他們的(de)(de)名字，一(yi)旦開征(zheng)房地產(chan)稅，他們是(shi)不是(shi)就無法享(xiang)受到免(mian)征(zheng)或減征(zheng)的(de)(de)優惠(hui)了？

如果未來(lai)的(de)房地產稅(shui)按之(zhi)前的(de)試點辦法征收(shou)，那么上述房主就(jiu)有被征稅(shui)的(de)可能。不過根(gen)據上海(hai)市地方稅(shui)務局(ju)征收(shou)房地產稅(shui)的(de)有關辦法，他們(men)可以(yi)申請減免房產稅(shui)，但需要提供購房人的(de)戶(hu)籍居(ju)住(zhu)證明(ming)(ming)和婚(hun)姻狀況(kuang)證明(ming)(ming)，以(yi)及購房人及家庭成(cheng)員的(de)有效(xiao)身份證明(ming)(ming)。

部(bu)分“潛在”試(shi)點庫(ku)存偏大

此前經濟觀(guan)察網報道，不動(dong)產(chan)登記工作將在南(nan)京、哈爾濱、長春、沈陽、大連、西安(an)、濟南(nan)、青島、武漢、杭州、寧波、廈門、廣州和(he)深圳(zhen)等15個城(cheng)市提前開展，這些城(cheng)市居民的“房(fang)產(chan)證”將陸續換發(fa)成“不動(dong)產(chan)權(quan)證”。這一(yi)政(zheng)策(ce)已在國務院(yuan)內部征求了中央編辦、財政(zheng)部等八部委意見。《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者暫未求證到此信息的真(zhen)實性(xing)，但(dan)受訪的業內人士認(ren)為，上述政(zheng)策(ce)有可(ke)能改變購房(fang)者在此類城(cheng)市的購房(fang)預(yu)期。

北(bei)京(jing)美聯市場研究部張磊表示，不動產(chan)登記本身(shen)并(bing)不屬于房地產(chan)調控政策(ce)，并(bing)不會(hui)直接影(ying)響到(dao)購房者和業主。但是會(hui)帶來針對不動產(chan)登記后(hou)房產(chan)稅(shui)開(kai)征的(de)(de)各(ge)種猜(cai)測(ce)，以(yi)及房產(chan)情況變(bian)得透明可查(cha)后(hou)，可能引(yin)發的(de)(de)恐慌。“拋售以(yi)及暫停購房的(de)(de)情況都會(hui)一定程度地出現，但應該(gai)不會(hui)大范圍出現。”

如此一來(lai)顯(xian)然會給部(bu)分房產庫存較高的城市帶來(lai)額外壓力。據了解，在上述首批實施不動產登記的二線城市中，杭(hang)州、沈(shen)陽(yang)、青島等(deng)城市庫存偏(pian)大。

據(ju)中新網報道，國(guo)家(jia)統(tong)計(ji)局(ju)杭(hang)州(zhou)調查隊(dui)(dui)數據(ju)顯示，2014年(nian)(nian)(nian)杭(hang)州(zhou)商品(pin)住(zhu)宅供應繼續增(zeng)(zeng)加(jia)(jia)。2014年(nian)(nian)(nian)該市(shi)住(zhu)宅施(shi)工面(mian)(mian)(mian)積(ji)4554.80萬(wan)平(ping)方(fang)米，增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)4.1%；住(zhu)宅新開工面(mian)(mian)(mian)積(ji)938.58萬(wan)平(ping)方(fang)米，增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)8.1%；住(zhu)宅竣(jun)工面(mian)(mian)(mian)積(ji)764.77萬(wan)平(ping)方(fang)米，增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)18.3%。房地(di)產(chan)開發投資及相關指標(biao)繼續增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)，2015年(nian)(nian)(nian)全(quan)市(shi)商品(pin)住(zhu)宅供應量(liang)將繼續增(zeng)(zeng)加(jia)(jia)。“年(nian)(nian)(nian)末(mo)住(zhu)宅庫存(cun)(cun)房源達到9.7萬(wan)套，創(chuang)近年(nian)(nian)(nian)來新高，去庫存(cun)(cun)仍是2015年(nian)(nian)(nian)房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)主(zhu)要目標(biao)。”上(shang)述國(guo)家(jia)統(tong)計(ji)局(ju)杭(hang)州(zhou)調查隊(dui)(dui)相關負責人預(yu)計(ji)。

或對(dui)樓市造成短(duan)期沖擊(ji)

上(shang)海易居研究院(yuan)研究員嚴躍進也認為，樓市(shi)短期內會因個(ge)別業主的拋房(fang)行為加(jia)劇庫(ku)存(cun)積壓，所以試點(dian)城(cheng)市(shi)應該加(jia)快配套(tao)政策出臺，比如說提高公積金(jin)貸款的額(e)度等。

房(fang)價(jia)點評網推廣總監張斌在接(jie)(jie)受(shou)《每日經濟新聞》采訪時(shi)表示(shi)，統一登記后，對于正常網簽的(de)房(fang)產(chan)沒有直接(jie)(jie)影響(xiang)。前(qian)期出現(xian)個別(bie)房(fang)產(chan)低(di)價(jia)出售，對市場(chang)也不會產(chan)生直接(jie)(jie)沖擊。但是(shi)在購房(fang)者(zhe)心理上會產(chan)生一定負面(mian)作用(yong)，也是(shi)短期波動現(xian)象。

張斌認為，從(cong)整個宏觀經濟復蘇的需要(yao)和金融信(xin)貸放松態勢(shi)來看，房地(di)(di)產(chan)市場(chang)有進(jin)一步回(hui)暖的趨勢(shi)。雖然成交有望(wang)回(hui)升，但(dan)是從(cong)目(mu)前土地(di)(di)出讓和開盤延遲(chi)項目(mu)來看，供應也會相應增多。

知(zhi)名地(di)(di)(di)產(chan)專家張大(da)偉認為，在(zai)最(zui)近各(ge)地(di)(di)(di)都出現放松調(diao)控政策預期的(de)(de)(de)時間點(dian)出現這(zhe)一(yi)(yi)信號，將(jiang)影響市(shi)場(chang)(chang)走勢。不(bu)動產(chan)登記這(zhe)一(yi)(yi)政策是(shi)房地(di)(di)(di)產(chan)調(diao)控從之前的(de)(de)(de)交易環節(jie)調(diao)控轉變到存量環節(jie)調(diao)控的(de)(de)(de)重(zhong)要標志性(xing)事件，對市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)影響將(jiang)非常大(da)。只有不(bu)動產(chan)統一(yi)(yi)登記后，房產(chan)稅才可能(neng)全(quan)面落地(di)(di)(di)。

張(zhang)大偉說，不(bu)動(dong)產(chan)條(tiao)例落(luo)地后，房(fang)產(chan)作為(wei)過去十年財產(chan)主要藏富形(xing)式(shi)的情況將出現變化。將來(lai)灰(hui)色資金(jin)進入(ru)房(fang)產(chan)的可(ke)能性將降低(di)，同時過去購買房(fang)產(chan)的部(bu)分(fen)資金(jin)也可(ke)能轉變投(tou)資形(xing)式(shi)。“正(zheng)常投(tou)資房(fang)產(chan)的選擇，以及對(dui)未來(lai)稅(shui)費提高的預期（房(fang)產(chan)稅(shui)、遺產(chan)稅(shui)）都會減少(shao)房(fang)產(chan)的持有量。”