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春(chun)節(jie)期間(jian)樓市成交顯得異常平淡(dan)。中國證券報記(ji)者多(duo)方調(diao)研(yan)發(fa)現，節(jie)日期間(jian)多(duo)地樓市陷入冰點，不少(shao)二三線城市的(de)房(fang)地產項(xiang)目在春(chun)節(jie)期間(jian)暫停銷售。

在(zai)成交冷清的(de)(de)(de)表象之下，區域市(shi)場(chang)分(fen)(fen)化不斷加(jia)劇(ju)。分(fen)(fen)析人士(shi)指(zhi)出，二(er)三(san)線市(shi)場(chang)庫存壓力(li)較大是未(wei)來一段時間的(de)(de)(de)常態。從今年以來土地市(shi)場(chang)情況看，不同區域的(de)(de)(de)差異(yi)(yi)越來越明顯。土地市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)差異(yi)(yi)化表現也預(yu)示著住(zhu)房市(shi)場(chang)分(fen)(fen)化趨勢更加(jia)明顯。部分(fen)(fen)機(ji)構(gou)認(ren)為，隨著春節假期(qi)結束(shu)，一線城市(shi)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)成交將(jiang)逐步復(fu)蘇(su)，降息、降準以及(ji)不動產(chan)登(deng)記等政(zheng)策實(shi)施(shi)也會給市(shi)場(chang)預(yu)期(qi)帶來變化。按照(zhao)以往(wang)慣(guan)例(li)，一線城市(shi)的(de)(de)(de)房地產(chan)市(shi)場(chang)有望在(zai)節后迎來反彈。

市場成交陷入“休眠”

盡管今(jin)年(nian)大部(bu)分地區(qu)迎來(lai)了一個較(jiao)溫(wen)暖(nuan)的春(chun)節，但樓市(shi)交易(yi)較(jiao)之以往，并未出現(xian)同步復(fu)蘇的跡象。據悉，今(jin)年(nian)春(chun)節假日期間，大部(bu)分城市(shi)暫停了網簽(qian)，很多城市(shi)出現(xian)零成交的現(xian)象。

從(cong)機構統計中，依然能夠看出(chu)少量的(de)交易。據(ju)新浪樂(le)居數(shu)據(ju)監控中心顯示(shi)，春節所在的(de)一(yi)周(zhou)(2月16日-2月22日)，蘇州住宅(zhai)成(cheng)(cheng)交137套，成(cheng)(cheng)交面積(ji)22519.78平(ping)方米，成(cheng)(cheng)交量環比(bi)前周(zhou)減少了(le)907套，降(jiang)幅達(da)86.9%。其中，自除夕開始，樓市瞬間(jian)進(jin)入冰(bing)凍期，各大(da)樓盤(pan)齊(qi)(qi)齊(qi)(qi)“冬眠”。

本報記(ji)者(zhe)(zhe)多方調(diao)研(yan)發現，今年春(chun)節(jie)期(qi)間，部分城(cheng)市大量房地產(chan)項目封盤，暫停銷售，直至春(chun)節(jie)假(jia)期(qi)結束才恢復銷售。此(ci)種情況在二三(san)線(xian)城(cheng)市表現的尤為(wei)明顯。而往(wang)年，二三(san)線(xian)城(cheng)市的房地產(chan)項目為(wei)吸引回鄉置業者(zhe)(zhe)，有不少(shao)樓盤在春(chun)節(jie)期(qi)間推出優惠(hui)措施。

一(yi)線城市(shi)(shi)的春(chun)節(jie)(jie)(jie)市(shi)(shi)場同(tong)樣不(bu)容樂觀，原因在于供應(ying)相(xiang)對較少。深圳市(shi)(shi)規劃和國(guo)土資源(yuan)委員(yuan)會統計顯示(shi)，春(chun)節(jie)(jie)(jie)前(qian)一(yi)周(2月(yue)(yue)9日(ri)-2月(yue)(yue)15日(ri))，深圳僅(jin)有(you)一(yi)個房地產項目(mu)拿到預售(shou)許可，為春(chun)節(jie)(jie)(jie)期(qi)(qi)間深圳市(shi)(shi)場的低迷埋下伏筆。其中，自今(jin)年(nian)2月(yue)(yue)至(zhi)春(chun)節(jie)(jie)(jie)期(qi)(qi)間，深圳市(shi)(shi)無一(yi)新盤開盤。網易房產數據(ju)中心數據(ju)顯示(shi)，今(jin)年(nian)春(chun)節(jie)(jie)(jie)假期(qi)(qi)的前(qian)三天(tian)(2月(yue)(yue)18日(ri)-2月(yue)(yue)20日(ri))，廣州樓市(shi)(shi)僅(jin)成交(jiao)5套，且(qie)均分布(bu)在郊區(qu)縣，中心六(liu)區(qu)零成交(jiao)。成交(jiao)均價(jia)上(shang)，從去年(nian)春(chun)節(jie)(jie)(jie)期(qi)(qi)間的9423元/平方(fang)米上(shang)升至(zhi)12010元/平方(fang)米，漲幅達到27%。

在北(bei)京，亞豪機構(gou)統計顯示，2月北(bei)京商品住宅市(shi)場預計將(jiang)(jiang)有10個項目入市(shi)，其中包括4個純新盤和6個老項目后期。該機構(gou)認為，2月份將(jiang)(jiang)成為全年供應的(de)最低(di)點。

分析人士(shi)指出(chu)，除節(jie)假日因素影響外，今年春(chun)節(jie)期(qi)間，商品消費較低迷，凸顯出(chu)經濟形勢不容樂觀的現狀。在(zai)這種背景下(xia)，房地產(chan)交易(yi)必然難有起色。

中原地(di)產首席(xi)分(fen)析師張大偉認(ren)為，今年(nian)春節樓市(shi)的主(zhu)要(yao)特(te)點為：受春節因素影(ying)響，2月(yue)成(cheng)交量將(jiang)出現明顯下調，樓市(shi)難以走強；一二線城(cheng)市(shi)受節日影(ying)響基(ji)本處于暫停狀(zhuang)態，大部分(fen)項目從假期結(jie)束后才逐步開售，而2月(yue)數據低迷，將(jiang)影(ying)響到3月(yue)上半月(yue)。

區域分化愈演愈烈

在整(zheng)體交易平(ping)淡的表象下，房地產(chan)市場(chang)的區域分化(hua)態勢不(bu)斷加劇。記者發現(xian)，全國不(bu)少三四(si)線(xian)城市庫存規模偏大、消化(hua)遲緩(huan)等現(xian)象未(wei)得到改善(shan)。

在山東南部某城市的(de)新區，過去兩三年間新建(jian)的(de)大量(liang)商品房，如今仍有大部分庫存尚未消(xiao)化，凸顯出一幅(fu)“空(kong)城”景象(xiang)。盡管當地政府部門出臺了減免稅費(fei)、發放購房補貼(tie)等政策，吸引農民進城購房、務工人員回鄉置業，但效果不佳(jia)。

據悉(xi)，為控(kong)制庫存規模，當地(di)政府已(yi)于去年叫停了新區的開發。但在(zai)(zai)今年春節期間，該地(di)屢(lv)屢(lv)出(chu)現討薪事件，主因在(zai)(zai)于房地(di)產(chan)商因資(zi)金回籠乏力(li)而無力(li)支付工(gong)人薪水。

這種情(qing)況成為三四線城市樓市風(feng)險的一(yi)個(ge)縮(suo)影。來(lai)自國家統計局的數據(ju)顯示，截(jie)至2014年(nian)末(mo)，全國商品(pin)房待(dai)售面積62169萬平方米，比2013年(nian)末(mo)增加12874萬平方米。自2012年(nian)4月以來(lai)，全國商品(pin)房庫(ku)存(cun)(cun)連續33個(ge)月上(shang)漲。與最低點相比，近兩(liang)年(nian)多全國商品(pin)房整體庫(ku)存(cun)(cun)幾乎翻倍。

相比之(zhi)下，一線城市(shi)(shi)的(de)春節樓市(shi)(shi)雖然(ran)亦無甚(shen)亮(liang)點，但市(shi)(shi)場(chang)基本面有所不同。以北京為例(li)，進(jin)入(ru)2015年以來，北京土(tu)地(di)市(shi)(shi)場(chang)密(mi)集成(cheng)(cheng)交，截至(zhi)春節之(zhi)前，北京土(tu)地(di)市(shi)(shi)場(chang)的(de)公(gong)開成(cheng)(cheng)交額已達到452.29億元。短(duan)(duan)短(duan)(duan)不到兩個(ge)月，土(tu)地(di)成(cheng)(cheng)交水平相當于2014年全年的(de)25%。2014年北京1916.9億元的(de)土(tu)地(di)出(chu)讓金，已經創下歷(li)史新高。

在(zai)(zai)一線城市中(zhong)，除深圳因地(di)(di)(di)理條件限制無法大規模推出(chu)(chu)土地(di)(di)(di)外，北(bei)上(shang)廣三地(di)(di)(di)的土地(di)(di)(di)市場均在(zai)(zai)2015年(nian)迅速升溫。表(biao)現最為突出(chu)(chu)的北(bei)京出(chu)(chu)現樓面價、溢(yi)價率、競(jing)價次數不(bu)斷攀高的態勢，上(shang)海和廣州的土地(di)(di)(di)也(ye)受到市場熱(re)捧。

分析人士指出，土(tu)地(di)市(shi)場升溫，主要是因(yin)為一(yi)線城市(shi)的供(gong)需(xu)關系仍然緊張，其作(zuo)為“避風港”的作(zuo)用不斷顯現(xian)，并加(jia)劇(ju)了房(fang)地(di)產企業的回歸勢頭(tou)。這種情況雖(sui)可增加(jia)一(yi)線城市(shi)的土(tu)地(di)供(gong)應，但土(tu)地(di)成本(ben)提高將給2015年一(yi)線城市(shi)房(fang)價的抬升埋(mai)下伏筆。

張大偉指出，在度過(guo)了(le)房地產市(shi)(shi)場發(fa)展的(de)粗放式階段之后(hou)，樓(lou)市(shi)(shi)的(de)區(qu)域分化(hua)特(te)征將愈(yu)演愈(yu)烈。其中，在總體市(shi)(shi)場供大于求的(de)背景下，一線城市(shi)(shi)和部(bu)分熱點城市(shi)(shi)供不應求的(de)局面難以在短(duan)時間內(nei)改(gai)善，廣大三四線城市(shi)(shi)將不斷為“去庫存”而努力(li)。

這(zhe)種(zhong)分(fen)化(hua)已在(zai)(zai)近期的(de)(de)(de)房價數據上有(you)所體現。國(guo)家統計局發(fa)布的(de)(de)(de)數據顯示(shi)，今年1月，全(quan)國(guo)70個(ge)(ge)(ge)大中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)中(zhong)，有(you)64個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)新建商品住(zhu)宅(zhai)(不含(han)保障性房)價格環比下降，持平和(he)上漲的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)分(fen)別有(you)4個(ge)(ge)(ge)和(he)2個(ge)(ge)(ge)。分(fen)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)來看，房價持平和(he)上漲的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)主要(yao)集中(zhong)在(zai)(zai)一二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)，房價降幅大于0.5%的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)主要(yao)集中(zhong)在(zai)(zai)三(san)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)。

一線城市有望回暖

隨著春節(jie)假期(qi)的結束(shu)，樓(lou)市(shi)有望(wang)恢復到節(jie)前的成(cheng)交(jiao)狀態。分析(xi)人(ren)士(shi)表示，一(yi)方(fang)面，去(qu)年(nian)前三季度房地產(chan)市(shi)場(chang)交(jiao)易(yi)冷(leng)淡，不少(shao)需求可能在歲末年(nian)初集中釋(shi)放；另一(yi)方(fang)面，一(yi)系列政策(ce)利好(hao)將進一(yi)步刺激(ji)這種釋(shi)放。因此，今年(nian)3月(yue)樓(lou)市(shi)成(cheng)交(jiao)量有望(wang)迅速恢復至1月(yue)水平。

據中原地產統計，今年1月(yue)，全國54個主要城(cheng)市(shi)合計簽約住宅24.66萬(wan)套，雖然環比去年12月(yue)有(you)所下調，但(dan)同(tong)比2014年1月(yue)仍有(you)22%的(de)上漲，屬(shu)于歷史同(tong)期(qi)的(de)高水平。

業內人士預期樓市向(xiang)好(hao)，主(zhu)要(yao)來自于(yu)對政(zheng)策變化持樂觀態度。張大偉認(ren)為，在此前連續降(jiang)息、降(jiang)準的(de)刺(ci)激下，預計3月份后(hou)再(zai)次(ci)降(jiang)準、降(jiang)息的(de)可能性依然較大。信貸政(zheng)策的(de)放寬(kuan)有利于(yu)釋放購買力(li)，3月份可能會出現(xian)首套房85折(zhe)左右的(de)優惠折(zhe)扣。他還(huan)指出，各地方政(zheng)府也有望從其他政(zheng)策角度給樓市松綁。

中金公(gong)司報告(gao)指(zhi)出，從邏輯上看(kan)，當前(qian)經濟增速下行，房地產(chan)投(tou)資增速也(ye)低位徘徊，因此(ci)樓(lou)市(shi)政(zheng)策放(fang)(fang)松的(de)概率較高。該機構認為，如果政(zheng)策放(fang)(fang)松，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)則存在松綁限購、交(jiao)易(yi)環節稅收減(jian)免、變更首付比(bi)例等三(san)種可能(neng)性。在時(shi)間(jian)點上，2月底到3月上旬出現政(zheng)策放(fang)(fang)松的(de)概率較高。

中金(jin)公司(si)認為(wei)，從歷(li)史經驗看，春節(jie)(jie)過后(hou)房(fang)地產(chan)股票、實體市場(chang)(chang)一般表現良好。自2009年至今，春節(jie)(jie)過后(hou)地產(chan)指數(shu)30個交(jiao)易日(ri)平均(jun)較(jiao)節(jie)(jie)前漲7%，而春節(jie)(jie)后(hou)2-6周的(de)房(fang)屋(wu)周均(jun)成(cheng)交(jiao)量平均(jun)較(jiao)春節(jie)(jie)前兩(liang)周要(yao)上漲18%。因此，政策層面的(de)積(ji)極變化將促(cu)使房(fang)屋(wu)交(jiao)易市場(chang)(chang)不斷回暖，也將給資本(ben)市場(chang)(chang)帶來(lai)刺激。

值得注意(yi)的是，《不動(dong)產(chan)(chan)登記暫行條(tiao)例》出臺實(shi)施(shi)臨近也可(ke)能給市(shi)(shi)場(chang)帶來短(duan)期刺(ci)激。記者(zhe)了解到，去(qu)年(nian)下半(ban)年(nian)，個別城(cheng)市(shi)(shi)政府(fu)官員出現低價(jia)拋售房產(chan)(chan)現象，并(bing)引(yin)發(fa)大量(liang)接(jie)盤。上述條(tiao)例將(jiang)于3月1日實(shi)施(shi)，可(ke)能在一定程度上對短(duan)期的市(shi)(shi)場(chang)供應帶來刺(ci)激。

從全國范圍看，由于(yu)(yu)供求基(ji)本面(mian)的變(bian)化，市場交易雖然可能(neng)出(chu)現一(yi)定程度恢復(fu)，但很(hen)難恢復(fu)至(zhi)歷史高(gao)位(wei)。張大偉指出(chu)，由于(yu)(yu)可選投資渠道匱(kui)乏，過去十多年(nian)中，不動產(chan)一(yi)直(zhi)是居民(min)的最(zui)佳投資選擇。但近年(nian)來(lai)，隨著交易稅費(fei)的增加和政策打擊，短期投資需求已(yi)顯著減少，長(chang)期投資也因房價上漲(zhang)乏力受到影(ying)響。

他(ta)表示，對普通投(tou)資者而言，近(jin)(jin)年來(lai)銀行理財產品、互聯(lian)網金(jin)融投(tou)資興起(qi)，投(tou)資門檻和風險較低(di)，收益有(you)保障。沉寂(ji)已(yi)久的股票市場(chang)也于近(jin)(jin)期開始走強，加快了(le)資金(jin)的轉向。相比之下，大多數城市住房供(gong)大于求，價格過高，未來(lai)增值不(bu)確定，已(yi)經(jing)不(bu)再是最佳(jia)投(tou)資選擇，因此房地產市場(chang)的冷卻將是必然趨勢。

河北：京津冀一體化吹暖風

樓市仍需“小火慢燉”

2014年河北(bei)省(sheng)不少(shao)地區的(de)(de)(de)房地產市(shi)場(chang)憑借京津(jin)冀一體(ti)化(hua)的(de)(de)(de)“東風”掀起一股銷售小高潮(chao)(chao)，但風潮(chao)(chao)之(zhi)后房價回落，炒(chao)概念(nian)拉動作用逐(zhu)漸弱化(hua)。分析人士指(zhi)出，商品住(zhu)宅庫存量(liang)高企，房地產投資增速明顯下滑，對(dui)市(shi)場(chang)預(yu)期的(de)(de)(de)轉變影響了整體(ti)樓市(shi)的(de)(de)(de)節(jie)奏(zou)。對(dui)河北(bei)樓市(shi)而言，爆炒(chao)概念(nian)并不能(neng)解決市(shi)場(chang)整體(ti)供大于(yu)求的(de)(de)(de)問(wen)題。京津(jin)冀樓市(shi)想要真正實現一體(ti)化(hua)依然任重道遠。

承德觀望情緒較濃

去年初，不溫不火(huo)的(de)(de)保(bao)定(ding)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)曾借著京(jing)津冀一體化概念爆炒。據2014年3月(yue)中國城市(shi)(shi)(shi)(shi)住房(fang)價(jia)格288指數顯示，在(zai)監控(kong)的(de)(de)288個主要(yao)城市(shi)(shi)(shi)(shi)中，保(bao)定(ding)市(shi)(shi)(shi)(shi)以4.8%的(de)(de)漲幅居全國首位。從(cong)“政治副中心”傳言(yan)開(kai)始，保(bao)定(ding)房(fang)價(jia)從(cong)均價(jia)每平方米5000-6000元(yuan)飆升至每平方米6000-7000元(yuan)。除保(bao)定(ding)之外，北京(jing)動物園批發市(shi)(shi)(shi)(shi)場搬到河北的(de)(de)消息(xi)一出(chu)，廊坊、永清、白溝，幾個有可能備選的(de)(de)河北城市(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)地產市(shi)(shi)(shi)(shi)場也曾一度(du)“聞雞起舞”。

分(fen)析(xi)人(ren)士認為，以(yi)往河北(bei)樓市價(jia)值被低估，很(hen)多(duo)地方(fang)房價(jia)都可視作價(jia)格(ge)洼(wa)地。但目前各(ge)個地方(fang)開發量(liang)巨大，買(mai)房人(ren)群不像北(bei)京(jing)那樣流動人(ren)口巨大、資(zi)金密集，其買(mai)房人(ren)群基(ji)數太小，往往造成供需關系(xi)失衡。

以(yi)河北(bei)(bei)省(sheng)承德市為例，中(zhong)國證(zheng)券(quan)報記者(zhe)走訪多家新開樓(lou)盤發現，盡管春節期(qi)間接(jie)待(dai)大廳(ting)聚集不(bu)少看房(fang)(fang)者(zhe)，但(dan)觀望情緒濃厚，看房(fang)(fang)者(zhe)多是(shi)(shi)初步了解情況(kuang)，進入詳談階(jie)段的并不(bu)多見。銷(xiao)售(shou)人(ren)員(yuan)透露，近(jin)期(qi)成(cheng)交樓(lou)盤多以(yi)首次購(gou)房(fang)(fang)、改善型(xing)住房(fang)(fang)等(deng)剛需為主。盡管河北(bei)(bei)省(sheng)已取消(xiao)購(gou)房(fang)(fang)限制，但(dan)受到(dao)房(fang)(fang)地產市場(chang)低迷影響(xiang)，炒房(fang)(fang)者(zhe)的身影幾乎絕跡。談及京津冀一體化(hua)對樓(lou)盤銷(xiao)售(shou)的影響(xiang)，該銷(xiao)售(shou)人(ren)員(yuan)表示(shi)，目前他們并不(bu)以(yi)此為主打概念，暫時很難推斷(duan)是(shi)(shi)否對樓(lou)市產生(sheng)影響(xiang)。

樓市發展步入新階段

河(he)北省(sheng)統計局數據顯示，2014年(nian)(nian)，河(he)北省(sheng)房地(di)產開發(fa)投資全(quan)(quan)年(nian)(nian)完成4059.7億元，比上年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)17.8%，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)同(tong)比提高(gao)6.2個百分(fen)點；其中商品(pin)住(zhu)宅(zhai)完成投資3010.4億元，比上年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)18.6%，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)同(tong)比提高(gao)9.0個百分(fen)點；從全(quan)(quan)年(nian)(nian)投資進度(du)看(kan)，房地(di)產開發(fa)投資增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)較平穩，且保持(chi)在相對穩定的區間內(nei)，一季度(du)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)19.4%，上半(ban)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)16.2%，前三季度(du)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)17.7%，全(quan)(quan)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)17.8%。與此同(tong)時，商品(pin)房銷(xiao)售(shou)低(di)速(su)(su)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)。全(quan)(quan)省(sheng)商品(pin)房銷(xiao)售(shou)面積5706.2萬平方米(mi)，比上年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)0.5%，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)比去年(nian)(nian)降(jiang)低(di)9.8個百分(fen)點。其中，住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售(shou)面積5015.1萬平方米(mi)，下(xia)(xia)降(jiang)0.1%，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)(su)同(tong)比回(hui)落8.7個百分(fen)點。從各季商品(pin)房銷(xiao)售(shou)情(qing)況看(kan)，經歷了(le)先下(xia)(xia)降(jiang)，后小幅(fu)回(hui)升的態勢(shi)，一季度(du)下(xia)(xia)降(jiang)4.8%，上半(ban)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)1.1%，前三季度(du)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)1%，全(quan)(quan)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)0.5%。

國家(jia)行政(zheng)學(xue)院公共(gong)行政(zheng)教研室主任竹立家(jia)認為(wei)，京津冀(ji)一體化加快進程(cheng)，必然(ran)帶動(dong)河北(bei)發展，但(dan)“并不(bu)(bu)是短時能見效的(de)(de)”。“城(cheng)市(shi)圈(quan)一定(ding)是自(zi)發的(de)(de)，要靠市(shi)場的(de)(de)力量。政(zheng)策可以引(yin)(yin)導，但(dan)政(zheng)策引(yin)(yin)導20年了，河北(bei)的(de)(de)城(cheng)市(shi)圈(quan)為(wei)什么還沒上去(qu)？說到底還是經濟發展水平。要吸引(yin)(yin)人(ren)過去(qu)，你自(zi)己首先要具備(bei)空氣、水、交通、公共(gong)基礎設施等方面的(de)(de)優勢。”竹立家(jia)表(biao)(biao)示，在北(bei)京和(he)天津帶動(dong)下，保定(ding)、唐山等城(cheng)市(shi)的(de)(de)發展速度高(gao)于(yu)河北(bei)其(qi)他(ta)城(cheng)市(shi)。但(dan)這并不(bu)(bu)表(biao)(biao)明北(bei)京、天津的(de)(de)人(ren)口向河北(bei)轉(zhuan)移的(de)(de)速度在加快。

分析人士指(zhi)出，在房(fang)地產(chan)(chan)行(xing)業(ye)持(chi)(chi)續(xu)調整(zheng)與河北(bei)省樓市(shi)整(zheng)頓的(de)(de)雙重壓力下，房(fang)企(qi)來(lai)自住宅開發(fa)業(ye)務(wu)的(de)(de)利(li)潤將持(chi)(chi)續(xu)受(shou)到擠(ji)壓，企(qi)業(ye)需要根(gen)據自身業(ye)務(wu)特點和資(zi)(zi)源積累狀況積極進行(xing)調整(zheng)。尤(you)其(qi)是對于多數小型房(fang)企(qi)而言，未來(lai)的(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)空(kong)間(jian)會被進一(yi)步擠(ji)壓，企(qi)業(ye)間(jian)的(de)(de)項(xiang)目資(zi)(zi)源、資(zi)(zi)金資(zi)(zi)源整(zheng)合(he)加快，中小型房(fang)企(qi)的(de)(de)并購(gou)整(zheng)合(he)或步入實質(zhi)性階段。總體看，真正好的(de)(de)產(chan)(chan)品和靠(kao)譜樓盤仍會在市(shi)場(chang)(chang)銷售中占有一(yi)定優(you)勢。

沈陽：市場成交清淡

沈陽樓(lou)(lou)市(shi)在(zai)2月迎(ying)來(lai)銷(xiao)(xiao)售淡季。雖然春節前(qian)的(de)數(shu)據顯(xian)示供應量和銷(xiao)(xiao)售量均環比增長，但房(fang)企調價(jia)的(de)努力對于成交量的(de)影(ying)響仍未馬上顯(xian)現。分析人士認為，2015年沈陽樓(lou)(lou)市(shi)存(cun)在(zai)逐步回暖的(de)可(ke)能(neng)，但需求(qiu)仍將在(zai)一段時(shi)間(jian)(jian)內保(bao)持相對平穩(wen)。此(ci)外，2月初央行[微博(bo)]發布的(de)降準(zhun)政策對樓(lou)(lou)市(shi)的(de)影(ying)響更多(duo)體現在(zai)購(gou)房(fang)者(zhe)對于未來(lai)兩(liang)三(san)個月樓(lou)(lou)市(shi)的(de)信心上，同時(shi)，該政策可(ke)以部分緩(huan)解中(zhong)小房(fang)企資金緊(jin)張問(wen)題，后者(zhe)可(ke)以借機(ji)尋求(qiu)以價(jia)換量的(de)空間(jian)(jian)。

銷售較為低迷

公開數據顯示，2015年以來，沈陽樓市成交量(liang)在連續三周下(xia)降后出現增長。春(chun)節前，商品住宅新增供應量(liang)環(huan)比增幅一(yi)度超過35%；商品住宅銷售量(liang)環(huan)比增幅超過7%。分析人士(shi)認為，高庫存(cun)壓力(li)仍是房地產企業面臨(lin)的一(yi)大瓶頸(jing)。2月包含春(chun)節在內，樓市表現平淡并不奇怪。

年初，多家(jia)房(fang)地產企業通過(guo)非官方渠道透露漲價(jia)意圖，引發市(shi)場關注。某(mou)房(fang)企負責人認(ren)為，如果房(fang)價(jia)在節(jie)后確(que)實上(shang)漲，一方面可能是出于市(shi)場策略安排(pai)的考慮，另一方面則(ze)有借政策等利好推動樓(lou)市(shi)回暖的打算。部分房(fang)企聲稱(cheng)將(jiang)項目價(jia)格上(shang)調5%，但從數據(ju)來看，類似的調價(jia)行為對成交量影響有限。

來(lai)自二手房(fang)的(de)沖擊構成(cheng)另一方面影響因(yin)素。芒果(guo)不動(dong)產發布(bu)的(de)2015年(nian)1月沈陽存量(liang)房(fang)銷(xiao)售報(bao)告顯示，1月沈陽二手房(fang)銷(xiao)量(liang)環(huan)比(bi)小幅下(xia)(xia)降(jiang)1.71%，同比(bi)增(zeng)長3.61%；房(fang)源(yuan)掛牌量(liang)環(huan)比(bi)增(zeng)長6.50%，已經實現了連續四(si)個月增(zeng)長。而1月份沈陽商(shang)品房(fang)市場成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)環(huan)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)40%；商(shang)品住宅成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)環(huan)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)42.56%，商(shang)品房(fang)及(ji)商(shang)品住宅市場成(cheng)交(jiao)(jiao)均有所回落，銷(xiao)量(liang)環(huan)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)近40%。

分析人士(shi)指出，對于(yu)沈陽市(shi)場(chang)(chang)而言，二(er)手房(fang)在(zai)地段、周邊設(she)施(shi)配套(tao)等方(fang)面可能存在(zai)一(yi)些(xie)優勢，在(zai)市(shi)場(chang)(chang)上有一(yi)定的競爭(zheng)力(li)。在(zai)市(shi)場(chang)(chang)受不(bu)動產登記等政策預期(qi)影(ying)響下，二(er)手房(fang)在(zai)短期(qi)內擠占新房(fang)市(shi)場(chang)(chang)份額不(bu)是常見現象，對此應理性看待(dai)。

有(you)(you)樓(lou)(lou)盤(pan)銷(xiao)售(shou)部門(men)負責人表示，2015年(nian)沈陽樓(lou)(lou)市(shi)(shi)存在(zai)逐步回(hui)暖的(de)可能。部分樓(lou)(lou)盤(pan)已經考慮在(zai)3月(yue)調(diao)(diao)高售(shou)價(jia)，試探(tan)市(shi)(shi)場風向。多家開發商(shang)計劃在(zai)2015年(nian)上(shang)調(diao)(diao)價(jia)格，但各家時間選擇或(huo)有(you)(you)差異。短(duan)期內，沈陽樓(lou)(lou)市(shi)(shi)很(hen)難迎來銷(xiao)售(shou)旺(wang)季，成交(jiao)量上(shang)升最早也(ye)(ye)只能體(ti)現(xian)在(zai)3、4月(yue)份(fen)。也(ye)(ye)有(you)(you)開發商(shang)認為，目前以(yi)價(jia)換量的(de)方(fang)式不可持續，年(nian)內沈城樓(lou)(lou)市(shi)(shi)或(huo)呈(cheng)現(xian)小幅調(diao)(diao)整的(de)趨勢。

中(zhong)國證券(quan)報記者了解到，年初至今，沈陽樓(lou)市(shi)持續出現(xian)“漲”聲和相應預(yu)期，中(zhong)海地產、萬科、華潤(run)、恒大、越(yue)秀等相關項目均成為關注焦點。多位(wei)業內人士表示(shi)，開發商的一(yi)(yi)系列舉動可能帶動成交量、利潤(run)向不(bu)同的市(shi)場主(zhu)體(ti)傾斜，但從整體(ti)來看，當地樓(lou)市(shi)需求仍將在一(yi)(yi)段(duan)時(shi)間內保持相對平穩。

降準影響有限

在政策層面上(shang)，央行降(jiang)準引發(fa)了(le)業(ye)內對于(yu)沈陽(yang)樓市(shi)受影響程(cheng)度的(de)議論。前述銷售部(bu)門人(ren)士介紹，此前2008年、2011年等幾個(ge)時間點的(de)降(jiang)準都使得(de)樓市(shi)呈現(xian)(xian)回暖趨勢，此次(ci)降(jiang)準消(xiao)息(xi)發(fa)布(bu)后，沈陽(yang)樓市(shi)的(de)銷量確實(shi)出現(xian)(xian)了(le)止跌(die)上(shang)漲的(de)情況。與此同(tong)時，考(kao)慮到此前市(shi)場(chang)連續數周低迷(mi)的(de)情況，開發(fa)商也在努力尋找手(shou)段刺激銷售，以推(tui)動(dong)春節前樓市(shi)的(de)成交。雖(sui)然降(jiang)準對于(yu)消(xiao)費者心理的(de)影響不及降(jiang)息(xi)的(de)影響直觀(guan)，但(dan)依(yi)然可以部(bu)分緩解(jie)沈陽(yang)中小房企資(zi)金緊張，這些房企可以借機尋求(qiu)以價換(huan)量的(de)空間。

分(fen)析人士指出，降準提(ti)升了(le)資金的(de)(de)流動性，房地產行(xing)業的(de)(de)信貸環境有(you)所改善(shan)，對(dui)樓(lou)(lou)市(shi)會有(you)影響(xiang)。但從數據來看(kan)，成交量(liang)暫無(wu)明顯提(ti)升，一部分(fen)是因為沈(shen)陽樓(lou)(lou)盤的(de)(de)消費群體開(kai)始(shi)向改善(shan)型住房需求人群傾斜(xie)，炒房等(deng)投資機會已較幾年前有(you)所弱(ruo)化(hua)；另一部分(fen)則是由于沈(shen)北新區等(deng)區域此前樓(lou)(lou)盤存量(liang)較大(da)，局部出現了(le)供大(da)于求的(de)(de)情況(kuang)，消化(hua)存量(liang)疊加樓(lou)(lou)市(shi)銷售淡季，很大(da)程度上減弱(ruo)了(le)降準對(dui)購房者(zhe)造成的(de)(de)心(xin)理影響(xiang)。

某(mou)樓盤銷售(shou)顧問認為，此次央行(xing)降準對樓市(shi)的(de)影響(xiang)更多(duo)體現在購房(fang)者對于(yu)未來(lai)兩三(san)個月(yue)樓市(shi)的(de)信心上，從(cong)實際計(ji)算貸款變(bian)動(dong)來(lai)看(kan)影響(xiang)有(you)限。相(xiang)比之(zhi)下，公(gong)積金、限購放開(kai)等政(zheng)策(ce)則更能有(you)效促進沈(shen)陽樓市(shi)的(de)銷售(shou)。2014年9月(yue)，沈(shen)陽加入到明(ming)確放開(kai)限購政(zheng)策(ce)的(de)城市(shi)行(xing)列，未來(lai)這一政(zheng)策(ce)推動(dong)市(shi)場的(de)效果還將(jiang)繼續(xu)顯現。據公(gong)開(kai)資料(liao)顯示，3月(yue)13日沈(shen)陽將(jiang)有(you)兩宗(zong)蘇家屯(tun)區(qu)地(di)塊(kuai)與(yu)一宗(zong)皇姑區(qu)地(di)塊(kuai)進行(xing)出讓(rang)，這也將(jiang)引發市(shi)場關注。