春節(jie)樓(lou)市冷清 反彈料存(cun)“一線”生機

□本報記者 張敏

春節(jie)(jie)期(qi)間樓市成交顯得異常平(ping)淡。中國證券報(bao)記者多方調(diao)研發現，節(jie)(jie)日期(qi)間多地樓市陷(xian)入冰點，不少二(er)三線城市的房(fang)地產項目在春節(jie)(jie)期(qi)間暫停銷售。

在(zai)成(cheng)交冷(leng)清(qing)的(de)(de)表象之下，區(qu)(qu)域(yu)市(shi)(shi)場(chang)分化(hua)(hua)不(bu)(bu)斷加劇。分析人士指出，二三線(xian)市(shi)(shi)場(chang)庫存壓力(li)較大是未來(lai)一(yi)段時間的(de)(de)常態。從今年(nian)以來(lai)土(tu)地(di)市(shi)(shi)場(chang)情況(kuang)看，不(bu)(bu)同(tong)區(qu)(qu)域(yu)的(de)(de)差異(yi)越來(lai)越明(ming)顯。土(tu)地(di)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)差異(yi)化(hua)(hua)表現也(ye)預示著(zhu)住房(fang)市(shi)(shi)場(chang)分化(hua)(hua)趨勢更(geng)加明(ming)顯。部(bu)分機構認(ren)為，隨著(zhu)春節(jie)假(jia)期結束(shu)，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)成(cheng)交將(jiang)逐步(bu)復蘇，降(jiang)息、降(jiang)準以及(ji)不(bu)(bu)動產(chan)登記等(deng)政策實施也(ye)會(hui)給市(shi)(shi)場(chang)預期帶來(lai)變化(hua)(hua)。按(an)照以往慣例，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)有望在(zai)節(jie)后迎來(lai)反彈。

市場成交陷入“休眠”

盡管今年大(da)部(bu)分(fen)地區迎來了一個較(jiao)(jiao)溫暖的(de)春(chun)節，但樓市(shi)交易較(jiao)(jiao)之(zhi)以往，并未出現(xian)同步(bu)復蘇的(de)跡象。據悉，今年春(chun)節假日期(qi)間，大(da)部(bu)分(fen)城(cheng)市(shi)暫停(ting)了網簽，很多城(cheng)市(shi)出現(xian)零成交的(de)現(xian)象。

從機構統計中，依然能夠看(kan)出少(shao)量的交(jiao)(jiao)易(yi)。據新浪樂居數據監控中心顯示(shi)，春節所在的一周(2月16日(ri)-2月22日(ri))，蘇州住宅成(cheng)交(jiao)(jiao)137套(tao)(tao)，成(cheng)交(jiao)(jiao)面積22519.78平方米，成(cheng)交(jiao)(jiao)量環比前周減少(shao)了907套(tao)(tao)，降幅達86.9%。其中，自除夕開始，樓(lou)市瞬間進(jin)入冰凍期，各大樓(lou)盤(pan)齊(qi)齊(qi)“冬眠”。

本報記者多方調研(yan)發現，今年春節期(qi)間，部分城(cheng)市(shi)大量(liang)房地產項(xiang)目封(feng)盤，暫停銷(xiao)售(shou)，直至春節假期(qi)結束才恢復銷(xiao)售(shou)。此種情況在(zai)二三(san)線城(cheng)市(shi)表現的尤為(wei)明(ming)顯(xian)。而往年，二三(san)線城(cheng)市(shi)的房地產項(xiang)目為(wei)吸引回鄉置業者，有不少樓盤在(zai)春節期(qi)間推出優惠措(cuo)施。

一線城市(shi)(shi)的春(chun)(chun)節市(shi)(shi)場同樣(yang)不(bu)容樂(le)觀，原因在于(yu)供應相對較(jiao)少。深(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)規劃和國土(tu)資源委(wei)員(yuan)會統計顯(xian)示，春(chun)(chun)節前一周(2月9日-2月15日)，深(shen)圳(zhen)(zhen)僅(jin)有(you)一個房地產(chan)項目(mu)拿到(dao)預售許可，為春(chun)(chun)節期間深(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)場的低迷埋下伏筆。其中，自今年(nian)2月至春(chun)(chun)節期間，深(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)無一新盤開(kai)盤。網(wang)易房產(chan)數據(ju)中心數據(ju)顯(xian)示，今年(nian)春(chun)(chun)節假(jia)期的前三天(2月18日-2月20日)，廣州樓市(shi)(shi)僅(jin)成(cheng)交(jiao)5套，且均分(fen)布在郊區縣(xian)，中心六(liu)區零成(cheng)交(jiao)。成(cheng)交(jiao)均價上(shang)，從去年(nian)春(chun)(chun)節期間的9423元(yuan)/平(ping)方(fang)米上(shang)升至12010元(yuan)/平(ping)方(fang)米，漲幅達到(dao)27%。

在北(bei)(bei)京(jing)，亞(ya)豪機(ji)構統計顯示，2月北(bei)(bei)京(jing)商品住宅市場預計將(jiang)有(you)10個項目入市，其中(zhong)包括4個純新盤和6個老項目后期。該機(ji)構認為(wei)，2月份將(jiang)成(cheng)為(wei)全年供應的最低點。

分析(xi)人士指出，除節(jie)假日(ri)因素影響外，今年春節(jie)期間，商品消費較低(di)迷，凸(tu)顯出經濟形(xing)勢不容樂觀的(de)現狀。在(zai)這種背景下，房地(di)產交易必然(ran)難有起色。

中原地產首席分析師張大(da)(da)偉(wei)認為，今年春(chun)節樓市(shi)(shi)的主要特點為：受春(chun)節因(yin)素影(ying)響(xiang)，2月成(cheng)交(jiao)量將出(chu)現明顯下調，樓市(shi)(shi)難以(yi)走強；一二線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)受節日影(ying)響(xiang)基本處于暫停狀態，大(da)(da)部分項(xiang)目(mu)從假期(qi)結束后才(cai)逐步開售，而2月數據(ju)低迷(mi)，將影(ying)響(xiang)到3月上半月。

區域分化愈演愈烈

在整體交易平淡(dan)的表象下，房(fang)地產市場的區域(yu)分(fen)化態勢不斷加劇(ju)。記(ji)者發(fa)現，全國不少三四線(xian)城市庫存規模偏大、消化遲緩等現象未得到改善。

在(zai)山東南部某城(cheng)市(shi)的新區，過去兩三年間新建(jian)的大量商品房，如今仍有大部分庫存尚未(wei)消化，凸顯出一(yi)幅“空城(cheng)”景象。盡管當(dang)地(di)政府部門出臺了減免稅費、發放(fang)購(gou)房補貼等(deng)政策，吸(xi)引農(nong)民進城(cheng)購(gou)房、務工人(ren)員回(hui)鄉置業(ye)，但效果不佳。

據(ju)悉(xi)，為(wei)控制庫存(cun)規(gui)模(mo)，當地(di)政(zheng)府(fu)已于去(qu)年叫停了新區的開發(fa)。但在今年春節期間，該地(di)屢屢出現(xian)討薪事件(jian)，主因(yin)(yin)在于房地(di)產商因(yin)(yin)資金回(hui)籠乏力而無(wu)力支付(fu)工(gong)人(ren)薪水(shui)。

這種(zhong)情況成為三四線城市樓市風險的一個縮影。來(lai)自(zi)國(guo)家統計局(ju)的數據(ju)顯(xian)示，截至2014年(nian)末(mo)，全國(guo)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)待售面積62169萬平(ping)方(fang)米(mi)，比2013年(nian)末(mo)增加(jia)12874萬平(ping)方(fang)米(mi)。自(zi)2012年(nian)4月(yue)以來(lai)，全國(guo)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)庫存連續(xu)33個月(yue)上漲(zhang)。與最(zui)低(di)點(dian)相(xiang)比，近(jin)兩年(nian)多(duo)全國(guo)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)整體(ti)庫存幾乎翻(fan)倍。

相比之下(xia)，一線城市的春(chun)節樓市雖然亦(yi)無甚亮點(dian)，但市場基(ji)本面有(you)所不同。以(yi)北京為(wei)例，進入2015年(nian)以(yi)來，北京土(tu)(tu)地市場密(mi)集成交，截至春(chun)節之前，北京土(tu)(tu)地市場的公開成交額(e)已(yi)(yi)達到452.29億元。短短不到兩個月，土(tu)(tu)地成交水平相當于2014年(nian)全年(nian)的25%。2014年(nian)北京1916.9億元的土(tu)(tu)地出讓金，已(yi)(yi)經創下(xia)歷史新高。

在一線城市(shi)中，除深(shen)圳因地理條件限制無法大規(gui)模推出土地外，北上廣三地的(de)土地市(shi)場均在2015年迅速升溫。表現最為突出的(de)北京出現樓面價(jia)、溢價(jia)率(lv)、競價(jia)次數不斷攀高的(de)態勢，上海和廣州的(de)土地也受到市(shi)場熱捧。

分(fen)析人士指出，土地市(shi)(shi)(shi)場(chang)升溫，主要是因(yin)為一線城市(shi)(shi)(shi)的(de)供(gong)(gong)需關系仍然緊張，其作(zuo)為“避風港”的(de)作(zuo)用(yong)不斷顯現，并加(jia)劇了房(fang)地產企業的(de)回(hui)歸勢頭(tou)。這種情況雖(sui)可增(zeng)加(jia)一線城市(shi)(shi)(shi)的(de)土地供(gong)(gong)應，但土地成本(ben)提高將給2015年(nian)一線城市(shi)(shi)(shi)房(fang)價(jia)的(de)抬升埋(mai)下伏(fu)筆。

張大偉指出(chu)，在(zai)度過(guo)了房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)發(fa)展的粗放式階段之后(hou)，樓市(shi)(shi)的區域分(fen)化特征(zheng)將愈(yu)演愈(yu)烈。其中，在(zai)總體市(shi)(shi)場(chang)供(gong)大于求(qiu)的背景下，一(yi)線城市(shi)(shi)和部分(fen)熱(re)點城市(shi)(shi)供(gong)不應求(qiu)的局面難以(yi)在(zai)短時(shi)間內改善，廣大三四線城市(shi)(shi)將不斷為“去庫(ku)存(cun)”而努力。

這種分化已在近期的房(fang)(fang)價(jia)數(shu)據上有所(suo)體現。國家統計(ji)局發(fa)布的數(shu)據顯示，今年1月(yue)，全國70個(ge)(ge)大中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)，有64個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的新建商品住宅(zhai)(不含(han)保障性房(fang)(fang))價(jia)格環比下降，持平和(he)上漲的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)分別有4個(ge)(ge)和(he)2個(ge)(ge)。分城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)來看，房(fang)(fang)價(jia)持平和(he)上漲的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)主(zhu)要集中(zhong)在一(yi)二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，房(fang)(fang)價(jia)降幅大于(yu)0.5%的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)主(zhu)要集中(zhong)在三線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。

一線城市有望回暖

隨(sui)著春節(jie)假期(qi)的(de)結束(shu)，樓市有(you)(you)望(wang)(wang)恢復(fu)到(dao)節(jie)前的(de)成交(jiao)狀(zhuang)態。分析(xi)人士表示，一(yi)(yi)(yi)(yi)方面(mian)，去年前三季度房地產市場交(jiao)易冷淡(dan)，不少(shao)需求(qiu)可(ke)能(neng)在歲末年初集中(zhong)釋(shi)放；另一(yi)(yi)(yi)(yi)方面(mian)，一(yi)(yi)(yi)(yi)系列政策(ce)利好(hao)將進一(yi)(yi)(yi)(yi)步刺激這種釋(shi)放。因此，今年3月(yue)樓市成交(jiao)量有(you)(you)望(wang)(wang)迅速(su)恢復(fu)至1月(yue)水(shui)平。

據(ju)中原地產統計，今年1月，全國54個主要城市合計簽約(yue)住宅24.66萬套，雖然環比去年12月有所下調，但同比2014年1月仍(reng)有22%的(de)上漲，屬于歷史同期的(de)高(gao)水平。

業內人士預(yu)期樓市向(xiang)好(hao)，主要來自(zi)于(yu)對政(zheng)策(ce)變化持樂觀態度(du)(du)。張(zhang)大偉認(ren)為，在此(ci)前(qian)連續降(jiang)(jiang)(jiang)息、降(jiang)(jiang)(jiang)準(zhun)的刺(ci)激下，預(yu)計3月份后(hou)再次降(jiang)(jiang)(jiang)準(zhun)、降(jiang)(jiang)(jiang)息的可能(neng)性依然較(jiao)大。信貸政(zheng)策(ce)的放(fang)(fang)寬(kuan)有利(li)于(yu)釋放(fang)(fang)購買力，3月份可能(neng)會(hui)出現(xian)首套(tao)房85折(zhe)左右的優惠折(zhe)扣。他還指出，各地方政(zheng)府也有望從其他政(zheng)策(ce)角度(du)(du)給樓市松綁。

中金(jin)公司報告(gao)指出(chu)，從邏輯上看(kan)，當前經濟增(zeng)速(su)下行，房地產投(tou)資(zi)增(zeng)速(su)也低位徘徊，因(yin)此樓市政策放松的概(gai)率較(jiao)高(gao)。該機構認為(wei)，如果政策放松，一線城(cheng)市則存在松綁(bang)限購(gou)、交易(yi)環節稅(shui)收(shou)減(jian)免、變(bian)更首付比例等三種可能性(xing)。在時間點上，2月底到3月上旬出(chu)現(xian)政策放松的概(gai)率較(jiao)高(gao)。

中金公司(si)認為，從歷史經(jing)驗看，春節過(guo)后房(fang)地產股票(piao)、實體市(shi)場(chang)(chang)一般表(biao)現(xian)良好(hao)。自2009年至今，春節過(guo)后地產指數30個交易(yi)(yi)日平均較節前漲7%，而春節后2-6周(zhou)(zhou)的(de)房(fang)屋周(zhou)(zhou)均成(cheng)交量平均較春節前兩周(zhou)(zhou)要(yao)上漲18%。因此，政策層(ceng)面的(de)積極變化將(jiang)促使房(fang)屋交易(yi)(yi)市(shi)場(chang)(chang)不斷(duan)回暖，也(ye)將(jiang)給資(zi)本市(shi)場(chang)(chang)帶來刺激(ji)。

值(zhi)得注意(yi)的是，《不動(dong)產登記暫行條例(li)》出臺(tai)實(shi)(shi)施(shi)臨近也可能給市場帶來短期刺激(ji)。記者了解(jie)到，去年下(xia)半年，個別(bie)城(cheng)市政府官員出現低價(jia)拋(pao)售房產現象，并(bing)引發(fa)大量接盤。上述條例(li)將于3月1日(ri)實(shi)(shi)施(shi)，可能在一定程度上對短期的市場供(gong)應帶來刺激(ji)。

從全國范圍(wei)看，由于供求(qiu)基本面的(de)(de)變化，市場交(jiao)易雖(sui)然可能出(chu)現一(yi)定程度恢復，但很難(nan)恢復至(zhi)歷(li)史高位。張大偉(wei)指出(chu)，由于可選(xuan)投(tou)(tou)資(zi)渠道(dao)匱(kui)乏，過去(qu)十多年(nian)中，不(bu)動(dong)產一(yi)直是居(ju)民的(de)(de)最佳投(tou)(tou)資(zi)選(xuan)擇。但近年(nian)來，隨著(zhu)交(jiao)易稅費的(de)(de)增加和政策打擊(ji)，短期投(tou)(tou)資(zi)需求(qiu)已(yi)顯著(zhu)減少，長(chang)期投(tou)(tou)資(zi)也(ye)因(yin)房價(jia)上漲乏力受到影響。

他表示(shi)，對(dui)普通投資者而言，近年來銀行(xing)理財(cai)產品、互(hu)聯網金(jin)融投資興起(qi)，投資門(men)檻和(he)風險較低，收益有保障(zhang)。沉寂已久的股票市(shi)場(chang)也于近期開始走強，加(jia)快(kuai)了資金(jin)的轉向。相比之(zhi)下，大多(duo)數城市(shi)住房供大于求，價格過高，未(wei)來增值(zhi)不確定，已經不再是最佳投資選(xuan)擇，因(yin)此房地產市(shi)場(chang)的冷卻將是必然趨勢。

河北

京津冀一體化吹暖風

樓市仍需“小火慢燉”

□本報記者 趙靜揚

2014年河北省不(bu)少地(di)(di)(di)區的(de)房(fang)地(di)(di)(di)產市(shi)(shi)場憑借京津冀(ji)一(yi)體化(hua)的(de)“東風(feng)”掀起一(yi)股銷售小高(gao)潮，但風(feng)潮之后房(fang)價(jia)回落(luo)，炒概念(nian)(nian)拉(la)動(dong)作(zuo)用逐(zhu)漸弱化(hua)。分析人士指出，商品住宅庫存量(liang)高(gao)企，房(fang)地(di)(di)(di)產投資增速明顯下(xia)滑，對市(shi)(shi)場預期的(de)轉(zhuan)變(bian)影響了整體樓市(shi)(shi)的(de)節奏。對河北樓市(shi)(shi)而言，爆炒概念(nian)(nian)并不(bu)能(neng)解決市(shi)(shi)場整體供大于(yu)求(qiu)的(de)問題。京津冀(ji)樓市(shi)(shi)想要真正實現一(yi)體化(hua)依(yi)然任重道遠。

承德觀望情緒較濃

去年(nian)(nian)初，不溫不火的保定(ding)樓市(shi)(shi)(shi)曾借著京津冀一體化概念爆炒。據(ju)2014年(nian)(nian)3月(yue)中(zhong)國(guo)城市(shi)(shi)(shi)住房價格288指數(shu)顯示，在(zai)監控的288個(ge)主要(yao)城市(shi)(shi)(shi)中(zhong)，保定(ding)市(shi)(shi)(shi)以4.8%的漲幅(fu)居全(quan)國(guo)首位。從(cong)“政治副中(zhong)心”傳言開始，保定(ding)房價從(cong)均價每平(ping)方米5000-6000元飆升至每平(ping)方米6000-7000元。除保定(ding)之外，北(bei)京動物園(yuan)批發市(shi)(shi)(shi)場搬到河(he)北(bei)的消息一出，廊坊(fang)、永清、白溝，幾(ji)個(ge)有(you)可能(neng)備選的河(he)北(bei)城市(shi)(shi)(shi)房地產市(shi)(shi)(shi)場也曾一度“聞雞起舞”。

分析(xi)人(ren)士(shi)認為，以往河北樓市(shi)價值被低估，很多地方房(fang)(fang)價都可視作價格洼(wa)地。但目前各個地方開發(fa)量(liang)巨(ju)(ju)大(da)，買房(fang)(fang)人(ren)群不像北京那樣流(liu)動人(ren)口巨(ju)(ju)大(da)、資金密集(ji)，其買房(fang)(fang)人(ren)群基數太小，往往造成供需(xu)關(guan)系失衡(heng)。

以河北省承(cheng)德市為(wei)(wei)例，中國證券報記(ji)者(zhe)走訪多(duo)家新開(kai)樓盤(pan)發現，盡管春節期(qi)(qi)間接待大廳聚(ju)集不(bu)少看(kan)房者(zhe)，但觀望情緒濃(nong)厚，看(kan)房者(zhe)多(duo)是初步(bu)了(le)解情況，進入詳談(tan)(tan)階段的并不(bu)多(duo)見。銷(xiao)售(shou)(shou)人員透露，近期(qi)(qi)成交樓盤(pan)多(duo)以首次購房、改善(shan)型住房等剛需(xu)為(wei)(wei)主(zhu)(zhu)。盡管河北省已取消購房限制(zhi)，但受到房地產市場低迷影(ying)(ying)(ying)響，炒房者(zhe)的身影(ying)(ying)(ying)幾乎絕跡。談(tan)(tan)及京津冀一體化(hua)對樓盤(pan)銷(xiao)售(shou)(shou)的影(ying)(ying)(ying)響，該(gai)銷(xiao)售(shou)(shou)人員表示(shi)，目前他們并不(bu)以此為(wei)(wei)主(zhu)(zhu)打概念，暫(zan)時很(hen)難(nan)推斷是否對樓市產生影(ying)(ying)(ying)響。

樓市發展步入新階段

河(he)北省(sheng)(sheng)(sheng)統計局數(shu)據顯示(shi)，2014年(nian)(nian)，河(he)北省(sheng)(sheng)(sheng)房(fang)(fang)地產開(kai)發投資(zi)全(quan)(quan)年(nian)(nian)完成(cheng)4059.7億元，比上(shang)(shang)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)17.8%，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)同比提(ti)高6.2個(ge)(ge)(ge)百(bai)分點(dian)；其中(zhong)商品(pin)住宅(zhai)完成(cheng)投資(zi)3010.4億元，比上(shang)(shang)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)18.6%，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)同比提(ti)高9.0個(ge)(ge)(ge)百(bai)分點(dian)；從(cong)全(quan)(quan)年(nian)(nian)投資(zi)進度(du)(du)看，房(fang)(fang)地產開(kai)發投資(zi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)較(jiao)平(ping)穩(wen)，且保持在(zai)相對(dui)穩(wen)定的區間內，一季(ji)度(du)(du)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)19.4%，上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)16.2%，前(qian)(qian)三季(ji)度(du)(du)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)17.7%，全(quan)(quan)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)17.8%。與此同時，商品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售低速(su)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)。全(quan)(quan)省(sheng)(sheng)(sheng)商品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售面積5706.2萬平(ping)方(fang)米(mi)，比上(shang)(shang)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)0.5%，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)比去年(nian)(nian)降(jiang)低9.8個(ge)(ge)(ge)百(bai)分點(dian)。其中(zhong)，住宅(zhai)銷(xiao)售面積5015.1萬平(ping)方(fang)米(mi)，下(xia)降(jiang)0.1%，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速(su)同比回(hui)落(luo)8.7個(ge)(ge)(ge)百(bai)分點(dian)。從(cong)各季(ji)商品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售情(qing)況看，經(jing)歷了(le)先下(xia)降(jiang)，后小幅回(hui)升的態勢(shi)，一季(ji)度(du)(du)下(xia)降(jiang)4.8%，上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)1.1%，前(qian)(qian)三季(ji)度(du)(du)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)1%，全(quan)(quan)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)0.5%。

國家行(xing)政(zheng)學院公共行(xing)政(zheng)教研室主任竹立(li)家認為，京(jing)津(jin)冀一體化加快進程，必(bi)然帶(dai)動河北發(fa)(fa)展，但(dan)“并不是短時能見效的(de)(de)(de)”。“城(cheng)市(shi)圈(quan)一定是自(zi)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)，要(yao)靠市(shi)場的(de)(de)(de)力(li)量。政(zheng)策可(ke)以(yi)引導(dao)，但(dan)政(zheng)策引導(dao)20年了，河北的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)圈(quan)為什么還沒上(shang)去？說到底還是經濟發(fa)(fa)展水(shui)平(ping)。要(yao)吸(xi)引人(ren)過去，你自(zi)己首先要(yao)具備空氣、水(shui)、交通、公共基(ji)礎(chu)設施等方面的(de)(de)(de)優勢(shi)。”竹立(li)家表示，在(zai)北京(jing)和天(tian)津(jin)帶(dai)動下，保(bao)定、唐山等城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展速度高于(yu)河北其他城(cheng)市(shi)。但(dan)這并不表明北京(jing)、天(tian)津(jin)的(de)(de)(de)人(ren)口向河北轉移的(de)(de)(de)速度在(zai)加快。

分析人士指出，在房地產(chan)行業(ye)(ye)持續(xu)調整(zheng)與河北省(sheng)樓市(shi)整(zheng)頓的(de)雙重壓(ya)力(li)下，房企(qi)(qi)來(lai)(lai)自住(zhu)宅開(kai)發業(ye)(ye)務的(de)利潤將持續(xu)受到擠壓(ya)，企(qi)(qi)業(ye)(ye)需要根據自身業(ye)(ye)務特點和資(zi)源積累狀況(kuang)積極(ji)進行調整(zheng)。尤其是對于(yu)多數小型(xing)房企(qi)(qi)而言，未來(lai)(lai)的(de)市(shi)場空間(jian)(jian)會被進一(yi)步(bu)擠壓(ya)，企(qi)(qi)業(ye)(ye)間(jian)(jian)的(de)項目資(zi)源、資(zi)金資(zi)源整(zheng)合加快，中小型(xing)房企(qi)(qi)的(de)并購整(zheng)合或步(bu)入實質性階段。總(zong)體看(kan)，真正好的(de)產(chan)品(pin)和靠(kao)譜樓盤仍(reng)會在市(shi)場銷售中占有一(yi)定優勢(shi)。

沈陽

市場成交清淡

□本報記者 李超

沈(shen)陽(yang)樓市(shi)在(zai)(zai)2月(yue)迎來銷售(shou)淡(dan)季。雖(sui)然(ran)春(chun)節前(qian)的(de)數據(ju)顯示供應量和銷售(shou)量均(jun)環比增長(chang)，但(dan)房企(qi)調價的(de)努力對(dui)于(yu)成交量的(de)影響仍未(wei)(wei)馬上顯現(xian)。分(fen)析人士認為(wei)，2015年沈(shen)陽(yang)樓市(shi)存在(zai)(zai)逐步(bu)回(hui)暖的(de)可(ke)能，但(dan)需求仍將在(zai)(zai)一段時間內(nei)保持(chi)相對(dui)平穩(wen)。此外，2月(yue)初央行發(fa)布的(de)降(jiang)準(zhun)政策(ce)對(dui)樓市(shi)的(de)影響更多體現(xian)在(zai)(zai)購房者(zhe)對(dui)于(yu)未(wei)(wei)來兩(liang)三個月(yue)樓市(shi)的(de)信心上，同時，該政策(ce)可(ke)以(yi)部分(fen)緩解中小房企(qi)資(zi)金緊張(zhang)問題，后者(zhe)可(ke)以(yi)借(jie)機尋(xun)求以(yi)價換(huan)量的(de)空間。

銷售較為低迷

公開數據(ju)顯示，2015年以來，沈陽樓市(shi)成交量在連續三周下降后出(chu)現(xian)增(zeng)長(chang)。春節前，商(shang)品住宅新(xin)增(zeng)供應量環比(bi)增(zeng)幅一度超(chao)過35%；商(shang)品住宅銷售(shou)量環比(bi)增(zeng)幅超(chao)過7%。分析人士認為，高庫存(cun)壓力仍是房地產企業面(mian)臨的一大瓶(ping)頸。2月包含春節在內，樓市(shi)表現(xian)平(ping)淡并不奇怪。

年初，多家(jia)房(fang)地產(chan)企業(ye)通(tong)過非官方渠(qu)道透露漲(zhang)價(jia)意圖，引發(fa)市(shi)(shi)場關(guan)注。某房(fang)企負責人認(ren)為(wei)，如果(guo)房(fang)價(jia)在節后確實上漲(zhang)，一方面(mian)可(ke)能(neng)是出于市(shi)(shi)場策略安排的(de)考慮，另一方面(mian)則有(you)借政(zheng)策等利好推動樓市(shi)(shi)回暖的(de)打算。部分(fen)房(fang)企聲稱將項目價(jia)格上調(diao)5%，但從數據來看，類似的(de)調(diao)價(jia)行為(wei)對成交量(liang)影響(xiang)有(you)限。

來(lai)自二(er)手房(fang)的(de)(de)沖(chong)擊構成另一(yi)方(fang)面影響因素(su)。芒果不(bu)動產(chan)發(fa)布的(de)(de)2015年1月沈陽存量(liang)房(fang)銷售報告顯示，1月沈陽二(er)手房(fang)銷量(liang)環比(bi)小幅下(xia)(xia)降1.71%，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長3.61%；房(fang)源掛牌量(liang)環比(bi)增(zeng)(zeng)長6.50%，已經實(shi)現了連續四個(ge)月增(zeng)(zeng)長。而1月份沈陽商(shang)品房(fang)市場成交(jiao)量(liang)環比(bi)下(xia)(xia)降40%；商(shang)品住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)量(liang)環比(bi)下(xia)(xia)降42.56%，商(shang)品房(fang)及(ji)商(shang)品住(zhu)宅(zhai)市場成交(jiao)均有所回落，銷量(liang)環比(bi)下(xia)(xia)降近40%。

分析(xi)人士指出，對于沈陽市(shi)場而言，二手(shou)房在(zai)地段(duan)、周邊設施配(pei)套等方(fang)面(mian)可能存在(zai)一些(xie)優勢，在(zai)市(shi)場上有一定的競爭力。在(zai)市(shi)場受不動產登(deng)記等政策預期影響(xiang)下(xia)，二手(shou)房在(zai)短期內擠占(zhan)新房市(shi)場份額不是常見(jian)現象(xiang)，對此應理性看待。

有(you)樓盤銷(xiao)售部(bu)門負(fu)責(ze)人表示，2015年(nian)沈陽樓市(shi)(shi)存(cun)在(zai)逐步回暖的(de)可(ke)能。部(bu)分樓盤已經考慮在(zai)3月調(diao)高售價，試探市(shi)(shi)場風向(xiang)。多家開發商計劃在(zai)2015年(nian)上調(diao)價格，但各家時間選擇(ze)或有(you)差異。短(duan)期內，沈陽樓市(shi)(shi)很難(nan)迎(ying)來(lai)銷(xiao)售旺季，成交量上升最早也只能體現在(zai)3、4月份。也有(you)開發商認(ren)為，目前以價換量的(de)方式不(bu)可(ke)持(chi)續，年(nian)內沈城樓市(shi)(shi)或呈現小幅調(diao)整(zheng)的(de)趨勢。

中國證(zheng)券報記者了(le)解到(dao)，年初至今(jin)，沈陽樓(lou)(lou)市持續出現“漲(zhang)”聲和(he)相(xiang)應預期，中海地產(chan)、萬(wan)科、華潤、恒(heng)大、越秀等相(xiang)關項目均成為(wei)關注焦(jiao)點。多位業內人士表示，開發商的一(yi)系列舉動可能帶(dai)動成交量、利潤向不(bu)同的市場主體(ti)傾斜，但從整體(ti)來看，當地樓(lou)(lou)市需求仍將(jiang)在一(yi)段(duan)時間內保持相(xiang)對平穩。

降準影響有限

在政(zheng)策層面上(shang)，央行降準引發了(le)業(ye)內(nei)對于沈(shen)陽(yang)樓市(shi)受(shou)影(ying)響(xiang)(xiang)程度的(de)(de)(de)議論。前(qian)述銷售(shou)部門人士介紹，此(ci)前(qian)2008年、2011年等(deng)幾個時間點(dian)的(de)(de)(de)降準都(dou)使得樓市(shi)呈(cheng)現(xian)回暖趨勢，此(ci)次降準消(xiao)(xiao)息(xi)發布(bu)后(hou)，沈(shen)陽(yang)樓市(shi)的(de)(de)(de)銷量確實出(chu)現(xian)了(le)止跌(die)上(shang)漲的(de)(de)(de)情況(kuang)。與此(ci)同時，考慮到(dao)此(ci)前(qian)市(shi)場(chang)連續數周低(di)迷的(de)(de)(de)情況(kuang)，開發商也在努力尋找手段(duan)刺激(ji)銷售(shou)，以推動春節前(qian)樓市(shi)的(de)(de)(de)成(cheng)交。雖(sui)然降準對于消(xiao)(xiao)費(fei)者(zhe)心理的(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)(xiang)不及降息(xi)的(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)(xiang)直(zhi)觀，但依然可(ke)以部分(fen)緩解沈(shen)陽(yang)中小房企資金緊張，這些(xie)房企可(ke)以借(jie)機尋求以價換(huan)量的(de)(de)(de)空(kong)間。

分(fen)析(xi)人士指出，降準(zhun)提升了(le)(le)資金的(de)(de)流動性，房地產(chan)行業的(de)(de)信貸環(huan)境有所改善，對(dui)樓市會有影響。但從數據來看(kan)，成交(jiao)量(liang)暫無(wu)明顯提升，一(yi)部分(fen)是(shi)因為沈(shen)陽樓盤的(de)(de)消費(fei)群體開始(shi)向改善型住房需求人群傾斜，炒(chao)房等投資機會已較幾年前(qian)有所弱化；另一(yi)部分(fen)則是(shi)由于沈(shen)北新區等區域(yu)此前(qian)樓盤存量(liang)較大(da)，局(ju)部出現了(le)(le)供大(da)于求的(de)(de)情況，消化存量(liang)疊加樓市銷(xiao)售淡季，很(hen)大(da)程(cheng)度上減弱了(le)(le)降準(zhun)對(dui)購房者造成的(de)(de)心理影響。

某(mou)樓盤銷(xiao)(xiao)售顧問(wen)認為，此次(ci)央(yang)行(xing)降準對樓市(shi)(shi)的(de)影響更(geng)多體現(xian)在購(gou)(gou)房(fang)者對于未來兩(liang)三(san)個(ge)月(yue)樓市(shi)(shi)的(de)信(xin)心(xin)上，從(cong)實(shi)際(ji)計算(suan)貸(dai)款(kuan)變(bian)動來看影響有(you)限(xian)。相比(bi)之下，公(gong)積金、限(xian)購(gou)(gou)放(fang)開(kai)等政策(ce)則更(geng)能有(you)效促進(jin)沈(shen)(shen)陽(yang)樓市(shi)(shi)的(de)銷(xiao)(xiao)售。2014年9月(yue)，沈(shen)(shen)陽(yang)加入到(dao)明確(que)放(fang)開(kai)限(xian)購(gou)(gou)政策(ce)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)行(xing)列，未來這一政策(ce)推動市(shi)(shi)場的(de)效果(guo)還(huan)將繼續顯現(xian)。據公(gong)開(kai)資(zi)料顯示，3月(yue)13日沈(shen)(shen)陽(yang)將有(you)兩(liang)宗(zong)蘇家屯區地塊與一宗(zong)皇姑區地塊進(jin)行(xing)出讓，這也將引(yin)發市(shi)(shi)場關(guan)注。

(中國(guo)證券(quan)報-中證網)