每(mei)經編輯｜作者為CRIC中心研究員(yuan)    

◎楊科偉

去年(nian)底，一線城市(shi)取(qu)消(xiao)限(xian)購(gou)(gou)的(de)消(xiao)息(xi)不絕(jue)于耳。在近期的(de)地方“兩會(hui)”上(shang)(shang)，北京(jing)市(shi)副(fu)市(shi)長陳剛(gang)表(biao)示，北京(jing)房地產(chan)價格正(zheng)(zheng)有(you)所回落，房價正(zheng)(zheng)理(li)性回歸，取(qu)消(xiao)限(xian)購(gou)(gou)暫不在考慮范(fan)圍內。上(shang)(shang)海(hai)住(zhu)房保障和房屋管理(li)局(ju)局(ju)長劉海(hai)生也表(biao)示，上(shang)(shang)海(hai)目前未考慮放寬住(zhu)房限(xian)購(gou)(gou)政策(ce)。

2014年(nian)房地(di)產市(shi)(shi)場整體(ti)調整、表現(xian)(xian)低迷(mi)，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)在(zai)前三季度表現(xian)(xian)較差，但(dan)四季度表現(xian)(xian)可圈可點(dian)。從CRIC監測數據來看，2014年(nian)一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)商(shang)品(pin)住(zhu)宅新(xin)增供(gong)應量4370萬平(ping)方米，同(tong)比(bi)增加19%，商(shang)品(pin)住(zhu)宅累(lei)計成(cheng)交(jiao)約(yue)3210萬平(ping)方米，同(tong)比(bi)下跌22%，整體(ti)供(gong)求比(bi)為1.36。但(dan)一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)由(you)于其潛在(zai)需(xu)求量大，購房人群(qun)支付(fu)力強(qiang)，第四季度均有不(bu)(bu)俗(su)表現(xian)(xian)，成(cheng)交(jiao)反彈的(de)(de)力度和(he)持續性卻(que)為最強(qiang)。尤其是2015年(nian)1月(yue)上半月(yue)，在(zai)其他二、三線(xian)城市(shi)(shi)后(hou)續需(xu)求不(bu)(bu)濟的(de)(de)情況下，唯獨一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)成(cheng)交(jiao)量維持上漲，且(qie)勢頭不(bu)(bu)減，同(tong)比(bi)大漲31.5%。正(zheng)基于此，城市(shi)(shi)庫存消化周(zhou)期(qi)快速(su)下降，北京、深(shen)圳由(you)年(nian)中(zhong)的(de)(de)20個月(yue)降至年(nian)底(di)的(de)(de)12個月(yue)，上海(hai)由(you)13個月(yue)降至9個月(yue)，市(shi)(shi)場中(zhong)長期(qi)供(gong)不(bu)(bu)應求的(de)(de)矛盾依然揮(hui)之不(bu)(bu)去(qu)。

從購房需(xu)(xu)求來看，在一線(xian)城市2014年(nian)(nian)的(de)(de)樓市表(biao)現中，上(shang)(shang)海成(cheng)(cheng)交(jiao)表(biao)現最為(wei)穩(wen)定，商品(pin)住宅(zhai)成(cheng)(cheng)交(jiao)總量為(wei)971萬平方(fang)米(mi)，為(wei)近5年(nian)(nian)來第(di)二高，僅低于2013年(nian)(nian)。成(cheng)(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)格依然小幅穩(wen)定上(shang)(shang)漲，到(dao)去(qu)年(nian)(nian)12月均(jun)(jun)價(jia)(jia)已達30030元/平方(fang)米(mi)；北京樓市成(cheng)(cheng)交(jiao)表(biao)現與上(shang)(shang)海并無二致，成(cheng)(cheng)交(jiao)量在四季度上(shang)(shang)漲明顯，需(xu)(xu)求依然非(fei)常旺盛(sheng)，不同的(de)(de)是成(cheng)(cheng)交(jiao)均(jun)(jun)價(jia)(jia)一路(lu)下降(jiang)，房價(jia)(jia)理性回歸(gui)。

另一(yi)(yi)方(fang)面，從(cong)開(kai)發企(qi)(qi)業對一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)市(shi)場(chang)預(yu)期看，戰略上(shang)延續回歸一(yi)(yi)、二線(xian)的(de)大勢(shi)，行動上(shang)各路房(fang)企(qi)(qi)甚至中小企(qi)(qi)業也積極布(bu)局一(yi)(yi)線(xian)市(shi)場(chang)，直(zhi)觀表現就是土地(di)(di)成(cheng)交金額和樓板(ban)(ban)價雙(shuang)雙(shuang)突破歷史最(zui)高點。根據CRIC數(shu)據，2014年北京土地(di)(di)成(cheng)交總金額達到1916.9億元，同(tong)比微(wei)漲5%，樓板(ban)(ban)價高達11527元/平方(fang)米，同(tong)比漲幅達51%。上(shang)海2014年土地(di)(di)出讓金額與2013年同(tong)期相比雖有所滑落，但整體(ti)而言，上(shang)海土地(di)(di)市(shi)場(chang)熱度不(bu)(bu)減，從(cong)“方(fang)興地(di)(di)王(wang)”到“董家(jia)渡地(di)(di)王(wang)”，再到“前灘地(di)(di)塊”一(yi)(yi)天兩次刷新(xin)(xin)全(quan)國土地(di)(di)市(shi)場(chang)的(de)最(zui)高成(cheng)交單價；火爆(bao)的(de)土地(di)(di)市(shi)場(chang)、頻(pin)頻(pin)刷新(xin)(xin)的(de)地(di)(di)王(wang)，無不(bu)(bu)宣示房(fang)企(qi)(qi)對京、滬等一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)市(shi)場(chang)的(de)信(xin)心(xin)和預(yu)期。

行業正從“黃(huang)金時代(dai)”進入(ru)“白銀(yin)時代(dai)”，房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)進入(ru) “新(xin)常(chang)態(tai)”，城市(shi)(shi)市(shi)(shi)場(chang)、需(xu)求結構等(deng)諸多方面分化(hua)加(jia)劇，尤其是在整體經濟增長放緩、購房(fang)適齡人口減少(shao)等(deng)也成為“新(xin)常(chang)態(tai)”的背景(jing)下，部(bu)分二線(xian)和三(san)、四線(xian)城市(shi)(shi)房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)將持續低迷，此時更加(jia)凸顯一線(xian)城市(shi)(shi)不(bu)動(dong)產巨大的投資價值(zhi)，土地(di)交易(yi)不(bu)斷升(sheng)溫、資金集中(zhong)流(liu)向一線(xian)城市(shi)(shi)的背后(hou)，也折射出市(shi)(shi)場(chang)預期的變化(hua)，一線(xian)城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)的投資需(xu)求依然(ran)大量存在，未(wei)來可能會更加(jia)聚集。

北京和(he)(he)上海分別作為中國的政治和(he)(he)經(jing)濟中心，人口吸附力短期不(bu)會有改變，剛性需求依然(ran)大量(liang)存在(zai)。對(dui)于需求量(liang)巨大，購(gou)買力十足(zu)的一線城市來說，假若放開(kai)限購(gou)，被抑制的需求集中釋放，成交量(liang)迅速暴漲(zhang)，打破目(mu)前好不(bu)容易建立起(qi)來的良性平衡(heng)，引發的市場過熱(re)于房地產發展無益。

2014年可(ke)以說是中國樓市(shi)調控的(de)“拐點(dian)”，諸多“去行政化”措施(shi)相繼落實(shi)，還(huan)房(fang)地產行業真正的(de)市(shi)場化發展之路(lu)。未來隨著長效機制逐(zhu)漸完善(shan)，一線城市(shi)“限購(gou)令”必然要退(tui)出舞臺。但(dan)短(duan)期內(nei)貿然取(qu)消限購(gou)，可(ke)能(neng)時機并不成熟，既沒有取(qu)消限購(gou)的(de)緊迫性，也沒有取(qu)消限購(gou)的(de)必要性。

我們(men)認為，雖然短期內全面取(qu)消限購(gou)會有(you)(you)問題，于(yu)(yu)我國房(fang)地產(chan)市場(chang)的(de)發(fa)展無(wu)益。但局(ju)部(bu)調整并不無(wu)可(ke)能(neng)，對一(yi)些“不合理”的(de)條件進(jin)行調整。比如(ru)北京要求必須繳納(na)社保或(huo)者個稅(shui)5年(nian)以上方(fang)能(neng)購(gou)房(fang)，上海的(de)非(fei)戶(hu)籍(ji)(ji)單(dan)身不能(neng)買(mai)房(fang)等，的(de)確“誤傷”了大(da)量有(you)(you)真實自(zi)住(zhu)需求的(de)在京滬(hu)兩地工(gong)作、生活(huo)的(de)非(fei)戶(hu)籍(ji)(ji)購(gou)房(fang)者。另外如(ru)限購(gou)的(de)區(qu)域、產(chan)品類型也可(ke)以不用(yong)“一(yi)刀切(qie)”，比如(ru)存量較大(da)的(de)區(qu)域進(jin)行政策放松；140平方(fang)米以上大(da)戶(hu)型或(huo)者高端住(zhu)宅完(wan)全交給市場(chang)，供求自(zi)由匹配。如(ru)若這樣，無(wu)疑將會更加有(you)(you)利于(yu)(yu)市場(chang)平穩健康發(fa)展。

（作者為CRIC中心(xin)研究員）