◎陳開朝

白(bai)銀(yin)時代，房(fang)企規(gui)(gui)(gui)模(mo)是否已不(bu)再重要(yao)(yao)？筆者認(ren)為，規(gui)(gui)(gui)模(mo)在(zai)任何行(xing)業、任何領域都至關(guan)重要(yao)(yao)。受(shou)利潤率下滑倒逼，大規(gui)(gui)(gui)模(mo)標(biao)準化定制，行(xing)業兼并加劇，高效的資本證券化運作，產業和服務(wu)全面(mian)集(ji)成(cheng)，以及營(ying)銷創新和價格傾銷等因(yin)素刺激，白(bai)銀(yin)時代標(biao)桿房(fang)企規(gui)(gui)(gui)模(mo)擴張很可(ke)能會比黃金時代更(geng)加劇烈。筆者認(ren)為，房(fang)企規(gui)(gui)(gui)模(mo)擴張的動(dong)力(li)源，主要(yao)(yao)集(ji)中在(zai)五個(ge)方面(mian)。

第一(yi)，行(xing)業(ye)(ye)利潤(run)率(lv)下(xia)(xia)滑(hua)會(hui)倒(dao)逼房(fang)企(qi)加快(kuai)擴張(zhang)。在(zai)利潤(run)率(lv)下(xia)(xia)滑(hua)和(he)成本上升倒(dao)逼下(xia)(xia)，行(xing)業(ye)(ye)內(nei)每個企(qi)業(ye)(ye)、每個領域(yu)(yu)唯(wei)有(you)做大規(gui)模(mo)才(cai)能(neng)安身立命。那些繼續專(zhuan)注(zhu)住(zhu)(zhu)宅(zhai)領域(yu)(yu)的(de)(de)(de)房(fang)企(qi)，像碧桂(gui)園，必須(xu)更快(kuai)地擴大住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷(xiao)(xiao)售(shou)才(cai)能(neng)確保(bao)利潤(run)不下(xia)(xia)滑(hua)；那些做商業(ye)(ye)地產、旅游地產多(duo)元化的(de)(de)(de)房(fang)企(qi)，持有(you)物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)擴張(zhang)會(hui)加快(kuai)，住(zhu)(zhu)宅(zhai)物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)擴張(zhang)也(ye)(ye)不可能(neng)停下(xia)(xia)來；至于(yu)在(zai)房(fang)地產領域(yu)(yu)外搞多(duo)元化的(de)(de)(de)房(fang)企(qi)，也(ye)(ye)絲毫沒有(you)減(jian)少擴張(zhang)的(de)(de)(de)熱(re)情。轉(zhuan)型成功的(de)(de)(de)房(fang)企(qi)是少數，因為(wei)沒有(you)哪(na)個領域(yu)(yu)能(neng)承受得(de)住(zhu)(zhu)如此多(duo)的(de)(de)(de)房(fang)企(qi)一(yi)擁而(er)上。即使成功轉(zhuan)型，也(ye)(ye)只能(neng)說(shuo)一(yi)次性住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷(xiao)(xiao)售(shou)對企(qi)業(ye)(ye)變(bian)得(de)不重要，而(er)在(zai)所轉(zhuan)型的(de)(de)(de)領域(yu)(yu)，必須(xu)力爭規(gui)模(mo)上游才(cai)能(neng)贏(ying)得(de)一(yi)席(xi)之地，就像彩生活近年(nian)在(zai)O2O社區(qu)增值服務領域(yu)(yu)保(bao)持強勁擴張(zhang)態勢以確保(bao)細分領域(yu)(yu)地位一(yi)樣。無論是住(zhu)(zhu)宅(zhai)開發、商業(ye)(ye)運(yun)營，還(huan)是其(qi)他(ta)多(duo)元化領域(yu)(yu)，除(chu)非房(fang)企(qi)退(tui)出，否則必須(xu)力求規(gui)模(mo)擴張(zhang)。

第(di)二，大(da)(da)規(gui)模工(gong)廠標準化(hua)(hua)定(ding)制(zhi)(zhi)將(jiang)推(tui)動(dong)標桿房企飛速(su)擴(kuo)張。白銀時代(dai)，房價趨穩和(he)(he)利潤率(lv)下滑會倒逼(bi)房企成(cheng)(cheng)本(ben)管(guan)控、精細化(hua)(hua)管(guan)理，進(jin)而(er)(er)引發(fa)技(ji)術變(bian)革。而(er)(er)移動(dong)互聯網(wang)和(he)(he)萬聯網(wang)與(yu)標準化(hua)(hua)工(gong)廠制(zhi)(zhi)造(zao)結合將(jiang)讓大(da)(da)規(gui)模個性化(hua)(hua)定(ding)制(zhi)(zhi)被快(kuai)速(su)響應成(cheng)(cheng)為可能(neng)(neng)。目前(qian)(qian)技(ji)術已不(bu)是問題，關鍵是成(cheng)(cheng)本(ben)。以(yi)(yi)萬科(ke)為例，推(tui)進(jin)住(zhu)宅(zhai)工(gong)業(ye)化(hua)(hua)多(duo)年，目前(qian)(qian)成(cheng)(cheng)本(ben)依然比傳(chuan)統(tong)現(xian)澆(jiao)工(gong)藝高10%，仍不(bu)宜大(da)(da)面積推(tui)廣。如果政(zheng)府愿意作催化(hua)(hua)劑，給予住(zhu)宅(zhai)工(gong)業(ye)化(hua)(hua)企業(ye)切(qie)實的政(zheng)策(ce)優惠(hui)，如稅率(lv)減(jian)免(mian)5%~10%或獎勵(li)10%容(rong)積率(lv)，使成(cheng)(cheng)本(ben)劣勢轉化(hua)(hua)為成(cheng)(cheng)本(ben)優勢，行業(ye)立(li)即就會進(jin)入大(da)(da)規(gui)模工(gong)業(ye)化(hua)(hua)制(zhi)(zhi)造(zao)時代(dai)。目前(qian)(qian)相對于傳(chuan)統(tong)現(xian)澆(jiao)，萬科(ke)工(gong)業(ye)化(hua)(hua)預制(zhi)(zhi)能(neng)(neng)節省60%的時間，所以(yi)(yi)一旦全面啟用，萬科(ke)等技(ji)術領(ling)先企業(ye)可以(yi)(yi)憑借(jie)超快(kuai)節奏飛速(su)擴(kuo)張。從工(gong)業(ye)制(zhi)(zhi)造(zao)經驗(yan)數據看，只要規(gui)模上(shang)去(qu)了(le)，成(cheng)(cheng)本(ben)自(zi)然會下去(qu)，進(jin)而(er)(er)觸發(fa)“成(cheng)(cheng)本(ben)縮減(jian)-售價降(jiang)低-周轉加快(kuai)-規(gui)模上(shang)升”連鎖反(fan)應。

第(di)三，資產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)將讓(rang)房(fang)(fang)企(qi)擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)插(cha)上雙(shuang)翅。中(zhong)國房(fang)(fang)企(qi)金融運(yun)(yun)作(zuo)模式(shi)從過去的(de)債務(wu)杠(gang)桿(gan)主導，到之后的(de)股(gu)(gu)權(quan)(quan)(quan)合(he)作(zuo)流行，再(zai)到未來的(de)資產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)運(yun)(yun)作(zuo)，是(shi)十分明顯的(de)趨(qu)勢(shi)。在(zai)債務(wu)杠(gang)桿(gan)擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)、股(gu)(gu)權(quan)(quan)(quan)擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)、資產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)下(xia)，房(fang)(fang)企(qi)擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)動能(neng)將依次提升一個(ge)數量級。以債務(wu)杠(gang)桿(gan)擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)為(wei)(wei)基準，房(fang)(fang)企(qi)凈(jing)負債率達(da)到100%，杠(gang)桿(gan)率已(yi)很高(gao)，資金鏈(lian)運(yun)(yun)營大多已(yi)較危險(xian)；如果(guo)(guo)借(jie)助股(gu)(gu)權(quan)(quan)(quan)擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)，通過與人50%：50%股(gu)(gu)權(quan)(quan)(quan)合(he)作(zuo)，可(ke)達(da)到同樣效(xiao)果(guo)(guo)，卻能(neng)顯著(zhu)降(jiang)低開發成本和(he)風險(xian)；而(er)在(zai)資產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)運(yun)(yun)作(zuo)下(xia)，擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)動能(neng)會瞬間擴(kuo)(kuo)(kuo)大，譬如主導運(yun)(yun)營的(de)房(fang)(fang)企(qi)掌握10%控股(gu)(gu)權(quan)(quan)(quan)，剩(sheng)下(xia)90%都進行資產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)，那么擴(kuo)(kuo)(kuo)張(zhang)效(xiao)率較100%杠(gang)桿(gan)率房(fang)(fang)企(qi)提高(gao)8倍。筆者認(ren)為(wei)(wei)，隨(sui)著(zhu)經(jing)濟增速換擋下(xia)調、銀(yin)行存貸(dai)量萎(wei)縮，國家為(wei)(wei)防止(zhi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)投(tou)資下(xia)滑，肯定會加快資產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)進程。如果(guo)(guo)銀(yin)行按揭信貸(dai)MBS化(hua)(hua)和(he)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)開發運(yun)(yun)營項目資產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)同時(shi)釋放，房(fang)(fang)企(qi)資產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)運(yun)(yun)作(zuo)會成為(wei)(wei)主流范(fan)式(shi)。

第四，合(he)并(bing)重(zhong)組(zu)、股權兼并(bing)將(jiang)成(cheng)為(wei)行業“新常態”。一(yi)旦整(zheng)(zheng)個(ge)行業停止擴張，那(nei)(nei)么房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)之間的合(he)并(bing)重(zhong)組(zu)和兼并(bing)收購將(jiang)會(hui)(hui)(hui)常態化(hua)。2014年(nian)(nian)，整(zheng)(zheng)個(ge)房(fang)(fang)地(di)產行業銷售(shou)7.63萬(wan)億(yi)(yi)元，有(you)近(jin)9萬(wan)家房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)，平均每(mei)家約0.8億(yi)(yi)元銷售(shou)規模。而百強房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)銷售(shou)額接(jie)近(jin)3萬(wan)億(yi)(yi)元，如果百強房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)年(nian)(nian)均增長10%~20%，那(nei)(nei)么相(xiang)當于每(mei)年(nian)(nian)平均會(hui)(hui)(hui)有(you)3500~7000家平均水(shui)平的房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)被擠出(chu)市場。換(huan)句話講，白銀時代，部分房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)加(jia)速(su)成(cheng)長，更多(duo)(duo)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)會(hui)(hui)(hui)不斷(duan)萎縮，將(jiang)是“新常態”。如果規模萎縮，房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)資(zi)金運(yun)營容易出(chu)現(xian)問(wen)題，在擴張無望下，會(hui)(hui)(hui)更多(duo)(duo)地(di)選擇賣項目和股權，乃至尋求(qiu)被整(zheng)(zheng)體收購，讓資(zi)本運(yun)作的房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)憑借收購快速(su)壯(zhuang)大(da)。另外，發展定位和經營理念接(jie)近(jin)或互(hu)補的房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)之間會(hui)(hui)(hui)主動選擇股權合(he)并(bing)以壯(zhuang)大(da)自(zi)身。

第五，白銀時代，大盤開發將更加頻繁。在新型城(cheng)(cheng)鎮化大開發階段，產業(ye)(ye)(ye)新城(cheng)(cheng)運(yun)營商是傳(chuan)(chuan)統(tong)(tong)房企(qi)最好出路。產城(cheng)(cheng)運(yun)營對企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)規模運(yun)作能(neng)力更加苛刻。目前業(ye)(ye)(ye)內知名的(de)專業(ye)(ye)(ye)產城(cheng)(cheng)運(yun)營商如(ru)華(hua)夏幸福、大連億達、聯東集團，每個項目少(shao)則(ze)一、二平(ping)方公(gong)里(li)，多則(ze)幾十平(ping)方公(gong)里(li)，甚至上(shang)百平(ping)方公(gong)里(li)，對應的(de)住宅開發體(ti)量動輒幾百萬平(ping)方米。近(jin)年上(shang)述企(qi)業(ye)(ye)(ye)已開始(shi)全(quan)國化的(de)高速(su)擴張，將吸引更多傳(chuan)(chuan)統(tong)(tong)領域的(de)房企(qi)加入(ru)這(zhe)一行列，會推動擴張體(ti)量提升一個數(shu)量級。

在白銀時代，房企在任何一(yi)個領域競爭，規(gui)模(mo)都至(zhi)關重要。房企規(gui)模(mo)擴張會變得(de)更加容(rong)易(yi)，同時變得(de)可(ke)“預”，不可(ke)“求(qiu)”——只(zhi)有(you)那些擁有(you)技術成(cheng)本優(you)勢、資本運作優(you)勢、產業服務配(pei)套優(you)勢的(de)房企才能成(cheng)為規(gui)模(mo)之王。

（作者為中國房地產信息集(ji)團研究(jiu)員）