每經編輯｜盧曦    

經營之神需再次正名

上海兩個項目的成功有其歷史原因。當年，上海的市中心的商業地產地塊幾乎只有香港開發商才有足夠財力可以獲取，本身缺乏競爭。從2000年到現在，也是上海零售市場發展的高峰。地理位置的優越，和商業發展的機遇，共同成就了恒隆。可以說，恒隆的成就，是時代發展的產物。

但是，時過境遷，零售市場目前競爭加劇，電商又不斷蠶食零售市場的份額，商業地產企業要實現很高的收益，并不是件容易的事。

目前，恒隆地產在上海以外運營五個購物商場，分別位于濟南、沈陽、無錫和天津，這些商場大多是在2010年以后運營的。恒隆地產披露，這些業務處在培育期，在完成第一個或第二個租約后，要進行租戶優化，出租率因此會受到影響。

財報盤點了2014年中國內地多個恒隆廣場的表現，大部分表現均好于上年同期，但與當年的恒隆廣場和港匯廣場開業四五年后，租金回報就可以達到兩位數以上增長相比，這些地方的租金增幅還有差距。

特別是濟南恒隆廣場表現仍然不盡人意。年報稱，濟南恒隆廣場已開業三年，許多租戶首個租約到期。商場進行租戶組合調整，通過增加娛樂、時尚購物和非購物元素以渠道較為傳統的奢侈消費類別。全年商場租金減少8%，出租率下滑至82%，零售額下降2%。

2014年，濟南恒隆廣場傳出眾多品牌退租、空鋪的消息，恒隆方面對外解釋稱，空鋪是由于多個品牌首個租約到期，沒有續租，需要調整。與此同時，沈陽的兩家恒隆廣場雖獲得業績增長，仍然飽受客流不足的質疑。

2014年8月，在接受邦地產專訪時，恒隆地產主席陳啟宗表示，沈陽的恒隆廣場此前受到道路施工的影響，也存在定位過高的問題，因而需要調整。他表示，大部分商場在入市初期都必須經歷較為艱難的過程。他強調恒隆地產的發展思路是瞄準內地二三線城市，因為內地一線城市市場飽和，很難拿到面積足夠大，地段又好的地塊開發商場。

然而，恒隆地產內地的下一個項目的選址卻不同尋常。2014年11月，恒隆地產多個高管考察杭州，并透露，希望在杭州百井坊地塊打造恒隆第11個項目。杭州百井坊巷地塊所處的杭州延安路商業街集中了多個商業項目，包括杭州大廈、銀泰武林總店、嘉里中心等。

“杭州市全國最近接近一線的城市，恒隆多年前曾調查過杭州，但最終選擇放棄，才去了濟南、無錫。商業地產行業比較常見的思路是在內地先布局上海、北京、杭州、成都，再考慮其他城市。”一位曾在恒隆地產擔任高管的商業地產人士告訴記者，恒隆業績的爆紅，很大程度上受益于香港住宅的銷售，內地上海之外城市的經營狀況，并沒有明顯改善。

對于是否改變二三線戰略，恒隆地產方面昨日沒有回復邦地產君的詢問郵件。