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出處：邦地產

記者：盧曦

很多年了，恒(heng)隆(long)地(di)產的老板陳啟宗一(yi)(yi)直自詡是“香港股市里最(zui)賺錢的商業地(di)產公(gong)司”。他做的恒(heng)隆(long)廣場的投資(zi)收(shou)益率是其他地(di)產商的一(yi)(yi)倍(bei)多。

也(ye)正(zheng)是因為(wei)這一原因，他的(de)名字(zi)在內地(di)被神(shen)話了(le)，大家都(dou)以為(wei)陳(chen)啟宗是商業地(di)產的(de)“經(jing)營之(zhi)神(shen)”。

1月26日(ri)，恒隆(long)地(di)產公(gong)布了截至2014年12月底(di)公(gong)司全年業績，大(da)大(da)高于此(ci)前的(de)市(shi)場(chang)預期。公(gong)司各項數據(ju)全面飄紅，基(ji)本純利超100億港(gang)元，同比(bi)暴增98%。更是讓(rang)大(da)家覺得(de)恒隆(long)牛得(de)不得(de)了。

邦地(di)產君梳理財報卻發現，恒隆的(de)神話(hua)完全靠的(de)是恒隆90年代(dai)末期在上海拿(na)的(de)兩(liang)個項目--恒隆廣場和港匯(hui)廣場。除了這兩(liang)家(jia)公(gong)司，恒隆的(de)業績幾乎可以忽(hu)略(lve)不計。濟南恒隆廣場甚(shen)至成為內地(di)唯(wei)一明(ming)顯下滑的(de)項目。公(gong)司正在改(gai)變二三線城(cheng)(cheng)市戰略(lve)，轉向更有把(ba)握(wo)的(de)“新一線”城(cheng)(cheng)市杭州。

恒隆的高回報來自上海

2014年，恒隆地(di)產的(de)香港(gang)和內地(di)業務、物業銷售(shou)與租賃業務均(jun)出現不同程(cheng)度(du)的(de)增(zeng)長(chang)。租金收入方面，中(zhong)國內地(di)增(zeng)長(chang)11%到(dao)39.16億港(gang)元，香港(gang)增(zeng)長(chang)6％達(da)到(dao)33億港(gang)元。物業銷售(shou)營業額飆(biao)升2.93倍(bei)，達(da)到(dao)98.14億港(gang)元。

從年報中不難看出(chu)，恒隆的租金(jin)收入僅僅微增，而物業(ye)銷售業(ye)績出(chu)現大(da)幅增長。

2014年，天津恒(heng)隆(long)購物廣(guang)場、無(wu)錫(xi)恒(heng)隆(long)廣(guang)場辦公樓開幕。目前，恒(heng)隆(long)地(di)產在中國內地(di)商(shang)場的(de)零售總額超過100億人民幣。

上海恒隆廣場

在(zai)年報中，恒(heng)隆(long)地產(chan)將(jiang)上海市場(chang)和(he)上海以外市場(chang)分開盤點。值(zhi)得注意的(de)是，上海兩家恒(heng)隆(long)廣場(chang)租金的(de)貢獻達到(dao)27.75億(yi)港元，而上海以外多個恒(heng)隆(long)廣場(chang)累(lei)計貢獻僅11.41億(yi)港元。上海業(ye)務對內(nei)地的(de)業(ye)績貢獻高(gao)達70%，恒(heng)隆(long)地產(chan)在(zai)內(nei)地的(de)業(ye)務仍然處在(zai)對上海兩家商場(chang)高(gao)度依(yi)賴的(de)狀(zhuang)態下。

“內(nei)地(di)反腐措施持續對奢侈品(pin)產(chan)生影(ying)響。”年報寫(xie)道，“由于中國(guo)內(nei)地(di)多家(jia)恒(heng)隆廣(guang)場(chang)都處在開業初(chu)期(qi)，利潤(run)率比較低。”上(shang)海恒(heng)隆廣(guang)場(chang)零售額(e)下跌4%，港(gang)匯恒(heng)隆廣(guang)場(chang)零售額(e)上(shang)升(sheng)3%。公司首(shou)次明確(que)透露，在上(shang)海上(shang)調了兩家(jia)恒(heng)隆廣(guang)場(chang)租金。

世邦魏理仕環球研(yan)究部(bu)資深董事謝晨(chen)告訴邦地產君,恒隆地產多年來一(yi)直(zhi)存在(zai)上海項目貢獻比(bi)例較(jiao)大的(de)(de)情(qing)況,近年來,“上海”的(de)(de)占(zhan)比(bi)已經有(you)所減(jian)少。恒隆地產一(yi)直(zhi)希望在(zai)二三線城(cheng)市(shi)復制(zhi)上海的(de)(de)成功，即開(kai)發(fa)持有(you)型(xing)的(de)(de)高(gao)端物業，選擇消費力(li)強的(de)(de)城(cheng)市(shi)。