每(mei)經編輯｜每(mei)經記(ji)者(zhe) 盧曦 發自(zi)上海(hai)    

每經記(ji)者 盧(lu)曦 發自上海(hai)

在2013年(nian)(nian)(nian)以(yi)217.7億(yi)元(yuan)“獨(du)吞(tun)”上海徐家匯“地王(wang)”的(de)新鴻(hong)基地產近日宣布，公司與12家國際及香港(gang)本地銀行簽(qian)訂一項100億(yi)港(gang)元(yuan)5年(nian)(nian)(nian)期銀團貸(dai)款(kuan)協議(yi)。該(gai)項銀團貸(dai)款(kuan)由新鴻(hong)基地產（金融(rong)服務）有限公司簽(qian)署(shu)，并由新鴻(hong)基地產作擔保。貸(dai)款(kuan)包括五成定(ding)期貸(dai)款(kuan)及五成循環貸(dai)款(kuan)，年(nian)(nian)(nian)期為5年(nian)(nian)(nian)，年(nian)(nian)(nian)息(xi)率為香港(gang)銀行同業拆(chai)息(xi)加(jia)113個百分(fen)點。

銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)對新(xin)鴻基融資反應積極，超額認購至123億港(gang)(gang)元，最終貸款額由(you)50億港(gang)(gang)元增至100億港(gang)(gang)元。該項銀(yin)(yin)團貸款涉及到中(zhong)國銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、瑞穗(sui)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、法國巴(ba)黎(li)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、花旗銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)等。新(xin)鴻基分別獲穆迪及標準普爾(er)給予A1及A+信貸評級。

新(xin)鴻基中國方面(mian)向 《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者表(biao)示，“有關資金將(jiang)用(yong)于(yu)日常(chang)營運，以(yi)配(pei)合集(ji)團(tuan)在香港的業務(wu)發展。”

近(jin)13個(ge)月內多次巨額(e)融資(zi)

新鴻基近(jin)年來頻繁通過各種方式補充現金流。

新鴻(hong)基主席兼董(dong)事總經(jing)理郭炳聯透(tou)露，新鴻(hong)基2014年4月發(fa)行的紅利認(ren)股權證(zheng)至今(jin)已籌得超(chao)過100億港元，預期余下認(ren)股權證(zheng)亦會在未(wei)來15個(ge)月全面行使，將可額外籌得120億港元，增強集(ji)團流(liu)動資金及財(cai)務狀況(kuang)。

“新鴻基采取的并不是高周轉模式，他們可(ke)以接(jie)受的項目回(hui)報周期是比(bi)較長的，為了按照自己的節奏運(yun)營管理，不會(hui)把資金(jin)鏈拉(la)得太緊。”世邦魏理仕(shi)環球研究部(bu)資深董事謝(xie)晨告訴(su)記者，新鴻基通常都保(bao)證持有比(bi)較充(chong)裕(yu)的資金(jin)，不會(hui)像一些內(nei)地(di)開發(fa)商那樣，依(yi)靠(kao)前期的銷售收(shou)入資金(jin)投入下一期發(fa)展(zhan)。

新(xin)鴻(hong)(hong)基在回復記者問題(ti)時強調，新(xin)一(yi)筆的(de)銀團貸款將用(yong)于配合香港業(ye)務的(de)發展。然而，新(xin)鴻(hong)(hong)基在內地的(de)發展也進(jin)入了一(yi)個資(zi)金大量進(jin)出的(de)階段。

新鴻基集(ji)團(tuan)于2013年(nian)12月在(zai)內(nei)地籌組人(ren)民(min)幣49億(yi)元的3年(nian)期銀(yin)團(tuan)貸(dai)款，在(zai)2014年(nian)1月，還簽署140億(yi)港元，為(wei)期5年(nian)半的銀(yin)團(tuan)貸(dai)款。

徐家匯地(di)王占用大量資金

2013年(nian)9月，新(xin)(xin)鴻基(ji)以高達217.7億元的總價奪下上海徐家匯(hui)“地王”。新(xin)(xin)鴻基(ji)此后披(pi)露，公司將于2014年(nian)動(dong)工(gong)興(xing)建徐家匯(hui)中心綜合項(xiang)目，將成(cheng)為上海浦西第一高樓。

上述項(xiang)目出讓時(shi)上海(hai)官方文(wen)件(jian)提出嚴格要求，包括不小(xiao)于(yu)60%的(de)總建筑(zhu)面積應保持有10年以(yi)上，其余建筑(zhu)物原則應整(zheng)棟出售(shou)。支(zhi)付(fu)全部出讓價(jia)款后，完成投資開(kai)發總額25%以(yi)上，方可進行(xing)股權(quan)轉讓。投資回報(bao)周期或(huo)將非常漫長(chang)，對房企資金實力的(de)考驗可見(jian)一斑(ban)。

上海道(dao)賓(bin)商務咨(zi)詢首(shou)席顧(gu)問蕭長明指(zhi)出(chu)，新鴻基對徐家匯中(zhong)心采取“獨(du)吞(tun)”的(de)(de)(de)方式，需(xu)要(yao)大(da)量的(de)(de)(de)現(xian)金(jin)保(bao)證(zheng)。很多資(zi)金(jin)實(shi)力不足的(de)(de)(de)開發商在面對大(da)規模(mo)的(de)(de)(de)項(xiang)目時，會找(zhao)來合作伙伴，分擔(dan)資(zi)金(jin)壓(ya)力和風險，利用伙伴的(de)(de)(de)經驗。但新鴻基獨(du)立(li)開發，肥水不外(wai)流。

對于記(ji)者提出(chu)徐家(jia)匯項目(mu)的(de)(de)進展情況，新鴻(hong)(hong)基方面沒有作出(chu)回復。郭炳聯在近期100億港元(yuan)銀(yin)團貸款的(de)(de)簽約時表(biao)示(shi),“上(shang)海地標徐家(jia)匯中(zhong)心(xin)項目(mu)總面積達71萬平(ping)方米，將(jiang)進一步加強集團在內地的(de)(de)投(tou)資物業組合。”徐家(jia)匯中(zhong)心(xin)將(jiang)成為新鴻(hong)(hong)基的(de)(de)內地旗艦之一。

新(xin)鴻基在截至2014年(nian)6月30日的(de)(de)(de)年(nian)報中(zhong)寫道，集(ji)團奉行審慎的(de)(de)(de)財務(wu)原則，在支付上海徐家(jia)匯(hui)中(zhong)心(xin)項目全(quan)部地價后，集(ji)團凈債項與股東(dong)權(quan)益比率處(chu)于(yu)15.7%的(de)(de)(de)健康水平。徐家(jia)匯(hui)中(zhong)心(xin)項目由4幅地塊組成，將分期發(fa)展，先展開(kai)位于(yu)華(hua)山路1號地塊的(de)(de)(de)建筑工程，二(er)號地塊包括(kuo)優質商場和寫字(zi)樓，預計將于(yu)2015年(nian)動工。

新鴻基更早(zao)前披(pi)露，計劃自(zi)(zi)2015年起預售(shou)徐家匯中心前期(qi)(qi)大(da)(da)部(bu)分寫字樓(lou)樓(lou)面，主要來自(zi)(zi)寫字樓(lou)樓(lou)面銷售(shou)的預期(qi)(qi)收益(yi)大(da)(da)體上將可支持興建(jian)余下(xia)期(qi)(qi)數所需資(zi)金，集團將保留大(da)(da)部(bu)分樓(lou)面作長線(xian)投資(zi)，當中包(bao)括(kuo)商場部(bu)分。

蕭長明告訴記者，眼(yan)下市(shi)況并(bing)不(bu)好，開(kai)發(fa)商很可能選擇放緩開(kai)發(fa)節奏，待市(shi)況好轉(zhuan)再讓項(xiang)(xiang)目入(ru)(ru)市(shi)。要將項(xiang)(xiang)目周期拉長，不(bu)急于入(ru)(ru)市(shi)，也(ye)需要大量的(de)現金保證。

億翰智庫分(fen)析(xi)師張化東(dong)告(gao)訴記者(zhe)，新鴻(hong)(hong)基(ji)常常在“不(bu)需要(yao)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)時候(hou)貸(dai)款(kuan)(kuan)”，通過保持大量(liang)的(de)現(xian)金來降低風(feng)險。對(dui)于徐家匯(hui)中心項目(mu)，不(bu)僅土地(di)出讓金驚人，后續投資同(tong)樣不(bu)容(rong)小覷。隨著徐家匯(hui)“地(di)王”這樣的(de)現(xian)金“抽血(xue)機(ji)”入市，新鴻(hong)(hong)基(ji)的(de)經營性現(xian)金流勢必出現(xian)下降，在這樣的(de)情況下，新鴻(hong)(hong)基(ji)或(huo)將(jiang)不(bu)斷補(bu)充融資性現(xian)金流。