每經記者(zhe) 楊羚強 發自上海

2014年超越萬科成為國內房企(qi)“新一哥”的(de)綠地(di)(di)(di)，提(ti)出了2015年2800億元的(de)新銷售(shou)目標，與其他大型房企(qi)不同，綠地(di)(di)(di)過半(ban)業(ye)績(ji)來自產(chan)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)。而幫助(zhu)綠地(di)(di)(di)在(zai)產(chan)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)領(ling)域實現高歌猛進的(de)，則是(shi)時下異常火熱的(de)互聯網(wang)金融。

綠(lv)地(di)集團董事長張玉良昨日（1月21日）向《每日經濟新聞》記者透露，綠(lv)地(di)將聯(lian)合阿里、平安這兩個互聯(lian)網金融領(ling)域巨頭，在兩個月后推出名為(wei)“地(di)產寶(bao)”的(de)(de)金融產品，用以(yi)支持(chi)非住宅領(ling)域的(de)(de)產業(ye)地(di)產的(de)(de)快(kuai)速(su)發展。鮮為(wei)人知的(de)(de)是，綠(lv)地(di)在去年(nian)參加了阿里的(de)(de)IPO。

2015年1月(yue)初(chu)，住(zhu)建(jian)部提出(chu)了租售并舉的產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)發(fa)展意見，但由于房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企業(ye)的資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)證券(quan)化(hua)推進速(su)度緩(huan)慢，業(ye)界普遍(bian)感(gan)到(dao)發(fa)展產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)難度很大。尤其是中(zhong)小房企，對持有物(wu)業(ye)占(zhan)用大量企業(ye)發(fa)展資(zi)金(jin)的問題感(gan)到(dao)頭(tou)疼，卻(que)一直沒(mei)有辦法解決。業(ye)界認(ren)為，“地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)寶”推出(chu)后，受益(yi)者不僅是綠地(di)，一些中(zhong)小房企也能通過上述金(jin)融產(chan)(chan)(chan)(chan)品解決持有產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)資(zi)金(jin)占(zhan)用過多的問題。

產(chan)業地產(chan)支持(chi)2800億元目標(biao)

“簡單來看住宅產(chan)業，我認(ren)為高峰期已經過去了。但是，產(chan)業地產(chan)還會有很大的增長空(kong)間。”這是張玉良對房地產(chan)行業未來趨勢的判(pan)斷。

根據綠地(di)(di)昨日發布的相關(guan)銷售(shou)數據，公(gong)司全(quan)年(nian)(nian)實(shi)現(xian)(xian)業務經營收(shou)入達4021億元(yuan)，較(jiao)上年(nian)(nian)增(zeng)長(chang)22%，其(qi)中房(fang)地(di)(di)產業務全(quan)年(nian)(nian)實(shi)現(xian)(xian)預銷售(shou)金額2408億元(yuan)，較(jiao)上年(nian)(nian)增(zeng)長(chang)50%；實(shi)現(xian)(xian)預銷面積2115萬平方(fang)米，較(jiao)上年(nian)(nian)增(zeng)長(chang)30%，綠地(di)(di)因(yin)此(ci)成(cheng)為(wei)全(quan)球最大房(fang)企。

而讓綠(lv)地(di)取得上佳業(ye)績(ji)的(de)(de)(de)(de)，正(zheng)是其(qi)在(zai)(zai)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)布局(ju)。根據公(gong)司公(gong)布的(de)(de)(de)(de)數據，在(zai)(zai)2408億(yi)元(yuan)的(de)(de)(de)(de)預銷售額中，住(zhu)宅只(zhi)占46%，其(qi)余54%來(lai)自商辦類產(chan)(chan)(chan)(chan)品，增幅達到90%以上。正(zheng)是因為(wei)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)爆發式增長(chang)，使得綠(lv)地(di)在(zai)(zai)去年實現了對(dui)萬(wan)科(ke)的(de)(de)(de)(de)逆襲(xi)，成(cheng)為(wei)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行業(ye)新(xin)的(de)(de)(de)(de)龍頭老大(da)。

張玉良(liang)不無(wu)調(diao)侃地(di)說：“我沒有‘如果(guo)你們要(yao)搞商(shang)業(ye)地(di)產，我即(ji)使躺進棺材(cai)也會舉(ju)起(qi)(qi)手(shou)反(fan)對’的(de)壓力。所(suo)以，綠地(di)比其他(ta)開(kai)發商(shang)更早轉型。”據(ju)了解，王石(shi)曾(ceng)在(zai)2009年的(de)一次演講(jiang)中表示(shi)，萬科如果(guo)不走住(zhu)宅產業(ye)化的(de)道(dao)路了，他(ta)即(ji)使躺在(zai)棺材(cai)里也會舉(ju)起(qi)(qi)手(shou)來反(fan)對。

推地(di)產寶幫助(zhu)中小地(di)產商(shang)融資

支持(chi)綠地產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)的(de)(de)，是綠地的(de)(de)金(jin)融計劃。2014年，綠地的(de)(de)金(jin)融板塊的(de)(de)規模(mo)和利潤飚升，全年實現利潤（含投(tou)資收(shou)益）8.5億，較上年增長155%。

“商業(ye)地(di)產(chan)的(de)資產(chan)金融(rong)化(hua)(hua)是非常重要的(de)。”張玉良說(shuo)，他之前看了萬達王健林(lin)的(de)講(jiang)話，認為(wei)萬達下一步也會在資產(chan)金融(rong)化(hua)(hua)方面有(you)較大動作。不過對綠地(di)來說(shuo)，不僅要實現(xian)自己的(de)商業(ye)地(di)產(chan)金融(rong)化(hua)(hua)，還要幫助中小地(di)產(chan)商經營資產(chan)的(de)金融(rong)化(hua)(hua)。

“我們要通過金融化，把中(zhong)小企(qi)業的(de)資(zi)(zi)產(chan)變成Cash（現金）。”張玉良說，中(zhong)小地(di)(di)產(chan)商持有經(jing)營性房(fang)地(di)(di)產(chan)往往會遭遇資(zi)(zi)金不足(zu)的(de)問題。但是，在和(he)平安、阿里合作(zuo)后，綠地(di)(di)的(de)地(di)(di)產(chan)寶就可(ke)以幫助他們解決(jue)這(zhe)一問題。

此前，住建部(bu)提出鼓勵開(kai)發商(shang)持有部(bu)分物業的租售并舉政(zheng)策(ce)，但(dan)業界普遍認為，在操作性上存在一(yi)定的問題(ti)。

克而瑞信(xin)息集團研究中心副總經(jing)理(li)林(lin)波(bo)昨日就告(gao)訴 《每日經(jing)濟新聞》記者，持有(you)經(jing)營性(xing)物業(ye)，會占用(yong)企業(ye)大量的資(zi)金(jin)。尤(you)其是(shi)目(mu)前，經(jing)營性(xing)物業(ye)的投(tou)(tou)資(zi)收益率相對(dui)偏低，很難能夠(gou)吸引投(tou)(tou)資(zi)者投(tou)(tou)資(zi)這(zhe)類產品(pin)。

對此張(zhang)玉良介紹，綠(lv)(lv)地未來(lai)將會為中小地產(chan)商的(de)經營(ying)性物(wu)業提供經營(ying)管理服務，以(yi)幫助這些(xie)物(wu)業提升收益率，進而實現(xian)相對較高的(de)市場(chang)回報。他預計，未來(lai)的(de)綠(lv)(lv)地“地產(chan)寶”可(ke)以(yi)達到8%左右的(de)收益，地產(chan)金融(rong)業將成為綠(lv)(lv)地新的(de)增長點。

地產寶能否真正輕資產運營(ying)？

對中(zhong)小地(di)(di)產(chan)商(shang)來說，“地(di)(di)產(chan)寶(bao)(bao)”如果(guo)真正(zheng)能夠運營，一定程度(du)上確實可以解(jie)決他們的現金(jin)流(liu)需要(yao)。同時，他們也對“地(di)(di)產(chan)寶(bao)(bao)”能否真正(zheng)實現公司的輕(qing)資(zi)產(chan)運營有所(suo)顧慮。截至目前，綠(lv)地(di)(di)并(bing)未透(tou)露(lu)地(di)(di)產(chan)寶(bao)(bao)的詳(xiang)細方案。

但(dan)業(ye)界通(tong)過(guo)此前房(fang)地(di)產(chan)(chan)行業(ye)資產(chan)(chan)證券化的(de)部分產(chan)(chan)品，能夠隱(yin)約猜(cai)測(ce)可(ke)能的(de)產(chan)(chan)品模(mo)式。去年，蘇寧(ning)云商發(fa)布公告，擬以不低于人民幣(bi)40.1億元的(de)價(jia)格將11家全資子公司的(de)全部相關權(quan)益，轉讓給中信金(jin)石(shi)基金(jin)擬發(fa)起(qi)設立(li)的(de)私募投資基金(jin)或及(ji)相關方。這一輕資產(chan)(chan)運(yun)營模(mo)式，被(bei)看作是(shi)綠地(di)“地(di)產(chan)(chan)寶”的(de)可(ke)能形式。

蘇(su)寧(ning)云(yun)商子(zi)公司以11家自有(you)門(men)店(dian)(dian)物(wu)業的(de)房(fang)屋所有(you)權及(ji)(ji)對(dui)應的(de)土地使用權分別出資(zi)(zi)設立，蘇(su)寧(ning)將(jiang)按照市(shi)場公允價(jia)值確定交易(yi)對(dui)價(jia)，可獲得優(you)質門(men)店(dian)(dian)增值收(shou)益(yi)(yi)和現金回籠，另(ling)一方面(mian)公司以穩定的(de)租(zu)賃價(jia)格和長期租(zu)約獲得門(men)店(dian)(dian)物(wu)業的(de)長期使用權。門(men)店(dian)(dian)物(wu)業的(de)租(zu)金收(shou)入及(ji)(ji)該(gai)私募投(tou)資(zi)(zi)基(ji)金未(wei)來處置股權或(huo)門(men)店(dian)(dian)物(wu)業的(de)增值收(shou)益(yi)(yi)，將(jiang)成為該(gai)私募投(tou)資(zi)(zi)基(ji)金或(huo)及(ji)(ji)相關方的(de)收(shou)益(yi)(yi)分配(pei)來源。

但是，這一(yi)模式首先產品(pin)性(xing)質屬于私(si)募，無法通過資(zi)本市場公開募集；其次可能(neng)會暗藏回購(gou)協(xie)議，對于開發商來說不(bu)是真正的輕(qing)資(zi)產模式。

興業(ye)(ye)信托的一位經理認為(wei)，大部分情況(kuang)下，開發(fa)商和金(jin)融(rong)機構(gou)簽訂(ding)的協議(yi)(yi)，都會有回購或者擔保協議(yi)(yi)，對開發(fa)商來說，這一模(mo)式不能算是真正意義的輕資(zi)(zi)產。而對金(jin)融(rong)機構(gou)而言，也(ye)會選擇排名更(geng)靠前的企(qi)業(ye)(ye)作為(wei)合作伙伴，這使得多數中小企(qi)業(ye)(ye)很難通過這一模(mo)式實現資(zi)(zi)產的金(jin)融(rong)化。

新城控股(gu)高級副總(zong)裁歐陽捷則(ze)提出了(le)對中小地產商商業(ye)(ye)地產在資產質量方面的擔心。他表示，目(mu)前部分地區的商業(ye)(ye)地產供(gong)應過(guo)剩，開發(fa)商又(you)普遍缺乏運營商業(ye)(ye)地產的經(jing)驗，如果(guo)最(zui)終收益無法達到投資者(zhe)的要求(qiu)，這一模式能否持續還成問題。