每經編輯｜楊羚強     

轉載標明：邦地產

記者：楊羚強

根據(ju)第一(yi)太平戴維(wei)(wei)斯的最(zui)新(xin)數據(ju)，上海核心(xin)商圈購物中心(xin)首(shou)層租金在(zai)第四季(ji)度(du)維(wei)(wei)持不變，為(wei)每平方米(mi)(mi)每天46.4元(yuan)（人(ren)民(min)幣，下同(tong)），全年(nian)累計(ji)上漲0.1%；非核心(xin)商圈首(shou)層租金環比下跌0.2%至每平方米(mi)(mi)每天16.7元(yuan)，全年(nian)累計(ji)下跌0.7%。

這已經(jing)是上海(hai)核心區(qu)域商(shang)鋪連續兩(liang)年平均租金(jin)(jin)(jin)漲(zhang)幅沒(mei)有(you)超過1%了(le)，連去(qu)年的(de)平均漲(zhang)幅也在(zai)(zai)1%內。但是上海(hai)恒隆廣(guang)場(chang)等商(shang)鋪的(de)租金(jin)(jin)(jin)在(zai)(zai)去(qu)年大幅上升(sheng)，如(ru)今(jin)上海(hai)核心區(qu)域商(shang)鋪租金(jin)(jin)(jin)漲(zhang)幅只有(you)0.1%，這就說明大部分(fen)商(shang)鋪的(de)租金(jin)(jin)(jin)在(zai)(zai)下跌(die)。

依(yi)照(zhao)(zhao)目前商業地產評(ping)估所(suo)普遍(bian)使用的(de)“市場(chang)比較法”，商鋪(pu)的(de)租金是(shi)評(ping)估一個(ge)商場(chang)價(jia)值的(de)重要參照(zhao)(zhao)物。如果出現商鋪(pu)的(de)租金持(chi)續下(xia)(xia)跌，并且整個(ge)物業市場(chang)的(de)成交價(jia)格(ge)也在下(xia)(xia)跌的(de)現象，商鋪(pu)資產的(de)貶值確定(ding)無(wu)疑(yi)。

一(yi)直被機構看好的(de)(de)上海(hai)本地零售商業(ye)(ye)(ye)股，正在(zai)(zai)遇到資產(chan)價(jia)值減值的(de)(de)壓力(li)(li)。申銀萬國在(zai)(zai)去年(nian)11月發布的(de)(de)針對百聯股份(fen)的(de)(de)研報(bao)就(jiu)強調，百聯股份(fen)所擁有的(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)(de)價(jia)值優勢。研報(bao)提到，百聯擁有物(wu)業(ye)(ye)(ye)總(zong)面積(ji)258萬平，自(zi)有物(wu)業(ye)(ye)(ye)占(zhan)比60%，自(zi)有物(wu)業(ye)(ye)(ye)保(bao)守重估300億；公司在(zai)(zai)購物(wu)中心、奧特萊(lai)斯(si)等新型業(ye)(ye)(ye)態經營能(neng)力(li)(li)全國領先。

在上(shang)海(hai)擁(yong)有商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)最多(duo)的百聯(lian)如此(ci)，其他(ta)商(shang)業(ye)(ye)股更是如此(ci)。上(shang)海(hai)零(ling)售商(shang)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)的估值從來就是和擁(yong)有的商(shang)場比重正相關(guan)。

在過往(wang)幾(ji)十年間，中國的(de)(de)零售(shou)商(shang)(shang)業已經(jing)慢慢失去運營商(shang)(shang)業的(de)(de)能力，轉而(er)成為商(shang)(shang)業、物業的(de)(de)投資者，或者是(shi)“二房東”。賺品牌的(de)(de)專柜租(zu)金，或從營業額中抽取傭金，才是(shi)他(ta)們的(de)(de)主要賺錢方式。

很多(duo)以百(bai)貨商(shang)(shang)(shang)場為主要業(ye)(ye)務的零售商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)上市公司，就是持有大量物業(ye)(ye)的商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產公司，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產的租金收入對其業(ye)(ye)績的重(zhong)要性(xing)不言自喻。

上海的商(shang)業地產價格下跌，讓投資者(zhe)(zhe)不免擔心，這是否會成為(wei)投資者(zhe)(zhe)看空(kong)上海本土零售股的一個重要(yao)動因呢？