每經編(bian)輯｜每經實習(xi)記者 林東岳 發自上海(hai)    

每經實習記(ji)者(zhe) 林東岳 發自上海

2014年(nian)11月，國土資(zi)源部、農業部聯合發文，首次明確(que)要(yao)求為北京、上海、廣州、武漢(han)等14個大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市劃(hua)定城(cheng)(cheng)(cheng)市邊界(jie)(jie)，這也(ye)意味著(zhu)為大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市擴張“劃(hua)界(jie)(jie)”工作(zuo)開(kai)始“動(dong)真格”，今后城(cheng)(cheng)(cheng)市新增(zeng)土地供(gong)應量的增(zeng)速將(jiang)會減緩(huan)。與(yu)此(ci)同時，城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化進程卻并未減速，舊(jiu)城(cheng)(cheng)(cheng)改造成為推動(dong)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化的重(zhong)要(yao)路(lu)徑。

不過，日前部分(fen)舊(jiu)城(cheng)改(gai)造中(zhong)涉(she)及(ji)的利益輸(shu)送問題被曝光。佳兆業因(yin)傳聞(wen)(wen)涉(she)及(ji)深(shen)圳市委原常委、政法委書(shu)記蔣(jiang)尊(zun)玉的貪(tan)腐案(an)而深(shen)陷輿論漩渦，據澎湃(pai)新(xin)聞(wen)(wen)報道，蔣(jiang)尊(zun)玉落馬的直接原因(yin)是其擔任龍崗區委書(shu)記時(shi)力(li)推的舊(jiu)城(cheng)改(gai)造項(xiang)目。更早(zao)前，也有廣州市原副市長曹鑒燎(liao)等官(guan)員因(yin)涉(she)及(ji)舊(jiu)城(cheng)改(gai)造中(zhong)的貪(tan)腐問題而落馬。

對參與舊改(gai)的房(fang)地產企業(ye)而言，佳(jia)兆業(ye)事(shi)件無疑給(gei)它們敲響了一記(ji)警鐘(zhong)。如(ru)何從舊改(gai)中(zhong)獲取(qu)正當收益(yi)，同時(shi)回避其中(zhong)涉及的“暗箱(xiang)操作(zuo)”，成為不(bu)少(shao)房(fang)企都(dou)要面臨的重要課題。

舊改開發周期偏長/

在一線(xian)城(cheng)(cheng)市土地(di)供不(bu)應求和政府(fu)加(jia)快推動舊(jiu)城(cheng)(cheng)改(gai)造的(de)背(bei)景下，舊(jiu)城(cheng)(cheng)改(gai)造成為部分房企的(de)戰略(lve)性選擇。盡管舊(jiu)改(gai)項目(mu)前期投入資金大，投資回報期限較長，但由于舊(jiu)城(cheng)(cheng)改(gai)造地(di)段升值(zhi)、政策優惠等因素(su)，舊(jiu)城(cheng)(cheng)改(gai)造項目(mu)毛(mao)利率依然(ran)高于通過招(zhao)拍掛流程(cheng)獲(huo)得的(de)土地(di)開發。

克而瑞上海機構研究(jiu)總(zong)監薛(xue)建雄在接(jie)受《每日經濟新聞》記者采訪(fang)時表示，舊(jiu)改接(jie)近于(yu)免(mian)費(fei)劃撥土地，企業最大的支出在于(yu)動(dong)遷成本。由于(yu)通過招(zhao)拍掛拿(na)地的競爭比較激烈，溢價(jia)率(lv)較高，因(yin)此舊(jiu)改仍然是(shi)當前各(ge)種開發方(fang)式(shi)中利潤最高的。

但是，舊改(gai)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)建設過(guo)程(cheng)卻(que)并(bing)不(bu)輕松，開發難(nan)度和風(feng)險甚至遠遠超過(guo)普通的(de)招(zhao)拍(pai)掛項(xiang)(xiang)目(mu)。一(yi)位(wei)房(fang)地(di)產企(qi)業高管向 《每日(ri)經濟新聞》記者表示(shi)，舊改(gai)的(de)操作過(guo)程(cheng)極其復(fu)雜，征地(di)、拆遷、安置、補償(chang)每一(yi)個環節(jie)難(nan)度都很大，很多(duo)情(qing)況下需(xu)要在地(di)方政府的(de)支持下才能(neng)順利開展，這(zhe)也(ye)為部分(fen)官員權力(li)尋租提(ti)供了可(ke)能(neng)性。隨著反腐力(li)度的(de)加大，越(yue)來越(yue)多(duo)的(de)政商之(zhi)間的(de)利益(yi)輸送被曝(pu)光，這(zhe)也(ye)使(shi)得不(bu)少企(qi)業擔心今后(hou)舊改(gai)項(xiang)(xiang)目(mu)操作難(nan)度加大，可(ke)能(neng)會因為“水太深(shen)”而知難(nan)而退。

而(er)在土地出(chu)讓趨于集約化的情況下(xia)，一些舊改項目(mu)的用地價格(ge)也在逐漸(jian)攀升。上述房(fang)企(qi)高管表示，目(mu)前(qian)舊改項目(mu)的開(kai)發周(zhou)期(qi)一般高達(da)5~8年(nian)，開(kai)發周(zhou)期(qi)偏長，前(qian)期(qi)投入(ru)資金回籠(long)時間較長，在房(fang)地產行(xing)情低迷(mi)的情況下(xia)，房(fang)企(qi)參與舊改會越來(lai)越謹(jin)慎，畢竟不確(que)定性和(he)風險較大(da)。

事(shi)實(shi)上，萬科、新城等不(bu)少(shao)品牌房企(qi)幾乎不(bu)會參與舊改項目，熱(re)衷舊改的房企(qi)多(duo)為一(yi)些本地(di)(di)中小房地(di)(di)產開發(fa)商(shang)，這(zhe)些企(qi)業無(wu)法(fa)在正(zheng)規(gui)土地(di)(di)交易市場(chang)上和(he)大型房企(qi)競爭，只能憑借良好的政商(shang)關系來獲(huo)取土地(di)(di)，但是持(chi)續(xu)推(tui)進的反腐(fu)風暴正(zheng)在改變房地(di)(di)產行業的潛規(gui)則，中小房企(qi)洗牌有(you)望加速。

舊改流程面臨變革/

隨著城(cheng)(cheng)市化進程的(de)(de)快速(su)推進，匱乏(fa)的(de)(de)土地資源制約了后續(xu)發(fa)展。到2020年，上海新增建設(she)用(yong)地數量為0，而深圳目前(qian)已經(jing)沒有(you)新增建設(she)用(yong)地了，因此未來一線城(cheng)(cheng)市的(de)(de)房地產市場將(jiang)會越(yue)來越(yue)多依(yi)靠舊城(cheng)(cheng)改(gai)造項目。

事實(shi)上，舊城改(gai)造(zao)作為改(gai)善民生的重要內容，地方(fang)(fang)政(zheng)府對此高度重視，通(tong)常會(hui)給(gei)予融(rong)資(zi)支持和(he)配套金融(rong)服務。一般情況下，地方(fang)(fang)政(zheng)府會(hui)通(tong)過(guo)適(shi)當(dang)延長部分經濟適(shi)用(yong)房建設貸款期限，和(he)下浮經濟適(shi)用(yong)房建設貸款利率來吸引企業(ye)參與舊改(gai)，因此企業(ye)可(ke)以(yi)控制部分成本。

在佳兆業事件(jian)后，某(mou)些(xie)官員利(li)用舊(jiu)改進行權力尋租(zu)的情況將(jiang)會有所收斂(lian)。上海杜躍(yue)平律師事務所主任杜躍(yue)平表示，舊(jiu)改本(ben)身(shen)是(shi)有嚴格法(fa)律規范的，但是(shi)因為某(mou)些(xie)流(liu)程不透明，政(zheng)商之間本(ben)應有的健康溝通進入了(le)灰色地帶(dai)。如(ru)果未來(lai)地方政(zheng)府減少(shao)行政(zheng)干預，貪腐行為受到(dao)嚴格制約，平等對待每(mei)一(yi)個市場主體，那么企(qi)業就可以從容參與舊(jiu)城改造。

上述房企高管認為，未來有能力參(can)加舊改的(de)房企有兩(liang)類(lei)。第一類(lei)仍然是本(ben)地(di)中小房企，這些企業熟悉(xi)本(ben)地(di)市(shi)(shi)場，和地(di)方政府(fu)和本(ben)地(di)金融機構(gou)的(de)溝(gou)通也(ye)更為便捷；第二類(lei)則(ze)是在區(qu)域深耕(geng)多年(nian)、已經(jing)累(lei)積豐富經(jing)驗的(de)外來規模房企，實力雄厚，對本(ben)地(di)市(shi)(shi)場也(ye)有一定的(de)了解(jie)。

為了(le)避免(mian)貪腐現(xian)象的(de)出(chu)現(xian)，未來政(zheng)府(fu)可能會(hui)對(dui)舊(jiu)改(gai)流程進行調整(zheng)。上述房(fang)(fang)企(qi)(qi)高管表示，如(ru)果未來地方政(zheng)府(fu)先解決動(dong)遷等前(qian)期問題，然(ran)后(hou)出(chu)讓凈地讓房(fang)(fang)企(qi)(qi)進行開(kai)發，將(jiang)是(shi)一種比較理(li)想(xiang)的(de)模式(shi)。據悉，香港目前(qian)正是(shi)采用這種舊(jiu)改(gai)模式(shi)，政(zheng)府(fu)主導拆遷，按周邊樓(lou)價來賠償(chang)拆遷戶，而(er)不是(shi)將(jiang)企(qi)(qi)業和居民捆綁在一起。此外，地方政(zheng)府(fu)也可以將(jiang)成片(pian)的(de)舊(jiu)改(gai)項目進行拆分，切割(ge)成多(duo)個小地塊，交由不同的(de)房(fang)(fang)企(qi)(qi)進行開(kai)發，以此割(ge)斷(duan)官員和單獨(du)某一家房(fang)(fang)企(qi)(qi)之間的(de)利益(yi)輸送鏈條。

隨著反腐(fu)力度繼續加大，舊改中越(yue)來越(yue)多(duo)的(de)“貓膩”會暴露在陽(yang)光(guang)下，隨著灰色地(di)帶(dai)被清除(chu)，未來舊改領域依然(ran)存(cun)在很(hen)多(duo)機會。