每經記者 盧曦 發(fa)自上(shang)海

“虧本賣(mai)房”的(de)口號再(zai)次讓樓市寒(han)意乍(zha)現。

杭州樓市(shi)歷來是(shi)全(quan)國房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)一(yi)大風(feng)向標。2012年3月，杭州曙光之城樓盤就首先喊(han)出了“虧本賣房(fang)(fang)(fang)(fang)”的(de)(de)(de)口號(hao)。2014年2月，又是(shi)杭州德(de)信房(fang)(fang)(fang)(fang)產一(yi)個項目(mu)的(de)(de)(de)降價(jia)，打響了馬年降價(jia)的(de)(de)(de)第一(yi)槍，全(quan)國房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)也自此進入了寒冷(leng)的(de)(de)(de)冬天(tian)。

進入2015年，在市場有所回暖的(de)(de)背景下(xia)，杭州(zhou)又有樓盤“虧(kui)本(ben)賣房(fang)(fang)(fang)”。令人大(da)跌(die)眼(yan)鏡(jing)的(de)(de)是，這次(ci)喊出(chu)降價的(de)(de)并不是德信(xin)房(fang)(fang)(fang)產那樣的(de)(de)中小民營(ying)房(fang)(fang)(fang)企，而(er)是兩(liang)家實力房(fang)(fang)(fang)企——華潤和新鴻基合作的(de)(de)項目(mu)“之江九里”打出(chu)了“虧(kui)本(ben)賣房(fang)(fang)(fang)”的(de)(de)口(kou)號；另一家香港(gang)地產巨頭的(de)(de)項目(mu)“云荷廷”也以(yi)1.9萬元/平方米的(de)(de)價格對外銷售。

《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)測算，由于上述項目的拿地成本達到1.1萬(wan)元/平方(fang)米，加(jia)上3000元/平方(fang)米的裝修標準(zhun)，再算上融資、建安、營(ying)銷和稅(shui)費等，開(kai)發商可(ke)以獲得(de)的利潤極為有(you)限。

某著名跨國房(fang)產咨詢機構高(gao)管告訴《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者，2015年，杭州仍然出現(xian)實(shi)力房(fang)企虧本賣房(fang)的情(qing)況，似乎說明(ming)放松限(xian)購政策的“藥效(xiao)”已經釋(shi)放殆盡(jin)。

兩項目低價甩賣

位(wei)于(yu)杭州郊區之(zhi)江板(ban)塊(kuai)的(de)“之(zhi)江九(jiu)里”樓盤，近(jin)期打出了“虧本賣房”的(de)口號。之(zhi)江九(jiu)里的(de)開(kai)發(fa)商名為(wei)華(hua)(hua)潤新鴻基房地產（杭州）有(you)限(xian)公司(si)，是由(you)華(hua)(hua)潤集團與新鴻基2005年底共同投資(zi)成立的(de)。

“之江九里”所處的地塊，是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下的“地王”，折(zhe)合(he)樓面價格達到1.53萬元/平(ping)方(fang)米(mi)，當時震驚業內。該(gai)項目(mu)在2012年入(ru)市(shi)至今，已陸續開售(shou)了(le)多期，目(mu)前(qian)正在銷售(shou)的數百套房源，售(shou)價僅為(wei)1.8萬元/平(ping)方(fang)米(mi)。

“我(wo)們(men)確實是在虧本賣房，開發商(shang)要(yao)回籠資(zi)金。”在接受《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)以購(gou)房者(zhe)身份的(de)采訪(fang)時，之江九里的(de)售樓人員解釋，用(yong)1.53萬(wan)元的(de)“面粉”做(zuo)出1.8萬(wan)元的(de)“面包”，加上拿地至今的(de)資(zi)金成(cheng)本、建筑成(cheng)本，虧本似乎在所難免。

距之江九里僅兩公里的(de)另一個項目(mu)也(ye)給(gei)出了極(ji)為保守(shou)的(de)價格。

由(you)港(gang)資房企(qi)嘉(jia)里(li)建設開(kai)發的“云荷廷”在2015年1月11日開(kai)盤。這(zhe)一項(xiang)目(mu)在2012年拿(na)地，地塊總價(jia)25.36億(yi)元，住宅部分折合樓(lou)板價(jia)約(yue)1.1萬(wan)元/平方(fang)(fang)米。該項(xiang)目(mu)售樓(lou)人員告訴記(ji)者，此項(xiang)目(mu)產品為(wei)精裝修，標準(zhun)為(wei)3000元/平方(fang)(fang)米，目(mu)前售價(jia)為(wei)每平方(fang)(fang)米約(yue)1.9萬(wan)元。

記者從一些業(ye)內人(ren)士(shi)處了(le)解到，房產的(de)銷售價格中包(bao)括了(le)土地、建安、稅(shui)費(fei)、裝修、配套和營銷等多項費(fei)用。因(yin)此上述項目的(de)利(li)潤(run)非常有限，且由于開發周期相對漫長，可能會拉低嘉里建設未來的(de)整體凈資產收益率。

房地產專家蔡為(wei)民給記者算了一(yi)筆賬。嘉(jia)里(li)建(jian)設(she)的(de)(de)這一(yi)項目(mu)還(huan)包括大規模(mo)商業(ye)物(wu)業(ye)，計劃自(zi)持。“后(hou)續的(de)(de)商業(ye)物(wu)業(ye)裝修、招商、推廣都需(xu)要成(cheng)(cheng)本，按照嘉(jia)里(li)建(jian)設(she)的(de)(de)標準則成(cheng)(cheng)本更高。”蔡為(wei)民認為(wei)，嘉(jia)里(li)建(jian)設(she)還(huan)需(xu)要為(wei)這一(yi)項目(mu)的(de)(de)商用部分不(bu)斷投(tou)入不(bu)菲的(de)(de)資金，綜合觀察，這個項目(mu)在(zai)短期內或許將(jiang)處在(zai)投(tou)入狀態。

對(dui)(dui)于項目可能出現的(de)虧損，《每日經濟新聞》記者分別(bie)致(zhi)電華(hua)潤置(zhi)地(di)、新鴻基(ji)香港公司，并按(an)對(dui)(dui)方(fang)要求(qiu)發送(song)了(le)采訪郵件，但截至發稿尚沒有收到回復(fu)。新鴻基(ji)上(shang)海相關負(fu)責人向記者表示，這一(yi)項目由華(hua)潤擔任主導的(de)一(yi)方(fang)，新鴻基(ji)方(fang)面不(bu)作(zuo)答復(fu)。

記者(zhe)(zhe)還(huan)致(zhi)電嘉(jia)里建設(she)香港公(gong)司(si)，但截至(zhi)發稿，同樣沒有獲得回復。嘉(jia)里建設(she)深圳(zhen)公(gong)司(si)相關負責(ze)人向記者(zhe)(zhe)表示，深圳(zhen)與杭(hang)州項目略有一些聯系，但不清楚(chu)情(qing)況。嘉(jia)里建設(she)上海公(gong)司(si)方面向記者(zhe)(zhe)表示，不負責(ze)杭(hang)州公(gong)司(si)事務。

房企急于回籠資金？

“虧(kui)本賣(mai)房”在業(ye)內(nei)已有先例，但常常發生于(yu)中小房企。明源地(di)產研究院主編潘勇(yong)堂告訴記(ji)者，當市(shi)場不景氣、公(gong)司資金鏈緊張時，就有可能(neng)降(jiang)價賣(mai)房，只求(qiu)快速(su)回籠(long)資金，不求(qiu)賺錢，先“保(bao)命”再考慮“保(bao)本”。回收資金之(zhi)后，才(cai)有能(neng)力拿新的(de)地(di)塊。

最(zui)近幾年，業內不(bu)乏這樣(yang)的(de)案例。上海(hai)證大在(zai)資金鏈緊張時將上海(hai)外灘“地(di)王”出(chu)讓；綠城曾在(zai)財務危機期間引(yin)入九龍倉；杭(hang)州(zhou)還曾出(chu)現(xian)手握“地(di)王”的(de)雅戈爾，預(yu)估“地(di)王”開(kai)發出(chu)來仍然(ran)賺錢無望，索性退地(di)，數億元打了水漂的(de)情況(kuang)。

港資(zi)大(da)鱷(e)杭州之江項目定(ding)價如此(ci)之低(di)，是(shi)急于(yu)回(hui)籠資(zi)金(jin)？

克而(er)瑞(rui)研究(jiu)機構總監薛建雄認(ren)為，這幾家房企資金實力都非常強(qiang)，不(bu)會因為缺(que)錢而(er)選擇甩賣。其中嘉里(li)建設一(yi)向周轉速度較慢，憑借多年來的(de)雄厚積累，用大(da)量(liang)的(de)自(zi)有資金開發，壓力不(bu)大(da)。

記者查詢了解(jie)到，嘉(jia)里建設曾于2005年以24.6億元的高價擊敗競(jing)爭對手，奪下浙江大學湖濱校(xiao)區地塊，后來因建筑(zhu)高度等多方(fang)原因修改方(fang)案，最終規劃為(wei)嘉(jia)里中心。時至今日，嘉(jia)里中心仍未建成開業(ye)。

從拿(na)地至今已經(jing)過去(qu)了(le)10年，可見嘉里建(jian)設是有資本(ben)“拖(tuo)”的。公司中(zhong)期報(bao)表也(ye)顯示，在大部分內地房企因為銷售欠佳(jia)而(er)資金緊張的2014年中(zhong)期，嘉里建(jian)設的經(jing)營現金流量凈額仍然可以達到(dao)16.78億元，顯示出相當(dang)穩健的財務(wu)狀況(kuang)。

華潤、新(xin)鴻基情況類(lei)似，薛建雄介紹說(shuo)，公司資產雄厚、資質好，這類(lei)房企憑借銀行貸款就(jiu)能獲(huo)得資金。

薛建雄表示，可能是開(kai)發商(shang)判斷杭州(zhou)未來三五年房(fang)價很難上漲，與其空(kong)耗(hao)資(zi)金與時間(jian)成本，不如現在落袋為安。

市場回暖或曇花一現

杭州是我國(guo)最早舉行土地“招(zhao)拍掛”的城市(shi)，也是我國(guo)最開放(fang)的房(fang)地產(chan)市(shi)場，在全國(guo)有著(zhu)“風向(xiang)標(biao)”的意(yi)義。萬科、中(zhong)海(hai)、保利、龍(long)湖、世茂(mao)、融創、九龍(long)倉和綠地等全國(guo)房(fang)企(qi)大鱷都在杭州拼(pin)殺。2014年，全國(guo)20強房(fang)企(qi)中(zhong)，僅4家(jia)房(fang)企(qi)暫未進入杭州市(shi)場。

“2013年，全(quan)國(guo)樓(lou)市還處在‘漲(zhang)聲一片(pian)’時，杭(hang)州就出現了(le)樓(lou)盤降價的(de)(de)現象。進(jin)入2014年，全(quan)國(guo)樓(lou)市普跌(die)，杭(hang)州的(de)(de)跌(die)幅是(shi)比較深的(de)(de)。”薛(xue)建雄說，杭(hang)州經濟結構處在調(diao)整的(de)(de)過程中，樓(lou)市的(de)(de)下跌(die)往(wang)往(wang)走(zou)在全(quan)國(guo)前面(mian)。

目前，杭州(zhou)(zhou)的綠城等(deng)房企去化(hua)表現(xian)較好，但(dan)其價格也不能算高。2014年8月29日(ri)，杭州(zhou)(zhou)取消(xiao)限購后，立(li)即(ji)出現(xian)了銷售火爆的景(jing)象，但(dan)進(jin)入2015年，銷售勢(shi)頭已(yi)有明(ming)顯(xian)減弱。

任職于北京某律所杭州(zhou)分公司(si)的(de)一位律師告訴(su)記者，2014年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，杭州(zhou)城北最(zui)先出現降價樓盤(pan)(pan)，后來逐漸(jian)擴(kuo)大到全城，雖(sui)然(ran)有些樓盤(pan)(pan)價格也曾(ceng)出現短暫上漲，但(dan)整體(ti)來看，開發商“以價換量”的(de)思路是比(bi)較明確的(de)。

“杭州取消限(xian)購后，我們以為樓市情況會得到改善。”某跨國房(fang)產咨詢(xun)公司高(gao)管告訴《每(mei)日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者，進(jin)入2015年，杭州仍然(ran)出現實力房(fang)企虧(kui)本(ben)賣房(fang)的情況，似乎說明放(fang)松限(xian)購政策(ce)的“藥效(xiao)”已經(jing)釋放(fang)殆盡。

潘勇堂告訴(su)記(ji)者(zhe)，杭(hang)州高庫存(cun)的(de)情(qing)況十分嚴重，除了核心地段、有學區資(zi)源的(de)優質房源，其他項(xiang)目都很難去(qu)化。

透(tou)明售房網數據顯(xian)示，杭(hang)州市區2014年(nian)11月的庫(ku)存一(yi)度突(tu)破15萬套(tao)，其中住宅近10萬套(tao)，創下歷史新(xin)高。高庫(ku)存的壓力還將持續(xu)下去。