每(mei)經記者 區家(jia)彥 發(fa)自廣(guang)州(zhou)

與內地樓(lou)市(shi)陷(xian)入低(di)迷相比，2014年(nian)香港樓(lou)市(shi)表(biao)現搶眼。

1月12日，根據最新公布的(de)中(zhong)原城市(shi)領(ling)先指數(CCL）顯示，該(gai)指數于2014年末收報于132.69點，全年漲(zhang)幅達到12%，再創歷史新高(gao)。同時(shi)，幾乎所(suo)有大行都(dou)積極“唱多”，并預(yu)測(ce)今年香(xiang)港樓價(jia)漲(zhang)幅將在5~10%。

中原地產創(chuang)始人施永青(qing)在接受(shou)《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者表(biao)示(shi)，盡(jin)管香港(gang)樓市短期內(nei)供不(bu)應求的(de)情況難(nan)以(yi)改善，但目前樓價(jia)已經(jing)脫離市民購買力，隨著新房供應量增加(jia)(jia)，加(jia)(jia)上香港(gang)經(jing)濟(ji)放緩以(yi)及美(mei)國加(jia)(jia)息(xi)等不(bu)利因素，樓市仍存一(yi)定(ding)風險(xian)。

受到“雙(shuang)辣招”以(yi)及美國QE退(tui)出預期的(de)影響，香港(gang)樓(lou)(lou)市在(zai)(zai)2014年初一度陷入(ru)低迷，二手房成交量更是在(zai)(zai)2014年2月份創(chuang)下16年新低。但在(zai)(zai)香港(gang)特(te)區政府(fu)于(yu)2014年5月宣布微調“雙(shuang)辣招”，并推出延長雙(shuang)倍印花稅的(de)換樓(lou)(lou)期限等措施后，樓(lou)(lou)市出現空前活躍。

香港(gang)差餉物業估價署最新公布的數據顯示(shi)，2014年11月份私人(ren)住宅(zhai)售價指數連(lian)漲8個(ge)月，收報于274點，不僅較10月份再(zai)漲1.37%，再(zai)度創出歷史新高。截至去年首11個(ge)月，香港(gang)樓價合共漲幅達到(dao)11.8%。

新(xin)盤(pan)銷售(shou)火(huo)爆，是帶動香港(gang)樓(lou)市實現“V型(xing)”反(fan)轉的重要動力。根據利嘉閣發布的研報，2014年(nian)香港(gang)一手住(zhu)宅成交量超過16000套，同比上升(sheng)近50%。其(qi)中(zhong)，李嘉誠(cheng)旗下的長(chang)江實業、南豐(feng)集團、港(gang)鐵公(gong)司(si)合作開發的“環宇海灣”于去年(nian)5月對外發售(shou)，僅(jin)僅(jin)兩個(ge)月時間(jian)便實現100億港(gang)元的銷售(shou)額，隨后多個(ge)新(xin)盤(pan)開售(shou)也遭到(dao)瘋搶。

反映二手房價的(de)中原城市領先(xian)指(zhi)(zhi)數(CCL)）盡管在上半年有所反復(fu)，但在一手住宅市場反轉的(de)帶動下(xia)，進入下(xia)半年以來(lai)指(zhi)(zhi)數屢創歷史新高(gao)(gao)，全(quan)年指(zhi)(zhi)數漲幅不僅(jin)高(gao)(gao)達12%，相較于1997年高(gao)(gao)峰的(de)102.93點，同樣(yang)高(gao)(gao)出29%。

“去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)香港樓價屢創新(xin)高的(de)(de)(de)(de)最重要原因，是供不應(ying)求的(de)(de)(de)(de)情況嚴重”，施(shi)永青表示，在過去(qu)(qu)5年(nian)(nian)(nian)，香港平均每年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)新(xin)房(fang)供應(ying)量只有9684套，但(dan)單是每年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)內地新(xin)移民就達到54750人(ren)，加上本(ben)地的(de)(de)(de)(de)人(ren)口增長與(yu)改善居(ju)住環境的(de)(de)(de)(de)需求，導致新(xin)房(fang)供應(ying)存在缺口，這也是去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)一手住宅市場火爆的(de)(de)(de)(de)重要原因。

在施永青看來，目前香港(gang)(gang)特區政府已著力于增(zeng)(zeng)加供(gong)應(ying)，預計2015年的(de)新(xin)房供(gong)應(ying)量會增(zeng)(zeng)加至2萬套(tao)，如果加上(shang)公(gong)屋(wu)與居(ju)屋(wu)（香港(gang)(gang)的(de)保障房），總供(gong)應(ying)量有望達到3.5萬套(tao)，應(ying)該可滿足市場的(de)新(xin)增(zeng)(zeng)需求。

隨(sui)著(zhu)美(mei)國明確退出QE，加(jia)息將對香港(gang)樓市產生(sheng)重大(da)影響。香港(gang)財政司司長曾俊華表示，截至2014年(nian)第三季度末，反映(ying)市民(min)置業(ye)購買力的(de)按揭供款(kuan)占收入(ru)比(bi)例高(gao)達57%，遠高(gao)于過去20年(nian)47%的(de)平均數(shu)。假如未來進入(ru)加(jia)息通道，利率上升(sheng)3個百分點至較正常(chang)的(de)水平，這(zhe)個比(bi)率更(geng)會飆升(sheng)至74%，大(da)大(da)加(jia)重置業(ye)者負擔(dan)。