1月(yue)7日，由兩家央(yang)企(qi)華潤置地(di)(di)、首開(kai)股(gu)份(fen)與險資(zi)“一(yi)哥”平安組成的“巨無霸”聯合(he)體，以86.25億元(yuan)(yuan)奪得北(bei)京豐臺一(yi)幅地(di)(di)塊(kuai)，溢(yi)價率達到22%，成交樓面(mian)(mian)價達到每平方米(mi)(mi)(mi)3.8萬元(yuan)(yuan)。由于(yu)該(gai)(gai)地(di)(di)塊(kuai)被(bei)稱(cheng)為“三最地(di)(di)王”（面(mian)(mian)積最大、自住(zhu)房(fang)最貴和總價最高），從而備受媒體關注。剔(ti)除限(xian)價商(shang)品(pin)房(fang)和自住(zhu)型商(shang)品(pin)房(fang)后，該(gai)(gai)地(di)(di)塊(kuai)樓面(mian)(mian)起(qi)始價至少(shao)在(zai)5萬元(yuan)(yuan)/平方米(mi)(mi)(mi)以上(shang)。對此，萬科北(bei)京區(qu)域首席(xi)執行官兼北(bei)京公司(si)董事(shi)長毛大慶表示，從2015年開(kai)始，北(bei)京樓市(shi)的普通(tong)商(shang)品(pin)房(fang)售價將進(jin)入(ru)每平方米(mi)(mi)(mi)6萬元(yuan)(yuan)時代；任(ren)志強(qiang)第一(yi)時間也在(zai)微博上(shang)評(ping)價稱(cheng)，北(bei)京土(tu)地(di)(di)市(shi)場開(kai)門大吉，土(tu)地(di)(di)樓面(mian)(mian)價5萬多似乎是(shi)常態，溢(yi)價50%以上(shang)也是(shi)常態。

盡管(guan)地(di)(di)產(chan)大佬們經常“語出(chu)驚人”，而(er)地(di)(di)王也(ye)是個老話題(ti)(ti)，單宗(zong)地(di)(di)王并不一(yi)定能說(shuo)明什么(me)問題(ti)(ti)，但如(ru)果(guo)聯想到(dao)2014年一(yi)線城市(shi)住宅(zhai)用(yong)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金逆市(shi)走高、突破歷史，再看看1月5日(ri)新年土地(di)(di)“首拍”時，招商、華潤、九(jiu)龍(long)倉、平安(an)組成史上(shang)最大聯合體，搶收北京土地(di)(di)市(shi)場(chang)的(de)“盛況(kuang)”，或許需要我們重新思考，樓(lou)(lou)市(shi)正(zheng)在(zai)由(you)增量(liang)時代向存量(liang)時代過(guo)渡的(de)背景下，最具樓(lou)(lou)市(shi)風向標的(de)北京，土地(di)(di)市(shi)場(chang)如(ru)此(ci)瘋狂，到(dao)底意味著什么(me)？透漏出(chu)未(wei)來樓(lou)(lou)市(shi)走向的(de)哪(na)些信息？

地(di)產大佬們之所以“出此狂言”，一個重要的(de)依據就是，從(cong)2012年7月份至(zhi)今，在北(bei)(bei)(bei)京公開(kai)出讓的(de)土地(di)中，樓面地(di)價(jia)超過2.5萬元/平方(fang)米的(de)地(di)塊有(you)60多塊。這些(xie)(xie)高價(jia)地(di)塊多數(shu)尚未入市(shi)，若加(jia)上(shang)稅金、利息等(deng)，這些(xie)(xie)地(di)塊成本比拍得(de)時(shi)又有(you)近20%的(de)增加(jia)。鑒于此，若以2015年二季度開(kai)始(shi)入市(shi)計算(suan)，北(bei)(bei)(bei)京將有(you)近70個項目開(kai)盤價(jia)格在每(mei)平方(fang)米5萬元-7萬元之間，且這些(xie)(xie)項目大多數(shu)不在五(wu)環之內。這就意味(wei)著從(cong)2015年開(kai)始(shi)，北(bei)(bei)(bei)京樓市(shi)的(de)普通商(shang)品房售價(jia)將進(jin)入每(mei)平方(fang)米6萬元時(shi)代。

筆者梳(shu)理了(le)一(yi)(yi)下，自2013年(nian)以來，各媒(mei)體報道的(de)(de)(de)大大小(xiao)(xiao)小(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)地(di)(di)(di)王，80%以上誕生(sheng)在(zai)一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，典型的(de)(de)(de)如(ru)上海董家渡、北京花鄉(xiang)、深圳龍華地(di)(di)(di)塊、廣州紅云涂料化工廠地(di)(di)(di)塊。而且，曾經(jing)一(yi)(yi)度開(kai)辟二三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)戰場的(de)(de)(de)龍頭房企，如(ru)保利、恒大等，均開(kai)始回歸一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)。另外，一(yi)(yi)直認為內(nei)地(di)(di)(di)樓市(shi)(shi)(shi)有(you)風(feng)險的(de)(de)(de)港資(zi)房企（新(xin)(xin)鴻基、九龍倉、新(xin)(xin)世界等）也參(can)與到(dao)了(le)一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)(di)爭奪戰中，同時，但凡有(you)實力(li)的(de)(de)(de)民(min)資(zi)也都想從中分(fen)一(yi)(yi)杯羹。相比之下，二三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)(di)市(shi)(shi)(shi)場冷(leng)清很多。2014年(nian)，一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)(di)出(chu)讓金(jin)達到(dao)3500億，同比增長54.8%，溢(yi)價率達到(dao)41%。但是，2014年(nian)全國(guo)300個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓金(jin)同比則(ze)下跌27%，溢(yi)價率只有(you)10%左右。歷來，二三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)(di)市(shi)(shi)(shi)場不如(ru)一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)那樣火爆(bao)，但如(ru)此的(de)(de)(de)“冰(bing)火兩重天”，還是第一(yi)(yi)次。

筆者認為，龍頭房(fang)企對一線城(cheng)市(shi)土地(di)(di)(di)爭奪之“白熱化(hua)”，以及(ji)二(er)三線城(cheng)市(shi)土地(di)(di)(di)市(shi)場(chang)之“冷清”，已(yi)經不能簡單地(di)(di)(di)用(yong)“分化(hua)”或(huo)“分化(hua)加劇”來解(jie)釋。從本質上來講，這是(shi)我國樓市(shi)整體供求格(ge)局已(yi)經逆轉，供求平衡(heng)或(huo)供過(guo)于求已(yi)經成(cheng)為“新常(chang)態”的(de)背景(jing)下，樓市(shi)增量有效市(shi)場(chang)區域大為縮減的(de)反映。

2014年(nian)，在(zai)打(da)壓(ya)性政策(ce)相繼(ji)退(tui)出、扶持性政策(ce)不(bu)(bu)斷推出的(de)情況下(xia)(xia)，樓(lou)(lou)市(shi)(shi)不(bu)(bu)僅不(bu)(bu)像過去幾年(nian)一(yi)樣“一(yi)有刺激(ji)便雄(xiong)赳赳氣昂昂”，反(fan)而疲態盡顯，全(quan)國樓(lou)(lou)市(shi)(shi)成交規模在(zai)2014年(nian)下(xia)(xia)滑了(le)10%，一(yi)線城市(shi)(shi)下(xia)(xia)滑15%，全(quan)國房屋新(xin)(xin)開工和土地購置分(fen)別下(xia)(xia)滑9%和14.5%。這(zhe)說明，樓(lou)(lou)市(shi)(shi)整體在(zai)疲于消化庫存，開發商(shang)主動補庫存的(de)意愿不(bu)(bu)足。最新(xin)(xin)數據(ju)顯示，全(quan)國35個城市(shi)(shi)待售(shou)新(xin)(xin)建住房消化周期達到16.8個月，而已批在(zai)建項目中90%的(de)部分(fen)沒(mei)有賣(mai)出去，可以解決1.5億人居住。