每(mei)經(jing)編輯｜李宇嘉    

◎李宇嘉

1月(yue)7日(ri)，華潤、首(shou)開、平安(an)聯(lian)合體以86.25億元奪得(de)北(bei)京豐臺(tai)一幅地(di)塊(kuai)。由于該地(di)塊(kuai)被稱為北(bei)京“三最(zui)地(di)王”（面(mian)積最(zui)大、自(zi)住房最(zui)貴和(he)總價最(zui)高）而備(bei)受媒體關注(zhu)。這(zhe)并非(fei)今年(nian)房企搶收(shou)北(bei)京土(tu)地(di) “第(di)一單(dan)”。1月(yue)5日(ri)，招商、華潤、九龍倉、平安(an)聯(lian)合體搶收(shou)北(bei)京豐臺(tai)另外兩宗地(di)塊(kuai)。

與上述場景形成(cheng)鮮明對(dui)比的(de)(de)是，即便是限購退(tui)出、限貸松(song)綁、各(ge)地(di)刺激不斷，全國樓(lou)市(shi)依舊疲弱(ruo)。此時，房企瘋搶一線城市(shi)土(tu)地(di)意味著什(shen)么(me)？樓(lou)市(shi)在邁向存量時代的(de)(de)過程中，又有哪(na)些新的(de)(de)特(te)征(zheng)？

目前，房地(di)產(chan)(chan)年度開發投(tou)資(zi)達9萬億(yi)(yi)(yi)元(yuan)、施工面積超過70億(yi)(yi)(yi)平(ping)(ping)方(fang)米、年度銷售(shou)面積13億(yi)(yi)(yi)平(ping)(ping)方(fang)米，這(zhe)些(xie)指標(biao)相比2008年翻了一倍多。由(you)于(yu)房地(di)產(chan)(chan)關聯(lian)著(zhu)60%的(de)(de)固定資(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)、關聯(lian)著(zhu)60%的(de)(de)實體經濟產(chan)(chan)業(ye)、關聯(lian)著(zhu)60%的(de)(de)銀行貸款(kuan)。哪怕(pa)是些(xie)許下(xia)滑，由(you)于(yu)強大的(de)(de)基(ji)數效(xiao)應、關聯(lian)效(xiao)應，房地(di)產(chan)(chan)對于(yu)“保底”和(he)邁向“新常態”的(de)(de)沖(chong)擊都非常明(ming)顯。即便未來經濟增長和(he)財(cai)政要去除房地(di)產(chan)(chan)依賴，但在未來若干年，如何穩住這(zhe)個“龐然大物”，讓其在歷史的(de)(de)頂部上(shang)維持幾年，不至于(yu)快速下(xia)滑，減緩(huan)其對于(yu)固定資(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)、上(shang)下(xia)游(you)傳統產(chan)(chan)業(ye)被動(dong)“去產(chan)(chan)能”、銀行貸款(kuan)質量的(de)(de)沖(chong)擊，將是國家在樓市政策上(shang)的(de)(de)基(ji)本(ben)思路。

在樓市政策(ce)(ce)(ce)上(shang)(shang)，國家(jia)將堅持“政策(ce)(ce)(ce)適度刺激以維(wei)持頂部運行”的策(ce)(ce)(ce)略，這(zhe)是包(bao)括2015年(nian)在內的未來幾年(nian)，國家(jia)在樓市政策(ce)(ce)(ce)上(shang)(shang)的基(ji)本策(ce)(ce)(ce)略，也是樓市在存量時代的第(di)一(yi)個特(te)征。

第二個特征，就是行業(ye)關鍵指標將(jiang)呈現“弱勢(shi)(shi)增(zeng)長”到“弱勢(shi)(shi)回落”的平(ping)滑走(zou)勢(shi)(shi)。盡管勞動(dong)年齡(ling)人口和(he)婚齡(ling)剛需人口進入(ru)下(xia)行通道；城鎮家庭平(ping)均擁(yong)有(you)住(zhu)房(fang)1.02套/戶，在建未(wei)售(shou)住(zhu)房(fang)可解決1.5億人的住(zhu)房(fang)需求，住(zhu)房(fang)供求基本平(ping)衡或略顯過剩，但在“政(zheng)策適度刺激”的思路下(xia)，未(wei)來幾(ji)年，通過棚(peng)戶區改造、改善性住(zhu)房(fang)消費、完(wan)善住(zhu)區配套、收購商(shang)品房(fang)做保(bao)障房(fang)等，依然可以保(bao)持(chi)房(fang)地(di)產(chan)銷售(shou)面積、房(fang)地(di)產(chan)開發投(tou)資10%左(zuo)右的增(zeng)速。即(ji)便未(wei)來幾(ji)年會(hui)下(xia)滑，在政(zheng)策“托底”的作用下(xia)，也不會(hui)大幅度下(xia)滑，5%左(zuo)右的個位數緩慢下(xia)滑是大概(gai)率事件。

2014年(nian)，在限購限貸相繼退出(chu)、扶(fu)持性政策(ce)不斷推出(chu)的情況下(xia)，樓市(shi)(shi)不僅不像過去幾年(nian) “一有刺激便雄赳(jiu)赳(jiu)、氣昂(ang)昂(ang)”，而且疲態盡顯，全國樓市(shi)(shi)成交(jiao)規模在2014年(nian)下(xia)滑了10%，一線城(cheng)市(shi)(shi)下(xia)滑15%。這說明，樓市(shi)(shi)供(gong)需(xu)格局正在從過去的供(gong)不應求轉向(xiang)供(gong)過于求，多數城(cheng)市(shi)(shi)庫存壓(ya)力太大，市(shi)(shi)場整體(ti)對于政策(ce)刺激的彈(dan)性下(xia)降了。對于開發商來(lai)講，未來(lai)市(shi)(shi)場機會集(ji)中(zhong)在人口(kou)凈流入的一線和二線重(zhong)點城(cheng)市(shi)(shi)。

2014年，一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)住宅用地的(de)(de)出讓(rang)(rang)金達到3500億(yi)元(yuan)，同比增(zeng)長54.8%，溢(yi)價率(lv)41%。但是(shi)，2014年全國300個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)土(tu)地出讓(rang)(rang)金同比則下(xia)跌(die)了27%，溢(yi)價率(lv)只有(you)10%。土(tu)地市(shi)(shi)場的(de)(de)分(fen)化說明，開發商補庫(ku)存僅限于(yu)重點(dian)(dian)城(cheng)市(shi)(shi)，即便是(shi)廣大(da)的(de)(de)二線(xian)省會(hui)城(cheng)市(shi)(shi)，樓(lou)市(shi)(shi)庫(ku)存消化的(de)(de)壓(ya)力也非常大(da)。樓(lou)市(shi)(shi)的(de)(de)有(you)效市(shi)(shi)場區(qu)域在(zai)進一步收窄，在(zai)熱點(dian)(dian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)熱點(dian)(dian)片區(qu)，未(wei)來土(tu)地拍賣出現(xian)“天價”，應該不是(shi)奇怪(guai)的(de)(de)事情，這是(shi)樓(lou)市(shi)(shi)在(zai)存量時代的(de)(de)第三個(ge)特征(zheng)。

樓(lou)市進入存(cun)量(liang)時(shi)代后，新(xin)增(zeng)土地(di)開(kai)發的(de)空間(jian)已經見頂，以復制圖紙(zhi)開(kai)發見長，靠土地(di)溢價賺錢(qian)的(de)開(kai)發商(shang)，若(ruo)不(bu)轉(zhuan)型只有死路一(yi)條。樓(lou)市在向“新(xin)常態”過(guo)(guo)渡過(guo)(guo)程(cheng)中，開(kai)發商(shang)一(yi)方(fang)面要積極賣房，通過(guo)(guo)消化庫存(cun)兌現對股(gu)東的(de)承(cheng)諾，降(jiang)低(di)資金鏈風(feng)險(xian)；另(ling)一(yi)方(fang)面，要思(si)考如何轉(zhuan)型升級(ji)。

但房地(di)產(chan)下游服務(wu)(wu)業(ye)(ye)，如(ru)物業(ye)(ye)管理(li)、租(zu)賃業(ye)(ye)務(wu)(wu)、智能社區等，盡(jin)管被(bei)認為是(shi)(shi)藍(lan)海，但成(cheng)熟的(de)(de)盈利模式至今(jin)沒(mei)有浮出水面，基本沒(mei)有哪家房企轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)型(xing)成(cheng)功(gong)，而(er)逃離(li)地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)卻很(hen)多。萬科(ke)與綠地(di)的(de)(de)老(lao)大(da)之爭(zheng)，是(shi)(shi)“拼規模”的(de)(de)舊模式之爭(zheng)，凸顯行(xing)(xing)業(ye)(ye)龍(long)頭轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)型(xing)迷(mi)茫，不(bu)得不(bu)靠提高市場占(zhan)有來延緩傳統行(xing)(xing)業(ye)(ye)衰退。房企擁抱互聯網(wang)和事業(ye)(ye)合伙(huo)人(ren)制度等，看似謀求轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)型(xing)，但尋求賣房新渠(qu)道(dao)的(de)(de)成(cheng)分更大(da)。在市場有效(xiao)空間收窄，庫存(cun)“壓力山大(da)”，轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)型(xing)異(yi)常艱難的(de)(de)情況下，未來幾年，借助于政府(fu)托底(di)創造的(de)(de)機會，龍(long)頭房企的(de)(de)第一要務(wu)(wu)是(shi)(shi)加速賣房，并(bing)期待轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)型(xing)的(de)(de)曙光，這是(shi)(shi)樓(lou)市在存(cun)量時(shi)代的(de)(de)第四個(ge)特征(zheng)。

過(guo)去10多年，無(wu)論(lun)供(gong)應(ying)多少房(fang)子，似乎都滿足(zu)不了狂(kuang)熱的(de)(de)需(xu)求，除了強大的(de)(de)居住(zhu)(zhu)需(xu)求推(tui)動外，房(fang)價(jia)上(shang)(shang)漲(zhang)帶來的(de)(de)可觀資(zi)產收(shou)(shou)(shou)益是最重(zhong)要的(de)(de)力(li)量(liang)。當今，居民收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)差(cha)距不在(zai)工資(zi)，而在(zai)資(zi)產收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)差(cha)距。本在(zai)同(tong)一起(qi)跑線(xian)上(shang)(shang)的(de)(de)兩(liang)個人，就因為一個人炒了幾套房(fang)，從(cong)(cong)此兩(liang)個人的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)差(cha)距就若(ruo)天(tian)壤之(zhi)別(bie)，這一財富效應(ying)驅動下(xia)的(de)(de)需(xu)求，是造成(cheng)樓(lou)(lou)市供(gong)求長期失衡的(de)(de)主要因素。在(zai)經濟邁向新常(chang)態的(de)(de)過(guo)程中，緊縮地(di)(di)方債務(wu)和(he)預(yu)算制度改革，將從(cong)(cong)根本上(shang)(shang)破除地(di)(di)方政府(fu)依賴土地(di)(di)，進而推(tui)動房(fang)價(jia)上(shang)(shang)漲(zhang)、造成(cheng)貨(huo)幣超(chao)發(fa)的(de)(de)局面，基于投資(zi)目(mu)的(de)(de)的(de)(de)購(gou)房(fang)需(xu)求開始(shi)退(tui)潮。目(mu)前樓(lou)(lou)市整體供(gong)求格局已經逆轉(zhuan)、住(zhu)(zhu)房(fang)需(xu)求基本解決，基于居住(zhu)(zhu)目(mu)的(de)(de)的(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)需(xu)求也開始(shi)消退(tui)。

購房(fang)需求的(de)(de)趨(qu)勢(shi)性下(xia)(xia)降(jiang)，意味著(zhu)住(zhu)房(fang)占家庭資(zi)產(chan)高(gao)達(da)70%的(de)(de)比(bi)(bi)例也(ye)可(ke)(ke)能(neng)是最高(gao)點。盡管重(zhong)點城市、城市核(he)心區域房(fang)價還(huan)可(ke)(ke)能(neng)會上漲，這(zhe)一比(bi)(bi)例會有(you)(you)差異(yi)，再加上政策托(tuo)底，未(wei)來(lai)這(zhe)一比(bi)(bi)例下(xia)(xia)降(jiang)緩慢，但整體(ti)下(xia)(xia)降(jiang)的(de)(de)大趨(qu)勢(shi)不改。隨著(zhu)資(zi)產(chan)證(zheng)券化的(de)(de)推進，城鎮(zhen)居(ju)民家庭資(zi)產(chan)有(you)(you)望從“磚(zhuan)頭化”向“證(zheng)券化”轉變，這(zhe)是樓市在(zai)存量時代的(de)(de)第五(wu)個特征。

（作(zuo)者為深(shen)圳市房地產研究中心研究員）