三、房地產市場發展進入新常態

隨著中國經濟發展由兩位數增長進入個位數增長的減速換擋期，經濟發展進入提質增效新階段，經濟發展進入新常態也必然影響房地產業發展步入新常態。

(一)房地產市場進入成熟和理性的常態

我國房地產市場自1998年商品化以后，連續十多年進入快速發展、價格快速上漲階段。如今，隨著經濟發展進入減速換擋期，房地產市場預期也發生一定變化，那種房地產市場全面繁榮，開發商拿地就賺錢，房地產投資收益飆升的時代顯然一去不復返。現在，無論是房地產開發商拿地和住房需求者購房都相對成熟和理性，尤其是房地產長效機制建設將大大增加房地產持有環節稅收，有效遏制房地產投機需求。另外，政府加大保障房建設和棚戶區的改造等措施，從遏制投資、投機需求和擴大供給雙向發力，雖然當前受“限購”解除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預期、心態正在發生變化。但只能說隨著此次樓市調控政策“見底”，此前持續“向下”的樓市將進入“緩沖期”，即使現在房地產市場完全放開，也難現當年火爆行情。

(二)房地產市場的差異化將成為一種常態

隨著中國經濟進入新常態，房地產市場也進入新常態，尤其是房地產市場差異化會更加突出。1998年房改以來全國房地產市場普遍快速發展，價格快速上漲，如今也步入了一個新階段。住房普遍短缺的時代已經過去，不少城市房地產市場出現了明顯的供大于求。住宅供求的區域化差異明顯。近兩年來，我國房地產市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產去庫存化周期明顯拉長，庫存壓力不斷加大。根據上海房地產研究院研究報告顯示，9月全國新建商品住宅庫存量再創新高，為近五年來最高。截至9月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環比增長4.0%，同比增長23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬、20167萬和4052萬平方米，環比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。4個一線城市庫存已保持連續8個月環比正增長，且9月增幅有所擴大。但是，10月份一線城市新建商品住宅庫存量環比減少0.9%，同比增長36.7%。繼9月份庫存量創新高后，10月庫存出現下跌。這也是近9個月以來首次出現環比下跌的現象。這和10月份一線城市改善型需求積極釋放的因素有關，政策的利好也更利于一線城市房地產庫存的釋放。

(三)房地產窄幅調整將成為一種常態

從整體市場情況來看，受到限購放松、限貸放松兩輪政策調整的積極影響，成交量從9月下旬開始回升，黃金(1188.80,-1.60,-0.13%)周期間繼續出現明顯上升。政策調整給市場帶來的最大改變是消費者對房地產市場的預期，房地產市場低迷，除了供需因素之外，也在于市場預期下降，使得一些剛需客戶也推遲購房。而這次房貸政策的放松，很大程度將釋放一部分改善性需求，同時，通過市場預期的改變激發積攢了大半年的剛性需求，這些需求有望成為四季度市場回升的主力軍，加快商品房去庫存化的進度。但是，目前改善性需求主要以工薪階層為主，較富裕的人群改善性需求都已解決，目前房地產價格對工薪階層來說仍然偏高，政策放松只會釋放那部分急于改善的需求，中期看房地產市場還需要調整，但刺激政策的推出會使得調整的幅度有限。

(四)房地產市場調控需要建立長效機制

房地產市場發展進入新常態，房地產調控思路也正在發生轉變，“去行政化”無疑是大方向，取消限購等手段只是時間問題，而全面取消限購后房地產市場必須建立起適應新常態的長效機制。房地產長效機制實際就是將房地產涉及的金融、土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地產市場發展目標的前提下，更加重視政策的系統性、穩定性和可預期性，確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內的一系列政策工具目標，形成政策合力，而不是相互掣肘。當前保障性住房建設力度較大，土地出讓制度改革也在各地推進。按照國土部提出的時間表，2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度；2015年健全配套制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現信息共享，依法公開查詢。