二、房地產市場調控的效果及存在的問題

(一)房地產市場調整幅度加大

房地產市場在經歷多年的快速增長后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴厲的限貸限購調控政策影響下，調整開始不斷加深。由于房地產調控長效機制建設即將完善，嚴重改變市場預期，如果說前期房地產市場投資投機性需求受到限貸限購的影響，那么近期很多放開限購的城市并未出現反彈，很大程度上就是與這種預期改變有直接關系。

此外，經濟下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產市場調整的重要因素，經濟下行帶來人們對收入預期的改變，降低對房地產需求的釋放。而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地產市場企業借款能力，進而影響投資的擴大；另一方面影響購房貸款資金需求的擴大。這些因素都不斷加劇房地產市場無論是投資還是銷售的調整幅度都在不斷擴大。

(二)雙向調控和分類調控的政策得到貫徹

隨著限貸、限購調控政策影響的加深，房地產市場一直低位運行，改善性需求遭到遏制，一刀切的調控已經無法適應差異化的房地產市場。新一屆政府在逐漸改變以往“一刀切”的調控方式，去行政化，放大市場權。去年底政府工作報告就指出，未來將針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求。今年年初住建部也表示今年房地產調控思路傾向于“雙向調控”，即不但注意遏制投資、投機性需求，也主要加大熱點地區的土地供給。在市場低位運行大半年后，地方政府頻繁貫徹中央的各城市“分類調控”精神，全國46個限購城市，目前僅剩下北上廣深4個一線城市和三亞，限購令逐步在各地退位，“一刀切”的行政調控也逐漸見底。而限貸政策也在9月30日隨著央行對首套房認定政策的改變而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。