房貸松綁雷聲大雨點小 配套額度(du)是關(guan)鍵 七折(zhe)利率仍難尋

⊙記(ji)者 周(zhou)鵬峰 高翔 ○編輯 孫忠

節(jie)前“認貸不認房”新(xin)政(zheng)松綁樓市，一(yi)石激起千(qian)層浪。節(jie)后第一(yi)個工(gong)作日，記者多(duo)方采訪發現，銀行(xing)執行(xing)進展不一(yi)。有銀行(xing)已按新(xin)政(zheng)受理房貸申請(qing)，也(ye)有銀行(xing)表示細則(ze)仍待制定(ding)。多(duo)位業內人士表示，新(xin)政(zheng)真正落(luo)實(shi)需貸款額度的配(pei)合，目前首套房貸七折利率優惠仍是(shi)奢望。

進展不一

9月30日，央行、銀監會(hui)聯合發(fa)布《關(guan)于進(jin)一(yi)(yi)步做好(hao)住房金融服務(wu)工作的通知》，該《通知》一(yi)(yi)大核心是(shi)首套房認(ren)(ren)(ren)定為(wei)“認(ren)(ren)(ren)貸不(bu)認(ren)(ren)(ren)房”，且明確首套房貸款(kuan)最(zui)低首付款(kuan)比(bi)例為(wei)30%，貸款(kuan)利(li)率下限為(wei)貸款(kuan)基(ji)準利(li)率的0.7倍。

目前已有(you)大行(xing)緊隨新政步伐。建設(she)銀行(xing)對(dui)媒(mei)體(ti)表(biao)示(shi)(shi)已可以按照新政策來(lai)受(shou)理貸款申(shen)請，首(shou)套房(fang)貸款還清再次購(gou)房(fang)算首(shou)套房(fang)；工(gong)行(xing)則(ze)表(biao)示(shi)(shi)已經制(zhi)定細則(ze)。相對(dui)而(er)言，部(bu)分股(gu)份制(zhi)銀行(xing)步伐相對(dui)滯緩。

“我(wo)們目前只是原文(wen)轉(zhuan)發了央行、銀監會的通知(zhi)，具(ju)體(ti)執行讓分(fen)行自(zi)己決定。”某股份制銀行總行人士(shi)對上證報記者(zhe)表(biao)示；興業銀行方面昨(zuo)日也對記者(zhe)表(biao)示，有關(guan)實(shi)施細(xi)則(ze)正(zheng)在研究(jiu)制定中(zhong)。

有股(gu)份(fen)制銀(yin)行工作人員對上(shang)證報記者稱：“每家(jia)銀(yin)行會根據(ju)自身的情況制定(ding)細(xi)則(ze)，沒有那么快。”

額度未定

中原(yuan)地產項目部總經(jing)理(li)黃韜的反饋(kui)則是“今(jin)天各個銀行都在整理(li)數(shu)據”，銀行可能會(hui)為新政配(pei)套增加房貸額度，因(yin)為不(bu)如此，新政就無法真正(zheng)落地。

據了解(jie)，今(jin)年上半年銀(yin)行房貸(dai)額度相對緊(jin)張，審批(pi)通過(guo)但(dan)遲遲不放款(kuan)的情況不少見(jian)，不過(guo)這(zhe)一狀況在(zai)今(jin)年下半年情況已有所(suo)(suo)好轉；也(ye)有銀(yin)行人士表示，目(mu)前其所(suo)(suo)在(zai)行按揭(jie)貸(dai)款(kuan)額度并(bing)不存在(zai)問(wen)題，材料齊(qi)全審批(pi)通過(guo)一周內就能(neng)放款(kuan)。

值得一提的是(shi)，此次《通知(zhi)》明確要增(zeng)(zeng)強金(jin)融機(ji)構個人(ren)住(zhu)房(fang)貸款(kuan)投(tou)放(fang)(fang)能力，具體來說是(shi)鼓勵銀行業金(jin)融機(ji)構通過(guo)發(fa)行住(zhu)房(fang)抵押貸款(kuan)支(zhi)持證券(MBS)、發(fa)行期(qi)限較長的專項金(jin)融債券等多種措施籌集(ji)資金(jin)，專門用于增(zeng)(zeng)加首套普通自住(zhu)房(fang)和改善型(xing)普通自住(zhu)房(fang)貸款(kuan)投(tou)放(fang)(fang)。

黃韜認(ren)為(wei)，額度將影響房(fang)(fang)貸(dai)利率，但短期內(nei)銀行房(fang)(fang)貸(dai)投放能力的增(zeng)加不太可能依賴(lai)MBS等多種資金籌(chou)集(ji)方式。

目前銀(yin)行具體執行的(de)房貸利(li)(li)率(lv)也(ye)未有明顯(xian)變化(hua)。“按(an)(an)揭的(de)利(li)(li)率(lv)目前暫時與節前一致，沒有變化(hua)，還是以(yi)基準利(li)(li)率(lv)為主。”這(zhe)是節后首個工作日，記者走(zou)訪上(shang)海陸家(jia)嘴(18.26, 0.19, 1.05%)周邊(bian)各銀(yin)行網點所(suo)得到的(de)普遍說法。農業(ye)銀(yin)行上(shang)海分(fen)行有按(an)(an)揭貸款金(jin)額超過200萬，超出(chu)部分(fen)享受(shou)九五折(zhe)優惠的(de)政策。

根據興業證券所做(zuo)的(de)銀行按揭市場跟(gen)蹤，9月(yue)最后一周上海首套住宅(zhai)貸款利(li)(li)率(lv)低于(yu)基(ji)準(zhun)利(li)(li)率(lv)的(de)有(you)2家(jia)，高(gao)于(yu)基(ji)準(zhun)的(de)有(you)5家(jia)，其余14家(jia)均與(yu)基(ji)準(zhun)持(chi)平。北京(jing)地區首套住宅(zhai)貸款利(li)(li)率(lv)低于(yu)基(ji)準(zhun)利(li)(li)率(lv)的(de)有(you)9家(jia)，高(gao)于(yu)基(ji)準(zhun)的(de)有(you)1家(jia)，其余13家(jia)均與(yu)基(ji)準(zhun)持(chi)平。

一家股份制(zhi)銀行(xing)工作人員對記者表(biao)示：“文件出來前，也(ye)沒說不(bu)能七折，此(ci)次央行(xing)和銀監會只(zhi)是重申了(le)一遍。我們行(xing)還是按照基準利(li)率在放，沒有折扣。”

七折難尋

對于未來首套房貸是否可能出現七(qi)折利率(lv)的(de)問題，業內人士(shi)并不是太(tai)看好(hao)。

“就(jiu)算(suan)工(gong)行(xing)(xing)也不太(tai)可能給首套房貸(dai)七折利(li)率，除非不講收益。”有銀行(xing)(xing)人士認為，新政(zheng)落(luo)實的另(ling)一個關鍵還要看銀行(xing)(xing)吸(xi)納資金的價格。

招(zhao)商證券分析(xi)師肖立強(qiang)認為當(dang)前的(de)貸款(kuan)基準利(li)率(lv)明顯高于2009年(nian)的(de)水(shui)平，同時金融(rong)脫媒、非(fei)標融(rong)資規范(fan)導(dao)致社會(hui)融(rong)資成(cheng)本(ben)整(zheng)體(ti)處于較(jiao)高水(shui)平。2008 年(nian)的(de)按揭(jie)貸款(kuan)利(li)率(lv)優惠還惠及(ji)尚未償付的(de)存量(liang)按揭(jie)貸款(kuan)。因此，在非(fei)降息(xi)和(he)重定(ding)價情況下，2009年(nian)的(de)按揭(jie)利(li)率(lv)水(shui)平對于當(dang)下而言，基本(ben)是一(yi)個回不去的(de)過去。

興(xing)業銀(yin)行首(shou)席經(jing)濟學家魯政委[微博]也認為(wei)，如果按5年以上期(qi)限商(shang)業銀(yin)行貸(dai)款基準(zhun)利率(lv)6.55%計算，0.7倍(bei)就是4.59%，與同期(qi)限公積金貸(dai)款利率(lv)基本(ben)相(xiang)當，低于5年期(qi)政策性金融債收益率(lv)4.63%(銀(yin)行的(de)(de)資金成本(ben)肯定顯著(zhu)高于這(zhe)個水平)。目(mu)前在實際操作中對首(shou)套房執(zhi)行基準(zhun)利率(lv)的(de)(de)0.7倍(bei)事實上是不可能的(de)(de)，但央行明(ming)確(que)提及優(you)惠幅度，傳遞(di)了強烈(lie)的(de)(de)寬松信息。

一(yi)家國有大行支(zhi)行負責(ze)人表示(shi)：“說實話二(er)級(ji)支(zhi)行不太(tai)愿(yuan)意做房貸(dai)(dai)業務。目前攬儲很困(kun)難，存(cun)款少，貸(dai)(dai)款多，存(cun)貸(dai)(dai)倒掛，只能內部高價拆(chai)借資(zi)金。去年(nian)‘錢荒(huang)’過后，5年(nian)以上資(zi)金的(de)價格一(yi)度(du)在6.5%以上。今年(nian)好(hao)一(yi)些，但也(ye)在5%以上。基準(zhun)利率房貸(dai)(dai)，基本是盈(ying)虧(kui)(kui)平衡；九折房貸(dai)(dai)，一(yi)般是虧(kui)(kui)損的(de)。”

一(yi)位(wei)股份制(zhi)銀行(xing)(xing)總行(xing)(xing)人士表示(shi)：“我們行(xing)(xing)5年以上(shang)資(zi)(zi)金的內(nei)部價格(ge)是5.6%，如果(guo)按(an)5年以上(shang)中長期貸(dai)款6.55%的基準利率放貸(dai)，意味著凈(jing)利差還不到1%。你覺得這1%能覆蓋基本(ben)運營費用、考核費用、信用成本(ben)、經濟資(zi)(zi)本(ben)成本(ben)嗎？”

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