每(mei)(mei)經編(bian)輯(ji)｜每(mei)(mei)經記(ji)者 王杰 發自北京    

每經記(ji)者 王杰 發自北(bei)京

房地(di)(di)產(chan)作為資(zi)(zi)金密(mi)集型行業(ye)，其發展(zhan)離不(bu)開資(zi)(zi)金的支持。作為房地(di)(di)產(chan)行業(ye)融(rong)資(zi)(zi)渠(qu)道之一(yi)的信(xin)托，對行業(ye)的支持亦不(bu)如從前。

據《北京商報(bao)》報(bao)道，用(yong)益(yi)信托的(de)統(tong)計(ji)數據顯示，9月地產信托的(de)發行(xing)呈持續(xu)降溫之勢(shi)，48款地產信托共募集資(zi)金(jin)136億元(yuan)，規模環(huan)比下滑16.6%，也是今年以來(lai)的(de)新(xin)低。

賽普咨(zi)詢(xun)研究(jiu)院高級咨(zi)詢(xun)師李(li)春(chun)亮在接受 《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)采訪時表示，在進(jin)入房(fang)地產下(xia)半(ban)場之后(hou)，眾(zhong)多中(zhong)小房(fang)企已(yi)明顯感覺“缺(que)糧”，銀(yin)行從(cong)緊，信托(tuo)降溫，私募過(guo)窄等，而這些問(wen)題在相當長一段時間內都將(jiang)是常態(tai)。

中小房(fang)企(qi)融資難度加大

中國信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)業協(xie)會(hui)在(zai)最(zui)新(xin)報(bao)告中稱，依據去年媒(mei)體的公開(kai)報(bao)道，信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)業發生集合資(zi)金信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)風險事件(jian)13起，共涉及11家信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)公司，項目數量(liang)較2012年有所(suo)上升。

從信托(tuo)項目的(de)行業(ye)投向看，這13個(ge)信托(tuo)項目風險(xian)事(shi)件中，涉(she)及房地(di)產(chan)信托(tuo)的(de)有9個(ge)。從數量占比看，房地(di)產(chan)領域的(de)信托(tuo)風險(xian)事(shi)件占比超過60%。

新(xin)城控股高(gao)(gao)級副總(zong)裁歐陽(yang)捷表示(shi)，對于信(xin)托而言，利率水平較(jiao)高(gao)(gao)，一般在15%~18%之(zhi)間。對于風險較(jiao)高(gao)(gao)的(de)小房企，信(xin)托也開始(shi)遠離。

李春亮告訴記者，小型房企(qi)和一些(xie)非(fei)優質項目越(yue)來越(yue)難(nan)從信托渠道融(rong)資(zi)。資(zi)產市場的嗅覺遠比實業(ye)靈(ling)敏，可以視為房地產行業(ye)的重(zhong)要風向(xiang)標。

雖然開(kai)發貸開(kai)閘，但銀行更偏向于大型房(fang)(fang)企。據(ju) 《證券日報》報道，截至今年(nian)中期，16家上(shang)市銀行合計的房(fang)(fang)地產對公貸款規模為3.82萬億元，較去年(nian)底的3.55萬億元增加了7.6%。

東亞新華(hua)地產(chan)營銷總監賈(jia)玉鵬告訴《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞》記者，獲(huo)取開(kai)(kai)發(fa)(fa)貸(dai)有一定的(de)考核標準，其中(zhong)包括(kuo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)規模、開(kai)(kai)發(fa)(fa)項(xiang)目(mu)數量(liang)、企(qi)業每(mei)年的(de)銷售額、有無不(bu)良貸(dai)款(kuan)記錄(lu)、整體債務情(qing)況等。但中(zhong)小房企(qi)獲(huo)得(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)貸(dai)的(de)難度要大(da)于大(da)型房企(qi)。“單個項(xiang)目(mu)的(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)公司，難度最大(da)。”

上海易居房(fang)地(di)產研(yan)究院研(yan)究員(yuan)嚴躍進(jin)認為，目前融(rong)資的(de)(de)難易程度(du)和房(fang)企(qi)自身的(de)(de)發展狀況密切相關。對于(yu)一些有風險隱憂、后續發展動力不(bu)足的(de)(de)房(fang)企(qi)而言，融(rong)資通道自然(ran)會收窄(zhai)。而品牌房(fang)企(qi)雖然(ran)業績(ji)也不(bu)如預期(qi)，但鑒于(yu)此類企(qi)業未來可期(qi)的(de)(de)投資價值，包(bao)括(kuo)信托在(zai)內的(de)(de)各(ge)類融(rong)資機構還是愿意(yi)與(yu)其進(jin)行合(he)作。

創(chuang)新融資渠道勢在必行

融資(zi)的難度，加劇了行(xing)業(ye)(ye)的分化。在9月(yue)19~25日這一周里，北(bei)交(jiao)所企業(ye)(ye)國有產(chan)(chan)權項目(mu)成交(jiao)金(jin)額(e)(e)(e)為5.73億(yi)元(yuan)(yuan)，房(fang)地產(chan)(chan)業(ye)(ye)、商務服務業(ye)(ye)、公共設(she)施管(guan)理業(ye)(ye)居成交(jiao)金(jin)額(e)(e)(e)前三(san)(san)位；新增(zeng)掛(gua)(gua)牌項目(mu)總金(jin)額(e)(e)(e)為23.8億(yi)元(yuan)(yuan)，房(fang)地產(chan)(chan)業(ye)(ye)、金(jin)融業(ye)(ye)、商務服務業(ye)(ye)居掛(gua)(gua)牌金(jin)額(e)(e)(e)前三(san)(san)位。根據北(bei)交(jiao)所的統計數據，在上一周（9月(yue)12~18日）新增(zeng)掛(gua)(gua)牌項目(mu)中，房(fang)地產(chan)(chan)業(ye)(ye)仍居掛(gua)(gua)牌金(jin)額(e)(e)(e)前三(san)(san)位。

對于(yu)中(zhong)小(xiao)房企(qi)融資，李春亮建議(yi)，創新(xin)融資渠(qu)道(dao)(dao)勢在(zai)必行。伴隨傳統(tong)渠(qu)道(dao)(dao)收(shou)緊(jin)，創新(xin)融資的(de)活躍期到來。例如最(zui)近備受關注的(de)眾(zhong)籌模(mo)(mo)式、萬科的(de)小(xiao)股操盤模(mo)(mo)式、越(yue)秀的(de)基金合作模(mo)(mo)式，以及如何借力(li)互(hu)聯網(wang)渠(qu)道(dao)(dao)進行融資等。“新(xin)的(de)融資模(mo)(mo)式探索必定伴隨著(zhu)新(xin)的(de)風險，中(zhong)小(xiao)房企(qi)應(ying)謹慎而為。”

根據證券(quan)時報網披(pi)露的消(xiao)息，近日，首(shou)(shou)開股(gu)(gu)份控(kong)股(gu)(gu)股(gu)(gu)東(dong)北京首(shou)(shou)都(dou)開發(fa)控(kong)股(gu)(gu)(集團)有限公司獲準在銀(yin)行(xing)間市場發(fa)行(xing)短期融資債券(quan)，成(cheng)為中國銀(yin)行(xing)間市場交易商(shang)協會放(fang)開保障房(fang)建(jian)設企業(ye)發(fa)行(xing)債務(wu)融資工具(ju)以來，全國范(fan)圍內首(shou)(shou)例獲準發(fa)行(xing)公募債券(quan)的房(fang)地產(chan)企業(ye)。

嚴(yan)躍進表示，首(shou)開此次獲(huo)批允許在(zai)銀行(xing)間市(shi)場發(fa)行(xing)公(gong)募(mu)債券，說(shuo)明(ming)了未(wei)來(lai)融資(zi)的(de)導(dao)向。對于積(ji)極(ji)響應國家樓市(shi)政策，體現民生關懷(huai)的(de)房(fang)企項目(mu)，更容易在(zai)融資(zi)方面獲(huo)取便利。在(zai)今年(nian)四季度，不排(pai)除有別的(de)房(fang)企能夠和首(shou)開這樣(yang)的(de)房(fang)企一樣(yang)，在(zai)此類債務融資(zi)上(shang)獲(huo)取資(zi)金(jin)補給。

賈玉鵬(peng)認為，總體來說，同等條件下去融資，機構優(you)(you)先(xian)考慮大型房(fang)企和央企、國企等。隨著(zhu)未來市場的發(fa)展，房(fang)地產開發(fa)企業利潤(run)空間越(yue)來越(yue)小，會加劇行(xing)業的優(you)(you)勝(sheng)劣汰。

李春亮說(shuo)，自(zi)身(shen)造血才是根本(ben)之(zhi)道(dao)。雖然房(fang)地產(chan)還無法脫離金融屬(shu)性，但其又并非絕(jue)對的資本(ben)運作。介(jie)于實業(ye)和資本(ben)之(zhi)間的房(fang)地產(chan)行業(ye)，在資本(ben)杠桿(gan)受限的情況(kuang)下，加快資產(chan)周轉及提高項目凈利潤更為重要(yao)。