每經編(bian)輯｜尚希(xi)    

 

尚希

在(zai)面對媒體時，潘(pan)石屹更愛榨果汁從不談(tan)市場，但他心里很清楚哪些(xie)項(xiang)目該買(mai)哪些(xie)得留(liu)著(zhu)。

 

 

老潘在凌空SOHO的預租儀式上兜售他的果汁

 

9月29日，SOHO中國(00410，HK)發布(bu)公(gong)告稱，集(ji)團與攜程上海和攜程關連公(gong)司(si)于9月26日就(jiu)出售(shou)凌空SOHO若干(gan)物業(ye)(ye)及配(pei)套設施訂立(li)框架協議，總(zong)對價約為人(ren)民幣30.5億(yi)元（約合38.5億(yi)港(gang)元）。該等物業(ye)(ye)包括總(zong)可售(shou)建筑面積10.02萬平方米(mi)的物業(ye)(ye)及若干(gan)配(pei)套設施。

 

這是他今年(nian)在上(shang)(shang)海(hai)變現的第三宗物業，加上(shang)(shang)年(nian)初兩個(ge)項目(mu)，年(nian)內回(hui)籠現金80億元(yuan)。

 

“從加到減”的商業邏(luo)輯背后，SOHO中(zhong)國是否(fou)還在經歷(li)轉型陣(zhen)痛。

 

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2011年，老潘曾一口氣買了上(shang)海7個項目，一共花了154億。

 

“雖(sui)然不能(neng)說潘石(shi)屹重金布局上海(hai)的戰略是(shi)錯誤的，但市(shi)場(chang)在(zai)變化，經(jing)濟降溫后，企業融資需求欲(yu)望沒之前那么強烈，全(quan)國(guo)寫字樓的價格都在(zai)回落。”關(guan)注(zhu)上海(hai)商業地產的某研究(jiu)人士如是(shi)說。再加上與(yu)復星關(guan)于外(wai)灘8-1地塊的糾紛，也耗費(fei)了老潘不少的精(jing)力。

 

之前潘石屹并(bing)沒有打算將凌(ling)空SOHO出手，但現在(zai)來看，這是最好的(de)一步棋。

凌空SOHO全景圖

 

“從(cong)這個項目本身(shen)來看，在虹橋商務(wu)區的(de)東片區，是電子商務(wu)、旅游等輕資(zi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)務(wu)聚集的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)基地(di)，如果是簡(jian)單(dan)的(de)出(chu)租，可(ke)能租賃方的(de)胃口也(ye)比較小。”談及剛剛出(chu)售的(de)凌空SOHO，上(shang)海(hai)(hai)易居(ju)房地(di)產(chan)(chan)研究院嚴躍進表(biao)示，攜程在該區域已(yi)有(you)(you)辦(ban)公物業(ye)(ye)，在業(ye)(ye)務(wu)擴張上(shang)也(ye)需要(yao)尋(xun)找新的(de)辦(ban)公場(chang)所(suo)，在上(shang)海(hai)(hai)商辦(ban)物業(ye)(ye)低迷的(de)情況下，SOHO中(zhong)國能夠積極將資(zi)產(chan)(chan)進行銷售和變現，說明其物業(ye)(ye)經營(ying)方面有(you)(you)較好的(de)策略(lve)，而(er)且也(ye)不(bu)失為(wei)一筆較好的(de)買賣。

 

“之前我們(men)拿地的(de)(de)(de)模式(shi)都是(shi)按照銷售(shou)(shou)來拿，在(zai)宣布(bu)自持以后發現上(shang)海占(zhan)的(de)(de)(de)比(bi)重太大，達到了75%，北京只有25%，而我們(men)的(de)(de)(de)目標是(shi)在(zai)這(zhe)兩個城(cheng)市形成50：50的(de)(de)(de)均衡局面。”今年1月底，談(tan)及出售(shou)(shou)上(shang)海項目的(de)(de)(de)傳聞時，潘石屹曾這(zhe)樣對我說。

 

“潘石屹(yi)說得沒錯，當時這些項目是以散售為模型來測算地價的，現(xian)在轉為持有運營的話，租金的支(zhi)撐力(li)并不高。”上海一位(wei)商業地產(chan)公司的投資人士說。

 

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這是一個合(he)理的(de)(de)解(jie)釋。在近兩年(nian)的(de)(de)業績發布時，老潘(pan)兩口子都笑容滿(man)面自信滿(man)滿(man)地向投(tou)資者們宣稱，SOHO中國的(de)(de)轉(zhuan)型(xing)已經成(cheng)功(gong)，但市場的(de)(de)反應并(bing)未(wei)如(ru)此樂觀(guan)。

 

花(hua)旗集團在8月22日一份(fen)報(bao)告中指出，對SOHO中國的前景預期較為審慎，主要由于公(gong)司仍在尋找機會出售(shou)未落成項目(mu)，以獲取短期利潤支持長(chang)遠租金增長(chang)。

 

對(dui)比(bi)(bi)SOHO中國近兩年的(de)租金(jin)收(shou)入，今年雖然同(tong)比(bi)(bi)增長了(le)84%，為1.64億元(yuan)，但由于總(zong)(zong)營收(shou)上升為47.5億元(yuan)，因此占比(bi)(bi)反(fan)而(er)微降，為3.45%。而(er)2013年，SOHO中國租金(jin)收(shou)入為8610萬元(yuan)，占總(zong)(zong)營收(shou)24.78億元(yuan)的(de)3.47%。

 

租(zu)金收益(yi)占(zhan)比為個位數(shu)，對(dui)致(zhi)力于成長為持有(you)型企業的SOHO中國(guo)來說，并不(bu)是理想成績(ji)。

 

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在SOHO中(zhong)國宣布(bu)轉(zhuan)型后，我曾輾轉(zhuan)聯系到一位曾負責銷售的離(li)職高管進行(xing)了長達三個小時(shi)的談話。出于(yu)對受(shou)訪者的尊(zun)重，這篇三千多字的稿件最終未能面世。

 

“我(wo)其實跟感謝老潘，所以我(wo)覺得現在這樣(yang)的立場似乎(hu)不應該(gai)太多的談(tan)論這個(ge)問題。”在臨發稿(gao)的前一(yi)天，他改(gai)變了主(zhu)意。

 

2012年(nian)8月16日，SOHO中國宣布轉型，幾(ji)乎周圍(wei)所(suo)有的人(ren)都在問他，是(shi)走是(shi)留。用他的話說，“我還是(shi)想堅持到最(zui)后。”

 

“說不難(nan)受是假，我(wo)從27歲進入(ru)SOHO，到現在40歲，突然一(yi)下(xia)子被推到社(she)會上，無組織(zhi)，成為一(yi)個待業人士，挺不習慣。”他有(you)(you)點自嘲，但他說自己已經做好了心理(li)準(zhun)備。“其實還沒有(you)(you)等潘(pan)總宣布轉型的時候，我(wo)就有(you)(you)所預料，這么(me)多年的相處，我(wo)和他的默(mo)契，有(you)(you)時候只是一(yi)個眼神，不用(yong)說什么(me)。而(er)我(wo)的離開，潘(pan)總也有(you)(you)所感知。”

 

走(zou)之前，他(ta)與老潘的(de)談話(hua)持續了一個多小時。在(zai)他(ta)的(de)記憶中，這(zhe)已經算是較長的(de)一次(ci)談話(hua)。這(zhe)場作(zuo)為結束其在(zai)SOHO中國14年職(zhi)業生涯的(de)談話(hua)多是來自老領導(dao)的(de)忠告，“他(ta)讓我不(bu)要(yao)著急(ji)，找準方向(xiang)，慢慢來。”

 

但在(zai)他離(li)開之前，北京(jing)只有幾十億的項目(mu)收(shou)尾，這也意味著(zhu)銷售工作(zuo)徹底完結。他心里很清(qing)楚，此前對于公司來說無可替代的核心部門終將消(xiao)逝。

 

雖(sui)然彼時上海的(de)(de)銷售工作還不(bu)會馬上畫句號，但他也沒(mei)有(you)選擇離(li)(li)開北京(jing)去上海，“這只是時間(jian)問題。我的(de)(de)離(li)(li)開在公司轉型的(de)(de)那一(yi)刻已經成(cheng)了必然。”

 

“公司轉(zhuan)型(xing)的(de)(de)根本(ben)，是公司看到了(le)發展的(de)(de)不可持續性(xing)。”他說，在這一點上，他贊同公司的(de)(de)策略，即(ji)便他會(hui)因此而(er)“失業(ye)”。

 

看了太(tai)多的(de)財報(bao)、數據(ju)，對(dui)比分析，其實有(you)時(shi)候(hou)聽一(yi)些普通(tong)人(ren)的(de)故(gu)事，反而讓人(ren)更(geng)有(you)感觸。這場變革對(dui)于SOHO中國的(de)每一(yi)個(ge)人(ren)都(dou)像動了一(yi)場大手術，有(you)血(xue)有(you)肉(rou)，有(you)淚有(you)笑。可以肯(ken)定的(de)是(shi)：這條路(lu)是(shi)對(dui)的(de)，只(zhi)是(shi)還(huan)需要(yao)些時(shi)間。