每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

6月30日，國內首家房地產物業服務商彩生活登陸港交所，上市首日大漲20%，隨后股價持續攀升，目前已較發行價上漲超20%，讓傳統房地產股望塵莫及。彩生活的大放異彩，不僅讓曾經不受開發商待見的物業服務一夜間成了 “香餑餑”，引發了房企對于“輕資產化”及社區服務的大討論，而且為正處于樓市十字路口的開發商指出了一個轉型的方向。

近日，在第四屆中國價值地產年會及2014博鰲房地產論壇上，房企高管、行業專家就房企轉型、“輕資產化”提出了很多真知灼見。

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“我們的房地產指數基金7月份漲了37%，地產股已經逐漸得到資本市場的青睞”，在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時，國泰國證房地產行業指數分級基金經理徐皓迫不及待地展示了他的成績單。

7月以來，深證地產指數漲幅超過10%，萬科A（000002，SZ）、保利地產（600048，SH）等龍頭房企單月漲幅接近20%，帶動房地產板塊展開反彈。徐皓告訴記者，今年年初，房地產股票估值創下歷史新低，吸引了保險等機構大舉介入，QFII的擴容與滬港通的推進也帶來了更多的海外資金，地產股最黑暗的時候已經過去。

然而，中國房地產行業高速增長的黃金時期已經一去不返，在樓市“下半場”，地產股能否重拾2008年前的輝煌？徐皓認為，商業模式的創新是關鍵。他舉例稱，彩生活（01778，HK）上市后獲得60多倍市盈率，反映的是投資者對于房地產服務市場的預期，如果開發商完成從開發到服務的轉型，就有可能挖掘到社區服務的“金礦”，進而通過持續的盈利模式再次贏得市場認可。

房企商業模式亟待變革/

Wind資訊統計顯示，2007年10月16日，上證指數站上6124點歷史高位時，房地產股的平均市盈率為83.43倍，而在今年年中，地產股的市盈率一度下跌至10倍，成為兩市估值最低的板塊之一。

“市場對于房地產泡沫以及信貸緊縮的擔憂，導致地產股估值在今年上半年創下歷史新低，現在隨著信貸層面的逐步放松，加上市場風險并沒有當初預期的那么大，地產股已重新獲得投資者的關注，尤其是保險機構的垂青”，徐皓告訴《每日經濟新聞》記者。

記者注意到，生命人壽與安邦保險自去年以來多次大手筆增持金地集團（600383，SH），并已分別成為公司第一、第三大股東。此外，安邦保險還通過旗下的和諧健康保險大舉增持金融街（000402，SZ），截至一季度末，和諧健康保險已經持有金融街5162萬股，成為其第三大股東。

隨著市場資金面的逐步寬松，加上機構投資者的介入，近期地產股走出一波不錯的估值修復行情。7月以來，深證地產指數漲幅超過10%，萬科A、保利地產等龍頭房企單月漲幅達到20%，

然而，估值修復未必預示著地產股迎來行情反轉。在徐皓看來，很多人把地產商的銷售額與股價漲跌掛鉤，這里存在一個誤區，股價反映的是預期，如果一個公司有很好的現金流，但是沒有太大的發展空間，資本市場是不會給它很高估值的。

比如2013年，由于樓市銷售火爆，主流房企銷售額屢創新高，但地產股低迷的股價和絢麗的房企銷售業績形成嚴重背離。

“最近十年房地產的大牛市主要依賴貨幣推動，如今隨著貨幣增速回歸常態，未來房地產的投資屬性大幅降低，如果開發商仍然維持建房-賣房的商業模式，那它只是一個制造業企業，可持續性與發展前景難免受質疑。”徐皓認為。

挖掘社區服務“金礦”/

與傳統地產股“跌跌不休”相比，內地首家房地產物業服務商彩生活自今年6月30日在港股上市以來，股價持續上漲，截至昨日 （8月7日）收盤，彩生活報收4.56港元，較發行價上漲超20%，60倍的市盈率更是遠高于傳統房地產股。

在徐皓看來，“地產+金融”是一個跟所有行業都能產生聯系的平臺，社區就是一個很好的載體，通過融入物流、電商、金融等功能，把社區打造成一個大數據平臺并推出各類服務，是傳統房地產企業探索新的盈利模式、提升估值空間的重要途徑。

“目前的物業公司更多只是扮演了管理者的角色，沒有任何附加值，社區與社區之間沒有溝通。開發商只有打通社區間的溝通，才能形成平臺產生價值”，徐皓認為，Facebook是通過社交網絡產生價值的，物業管理掌控的是實體社區，更接近消費者，也更容易掌控業主數據，社區平臺一旦打通，將會帶來巨大的潛在商機，并創造出新的盈利模式，這也是彩生活被資本市場看好的主要原因。

徐皓舉例稱，以萬科為例，未來全國所有萬科樓盤的二手房交易和租賃都可以通過萬科物業來完成，萬科還能為業主提供物業管家、資產管理服務。對萬科的業主而言，以后出差不需要預定酒店，而是讓物業幫忙在全國各地的萬科社區找房子，還能讓萬科物業通過物流公司協助運送行李，類似的增值服務將為萬科物業帶來巨大的發展空間。

“除了彩生活，像萬科、保利、恒大這樣的龍頭房企都擁有足夠多的業主數量，它們向物業服務延伸具有天然優勢，能否借此探索新的盈利模式，成為這些龍頭房企重建投資者信心的關鍵。”徐皓說。