每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

當市場開始下行，越來越多的房地產企業試圖走上“輕資產”之路。

“輕資產”之路究竟怎么走？常被提及的“美國模式”又有怎樣的借鑒意義？《每日經濟新聞》記者就此采訪了美國漢斯地產中國副董事尤文沛。美國漢斯作為全球最大的房地產商之一，在輕資產模式的實踐中有很多值得國內房地產開發企業借鑒的經驗。

針對國內房地產金融的發展，尤文沛表示，REITs（房地產信托投資基金）在中國有很大的發展空間，“中國的REITs市場發展成熟需要各方面的努力，既要有國家金融政策、稅收政策的支持，又需要房地產業內積極的探索。”

美國REITs增速與收益率相關

“REITs作為一種房地產金融領域的產品，是介于債券和股票之間的一種金融工具，既類似于債券產品每年都有固定的收益，同時又能享受到房地產租金及資產增值帶來的資本增值。”談及目前在美國已經發展成熟的REITs，尤文沛表示，美國REITs的發展快慢，與住宅租金回報率和無風險利率的息差高度相關。

“以漢斯為例，公司從1991年以來開始成立房地產基金，已經發起成立了44個戰略性投資基金及許多一次性項目投資平臺，全球收購和開發總額超過243億美元。”尤文沛對《每日經濟新聞》記者表示，目前投資這些基金的大部分都是機構，根據不同的風險偏好，機構對房地產投資的區域市場、物業類型及投資策略會有不同的投資要求。

據了解，美國第一個REITs產生在上世紀60年代，初期REITs的發展比較緩慢，80年代隨著租金回報率向10年期國債收益率靠攏，REITs的發展開始加速；到90年代以后，REITs真正進入高速發展期。所謂“美國模式”，則是通過成立自己的基金管理公司，掌控商業不動產從開發到運營的全過程，并在其中輔之以金融手段。

尤文沛告訴記者，在美國房地產基金所提供的資金支持占美國地產開發的70%。

“在漢斯，房地產基金有專門的資本市場團隊和機構投資者進行對接，溝通，及時了解機構投資者的需求，從而更好地設計房地產基金產品。”尤文沛表示，“目前在中國，可能偏向于債權的基金更多一些。”

多因素制約房地產基金發展

房產研究機構英國萊坊預計，市場對房地產信托基金回報率的預期至少比無風險利率高2%~3%。“盡管中國市場開始涌現優質商業物業，但是房產信托基金的成功運營需要擁有大量優質且能夠提供穩定租金收入的基礎資產庫。從這一點看，中國商業市場依舊缺乏優質成熟的商用物業及有經驗的管理團隊。”萊坊高級董事及估價及咨詢部主管林浩文告訴記者，優質基礎資產的缺乏會直接影響房地產信托基金買賣的活躍性及回報率的設定，商用物業及相關的管理團隊則要面臨大幅度質的提升，這也是中國房地產信托基金面臨的一個難題。

對此，財經評論員劉艷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前國內房地產基金面臨的問題是規模小，對項目的預判和風險控制能力差，開發商對基金的理解和運用不到位，投資文化不成熟，這些因素都制約著房地產基金的發展。

盡管存在上述問題，但劉艷認為，房地產基金作為非常有優勢且利潤率較高的一種投資，肯定會成為大趨勢。劉艷預計，未來中國房地產基金的總量有望突破1萬億元。