編者按：走過(guo)一路荊棘的(de)(de)半年(nian)，中國房地(di)產在2014年(nian)迎來新的(de)(de)調整周期(qi)(qi)。在前(qian)景不明的(de)(de)下行通(tong)道(dao)中，分化與(yu)轉型成為行業(ye)的(de)(de)全新課題與(yu)考(kao)驗(yan)，期(qi)(qi)待已久的(de)(de)"市場力量(liang)"何時能回歸房地(di)產行業(ye)？健(jian)康(kang)、成熟的(de)(de)房地(di)產行業(ye)何時能真正到(dao)來？

8月6~9日(ri)，2014博鰲房(fang)地產(chan)(chan)論壇海南再啟，圍繞(rao)主題"下行通道中的房(fang)地產(chan)(chan)"，觀點地產(chan)(chan)新媒體遍訪(fang)海內外知名經濟學家、企業領袖、行業精英、金融學者，梳理市(shi)場實(shi)情，明辨行業未(wei)來。

數據顯示，今年(nian)前5個(ge)月深圳一二手房成交總量僅(jin)為306萬平方米，同比下降42.8%，創2008年(nian)以來新低。

面(mian)對(dui)樓市(shi)的下行，高(gao)緯環球深圳分公司(si)總經理董(dong)韶(shao)川在(zai)接受觀點地產新(xin)媒體采訪時也表示："住宅以前一直高(gao)速發展(zhan)，在(zai)很多城(cheng)(cheng)市(shi)里面(mian)甚至占到了(le)整(zheng)個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)GDP的50%，這是個(ge)很不健康(kang)的態勢。"

董韶川透露，不光是深圳，其他部分城市(shi)像惠(hui)州、淡水等(deng)，亮燈率是非(fei)常低的。他認(ren)為，住宅成交出現下降，是一個回歸(gui)理性的過程，代表(biao)著市(shi)場開始趨于冷靜(jing)。與此(ci)同時，住宅的冷靜(jing)必然帶來(lai)寫字(zi)樓、零售需求的增(zeng)多。

盡管如此，董韶(shao)川并不鼓勵所(suo)有投資者扎(zha)堆商(shang)業地(di)產。在他看來，商(shang)業地(di)產更為復雜，形成(cheng)商(shang)圈需要長(chang)時間的沉(chen)淀，不是所(suo)有小的投資者都有耐心等待(dai)。

值得注意的是，自(zi)去年開始，深圳(zhen)很(hen)多購物(wu)中心招(zhao)商并不是很(hen)理(li)想，場內(nei)出現(xian)較大面積的空置(zhi)。董(dong)韶川對此表示，深圳(zhen)商業地(di)產同質(zhi)化過(guo)于嚴重，金光華、萬象城(cheng)(cheng)、中信、益田、壹方(fang)城(cheng)(cheng)、繽紛海(hai)港(gang)城(cheng)(cheng)等(deng)，都是休閑、娛樂、影院的業態組合(he)。

董韶川進一(yi)步指出，中國商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)面(mian)臨的(de)問(wen)題包括(kuo)品(pin)牌、業(ye)(ye)(ye)態形式(shi)存在(zai)單一(yi)性(xing)，融(rong)資、在(zai)合作的(de)方式(shi)過于單一(yi)，能具備從提(ti)升品(pin)牌的(de)形象、品(pin)牌的(de)價(jia)值(zhi)，到(dao)推廣、布局、管(guan)理的(de)能力的(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)人才也很稀缺。除此以外(wai)，電商(shang)也在(zai)逐漸改變我們的(de)生活，這(zhe)是商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)新挑戰。

體(ti)驗式業(ye)態(tai)或許可以解(jie)決商(shang)業(ye)地(di)產同質化問(wen)題，使商(shang)業(ye)地(di)產生命力得到保障，董韶川表示，商(shang)業(ye)地(di)產環境應該(gai)帶來的是這種(zhong)感受--在商(shang)業(ye)環境里面，有一種(zhong)其(qi)他地(di)方、其(qi)他方式不能獲得的生命體(ti)驗。

商業地產不(bu)能只是(shi)一(yi)個賣(mai)東西的(de)場(chang)所，應該是(shi)一(yi)個消(xiao)費(fei)時間的(de)場(chang)所，是(shi)生(sheng)活方式的(de)引領(ling)者(zhe)和創(chuang)造者(zhe)。董韶(shao)川強(qiang)調，我們還在從(cong)中(zhong)國制造轉向中(zhong)國創(chuang)造的(de)過程中(zhong)，商業地產自(zi)己(ji)的(de)東西非常(chang)少。

這(zhe)是商業(ye)地產(chan)面臨的狀態，解決這(zhe)個問題要思(si)考，要有意(yi)識，因為改變需要時間。

以下是(shi)觀點地產新(xin)媒體(ti)對高緯(wei)環球(qiu)深圳分公司總經理董韶川(chuan)的采訪(fang)實錄：

觀(guan)點(dian)地產新(xin)媒體：五月份深圳住宅一二手房成(cheng)交量(liang)下滑，創2008年以來(lai)新(xin)低，對商業(ye)地產會產生(sheng)什么(me)影響(xiang)？商業(ye)和住宅之間存在(zai)什么(me)樣的關系？

董韶川：傳統上很(hen)多人(ren)會把商(shang)業(ye)和住宅都(dou)作為一種(zhong)投(tou)資產(chan)品(pin)(pin)(pin)或者商(shang)業(ye)產(chan)品(pin)(pin)(pin)來看待，其實住宅產(chan)品(pin)(pin)(pin)應該是針對國計民生的(de)保障(zhang)性、配(pei)套性、滿足社(she)會需求(qiu)的(de)產(chan)品(pin)(pin)(pin)，不應該成(cheng)為投(tou)資產(chan)品(pin)(pin)(pin)或者商(shang)品(pin)(pin)(pin)。

不(bu)光是(shi)(shi)深圳(zhen)，其他城(cheng)(cheng)市尤(you)其是(shi)(shi)惠(hui)州(zhou)、淡水等，城(cheng)(cheng)市亮(liang)燈(deng)率非(fei)常(chang)低，人(ren)均(jun)住宅面積飽和程度也不(bu)高。住宅以前一直高速(su)發展，在很(hen)多城(cheng)(cheng)市里(li)面甚至占到整個(ge)城(cheng)(cheng)市GDP的50%，這是(shi)(shi)個(ge)很(hen)不(bu)健康的態勢。

在現在的(de)(de)狀況(kuang)(kuang)下(xia)(xia)，住(zhu)宅市場很快(kuai)完全冷卻下(xia)(xia)來或者硬(ying)著陸的(de)(de)情(qing)況(kuang)(kuang)不(bu)太可能(neng)會(hui)(hui)發生，民(min)眾和社會(hui)(hui)很難接(jie)受(shou)硬(ying)梆梆的(de)(de)落地。因為這里面牽(qian)扯(che)到(dao)各方(fang)利(li)益，影響面會(hui)(hui)非常巨大(da)。但(dan)是(shi)中(zhong)國(guo)(guo)(guo)城(cheng)鎮化還在不(bu)斷(duan)前進(jin)，過去的(de)(de)產品形態(tai)不(bu)能(neng)滿足現在人(ren)們生活品質提升的(de)(de)需要，中(zhong)國(guo)(guo)(guo)還有很多人(ren)要進(jin)入(ru)到(dao)大(da)城(cheng)市，城(cheng)市的(de)(de)發展形態(tai)和一些(xie)大(da)型城(cheng)市也會(hui)(hui)像(xiang)現在的(de)(de)發達國(guo)(guo)(guo)家一樣。

現(xian)在只能說(shuo)是一(yi)個(ge)回(hui)歸理(li)性(xing)(xing)的(de)過程(cheng)，也是個(ge)良性(xing)(xing)的(de)過程(cheng)，讓未(wei)來發(fa)展有一(yi)個(ge)更(geng)清晰的(de)判斷或(huo)者(zhe)思(si)考的(de)過程(cheng)，這是好事。

住宅市場的冷靜必然會帶來商業、寫字樓、零售需(xu)求的增多(duo)，加上政策對于住宅的各種調控和(he)限制，資金肯定要找出路。

因為商(shang)業地(di)產是更復雜的過程，和價(jia)值(zhi)和業態組合方式(shi)有非常(chang)大(da)(da)的關系。除了非常(chang)旺的傳統商(shang)圈，對于業態的要求(qiu)不(bu)會那(nei)么高，因為商(shang)業最大(da)(da)的價(jia)值(zhi)體現是在于經營帶來(lai)價(jia)值(zhi)提升。

這種情況下，寫字樓和商場的(de)商業價值想要(yao)最大化，一(yi)定(ding)要(yao)有個統(tong)一(yi)經營的(de)過程。如果(guo)想要(yao)商業價值在(zai)短(duan)期內體現，對于經營能(neng)力有很高的(de)要(yao)求(qiu)。

靠自(zi)然選擇的過程會比較漫長(chang)，而且不是所有(you)投資者都能夠(gou)(gou)有(you)耐心(xin)。對(dui)(dui)于個人投資者，商業(ye)地(di)產(chan)的專業(ye)程度和風險(xian)相對(dui)(dui)比較高一些(xie)，對(dui)(dui)于整個城市商業(ye)發(fa)展(zhan)的趨勢判斷要有(you)足夠(gou)(gou)的經驗和前瞻(zhan)性(xing)。

觀(guan)點地產新媒體：去年(nian)深(shen)圳很多購物中心集中開業(ye)，但(dan)是(shi)(shi)招(zhao)商情況不(bu)是(shi)(shi)很理想，是(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)因(yin)為宏觀(guan)調控的原因(yin)？

董韶川：商業要從(cong)(cong)整個(ge)大(da)環境去(qu)觀察，深(shen)圳商業地產同質化過于(yu)嚴(yan)重，從(cong)(cong)金光(guang)華、萬(wan)象城、中(zhong)信(xin)、益田(tian)、壹方城、繽(bin)紛(fen)海港城等來看，都是休(xiu)閑、娛樂、影院(yuan)。

中(zhong)國商(shang)業(ye)地產(chan)面臨(lin)幾(ji)個(ge)問題，第一是(shi)產(chan)品(pin)的(de)同質(zhi)化(hua)現象很嚴重；第二，業(ye)態的(de)形式很單一，沒有變化(hua)性(xing)、參與性(xing)或者(zhe)更多消(xiao)費(fei)體驗的(de)業(ye)態；第三，中(zhong)國商(shang)業(ye)的(de)專(zhuan)業(ye)人(ren)才非常稀缺，導致產(chan)品(pin)形態、經(jing)營方式等都(dou)比較單一。

此外，商業投資(zi)環境或者融資(zi)、合作方面也(ye)過(guo)于(yu)單一，導(dao)致發(fa)展(zhan)受到(dao)制(zhi)約，不能(neng)找到(dao)商業突破性(xing)的發(fa)展(zhan)機(ji)會。

觀點地(di)產新媒(mei)體：國內企業(ye)不僅(jin)有(you)同(tong)行的(de)競(jing)爭，還有(you)電商方面的(de)競(jing)爭，電商的(de)興起對商業(ye)地(di)產造成什么沖擊？

董(dong)韶川：現在電(dian)商真的(de)在改變我(wo)們的(de)生活，這是商業地產的(de)新挑戰。

商(shang)業(ye)地(di)產最需(xu)要創新，不光(guang)是(shi)賣東(dong)西的(de)場(chang)所，也(ye)是(shi)消費(fei)時間的(de)場(chang)所，是(shi)一(yi)種生活方式(shi)的(de)引(yin)領者和創造(zao)者，這是(shi)商(shang)業(ye)地(di)產應該有(you)的(de)功能。今后很多東(dong)西都會被電商(shang)取代(dai)，電商(shang)可以解(jie)決很多消費(fei)需(xu)求(qiu)。但(dan)是(shi)為(wei)什么人們還(huan)是(shi)需(xu)要出去消費(fei)？

商業地(di)產(chan)應(ying)該是(shi)人們重新調整自(zi)己生活方(fang)式(shi)的(de)一個重要場所(suo)，商業地(di)產(chan)應(ying)該帶(dai)來這(zhe)種感受(shou)--在商業環境里面，有一種其他(ta)地(di)方(fang)、其他(ta)方(fang)式(shi)不能獲得(de)的(de)生命體驗。

這會(hui)是商(shang)業地(di)產(chan)(chan)未來(lai)的發展方向，是虛擬世界沒辦法取代的，所以商(shang)業地(di)產(chan)(chan)未來(lai)要往(wang)這個(ge)方向更多思考(kao)，才能夠使商(shang)業地(di)產(chan)(chan)得到提(ti)升，使商(shang)業地(di)產(chan)(chan)的生(sheng)命力得到保障。

觀(guan)點地(di)產新媒體：深圳寫(xie)字樓(lou)市場會(hui)不(bu)會(hui)面(mian)臨空置率(lv)過高，或者供應(ying)量過剩(sheng)的問(wen)題？

董(dong)韶川：深圳的(de)(de)經濟可(ke)以承受更多的(de)(de)寫(xie)字樓(lou)市場(chang)需求。我們做了一個統計，2016年(nian)之前深圳都(dou)(dou)沒(mei)有大(da)體量寫(xie)字樓(lou)項目(mu)投放市場(chang)，2016年(nian)之后(hou)可(ke)能每年(nian)都(dou)(dou)有差不多100萬(wan)平方(fang)米持續(xu)投入；到2020年(nian)，深圳福田區、南山區、前海(hai)、后(hou)海(hai)每年(nian)有100萬(wan)平方(fang)米的(de)(de)市場(chang)供給。

深圳市場上每(mei)年(nian)甲級寫字樓的吸納(na)量(liang)大概是15到20萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，未來兩年(nian)內(nei)沒什么新的供給，會有(you)一(yi)部(bu)(bu)(bu)分需(xu)求被壓抑。雖然說未來每(mei)年(nian)有(you)100萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米的體量(liang)，但這里(li)面(mian)大部(bu)(bu)(bu)分都是金融總(zong)部(bu)(bu)(bu)，里(li)面(mian)有(you)70%、80%是自營性面(mian)積。

雖然未(wei)來每(mei)年有(you)100萬平(ping)方米供(gong)應(ying)量，但(dan)是我們對市(shi)場的(de)供(gong)求關(guan)系(xi)保持樂觀。

觀點地產(chan)(chan)新媒體：深圳(zhen)商業地產(chan)(chan)市場產(chan)(chan)生泡沫的可能(neng)性大不大？

董韶川：現在不能(neng)說(shuo)泡沫，只能(neng)說(shuo)商(shang)業地(di)產同(tong)質(zhi)化(hua)現象過(guo)于(yu)嚴(yan)重，而且每個開發商(shang)對于(yu)商(shang)業認知、解(jie)讀的(de)能(neng)力差別很大。

每一(yi)個(ge)項(xiang)目(mu)應該有自己獨特的市(shi)場定位(wei)和(he)氣質(zhi)，目(mu)標客戶是什么？要營造(zao)一(yi)種什么樣(yang)的商(shang)業空間？很多項(xiang)目(mu)缺(que)乏(fa)更深層(ceng)次的思考(kao)，或者缺(que)乏(fa)獨特的氣質(zhi)。

觀點地(di)產新媒體：體驗式(shi)業(ye)態可以解決同質化，會(hui)不會(hui)形成另外一(yi)種(zhong)同質化現象？有沒有其他可借鑒的業(ye)態來解決同質化現象？

董韶川：這(zhe)就是品牌的(de)(de)(de)(de)稀缺(que)和人才的(de)(de)(de)(de)稀缺(que)。除了親子、娛樂等幾個元素之外，似乎(hu)沒有(you)什么別的(de)(de)(de)(de)體(ti)驗式(shi)業態，這(zhe)些只(zhi)是表(biao)層(ceng)的(de)(de)(de)(de)體(ti)驗。更多(duo)的(de)(de)(de)(de)體(ti)驗是要給人帶來更多(duo)感官、心靈的(de)(de)(de)(de)震撼，環(huan)境的(de)(de)(de)(de)打造，植入人文(wen)、藝術的(de)(de)(de)(de)氣息，都有(you)很多(duo)的(de)(de)(de)(de)文(wen)章(zhang)可(ke)以做。

在國外，日本有一(yi)個啤酒(jiu)廠改造的商(shang)業，是(shi)一(yi)個將(jiang)近(jin)百年歷史的啤酒(jiu)廠，基(ji)本上在啤酒(jiu)廠原貌里面(mian)改造商(shang)業項目。有啤酒(jiu)博物館，自釀啤酒(jiu)，還(huan)有啤酒(jiu)的衍生品，還(huan)有一(yi)些商(shang)業、酒(jiu)吧文化元素。

在中(zhong)國，很多(duo)商(shang)業項目缺少藝術(shu)氣質或者文化概念(nian)、元(yuan)素(su)的提升(sheng)。我們要真正去探求(qiu)文化、藝術(shu)、歷(li)史，里(li)面有無限的寶(bao)藏，也可以(yi)和線上一些項目資源(yuan)或者區域資源(yuan)進行整合(he)。

創意的東西是(shi)(shi)無(wu)限(xian)的，我們(men)還在從中國制造(zao)轉(zhuan)向中國創造(zao)的過程中，商業地產也是(shi)(shi)在學別(bie)人已有的東西，自己的非常少。這(zhe)(zhe)是(shi)(shi)商業地產面(mian)臨的狀態，解決這(zhe)(zhe)個(ge)問題要(yao)進行思考。

觀點地(di)產新媒體：很(hen)多項目通(tong)過(guo)降價(jia)的方式進行(xing)促(cu)銷(xiao)，是不是刺激成(cheng)交的唯一方式？

董韶(shao)川(chuan)：價格(ge)是(shi)一(yi)個很重要的因素，畢竟是(shi)一(yi)個商業行為，沒有(you)錯(cuo)的產品，只有(you)錯(cuo)的價格(ge)。但(dan)是(shi)單純靠價格(ge)去刺激(ji)，對市場(chang)是(shi)一(yi)種(zhong)誤導，是(shi)一(yi)種(zhong)飲鴆止渴的方式。

開發商來要(yao)回籠現金(jin)，必(bi)須要(yao)提升自己(ji)的銷售速度和銷售額，這是個無奈的選擇。但是對于投(tou)資者，對于老百姓(xing)還是要(yao)以謹慎(shen)為主，占了小(xiao)便宜可(ke)能要(yao)吃大虧。

觀點(dian)地產(chan)新媒體：中國(guo)經濟(ji)增長的壓(ya)力很大，房地產(chan)下行也(ye)是其(qi)中一個特別重要(yao)的因素，怎么看(kan)中國(guo)經濟(ji)與房地產(chan)之(zhi)間的相互(hu)影響(xiang)？

董韶川：房地產不應該是經濟的主要(yao)支(zhi)柱(zhu)產業，城市(shi)發(fa)展(zhan)需要(yao)一些別的支(zhi)柱(zhu)產業。

有三個數據了解以(yi)后，基本上就可以(yi)對(dui)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的經濟發展(zhan)態勢(shi)進行(xing)判斷：第(di)一個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)人口，第(di)二是城(cheng)市(shi)(shi)(shi)GDP，第(di)三是城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的支柱產業。

中國現(xian)在(zai)的政(zheng)策也是非(fei)常(chang)鼓勵和(he)扶持產業，我們(men)以前是世界工廠，現(xian)在(zai)由(you)于(yu)房地(di)產走(zou)得(de)太快(kuai)，原(yuan)來(lai)優質、廉價勞動力(li)、土地(di)變得(de)不廉價了(le)，就失去(qu)了(le)競爭力(li)。世界工廠轉移以后，實(shi)體(ti)產業又受到影響，房價也上去(qu)了(le)。現(xian)在(zai)更多是要關注基礎產業，關注能夠真(zhen)正對社會發展進步有推動作用的產業。