編者(zhe)按：走過一路荊棘的(de)半年，中國(guo)房(fang)(fang)地(di)產在(zai)2014年迎來新的(de)調整(zheng)周期。在(zai)前(qian)景不明的(de)下行通道中，分化與(yu)轉型(xing)成為行業的(de)全新課題與(yu)考驗，期待已久的(de)"市場力量"何時能回(hui)歸(gui)房(fang)(fang)地(di)產行業？健康、成熟的(de)房(fang)(fang)地(di)產行業何時能真正到來？

8月6-9日(ri)，2014博鰲房地產(chan)論壇海南(nan)再(zai)啟，圍繞主題"下行通道中的房地產(chan)"，觀點地產(chan)新(xin)媒體(ti)遍訪海內外知名(ming)經濟(ji)學(xue)家、企業領袖(xiu)、行業精英、金融學(xue)者，梳理(li)市場實(shi)情(qing)，明辨行業未來。

觀點地(di)(di)產網 7月2日，昆明(ming)本地(di)(di)的"帶頭大哥"俊發地(di)(di)產有限責任公司，再次召集了昆明(ming)當地(di)(di)地(di)(di)產媒體，并明(ming)確(que)宣布：俊發地(di)(di)產旗下俊發生(sheng)態半島的灣(wan)(wan)流海(hai)項目每平方米價(jia)格最高(gao)直降800元，已購買灣(wan)(wan)流海(hai)的業主(zhu)也將以(yi)差價(jia)補償(chang)的形式同(tong)享這一優惠。

市場周期中再次調整

值(zhi)得注意的是，這并不是俊發(fa)第一次帶頭降價。

早在2008年5月23日，彼時俊發也曾(ceng)在昆明幾多家主流(liu)媒體廣告黃(huang)金位置中透露出信息(xi)--其旗下俊發系金色俊園(yuan)，均(jun)價5700元/平(ping)方米，每平(ping)方米直(zhi)降900元。

當時，在2008年這輪市場周期中(zhong)俊發(fa)成為昆明第一家(jia)降價房企(qi)，當時俊發(fa)總裁趙彬對此表示，俊發(fa)地產(chan)經慎重(zhong)決定(ding)，旗(qi)下產(chan)品全線降價。

時隔6年，俊發再次(ci)成為2014年昆明第一(yi)家明確(que)且高調(diao)地宣布調(diao)整房價的本地龍(long)頭房企。

并且，與(yu)六年(nian)前的(de)降價(jia)相比(bi)，"如(ru)(ru)果(guo)說(shuo)2008年(nian)金色俊(jun)(jun)園的(de)保障性(xing)調價(jia)，是(shi)在(zai)全球的(de)金融危(wei)機下不(bu)夠柔和(he)的(de)定價(jia)策略(lve)失準(zhun)。而今天灣(wan)流海的(de)價(jia)格調整，則(ze)是(shi)俊(jun)(jun)發在(zai)近兩(liang)年(nian)快速、大(da)規模發展的(de)應景之策。"俊(jun)(jun)發地(di)產有限(xian)責任公(gong)司(si)副(fu)總裁(cai)彭(peng)后熊(xiong)如(ru)(ru)此表示。

"俊發(fa)希(xi)望在房(fang)地產市(shi)場(chang)膠著狀態時主動應對市(shi)場(chang)變化，積極破冰(bing)，給購(gou)房(fang)者帶來保障和信心，同(tong)時，俊發(fa)依然對樓市(shi)充(chong)滿(man)信心。"

據了解，之前俊發已在5月24日-6月30日，以房交會(hui)形式向市場(chang)高(gao)優(you)惠同時(shi)推出俊發城(cheng)、七彩俊園(yuan)(yuan)、濱江(jiang)俊園(yuan)(yuan)Ⅱ、金尚俊園(yuan)(yuan)、盛(sheng)唐(tang)城(cheng)、灣流海、空(kong)港城(cheng)七個項(xiang)目。

"但(dan)是(shi)(shi)價格調(diao)整在(zai)俊發(fa)所有(you)的項(xiang)目中目前只有(you)灣流海，其他的項(xiang)目還是(shi)(shi)圍繞它自身的特點來做。"彭后熊(xiong)多(duo)次強調(diao)俊發(fa)的降價范圍僅限于灣流海項(xiang)目。

經計(ji)算(suan)，降(jiang)價之后(hou)的灣流海(hai)項目均價僅(jin)為8100元/平方米，將是昆明環湖片(pian)區價格(ge)最(zui)低。

差價補償有保障降價

針(zhen)對此次降價(jia)調整的策略與(yu)意圖，有媒體詢問俊發是否再(zai)一次"效仿萬科而進(jin)行的降價(jia)"。

彭后熊對此(ci)解釋："降(jiang)價并不是(shi)學習萬科的(de)，降(jiang)價都是(shi)正(zheng)常的(de)市(shi)場(chang)調整(zheng)。"其表示(shi)，俊發的(de)降(jiang)價是(shi)有保(bao)障的(de)，這和市(shi)場(chang)其他的(de)降(jiang)價是(shi)有區別(bie)。

同(tong)時(shi)，彭后(hou)熊也坦言道，"其實俊發一直在(zai)學(xue)習萬科，但是學(xue)習萬科的(de)同(tong)時(shi)，更重要的(de)是為我們所用。學(xue)到的(de)用到俊發自己的(de)項(xiang)目上，結(jie)合(he)自己的(de)產品、項(xiang)目和公司的(de)特(te)點(dian)來制定新的(de)策略。"

"俊發(fa)學(xue)習萬(wan)科(ke)，要學(xue)習萬(wan)科(ke)的有很多(duo)方面，它的標(biao)準(zhun)化、管(guan)理(li)、資金(jin)的運作等。其中，萬(wan)科(ke)的產品(pin)線的細(xi)分，是我們目前在學(xue)習的。"

其還表示，俊(jun)發對標(biao)桿企業的學(xue)習，有(you)可能會學(xue)萬科，也有(you)可能學(xue)龍湖。只要(yao)哪個企業哪方面做得比俊(jun)發好的，我們(men)(men)都要(yao)學(xue)習。當然萬科是全國的龍頭、標(biao)桿，所以我們(men)(men)一直在學(xue)習，以后(hou)也會一直學(xue)習。

除了(le)推(tui)出降價措施外，彭后熊還(huan)透露(lu)，俊發近期還(huan)做(zuo)了(le)一些調整(zheng)。

據悉(xi)，目前俊發采取(qu)兩類管(guan)理(li)(li)模(mo)式：一(yi)是針(zhen)對異(yi)地公(gong)司，仍舊(jiu)實(shi)行授權管(guan)理(li)(li)，集團在拿(na)地、開工、產(chan)品定位等重(zhong)要(yao)節點上予以管(guan)控和指導(dao)；二(er)是針(zhen)對云南總部，將昆明一(yi)、二(er)、三公(gong)司重(zhong)新(xin)合并，實(shi)施(shi)集團統一(yi)管(guan)理(li)(li)。

調(diao)整(zheng)原因是俊發在(zai)昆明的(de)項目(mu)較多，區域相對集中，也存(cun)在(zai)項目(mu)內部競爭、分流客(ke)源、宣傳(chuan)資(zi)源浪費等情況。因此實施(shi)集團(tuan)統一(yi)管控，可以最大化整(zheng)合優勢(shi)資(zi)源，協調(diao)項目(mu)的(de)推(tui)盤周期及貨包，從整(zheng)體(ti)運營(ying)的(de)角度提升管理(li)效率和市場競爭力。

"2014年是俊發的(de)變(bian)革年。"最(zui)后，彭后熊再次提起這一熟悉的(de)口(kou)號(hao)。

以下是(shi)俊(jun)發(fa)地產有(you)限責任公司副總裁彭后熊(xiong)現場(chang)的問答實錄：

現場提問(wen)：2008年，金色(se)俊園在從6500降到(dao)了5700，也是率(lv)先了扛起了降價大(da)旗。為什么6年之(zhi)后(hou)，灣(wan)流海又降了800元/平(ping)方米，這是一個巧合嗎？

彭后(hou)熊(xiong)：為(wei)什么是降800呢？因為(wei)經過了整個的測算，以及成本(ben)的分析(xi)。當然你說(shuo)巧(qiao)合(he)，可(ke)能有(you)點(dian)巧(qiao)合(he)。如(ru)果說(shuo)2008年金色俊(jun)(jun)園(yuan)的保障性調(diao)價，是在全(quan)球的金融危(wei)機下(xia)不夠柔(rou)和的定價策(ce)略失(shi)準。而(er)今天(tian)灣流海的價格調(diao)整，則是俊(jun)(jun)發在近兩年快速(su)、大規模發展的應景(jing)之策(ce)。

現場提問：為什(shen)么(me)這(zhe)(zhe)次又是(shi)俊發(fa)直接就(jiu)把(ba)價(jia)格這(zhe)(zhe)個數據說出來(lai)了？其實之前也有一些樓盤在做這(zhe)(zhe)種降價(jia)活動，但是(shi)不是(shi)很明顯，俊發(fa)是(shi)今年(nian)首次把(ba)這(zhe)(zhe)個降價(jia)直白地表達(da)出來(lai)了？為什(shen)么(me)又是(shi)俊發(fa)，是(shi)順勢(shi)而為，還是(shi)有一些其他的原(yuan)因？

彭后熊：實際上這(zhe)(zhe)是俊發(fa)一貫的作風，我們希望有什么(me)(me)事攤(tan)開來面對這(zhe)(zhe)個市場，也(ye)不怕這(zhe)(zhe)個市場有什么(me)(me)變化(hua)。大家記得俊發(fa)當時(shi)金色俊園從(cong)6500降到5700，當時(shi)，俊發(fa)也(ye)對外說(shuo)了。

降價是一個順應市場的(de)(de)(de)正(zheng)(zheng)常的(de)(de)(de)調節，只是現在，俊(jun)發(fa)在昆明(ming)還是有一定的(de)(de)(de)影響(xiang)力，我們希望(wang)能做的(de)(de)(de)事是公開的(de)(de)(de)。俊(jun)發(fa)要做的(de)(de)(de)事就直(zhi)白地告訴(su)大家，是正(zheng)(zheng)面、直(zhi)接的(de)(de)(de)。俊(jun)發(fa)的(de)(de)(de)風格(ge)，要做的(de)(de)(de)事光明(ming)正(zheng)(zheng)大，同時直(zhi)接面對。包(bao)括(kuo)，老業主(zhu)的(de)(de)(de)利(li)益、新客戶(hu)的(de)(de)(de)利(li)益也在俊(jun)發(fa)考慮范圍之內。

現場提問：開發商降價最有(you)影響(xiang)的(de)就是對老(lao)業(ye)主(zhu)的(de)補償。您可(ke)以透露一下，俊發已經銷售過(guo)的(de)區域有(you)多大(da)的(de)體量？大(da)概需(xu)要給老(lao)業(ye)主(zhu)多少補償？

彭(peng)后熊：目(mu)前銷售過的(de)是五六百套(tao)，因(yin)為它的(de)均價不一樣(yang)，戶型、面(mian)積、樓層不一樣(yang)，會稍微有點(dian)不同。

俊發最(zui)珍貴的資源(yuan)，除了土地、團隊，客(ke)戶(hu)(hu)也(ye)是最(zui)珍貴的資源(yuan)，所以(yi)俊發還(huan)是要維(wei)護老客(ke)戶(hu)(hu)的利益。其實今天(tian)的這(zhe)個市場，最(zui)后還(huan)是終端的客(ke)戶(hu)(hu)，我們也(ye)不希(xi)望流失老客(ke)戶(hu)(hu)，更(geng)希(xi)望他們再來買，等更(geng)多(duo)的朋友來買。

而俊發也希(xi)望通過這個有保障(zhang)的補貼，能(neng)(neng)讓老客戶也能(neng)(neng)感受(shou)到我們的用(yong)心(xin)。

現場提問：公司(si)的(de)其他項目(mu)是不是也會采(cai)取差價補(bu)償這(zhe)(zhe)個(ge)調價策(ce)(ce)略？公司(si)預計(ji)在這(zhe)(zhe)個(ge)調價策(ce)(ce)略上總共會投(tou)入多少資(zi)金？俊發(fa)生(sheng)態(tai)半島(dao)是公司(si)的(de)一個(ge)非常重要的(de)項目(mu)，這(zhe)(zhe)個(ge)項目(mu)今(jin)年已經銷售(shou)了多少？預計(ji)今(jin)年能為公司(si)的(de)銷售(shou)目(mu)標貢獻多少？

彭后熊(xiong)：目前差(cha)價補償策略(lve)只針對灣流海(hai)，其他項目不(bu)采用(yong)這個調差(cha)的方式(shi)。今年(nian)生態半(ban)島的任務(wu)，應(ying)該有(you)20個億左右的銷售份(fen)額。

現場提問(wen)：在今年年初時候(hou)，俊(jun)發的盛唐城和其(qi)他的幾個(ge)項目做(zuo)了(le)一(yi)個(ge)組(zu)合(he)的活動，這一(yi)次降(jiang)價直(zhi)降(jiang)800和當時的9折，算下(xia)來金額應(ying)該是差不多，對于俊(jun)發而言，這兩次降(jiang)價有什(shen)么不一(yi)樣？

彭后熊：其(qi)實大家(jia)的(de)(de)理解可能有點不對(dui)位。當時(shi)俊發做(zuo)的(de)(de)9折優惠的(de)(de)活動，不是(shi)在(zai)(zai)今(jin)年(nian)年(nian)初，應該是(shi)在(zai)(zai)去年(nian)年(nian)底。當時(shi)，俊發為了完成(cheng)集(ji)團(tuan)的(de)(de)任(ren)務目標而做(zuo)的(de)(de)一些優惠，并(bing)不是(shi)整盤的(de)(de)優惠，只(zhi)是(shi)有一部分的(de)(de)特惠房(fang)源。

目(mu)前，我(wo)們這次(ci)的(de)灣流海是整(zheng)個項目(mu)后續的(de)全部調整(zheng)，是不一樣的(de)。

現場提(ti)問：灣(wan)流海(hai)這個(ge)項目剩下(xia)的房源會不會有一(yi)個(ge)時(shi)(shi)間限定(ding)，就是(shi)多長(chang)時(shi)(shi)期以內買這個(ge)房子(zi)是(shi)直(zhi)降800的？還(huan)是(shi)從現在開(kai)始一(yi)直(zhi)都(dou)是(shi)直(zhi)降800？

彭后熊：價(jia)格的調整還是得看具體(ti)的銷售(shou)，這個時間(jian)根(gen)本不好判斷(duan)，說不定接下來一個月(yue)就賣完了。

目前就是整(zheng)盤調下來，至于(yu)銷售的時間節點，還得(de)看市場的反(fan)映。

今天(tian)俊發才(cai)真(zhen)正的(de)(de)對(dui)(dui)(dui)外(wai)(wai)公(gong)布這(zhe)個信息(xi)，甚(shen)至(zhi)公(gong)司(si)的(de)(de)人今天(tian)也才(cai)知道這(zhe)個信息(xi)。對(dui)(dui)(dui)外(wai)(wai)釋放(fang)了以后，再(zai)看看市(shi)場的(de)(de)反映，我(wo)相(xiang)信這(zhe)個破冰的(de)(de)行為對(dui)(dui)(dui)老百(bai)姓包括在座的(de)(de)大(da)家是買房的(de)(de)最好(hao)時(shi)機。

現(xian)場提問：俊(jun)發(fa)在(zai)昆明在(zai)售(shou)有(you)很(hen)多的項目(mu)，為(wei)什么偏偏選擇(ze)灣(wan)流海這個項目(mu)實施降價的計劃？

彭后熊(xiong)：第一，現在的(de)傳言(yan)也比(bi)(bi)較多，俊發選擇灣流海，因(yin)為它的(de)規(gui)模(mo)比(bi)(bi)較適(shi)中；第二，當時在推廣(guang)灣流海的(de)過(guo)程中，很(hen)多人不清楚灣流海是怎么(me)回(hui)事(shi)，所以也想(xiang)提高它的(de)知名(ming)度；第三，灣流海是現房(fang)，俊發要做(zuo)(zuo)就做(zuo)(zuo)徹底的(de)，拿(na)出(chu)現房(fang)，拿(na)出(chu)好品質的(de)板樓，以這種方(fang)式來促(cu)動銷售。

現在是在膠著狀態，俊發要(yao)破(po)冰(bing)，破(po)冰(bing)就要(yao)拿(na)出真(zhen)實的東西來做。換句話(hua)說叫干貨，咱們拿(na)干貨來做，把它做透(tou)，觸動整(zheng)個市場的神經(jing)，讓老(lao)百姓感受到俊發是以真(zhen)誠來換取(qu)客戶的心。

現(xian)場(chang)提問：俊(jun)發除了(le)給(gei)業主提供優質(zhi)的(de)居住品質(zhi)之(zhi)外(wai)，在(zai)營(ying)銷策略(lve)上有什么具(ju)體措施？俊(jun)發是一個(ge)全國性拓展(zhan)的(de)企業，除了(le)云(yun)南本土(tu)之(zhi)外(wai)，在(zai)其他城(cheng)市的(de)項(xiang)目(mu)是否(fou)也(ye)會同步推行？

彭后(hou)熊(xiong)：俊(jun)發(fa)的營銷(xiao)策略是(shi)圍繞著不同的項目(mu)(mu)和產(chan)品做(zuo)的，但是(shi)價格調整這個，在俊(jun)發(fa)所有的項目(mu)(mu)中目(mu)(mu)前只有灣流海，其他的項目(mu)(mu)還(huan)是(shi)圍繞它自身的特點來做(zuo)。

像貴(gui)陽的(de)(de)(de)俊發城(cheng)，現在(zai)營銷的(de)(de)(de)活動慢一點，會先把中央(yang)公園和中央(yang)公園大(da)道修好，以實實在(zai)在(zai)的(de)(de)(de)產品來打動客戶。

現(xian)在(zai)這個時候，尤(you)其是外(wai)地(di)的(de)項目，俊發(fa)更需要有實際的(de)東(dong)西去呈現(xian)。俊發(fa)可能更多的(de)會(hui)去打造實體(ti)(ti)的(de)東(dong)西和實體(ti)(ti)的(de)房(fang)子，通過(guo)實體(ti)(ti)的(de)呈現(xian)，讓客(ke)戶來(lai)感(gan)受。

當(dang)然在(zai)這些活動當(dang)中，還(huan)有一個重要(yao)的(de)營銷策略(lve)，就是啟(qi)動俊(jun)發(fa)俊(jun)客會(hui)，調動老業主的(de)這個機制(zhi)，讓他們來感受俊(jun)發(fa)所有的(de)項目。

營銷永遠是結合產品(pin)，要告訴這(zhe)個市場，俊發最重(zhong)要的是實(shi)在的東西。

現場提問：俊(jun)發這(zhe)次提出(chu)保障性調(diao)價(jia)，也是為了保障老業主的(de)利(li)益，但(dan)是具(ju)體會以怎樣的(de)形(xing)(xing)式保障？是以差價(jia)直接抵現金的(de)形(xing)(xing)式返給老業主，還是以其他(ta)的(de)形(xing)(xing)式？

彭后(hou)熊：可以明確(que)地告訴大(da)家是(shi)其他(ta)的(de)形式，但(dan)是(shi)是(shi)什(shen)么(me)形式，這是(shi)我(wo)(wo)們的(de)一個小秘密。當(dang)時的(de)金色俊(jun)園降價也(ye)處理(li)得(de)非(fei)常(chang)完善和妥貼，這個我(wo)(wo)們也(ye)會處理(li)得(de)很妥貼的(de)，但(dan)是(shi)不會是(shi)現金，因為財務的(de)手(shou)續是(shi)很麻(ma)煩的(de)，但(dan)是(shi)會讓業(ye)主有(you)保(bao)障。方式不能說，這是(shi)我(wo)(wo)們目(mu)前(qian)的(de)利器(qi)。

現場提問：整個(ge)生態半島的(de)項(xiang)目，在俊發這么一(yi)個(ge)龐大(da)的(de)體(ti)系里面占了(le)一(yi)個(ge)什么樣的(de)位(wei)置(zhi)？

彭后熊(xiong)：俊發(fa)目(mu)前(qian)在響應國家的(de)三(san)新改造當中(zhong)。包括滇(dian)池one、灣流海以及生(sheng)態半(ban)島。目(mu)前(qian)，俊發(fa)有三(san)種(zhong)新的(de)模式在做(zuo)，其中(zhong)生(sheng)態半(ban)島就是典型的(de)新農村(cun)改造的(de)項目(mu)，它結(jie)合了滇(dian)池治理(li)、保(bao)護生(sheng)態，這種(zhong)模式是我們集團最(zui)為重要(yao)的(de)三(san)個項目(mu)之一。

生態半島這個項(xiang)目體量非常(chang)大，有6700畝，但是公園面(mian)積達到(dao)將近4000畝。另外是新城鎮改(gai)造的模(mo)式(shi)，就(jiu)是昆明北面(mian)的俊(jun)發(fa)城。俊(jun)發(fa)城是我們非常(chang)重要(yao)的一(yi)個新城鎮改(gai)造的模(mo)式(shi)，那里(li)也有將近4000畝，可能會轉移10萬以(yi)上的人口。

另(ling)外還(huan)有一個就是俊發的城市中心(xin)的項目。

應該說(shuo)生態(tai)半(ban)島(dao)這個(ge)項目在(zai)我們(men)俊發(fa)整個(ge)集團(tuan)的地位(wei)舉足輕(qing)重，一南一北，南面(mian)是生態(tai)半(ban)島(dao)，北面(mian)是俊發(fa)城，是俊發(fa)未來5年都持(chi)續會不(bu)斷發(fa)力、不(bu)斷投資、不(bu)斷建(jian)設的項目。

現場提問(wen)：俊(jun)發生(sheng)態半島有(you)一個特(te)色，就是(shi)社區(qu)食堂(tang)。據我(wo)所知萬科(ke)(ke)也(ye)有(you)一個，這算不算在學(xue)習萬科(ke)(ke)？除(chu)了這方面，俊(jun)發還在學(xue)習萬科(ke)(ke)的(de)哪些方面？

彭后熊(xiong)：對，社區食堂也是學習萬(wan)科的(de)。不瞞(man)大(da)家說，我們還計劃在食堂里做一個機器人(ren)炒菜，菜是由(you)機器人(ren)做的(de)。

俊發學習(xi)(xi)萬科，要學習(xi)(xi)萬科的(de)(de)有(you)很多方面，它的(de)(de)標準化、管理、資金的(de)(de)運(yun)作等。其(qi)中，萬科的(de)(de)產品線(xian)的(de)(de)細分，是我們目(mu)前在學習(xi)(xi)的(de)(de)。

其(qi)實，俊(jun)發是一直在學(xue)(xue)習萬科，但是學(xue)(xue)習萬科的同(tong)時，更重要的是為我(wo)們所用，用到俊(jun)發自己(ji)的項(xiang)目上，結合自己(ji)的產品、項(xiang)目和公司(si)的特點來制(zhi)定(ding)新的策略。

現在我們和萬(wan)科(ke)也有合作，比(bi)如(ru)說魅力之城，那是(shi)由俊發投資(zi)，交(jiao)給萬(wan)科(ke)操盤的。這也是(shi)相互交(jiao)流，大家都在相互學習。

我認(ren)為(wei)對(dui)標桿(gan)企業(ye)的(de)學(xue)習(xi)，有可(ke)能(neng)會學(xue)萬科(ke)，也(ye)有可(ke)能(neng)學(xue)龍湖，只要哪個企業(ye)哪方面做(zuo)得比(bi)我們(men)(men)好的(de)，我們(men)(men)都要學(xue)習(xi)。當然萬科(ke)是全(quan)國的(de)龍頭、標桿(gan)，所以我們(men)(men)一直在學(xue)習(xi)，以后也(ye)會一直學(xue)習(xi)。

現場提問：關于目前的(de)降(jiang)價，大家都知道萬科(ke)是(shi)今年降(jiang)價降(jiang)得比較猛的(de)房企，這方面算不算學(xue)習萬科(ke)？

彭(peng)后熊：降(jiang)價這個(ge)倒不是(shi)學習萬(wan)科(ke)的(de)，降(jiang)價都是(shi)正(zheng)常(chang)的(de)市場調整(zheng)。但是(shi)這一點是(shi)萬(wan)科(ke)也沒(mei)有做到的(de)，俊發的(de)降(jiang)價是(shi)有保障(zhang)的(de)，是(shi)我們的(de)創新。

從2007年金色俊園這(zhe)個項目降價，降價之后給(gei)老業主補償的，到目前我還沒有(you)聽(ting)說(shuo)其他(ta)的房企做過。

現場(chang)提(ti)問：如今俊發有(you)(you)這樣(yang)的價格(ge)破冰，今年是(shi)房地(di)產膠著之年，現在這樣(yang)一個混沌的市場(chang)，價格(ge)是(shi)否是(shi)影響(xiang)購房者心理最大的一個因素？是(shi)不是(shi)絕對的？除此之外還有(you)(you)別的嗎(ma)？

彭(peng)后熊：目前價格的確(que)是很(hen)重要的因素，但更為(wei)重要的是房子的品質(zhi)和開(kai)發商整體的服(fu)務。但是俊發為(wei)什么要用(yong)價格來刺激銷售呢？

俊(jun)發想直接把這(zhe)個價格(ge)一(yi)步到位(wei)，給購房者(zhe)最(zui)好(hao)的(de)實(shi)惠。價格(ge)是(shi)(shi)最(zui)重要(yao)的(de)因素。但是(shi)(shi)真正帶(dai)給他的(de)房子(zi)的(de)品(pin)質是(shi)(shi)重要(yao)的(de)，俊(jun)發的(de)作(zuo)品(pin)，真心實(shi)意地給老百姓一(yi)個回饋，同時最(zui)重要(yao)的(de)是(shi)(shi)有(you)保障。

現場提問：今年(nian)的(de)形勢不是(shi)(shi)特別(bie)好，市場購買(mai)力不如以(yi)前(qian)，還(huan)有就是(shi)(shi)購房(fang)者(zhe)的(de)觀望情緒(xu)比較濃。這(zhe)次俊發打出降(jiang)價的(de)旗號，您覺得會不會加重市場的(de)觀望情緒(xu)？

彭后熊(xiong)：對于(yu)老(lao)百姓來說，他為什么要拿(na)現房，就是要拿(na)可以有看(kan)得到的(de)東西，實(shi)實(shi)在在看(kan)得到的(de)東西會(hui)好一點。

但(dan)是會不(bu)會觀望，還是得看(kan)具體的(de)項目。

其(qi)實(shi)大家可能有(you)一點誤解，這個(ge)市場(chang)的購買力和市場(chang)是存(cun)(cun)在的，在不(bu)斷提升城鎮(zhen)化的過程當中，購房的需求是存(cun)(cun)在的。

包括俊(jun)發現在(zai)做(zuo)的城中村的改造，拆的那部分，老百姓也有(you)(you)購房的需(xu)求。另(ling)外(wai)昆明是(shi)(shi)云(yun)南省(sheng)省(sheng)會，從我們銷售的客戶數據(ju)來看，有(you)(you)48%到49%都(dou)是(shi)(shi)昆明本地人，另(ling)外(wai)有(you)(you)30%是(shi)(shi)地州的，還有(you)(you)20%是(shi)(shi)外(wai)省(sheng)的。

為(wei)(wei)什么(me)昆(kun)明這(zhe)(zhe)個城(cheng)市(shi)長期以來(lai)(lai)都有這(zhe)(zhe)個購(gou)買力，就是(shi)它的(de)客(ke)戶(hu)群在(zai)(zai)不斷地發(fa)生變(bian)化，作為(wei)(wei)西南國際性的(de)區(qu)域城(cheng)市(shi)。現(xian)在(zai)(zai)昆(kun)明地鐵通了，我(wo)對昆(kun)明這(zhe)(zhe)個市(shi)場是(shi)充滿信心的(de)。現(xian)在(zai)(zai)大家在(zai)(zai)觀(guan)(guan)望是(shi)很正常的(de)，因(yin)為(wei)(wei)整個輿(yu)論的(de)聲音(yin)以及這(zhe)(zhe)么(me)多(duo)年(nian)來(lai)(lai)大家對房地產(chan)(chan)的(de)喜好，雖然每年(nian)都有說觀(guan)(guan)望，但是(shi)每年(nian)都有人去購(gou)買。我(wo)認為(wei)(wei)還是(shi)靠(kao)品(pin)牌，靠(kao)自己(ji)的(de)產(chan)(chan)品(pin)說話。

現場(chang)提問：2014年對于俊發來說是一(yi)個什(shen)么樣的(de)年份？

彭后(hou)熊：2014年是(shi)俊(jun)發的變(bian)革年。其(qi)實，俊(jun)發從(cong)2012年的營銷過百億，2013年達(da)到(dao)180億以后(hou)，就發現企業(ye)高速擴張時，更需要調整自身的內部的一些結構，把(ba)自己的內功練好。

第(di)一，俊發是不斷(duan)地提升(sheng)我(wo)們的(de)產(chan)品(pin)品(pin)質；第(di)二是加強整(zheng)個售(shou)(shou)前、售(shou)(shou)中(zhong)、售(shou)(shou)后的(de)服務；第(di)三個是把產(chan)品(pin)的(de)規范化和行為(wei)的(de)規范化作為(wei)變革的(de)重(zhong)要的(de)著力點。

現場提問：今(jin)年是俊發的(de)(de)變(bian)革年，過去(qu)這半年多，俊發集團整(zheng)體(ti)的(de)(de)運營情況(kuang)是怎(zen)么樣的(de)(de)？比(bi)如說整(zheng)體(ti)的(de)(de)營銷(xiao)情況(kuang)、整(zheng)體(ti)的(de)(de)融資情況(kuang)。

彭后熊：俊發今年做的調(diao)整(zheng)是規范化的調(diao)整(zheng)，就是要梳(shu)理產(chan)品(pin)線，把產(chan)品(pin)體系調(diao)整(zheng)完(wan)。

第(di)一(yi)是(shi)俊(jun)發兩年(nian)內的(de)(de)短期到(dao)期的(de)(de)融資借款(kuan)已經(jing)沒有(you)(you)了，所以沒有(you)(you)還款(kuan)的(de)(de)壓力；第(di)二，俊(jun)發所有(you)(you)在售(shou)、在建的(de)(de)項(xiang)目，沒有(you)(you)任何一(yi)個項(xiang)目受(shou)到(dao)影(ying)響。只要在售(shou)、在建的(de)(de)，全部都(dou)能保證(zheng)交房。第(di)三(san)，俊(jun)發目前的(de)(de)銷售(shou)排名(ming)仍(reng)然是(shi)昆明的(de)(de)第(di)一(yi)，而且(qie)超過第(di)二名(ming)好幾倍，整個的(de)(de)運營情況是(shi)比較良性的(de)(de)。

大(da)家前段(duan)時(shi)間可能也(ye)(ye)聽說過這樣那樣的傳聞(wen)，俊(jun)(jun)發也(ye)(ye)都通過不同的角度和聲音，正在(zai)跟大(da)家溝通，讓大(da)家走進俊(jun)(jun)發，或者了解俊(jun)(jun)發。因為前一段(duan)時(shi)間是俊(jun)(jun)發內部在(zai)做(zuo)變革，在(zai)做(zuo)調整。

俊發(fa)其實有(you)(you)兩條產(chan)品(pin)線，一(yi)(yi)個一(yi)(yi)些定向的項(xiang)(xiang)目，包(bao)括和(he)以前合作的項(xiang)(xiang)目，它有(you)(you)穩定的現金流，對俊發(fa)來(lai)說壓(ya)力不大(da)。而俊發(fa)也有(you)(you)面向市(shi)場的項(xiang)(xiang)目，它就是(shi)(shi)面向市(shi)場的，所以這個情(qing)況就是(shi)(shi)這樣的。

還有一(yi)點，俊(jun)發所(suo)有的(de)(de)土地一(yi)級整(zheng)理的(de)(de)項目，比如說城中(zhong)村改造和拆遷的(de)(de)，沒有一(yi)個停止(zhi)，都在按計劃、有步驟地開展。

現場提(ti)問：彭總(zong)您好，俊發(fa)今天降價(jia)對于很多(duo)業主來(lai)講(jiang)會(hui)(hui)(hui)(hui)是(shi)一種驚喜，但是(shi)也有(you)不(bu)少業主可(ke)能會(hui)(hui)(hui)(hui)疑惑，房價(jia)會(hui)(hui)(hui)(hui)不(bu)會(hui)(hui)(hui)(hui)觸底，會(hui)(hui)(hui)(hui)不(bu)會(hui)(hui)(hui)(hui)一降再降，會(hui)(hui)(hui)(hui)不(bu)會(hui)(hui)(hui)(hui)有(you)更(geng)多(duo)房企加入這種價(jia)格戰(zhan)中來(lai)？

彭后熊：房價會(hui)不會(hui)一降再降？不會(hui)的(de)(de)，已經到(dao)底了。如果持續投資一個項目的(de)(de)時(shi)候，當(dang)它(ta)的(de)(de)公園、配(pei)套(tao)、交通全部成熟的(de)(de)時(shi)候，它(ta)的(de)(de)價值(zhi)會(hui)有大幅度(du)的(de)(de)提升。

至(zhi)于(yu)說(shuo)其他的房企會(hui)不(bu)會(hui)加入到這(zhe)個價格的調(diao)整當(dang)中呢？我覺得(de)不(bu)排除有這(zhe)種可能性。無論怎么樣做，俊發對老業主還是要有補償的、有保障的，這(zhe)個是不(bu)是其他人能做的。

市場(chang)經濟就要(yao)按市場(chang)來(lai)說(shuo)話(hua)，讓客戶來(lai)看、來(lai)選(xuan)(xuan)擇，愿意選(xuan)(xuan)擇俊發，還(huan)是愿意選(xuan)(xuan)擇其(qi)他的(de)項目。