本報記者 張敏

多位業(ye)內人士表(biao)示(shi)，房地(di)產(chan)業(ye)已告別(bie)“青春(chun)期”，地(di)方(fang)政府為救(jiu)市將(jiang)加速放(fang)松限購政策(ce)，但監管(guan)層將(jiang)堅持分類(lei)調(diao)控做法，不會對房地(di)產(chan)市場進(jin)行直接干預，更傾向(xiang)于采取以市場調(diao)節為主(zhu)的“無為而治”方(fang)式。保(bao)障房和長效機(ji)制建設(she)是(shi)重要的兩個政策(ce)著(zhu)力點(dian)。

下半(ban)年房地產(chan)市場將繼(ji)續處(chu)于調整(zheng)過程中(zhong)。成交量低(di)迷態勢難以短期內(nei)改變，房價可能繼(ji)續向下微幅調整(zheng)。

調整周期已至

經連續(xu)多月(yue)(yue)上(shang)漲后，房(fang)價(jia)終于(yu)出(chu)現下降。5月(yue)(yue)，在70個(ge)(ge)(ge)大中城(cheng)市(shi)中，有(you)35個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市(shi)的(de)新(xin)建商(shang)品(pin)住宅價(jia)格環比下降，占比達50%。平均而言，70個(ge)(ge)(ge)大中城(cheng)市(shi)新(xin)建商(shang)品(pin)住宅價(jia)格平均環比下降0.15%，為近24個(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)以來首次(ci)出(chu)現負(fu)增長。

此前，房地(di)產投資、新開(kai)工(gong)面積、土(tu)地(di)購置等指標(biao)已經歷多月下滑，成交量持(chi)續(xu)走低。分析(xi)人(ren)士認為，從去(qu)年(nian)年(nian)末開(kai)始(shi)，樓市調整(zheng)跡象已露(lu)端倪。

中原地產數據(ju)顯示，上半年全(quan)國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套，同比下降23.7%。其中，一線城市跌幅達31%，二線城市跌幅達34%。

這(zhe)家機(ji)構的(de)報(bao)告顯示(shi)，經多年房地(di)產投資(zi)高增長(chang)，如今整體市場供需關系(xi)已趨平衡，不少城市甚(shen)至出現供大于求的(de)現象。這(zhe)些特征(zheng)決定(ding)未來一段時間，市場將進入(ru)低速增長(chang)期(qi)。特征(zheng)為成(cheng)交(jiao)量(liang)低迷、房價走低、樓市多項指標低迷。

上海易居房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)研(yan)究院(yuan)副院(yuan)長(chang)楊紅旭表(biao)示，2004年(nian)以(yi)來，我國已經(jing)歷三次房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)短周期(qi)，當前已進(jin)入第(di)四個(ge)(ge)周期(qi)。此前兩輪(lun)調(diao)整分別(bie)位于2008年(nian)底2009年(nian)初和2011年(nian)底2012年(nian)初。前者的(de)房(fang)(fang)價下(xia)跌(die)周期(qi)持續6個(ge)(ge)月，后者為8個(ge)(ge)月。由(you)于處(chu)于“黃金十年(nian)”，上述時期(qi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)調(diao)整規律是：房(fang)(fang)價上漲(zhang)(zhang)時漲(zhang)(zhang)幅很(hen)(hen)大(da)，下(xia)跌(die)時跌(die)幅很(hen)(hen)小(xiao)；漲(zhang)(zhang)的(de)時間(jian)長(chang)，跌(die)的(de)時間(jian)短。相比之下(xia)，如今房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)內外環(huan)境(jing)均(jun)不樂觀。主要體(ti)現在：既無“四萬億(yi)”財政刺激計劃及超寬(kuan)松貨(huo)幣政策，又面臨整體(ti)市場“供大(da)于求”的(de)情(qing)況。這決定了此輪(lun)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場調(diao)整周期(qi)將更(geng)長(chang)，即房(fang)(fang)價下(xia)跌(die)時間(jian)可能(neng)超過8個(ge)(ge)月。

“救(jiu)市”恐難(nan)馬(ma)上見效

幾(ji)乎與樓(lou)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)低迷(mi)同步，從上半(ban)年開始，不少城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)開始松綁樓(lou)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)調控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)均在“救(jiu)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)”行(xing)列。近期，沈陽、呼和浩特、濟南等城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)也(ye)陷入救(jiu)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)“風波”中，有關部(bu)門雖未(wei)證實已出(chu)臺救(jiu)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)舉措，但仍(reng)被市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場認為(wei)“救(jiu)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)”動力仍(reng)在。

中(zhong)(zhong)原(yuan)地(di)產首(shou)席分析師張大(da)偉表示，在(zai)供需(xu)關(guan)系發生逆轉態勢(shi)下，還將有更多城市加入“救市”行列(lie)。其中(zhong)(zhong)，具有人口凈流(liu)出、新建區域較多、產業支撐不足等(deng)特征(zheng)的城市“救市”沖(chong)動尤其明(ming)顯。綜(zong)合各地(di)措施(shi)來看，目(mu)前主要(yao)“救市”手段為松綁限購(gou)，預計有30個以上城市的“限購(gou)令”可(ke)能在(zai)年內取(qu)消(xiao)。

分(fen)析人(ren)士說(shuo)，針(zhen)對地(di)方“救市(shi)”行為，目前尚(shang)有“紅(hong)線(xian)”阻(zu)礙，即一線(xian)城(cheng)市(shi)限購不會松綁、差別化信貸政策(ce)不得(de)松動等(deng)。因此，除非出現(xian)類似“四萬億(yi)”的投資(zi)放量或貨幣政策(ce)實質性寬松，否則(ze)零星(xing)“救市(shi)”手段(duan)不能挽救房(fang)地(di)產市(shi)場下行趨勢。

中金公(gong)(gong)司報告(gao)稱，預(yu)計重點城市下半年成交(jiao)量將有(you)6%左右(you)的同比降幅(fu)，房(fang)價將環比下降約5%-10%。部分公(gong)(gong)司或下調銷售(shou)目(mu)標，從而應對房(fang)地(di)產市場“寒冬”。

政策著力點生變

與2011年(nian)下半(ban)年(nian)不同(tong)，如今(jin)多(duo)數城市“救市”動作已順利“闖關(guan)”。

分(fen)析(xi)人士說，在宏觀經(jing)濟增(zeng)速放緩、市(shi)(shi)場化(hua)調(diao)控(kong)思路凸顯(xian)背景下，大部分(fen)城(cheng)市(shi)(shi)“救市(shi)(shi)”舉(ju)動具一(yi)定合理性(xing)。其中，監管(guan)層提出(chu)“分(fen)類調(diao)控(kong)”原則，強調(diao)“地方(fang)政(zheng)(zheng)府能夠自行調(diao)控(kong)的，就不要由(you)中央政(zheng)(zheng)府來調(diao)控(kong)”。多數受訪者說，隨著供(gong)需關系趨于平衡，樓(lou)市(shi)(shi)調(diao)控(kong)“去行政(zheng)(zheng)化(hua)”過程將(jiang)啟動。除一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)外，“限購令”等行政(zheng)(zheng)手段將(jiang)逐漸(jian)退出(chu)，市(shi)(shi)場機制將(jiang)成(cheng)為樓(lou)市(shi)(shi)主導者。

“市(shi)場主導”的(de)思路，不意味著監管層將不再(zai)作為。分析人士說(shuo)，在讓市(shi)場進行自(zi)發調(diao)整同(tong)時(shi)，政策著力點將轉向另外兩個(ge)方面。

一為(wei)保障房領域(yu)。其(qi)中，棚戶(hu)區(qu)改造(zao)(zao)將(jiang)可(ke)能獲更多政(zheng)策支(zhi)持。履新住建(jian)部以來，住建(jian)部部長陳(chen)政(zheng)高分三次(ci)調研(yan)四個地(di)區(qu)，調研(yan)重點(dian)在棚戶(hu)區(qu)改造(zao)(zao)和公租房建(jian)設(she)。作為(wei)保障民生重要(yao)方面，上(shang)述領域(yu)無疑將(jiang)獲更多支(zhi)持。

二為(wei)長效(xiao)機制建設。隨著不動產登記、個(ge)人住房信息(xi)系(xi)統等確(que)立(li)，樓市調控(kong)長效(xiao)機制將逐漸建立(li)，逐漸取代此前以(yi)行政(zheng)手段(duan)為(wei)主的調控(kong)方式。

文章鏈接 //finance.qq.com/a/20140704/006743.htm