每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 區家彥 發自廣州    

每(mei)經記者 區家彥 發自廣州

“我(wo)們(men)的項(xiang)目(mu)原本計劃(hua)在(zai)自貿區消(xiao)息公布后開(kai)盤(pan)，原來打(da)算賣(mai)1.4萬(wan)元~1.5萬(wan)元/平方米(mi)的，但現在(zai)自貿區申(shen)請已經(jing)被暫停，我(wo)們(men)不(bu)得不(bu)將(jiang)預期售價(jia)調低(di)到(dao)了1.2萬(wan)元/平方米(mi)，而且爭(zheng)取(qu)盡快開(kai)售減輕庫存壓力。”廣州南沙某樓(lou)盤(pan)的營(ying)銷經(jing)理7月2日(ri)向 《每(mei)日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者表示。

自(zi)2012年成功(gong)晉身國家級新(xin)區后，南沙房價扶搖直上，均價漲(zhang)(zhang)幅超38%，領漲(zhang)(zhang)廣(guang)州十區。

在去年申報自貿區后(hou)，區域(yu)部分樓(lou)盤(pan)為了(le)坐等利好(hao)兌(dui)現捂盤(pan)惜售(shou)。但(dan)在今(jin)年6月10日，國家發改委確(que)認了(le)暫停(ting)自貿區申報的(de)(de)消息，這對(dui)南(nan)沙(sha)樓(lou)盤(pan)來說無異于(yu)一盆當頭冷水。合富輝煌的(de)(de)統計顯(xian)示(shi)，目前南(nan)沙(sha)新(xin)盤(pan)庫存去化周期超過(guo)31個月，遠高于(yu)全廣州市(shi)近(jin)1年的(de)(de)去化周期，曾經炙手可熱的(de)(de)南(nan)沙(sha)樓(lou)市(shi)如今(jin)面臨巨大(da)的(de)(de)市(shi)場壓力。

一(yi)位業(ye)內人士向記者表示，南沙長(chang)(chang)期(qi)以(yi)來依賴于政(zheng)策利好的(de)炒作，產業(ye)經濟與區(qu)(qu)域配套發展(zhan)緩慢，無法吸引外來人口(kou)，是樓盤庫存高企的(de)重要原因(yin)，由于該區(qu)(qu)域以(yi)投資需求(qiu)占據主(zhu)導，即(ji)便降價跑量也未必能真正撬動市場，市場將面臨一(yi)段較長(chang)(chang)時間的(de)調(diao)整。

“自(zi)從(cong)去年南沙(sha)申報自(zi)貿區的(de)消(xiao)息出來后，整個(ge)區域都寄予厚望，大家都盼(pan)著(zhu)南沙(sha)能重復上(shang)海(hai)自(zi)貿區（成立）后樓市(shi)瘋漲的(de)走勢，所(suo)以一(yi)旦利好落空，對區域將帶來打擊。”克而(er)瑞(rui)廣州研究(jiu)咨詢執行總監曾英杰告訴記者(zhe)。

網(wang)易房產數據中心(xin)統計顯示(shi)，今(jin)年前5個(ge)月(yue)，南沙一(yi)(yi)手住宅(zhai)網(wang)簽2032套，同(tong)(tong)比去(qu)年大(da)降48%，月(yue)均僅銷(xiao)售(shou)406.4套，成交套數不僅較去(qu)年同(tong)(tong)期(qi)接近腰斬，甚至(zhi)低于2011年、2012年的同(tong)(tong)期(qi)成交。與(yu)之相對，合富輝煌的數據顯示(shi)，截至(zhi)2014年5月(yue)初，南沙樓市的庫存超過100萬平方米，需要消化(hua)31.4個(ge)月(yue)，是廣州去(qu)化(hua)壓力最大(da)的一(yi)(yi)個(ge)區。

《每日經濟新聞》記(ji)者發現，在南沙自貿區利(li)好(hao)落(luo)空后，部分樓(lou)盤率先(xian)降價(jia)(jia)(jia)出(chu)貨。5月(yue)底才低(di)價(jia)(jia)(jia)開盤的(de)某樓(lou)盤迫不及待地推出(chu)了一口(kou)價(jia)(jia)(jia)套(tao)型，最低(di)56.6萬元(yuan)就可購得78平(ping)(ping)方(fang)米的(de)房子(zi)，折(zhe)合(he)均(jun)價(jia)(jia)(jia)僅為7256元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米，低(di)于項目開盤時8000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米的(de)售(shou)價(jia)(jia)(jia)。

曾英杰告(gao)訴記者，目前南(nan)沙的(de)市場環境非常尷尬，一方面(mian)(mian)自貿區(qu)申請其(qi)實并不是(shi)說(shuo)不批，只是(shi)暫(zan)停一段時(shi)間，這(zhe)意味(wei)著未來還有(you)批準的(de)可(ke)能，如果現(xian)在低價出(chu)貨開發商存在 “踏空(kong)”的(de)風險；另一方面(mian)(mian)，即便(bian)企(qi)業愿意降(jiang)價跑量，但由于南(nan)沙樓市投資性需(xu)求(qiu)占據(ju)了很大的(de)一部分(fen)，這(zhe)類(lei)型(xing)買家(jia)是(shi)買漲不買跌的(de)，通過(guo)降(jiang)價撬動市場的(de)效果或許相當有(you)限。

事(shi)實上(shang)(shang)(shang)，記(ji)者發現，南(nan)沙(sha)是廣州(zhou)十區(qu)(qu)(qu)中對(dui)政策依賴度最(zui)高的(de)一個(ge)區(qu)(qu)(qu)域(yu)。克爾瑞的(de)統計數據顯示，2011年(nian)南(nan)沙(sha)的(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)價(jia)僅為8152元/平方(fang)米，2012年(nian)9月(yue)6日，南(nan)沙(sha)獲批成(cheng)立(li)國家級新區(qu)(qu)(qu)，區(qu)(qu)(qu)域(yu)房價(jia)扶搖(yao)直上(shang)(shang)(shang)，成(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)價(jia)上(shang)(shang)(shang)漲至9654元/平方(fang)米。隨著南(nan)沙(sha)宣布(bu)申報自(zi)貿(mao)區(qu)(qu)(qu)，今年(nian)上(shang)(shang)(shang)半年(nian)南(nan)沙(sha)區(qu)(qu)(qu)成(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)價(jia)更飆升至11218元/平方(fang)米。

“南(nan)沙(sha)長期以來過(guo)(guo)度(du)依賴(lai)概(gai)念炒作，但具體落地(di)(di)的(de)產業(ye)政策，比如稅收優惠、人才引進等卻乏(fa)善(shan)可陳，區域(yu)的(de)商(shang)業(ye)與生(sheng)活配(pei)套也(ye)(ye)有(you)待提(ti)高。南(nan)沙(sha)本地(di)(di)戶籍人口有(you)限，吸引企業(ye)落戶和(he)集(ji)聚外(wai)來人口才是解決南(nan)沙(sha)樓市供過(guo)(guo)于求的(de)根(gen)本方法，否則即便自貿區最終能夠獲批，也(ye)(ye)未(wei)必能給南(nan)沙(sha)樓市帶(dai)來多大(da)的(de)實(shi)質性(xing)利好。”曾(ceng)英杰認為。