每經編輯｜陳小雨(yu)

每經記者 彭斐 發自山東

始于2010年的(de)樓市限(xian)購政策，在(zai)4年后開(kai)始進(jin)入“松動期”。

7月2日(ri)上(shang)午，一份(fen)署名為濟(ji)南(nan)市(shi)城鄉建(jian)(jian)設(she)委(wei)員會（以(yi)下簡稱濟(ji)南(nan)建(jian)(jian)委(wei)）的(de)《關于對我(wo)市(shi)商品房限購(gou)政策進行調整的(de)請示》文件從網上(shang)傳出(chu)。有(you)消息(xi)人士向記(ji)者(zhe)確認了(le)該份(fen)文件的(de)真實(shi)性，該人士表示，“網絡這么(me)一曝光，可能會推遲或者(zhe)調整。”對此(ci)，有(you)山東(dong)地產(chan)業內人士向記(ji)者(zhe)稱，早在一兩個月前(qian)，濟(ji)南(nan)建(jian)(jian)委(wei)曾會同濟(ji)南(nan)房管局等(deng)單位，就是否取消限購(gou)進行過商討。

7月2日晚(wan)間，濟(ji)南建委發(fa)(fa)布公告稱(cheng)，“為(wei)促進(jin)濟(ji)南市房地(di)產市場健康(kang)穩定發(fa)(fa)展，我市正研究現行商品住房限購政策(ce)進(jin)行調整(zheng)的(de)辦(ban)法，待確定后實施。”

在(zai)取消限購傳聞鬧(nao)得沸(fei)沸(fei)揚揚的同時(shi)，《每日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者注意到，自2014年(nian)上(shang)半年(nian)，濟南市商品住(zhu)宅在(zai)成交套數(shu)、成交面積等(deng)，均(jun)出現超過3成的跌(die)幅(fu)。

住宅市場供應“大爆發”

7月2日上(shang)午，有網絡(luo)掛出據稱是(shi)(shi)(shi)濟(ji)南(nan)市建(jian)委(wei)擬取(qu)消商(shang)品(pin)房限購政策的(de)文(wen)件(jian)。為(wei)了核(he)對該(gai)文(wen)件(jian)的(de)真實性，《每日經濟(ji)新聞》記者當天下午致電濟(ji)南(nan)市建(jian)委(wei)包括政策法規處、房地產(chan)開發管(guan)理(li)處等多個(ge)部門，相關人(ren)士(shi)對此均未(wei)明確否認(ren)。同時，濟(ji)南(nan)市建(jian)委(wei)相關負責人(ren)確認(ren)，市政府是(shi)(shi)(shi)有一(yi)個(ge)批件(jian)，但是(shi)(shi)(shi)否就是(shi)(shi)(shi)這樣(yang)一(yi)份，正在查，“怎么能隨便(bian)把文(wen)件(jian)發到網上(shang)去。”

記者還注(zhu)意到，在一月之(zhi)前的5月23日(ri)，濟(ji)(ji)南(nan)市建(jian)委方(fang)面曾(ceng)向(xiang)新華網表(biao)示(shi)，濟(ji)(ji)南(nan)暫未收到調整限購(gou)的通知(zhi)(zhi)。而在7月2日(ri)上(shang)午，國內(nei)某知(zhi)(zhi)名(ming)開發商山東方(fang)面人士(shi)向(xiang)《每日(ri)經(jing)濟(ji)(ji)新聞》記者表(biao)示(shi)，上(shang)周即(ji)有(you)濟(ji)(ji)南(nan)將要取消限購(gou)的傳聞，區域亦由郊區擴大(da)到全市范(fan)圍(wei)。

在一些業(ye)內人士看來，濟南(nan)房地產市場(chang)一直比較穩定(ding)，但受(shou)2013年土地成(cheng)交面積的激(ji)增(zeng)、2014年上(shang)半年成(cheng)交冷(leng)淡影響，樓市去化(hua)周期不斷(duan)拉(la)長。

合富輝煌統計(ji)數據顯(xian)示，2013年(nian)全(quan)年(nian)，濟南市共推出229宗土地，出讓面(mian)(mian)積為(wei)1164.71萬(wan)平方米，建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積為(wei)3130.41萬(wan)平方米。記者注意到(dao)，與(yu)2012年(nian)供(gong)應(ying)量相比，2013年(nian)濟南出讓土地面(mian)(mian)積與(yu)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積分別上漲(zhang)98.25%和77.66%，市場(chang)供(gong)應(ying)火熱。

在前述(shu)開發商人士(shi)看來，受拿(na)地滿2年(nian)未動(dong)工開發即收回土地政策的影(ying)響，2014年(nian)濟(ji)南住宅市場供(gong)應出(chu)現了前所未有的“大爆發”。

成交套數、面積減3成

根(gen)據克(ke)爾瑞(CRIC)濟(ji)(ji)南(nan)方面(mian)統計，截(jie)至4月(yue)底(di)，濟(ji)(ji)南(nan)普(pu)通住宅存(cun)量為661萬平方米，而(er)1~4月(yue)濟(ji)(ji)南(nan)普(pu)通住宅月(yue)均(jun)成交量為42萬平方米。

以此計算，濟南的存量(liang)需要15.7個(ge)月才(cai)能消(xiao)化(hua)完(wan)。在2013年年底時，該數(shu)字為11個(ge)月。15.7個(ge)月的去化(hua)周期(qi)(qi)(qi)離18個(ge)月供過于求(qiu)的“紅線”又近了一步。數(shu)據顯示，2014上(shang)半年，濟南商品住宅成交(jiao)套(tao)數(shu)約為20479套(tao)，較去年同期(qi)(qi)(qi)的30974套(tao)減少33.88%；銷售面(mian)積由(you)去年同期(qi)(qi)(qi)的332.58萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)下滑(hua)至226.86萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，降幅(fu)達到31.79%。

然而(er)，在上述開(kai)發(fa)商(shang)人(ren)士看來，存量的(de)增長在繼續(xu)，但市場的(de)觀望情緒(xu)卻愈加(jia)濃厚，濟(ji)南今年的(de)新(xin)建商(shang)品(pin)房成(cheng)交依(yi)然難(nan)見起(qi)色。

對于(yu)濟南樓市下(xia)半年的(de)走向，世聯怡高山東(dong)區域(yu)董事、總經(jing)理朱江給(gei)出了自己的(de)預測：房價將(jiang)下(xia)降10%~15%，交易量反(fan)彈，限購取消。

值得注(zhu)意的是，濟南房(fang)管部(bu)門數據(ju)顯示，上(shang)周(zhou)（6月23日(ri)至29日(ri)）濟南新建(jian)商品房(fang)市場(chang)共成交(jiao)了(le)2130套(tao)，相(xiang)比上(shang)周(zhou)1306增(zeng)加824套(tao)，環比前一周(zhou)上(shang)漲63%。

在業內人士看來，成交量(liang)(liang)增(zeng)加(jia)，除(chu)了開發(fa)商(shang)的促銷力度加(jia)大外，濟南戶籍(ji)政策再次放寬(kuan)，或許(xu)也(ye)是需求量(liang)(liang)進一步增(zeng)加(jia)的一個重要因素。