◎李宇嘉

“以房養老(lao)”看上(shang)(shang)(shang)去很(hen)美。對保險公(gong)司來說(shuo)，在產品到期(qi)后，通過(guo)出售房屋，不僅能收回成(cheng)本，還能獲(huo)得合理的(de)投資回報(bao)。但是，“以房養老(lao)”要(yao)在中國落地，觀(guan)念上(shang)(shang)(shang)、技術上(shang)(shang)(shang)、產權上(shang)(shang)(shang)、法律(lv)信(xin)用環境上(shang)(shang)(shang)、房屋證券(quan)化(hua)流轉上(shang)(shang)(shang)，一直存在著難以克服(fu)的(de)障礙(ai)。

國家(jia)(jia)(jia)之所以力推“以房養(yang)老(lao)(lao)”，其(qi)真正目(mu)的在于(yu)挖掘住房的養(yang)老(lao)(lao)功(gong)(gong)能(neng)，這個出發點是(shi)(shi)正確的。社會(hui)保障越不(bu)完善，住房替代社會(hui)保障的功(gong)(gong)能(neng)就(jiu)越突(tu)出。發展中國家(jia)(jia)(jia)，政府提供的社會(hui)保障一般不(bu)夠，靠房子(zi)來養(yang)老(lao)(lao)是(shi)(shi)普遍現(xian)(xian)象。我國傳統的養(yang)老(lao)(lao)模式——居家(jia)(jia)(jia)養(yang)老(lao)(lao)和“養(yang)兒(er)防老(lao)(lao)、房產傳兒(er)”，體(ti)現(xian)(xian)的就(jiu)是(shi)(shi)住房的養(yang)老(lao)(lao)功(gong)(gong)能(neng)。

自古以(yi)(yi)來(lai)，我國(guo)(guo)老(lao)百(bai)姓熱衷于(yu)(yu)買(mai)房置業，目前城鎮居(ju)民80%的(de)財產(chan)是(shi)房產(chan)，之所以(yi)(yi)出現這種傾向，一個非常重要(yao)的(de)原因就(jiu)在(zai)于(yu)(yu)社(she)會(hui)保障不健全，老(lao)百(bai)姓未(wei)(wei)來(lai)在(zai)教育(yu)、醫療和養老(lao)等方面的(de)支出不確(que)定性(xing)很大，買(mai)房就(jiu)變相等于(yu)(yu)抵御未(wei)(wei)來(lai)的(de)不確(que)定性(xing)。2012年發布(bu)的(de)《中國(guo)(guo)家庭金融(rong)調查報(bao)告》顯示，房產(chan)占我國(guo)(guo)家庭總資(zi)產(chan)的(de)70%，而美國(guo)(guo)只有30%。在(zai)我國(guo)(guo)社(she)會(hui)保障存在(zai)歷史欠(qian)賬(zhang)(zhang)、社(she)保 “空賬(zhang)(zhang)”還沒有補足的(de)情(qing)況下，不管大家承不承認，住房在(zai)未(wei)(wei)來(lai)必(bi)然還會(hui)主動或(huo)被動地承載社(she)會(hui)保障功(gong)(gong)能(neng)，特別是(shi)養老(lao)保障的(de)功(gong)(gong)能(neng)。

因此(ci)，“以房(fang)(fang)養(yang)老(lao)(lao)(lao)”只(zhi)是(shi)住(zhu)房(fang)(fang)養(yang)老(lao)(lao)(lao)功能的(de)(de)一種(zhong)體(ti)現形式、自(zi)主選擇(ze)的(de)(de)形式，這種(zhong)產品在我國只(zhi)適用于部分(fen)老(lao)(lao)(lao)齡(ling)化人(ren)(ren)群，特別是(shi)“空巢(chao)”老(lao)(lao)(lao)人(ren)(ren)、“三無老(lao)(lao)(lao)人(ren)(ren)”和(he)子女無力照顧的(de)(de)老(lao)(lao)(lao)人(ren)(ren)。在子女及(ji)老(lao)(lao)(lao)人(ren)(ren)同意、老(lao)(lao)(lao)人(ren)(ren)又擁有獨(du)立產權住(zhu)房(fang)(fang)、且急需醫療護理(li)而經濟(ji)困(kun)難(nan)的(de)(de)情況下，“以房(fang)(fang)養(yang)老(lao)(lao)(lao)”是(shi)一種(zhong)可行的(de)(de)選擇(ze)。

盡管“以(yi)房養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)”在我國(guo)不服水土、只適(shi)用(yong)于(yu)少數人(ren)群，但(dan)這并不能否(fou)認住(zhu)(zhu)房的(de)(de)(de)(de)養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)功能，恰恰是(shi)住(zhu)(zhu)房的(de)(de)(de)(de)養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)功能挖掘得(de)還不夠(gou)。從古(gu)到今，我國(guo)90%以(yi)上的(de)(de)(de)(de)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)百姓都選擇(ze)居(ju)家養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)的(de)(de)(de)(de)模(mo)式，對自己(ji)長期居(ju)住(zhu)(zhu)和生(sheng)活的(de)(de)(de)(de)環境有一種(zhong)難以(yi)割舍的(de)(de)(de)(de)依戀，這事實上是(shi)住(zhu)(zhu)房養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)功能的(de)(de)(de)(de)體現。因此，對大(da)多數老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)年(nian)(nian)人(ren)來說，順應中國(guo)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)年(nian)(nian)人(ren)傳統的(de)(de)(de)(de)養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)習俗，以(yi)住(zhu)(zhu)房和居(ju)住(zhu)(zhu)社(she)區為載體，圍繞居(ju)家來設計養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)政策是(shi)一種(zhong)可(ke)行的(de)(de)(de)(de)、能為最大(da)部分老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)年(nian)(nian)人(ren)群接受的(de)(de)(de)(de)養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)選擇(ze)。

居(ju)家養老(lao)的(de)核心是，以(yi)家庭為(wei)核心、以(yi)社(she)區(qu)為(wei)依(yi)托、以(yi)專業化服(fu)(fu)務為(wei)依(yi)靠(kao)。因(yin)此，圍繞居(ju)家來設計養老(lao)政(zheng)策，就是將養老(lao)服(fu)(fu)務體系植入(ru)到老(lao)人長期居(ju)住的(de)房屋(wu)和社(she)區(qu)環(huan)境中，包括(kuo)養老(lao)的(de)軟硬(ying)件設施。

就硬件(jian)而言，應該將養老(lao)院、老(lao)年(nian)(nian)公寓、養老(lao)社區、老(lao)年(nian)(nian)大學等(deng)(deng)養老(lao)機構中(zhong)的(de)硬件(jian)設施有(you)選(xuan)擇地(di)在老(lao)年(nian)(nian)人(ren)(ren)居(ju)住的(de)社區中(zhong)配置，包括(kuo)兩個內容，一(yi)是(shi)無障礙化的(de)居(ju)住生活物理(li)環境、老(lao)年(nian)(nian)人(ren)(ren)休(xiu)閑娛樂活動的(de)設施和場所、老(lao)年(nian)(nian)人(ren)(ren)日常身(shen)體(ti)檢查(cha)、護理(li)和一(yi)般治療(liao)的(de)社康(kang)中(zhong)心；二是(shi)社康(kang)對接(jie)的(de)外部醫療(liao)機構，主要(yao)適用(yong)于老(lao)年(nian)(nian)人(ren)(ren)后期疾病治療(liao)和康(kang)復等(deng)(deng)。

目前(qian)，絕大多(duo)數存量住宅社(she)區(qu)沒(mei)有配(pei)置(zhi)(zhi)養(yang)老(lao)設(she)(she)施，即便(bian)配(pei)置(zhi)(zhi)了，也不(bu)齊全。我們看到的(de)(de)更為(wei)(wei)(wei)普遍(bian)的(de)(de)現象是，由于(yu)年久失修和(he)無人管理(li)，為(wei)(wei)(wei)數不(bu)多(duo)的(de)(de)養(yang)老(lao)設(she)(she)施也成(cheng)了擺設(she)(she)，或者變(bian)相轉為(wei)(wei)(wei)盈利性的(de)(de)場所(suo)，典型(xing)的(de)(de)就(jiu)是社(she)區(qu)的(de)(de)會所(suo)。廣(guang)大社(she)區(qu)之所(suo)以(yi)在(zai)養(yang)老(lao)設(she)(she)施的(de)(de)配(pei)置(zhi)(zhi)上存在(zai)這(zhe)些問題，本(ben)質上也是住房(fang)(fang)公(gong)共(gong)配(pei)套缺(que)失造成(cheng)的(de)(de)，這(zhe)讓住房(fang)(fang)的(de)(de)養(yang)老(lao)功(gong)能(neng)大打折(zhe)扣(kou)。過(guo)去10多(duo)年樓(lou)市快速發(fa)展(zhan)過(guo)程中，開發(fa)商和(he)購房(fang)(fang)者過(guo)分追求(qiu)房(fang)(fang)價上漲收(shou)(shou)益，沒(mei)有多(duo)少人在(zai)乎公(gong)共(gong)配(pei)套，公(gong)共(gong)服務配(pei)套大多(duo)名不(bu)副實，而成(cheng)本(ben)大、回收(shou)(shou)期長的(de)(de)老(lao)年設(she)(she)施配(pei)置(zhi)(zhi)更是被遺(yi)忘。

養(yang)老硬件設施缺失是一回事，養(yang)老“軟服(fu)務(wu)”的(de)(de)問題更(geng)嚴(yan)重。目前，絕大多數開發商均將物業管理當作成(cheng)本部門(men)(men)來看(kan)待，承諾的(de)(de)物業管理服(fu)務(wu)內容往(wang)往(wang)貨不(bu)對板，業主與物業管理部門(men)(men)之間(jian)的(de)(de)沖突(tu)到處都在(zai)上演，更(geng)換物業管理的(de)(de)小(xiao)區也(ye)不(bu)在(zai)少數，但效果也(ye)不(bu)見(jian)得多好。

2013年發布的(de) 《國(guo)務院關于加快發展養(yang)老(lao)(lao)(lao)服務業的(de)若干意(yi)(yi)(yi)見(jian)(jian)》（以(yi)下簡稱《意(yi)(yi)(yi)見(jian)(jian)》）中(zhong)，明確(que)(que)提出(chu)“到(dao)2020年，全面建成(cheng)以(yi)居(ju)家(jia)為(wei)基礎(chu)、社區(qu)(qu)為(wei)依托(tuo)、機構為(wei)支(zhi)撐的(de)，功能(neng)完善、規模適度、覆蓋城鄉的(de)養(yang)老(lao)(lao)(lao)服務體系(xi)。”《意(yi)(yi)(yi)見(jian)(jian)》主要任務的(de)條款中(zhong)，首先(xian)提到(dao)的(de)就(jiu)是(shi)加強社區(qu)(qu)服務設(she)施(shi)建設(she)，并(bing)對新社區(qu)(qu)建設(she)標(biao)準(zhun)(zhun)和(he)老(lao)(lao)(lao)社區(qu)(qu)改造(zao)標(biao)準(zhun)(zhun)提出(chu)明確(que)(que)要求。但是(shi)，這一點并(bing)沒有被充分重視，反而(er)是(shi)養(yang)老(lao)(lao)(lao)地(di)產和(he)“以(yi)房(fang)養(yang)老(lao)(lao)(lao)”借著《意(yi)(yi)(yi)見(jian)(jian)》的(de)宣傳被過分地(di)炒作(zuo)，這是(shi)本末倒(dao)置(zhi)。可行的(de)養(yang)老(lao)(lao)(lao)，還得挖掘住房(fang)的(de)養(yang)老(lao)(lao)(lao)功能(neng)，最關鍵的(de)是(shi)做實住房(fang)養(yang)老(lao)(lao)(lao)公共服務體系(xi)建設(she)。

（作者(zhe)為(wei)深圳市房地產研究中心研究員）