每經記者 王杰 發自北京

近日(ri)，呼(hu)和浩特市有關(guan)方面正式(shi)發布(bu)文件宣(xuan)布(bu)取(qu)消限購，從而成(cheng)為正式(shi)發文確認取(qu)消限購的國內(nei)第(di)一城。但隨后(hou)又有消息曝出(chu)，“呼(hu)市撤(che)回取(qu)消限購文件，稱出(chu)現打印錯誤”。

中原(yuan)地產市場研究部提供的統計數據顯(xian)示，呼和(he)浩特樓(lou)市已經嚴重庫存積壓，可售(shou)面(mian)積持續增加(jia)。目前整體(ti)市場蕭條(tiao)。2014年一季度僅成(cheng)交(jiao)1944套，而(er)銷供比則只有0.37。

上海易居房(fang)地(di)產(chan)研究(jiu)院副院長(chang)楊紅旭隨后在其認證微博上表示(shi)(shi)，呼(hu)(hu)和(he)浩特公開(kai)、明文取(qu)消限購，“膽子夠大”。他同時表示(shi)(shi)，呼(hu)(hu)和(he)浩特的樓市已經處于弱(ruo)不禁風狀態，作(zuo)為(wei)比較弱(ruo)小(xiao)的省會城市，呼(hu)(hu)市也沒必要限購。

《每日經(jing)濟新聞》注意到，即使沒有明(ming)文放開(kai)限購(gou)，但各地已(yi)(yi)經(jing)開(kai)始(shi)“微調”。中原(yuan)地產首席(xi)分析(xi)師張大偉表示，限購(gou)從2011年起執行(xing)，效(xiao)果已(yi)(yi)經(jing)在遞減(jian)，限購(gou)在影響市(shi)場的因(yin)素中，占比已(yi)(yi)不(bu)足一成。

取消限購影響不大

6月20日，呼(hu)和(he)浩特(te)市(shi)房地產(chan)開發監督管理處對外公布呼(hu)和(he)浩特(te)市(shi)政府辦公廳印發的(de)《關于切實做好住(zhu)房保障工作促進全市(shi)房地產(chan)市(shi)場健康穩定發展的(de)實施意見》的(de)通知。

通(tong)知提出，取消商品房(fang)銷(xiao)售方案(an)(an)備案(an)(an)制度，居民購(gou)(gou)買商品住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(含二套(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang))在辦(ban)理簽(qian)約(yue)、網簽(qian)、納稅、貸款(kuan)以及權屬登(deng)記時，不再要求提供住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)套(tao)數查(cha)詢證明(ming)。同時，允許外來(lai)人口在市區(qu)購(gou)(gou)買成(cheng)套(tao)商品住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)（含二手住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)）。

頗有戲(xi)劇性的是，昨日（6月25日）下午，有部分商業網站(zhan)稱(cheng)是“限(xian)購被收回”，并有消息稱(cheng)“政府文件有兩個字打印錯(cuo)誤，需要重新(xin)發布”。

《每日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)(ji)者隨后登錄呼(hu)和浩特市(shi)房(fang)(fang)地產(chan)開發監(jian)督管理處網(wang)站(zhan)，該(gai)文件已經(jing) “消(xiao)失(shi)不見”。截至記(ji)(ji)者發稿時，尚未發布(bu)新版的(de)文件。據人(ren)民網(wang)報道(dao)，昨日(ri)該(gai)局相關工(gong)作人(ren)員表示，房(fang)(fang)管局確實(shi)(shi)收到了關于房(fang)(fang)地產(chan)調控的(de)通知，但具體的(de)實(shi)(shi)施方案正在協調中，還不能說是(shi)取消(xiao)限購，確定了才會在網(wang)上(shang)公(gong)布(bu)。

對此，上(shang)海易居房(fang)(fang)地(di)產研(yan)(yan)究(jiu)院研(yan)(yan)究(jiu)員嚴(yan)躍(yue)進認為(wei)，最近很多城市的限購(gou)松綁(bang)，其實是在試探(tan)，誰也不愿(yuan)意做(zuo)“放開限購(gou)”的“領頭(tou)羊(yang)。”但呼(hu)(hu)市的供求壓(ya)力已成為(wei)難(nan)題。根(gen)據上(shang)海易居房(fang)(fang)地(di)產研(yan)(yan)究(jiu)院提供的 《35城商品房(fang)(fang)供求關系》報告，2013年呼(hu)(hu)和浩(hao)特商品住宅(zhai)庫存去化周期為(wei)37個(ge)月(yue)，在35個(ge)大中城市中排(pai)名第一(yi)，遠(yuan)遠(yuan)超過(guo)平均值的15個(ge)月(yue)水平。

記者查閱(yue)今年(nian)過去幾個(ge)月(yue)的(de)(de)數據發(fa)現(xian)，呼和浩特(te)的(de)(de)房價已經出現(xian)連(lian)續3個(ge)月(yue)環(huan)比零增長。在(zai)張(zhang)大(da)偉看來(lai)，限(xian)購松動對一個(ge)庫(ku)存(cun)非常大(da)的(de)(de)城(cheng)市(shi)來(lai)說，用處有限(xian)。除非再現(xian)2009年(nian)的(de)(de)救(jiu)市(shi)，否則呼市(shi)起(qi)碼(ma)將面臨5年(nian)以(yi)上的(de)(de)蕭條期。對于(yu)這類城(cheng)市(shi)，目前首(shou)先(xian)應(ying)該做的(de)(de)是(shi)立(li)即(ji)暫(zan)停(ting)所有土(tu)地出讓(rang)，開始(shi)消(xiao)化庫(ku)存(cun)。如果再賣地，任何救(jiu)市(shi)政(zheng)策都(dou)無(wu)效。

救市需要全盤考慮

張大偉分(fen)析，呼(hu)和(he)浩(hao)特總人口300萬，其(qi)中城市(shi)人口僅200萬，作(zuo)為一個二(er)線靠(kao)后(hou)的城市(shi)，目前住(zhu)宅(zhai)可售(shou)庫存(cun)高達12萬套(tao)(tao)，而(er)今年(nian)平均每月(yue)也(ye)就成(cheng)交1000套(tao)(tao)，去化起碼(ma)需要(yao)10年(nian)；而(er)且，最近5年(nian)，政府(fu)出讓住(zhu)宅(zhai)用地合(he)計2120萬平方米，未來(lai)潛在(zai)供應起碼(ma)還有10萬套(tao)(tao)。

庫存積(ji)壓的背后，是對(dui)土(tu)地(di)(di)財(cai)政(zheng)的高(gao)度(du)依賴。在同策咨(zi)詢研究部發(fa)布數據顯示(shi)，全國45個限購(gou)城市土(tu)地(di)(di)財(cai)政(zheng)依賴程度(du)排名中(zhong)，呼和浩特排名第16位，2013土(tu)地(di)(di)出(chu)讓金143.42億(yi)元，2013年一般預算財(cai)政(zheng)收(shou)入(ru)182.02億(yi)元，2013土(tu)地(di)(di)財(cai)政(zheng)依賴度(du)78.8%。

嚴躍進表示，庫存增大對(dui)于(yu)整個市場是通病，呼和浩(hao)特不光要(yao)著眼于(yu)解決庫存問題，更需要(yao)重新審(shen)視當地(di)(di)的土地(di)(di)、產業、人(ren)口等問題。只有協調好此類要(yao)素，才能算是真(zhen)正救(jiu)市。

記(ji)者查詢內蒙古自治區(qu)統(tong)計局網站顯示，2013年，呼和(he)浩(hao)特全市規模以上(shang)服務業單位營(ying)業利(li)潤虧損(sun)27.37億元(yuan)，比上(shang)年增加(jia)虧損(sun)18.81億元(yuan)。其(qi)中交通(tong)運輸、倉儲和(he)郵政業，虧損(sun)42.16億元(yuan)。而(er)盈利(li)的行業有信息(xi)傳輸、軟(ruan)件和(he)信息(xi)技術(shu)服務業等(deng)，營(ying)業利(li)潤合(he)計實現14.94億元(yuan)，比上(shang)年下降(jiang)31.72%。

嚴躍進表(biao)示(shi)，從(cong)呼和浩特產業結(jie)構看，服務(wu)業等表(biao)現不好，使得很多商辦物(wu)業租(zu)賃業績不達標。而此類房企會(hui)把提(ti)振(zhen)效益的希(xi)望放在住(zhu)宅(zhai)物(wu)業上，但在限購政策下，住(zhu)宅(zhai)板(ban)塊的銷(xiao)售壓力也很大(da)。

多地開始政策微調

實際(ji)上，很多業內人士都認(ren)為，已經執行(xing)4年(nian)的限購(gou)政策，將在2014年(nian)迎來調(diao)整窗口期。目前執行(xing)限購(gou)的46個城(cheng)市中(zhong)，僅16個城(cheng)市對全市域限購(gou)，大部(bu)分城(cheng)市僅對中(zhong)心城(cheng)區限購(gou)。

天(tian)津(jin)、南寧(ning)(ning)的(de)(de)政策通過區域的(de)(de)調整來進(jin)行變通，前者是(shi)取消天(tian)津(jin)濱海(hai)新區的(de)(de)限購，擴大濱海(hai)新區的(de)(de)可購房區域范圍；后者是(shi)把整個(ge)北部灣經(jing)濟圈都(dou)納(na)入了南寧(ning)(ning)市的(de)(de)房地產市場需(xu)求(qiu)范圍。

還(huan)有一些(xie)城市從(cong)限購范(fan)圍放寬微調，包括(kuo)限購對象(xiang)與限購商品的(de)定向微調，例如長沙的(de)限購政策僅針(zhen)對90平方米(mi)以下(xia)的(de)新建商品住宅，且對本(ben)地(di)居民范(fan)圍擴(kuo)展(zhan)至(zhi)環長株(zhu)潭戶籍家庭。

此(ci)外，各地出臺的(de)(de)“限(xian)購”政(zheng)策(ce)大(da)多數以當(dang)地的(de)(de)社保證(zheng)明及(ji)納(na)稅證(zheng)明繳納(na)滿12個月(yue)為(wei)購房(fang)的(de)(de)基(ji)本條件(jian)。因此(ci)，限(xian)購政(zheng)策(ce)也可以通過調整(zheng)社保、納(na)稅證(zheng)明實際繳納(na)年限(xian)來實現定向寬松，擴大(da)符(fu)合(he)購房(fang)資格群體范(fan)圍。前不久，昆明就把(ba)限(xian)購資格審查權下放給開發(fa)商。

張(zhang)大(da)偉(wei)預測，限(xian)購政(zheng)策可能會(hui)在(zai)一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和超1000萬(wan)人口城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)依然存在(zai)，其他城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)都有可能逐漸取消，30個以上城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)限(xian)購將可能在(zai)年內取消。“限(xian)購政(zheng)策是結合(he)戶籍起到效果的(de)(de)，實際上全(quan)國除了北(bei)京與上海，其他城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)落戶的(de)(de)難度基本(ben)都是與購房能力(li)匹配，這種情(qing)況下，三四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)、甚(shen)至二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)限(xian)購的(de)(de)執行對市(shi)(shi)場的(de)(de)影響本(ben)來就不大(da)。”