每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 區家(jia)彥 白亞靜 發(fa)自廣(guang)州 深圳    

每經記(ji)者 區(qu)家(jia)彥 白亞靜(jing) 發自廣州 深圳

進入2014年，“降價潮”在香港樓(lou)市愈演愈烈。

5月末，由華人首(shou)富(fu)李嘉誠旗下(xia)的長江實(shi)業、南豐集團(tuan)、港鐵(tie)公(gong)司合作開發的“環(huan)宇(yu)海灣(wan)”對外發售，截至(zhi)昨日(ri)（6月3日(ri)）項(xiang)目(mu)獲得(de)13000多張認(ren)購票，受追捧程度創下(xia)近10年新(xin)高。

與熱銷呼應的是，香(xiang)港(gang)特區政(zheng)府日(ri)前放寬了(le)雙倍印花稅(shui)，延(yan)長了(le)本地購房者出售現(xian)有房屋來符合退稅(shui)條件的時限(xian)，這也是“雙辣招”出臺(tai)近20個月以來首次出現(xian)微調。

美聯(lian)物業首席市場(chang)分析師劉(liu)嘉輝向《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者(zhe)表(biao)示(shi)，香(xiang)港(gang)近期的(de)新(xin)盤熱(re)銷，主要獲益于(yu)開(kai)發(fa)商(shang)積極的(de)定價(jia)策略(lve)。由于(yu)今年香(xiang)港(gang)新(xin)房供(gong)應(ying)較去年翻倍，在巨量(liang)供(gong)應(ying)的(de)壓力下，預計(ji)地(di)產商(shang)將維(wei)持“以(yi)價(jia)換量(liang)”的(de)定價(jia)策略(lve)，雖然雙倍印花稅政策的(de)微(wei)調(diao)對于(yu)刺激改善型(xing)需求有(you)一定作用(yong)，但(dan)在目前的(de)市場(chang)狀況下，談“辣(la)招”全面退出為時尚(shang)早。

凍結(jie)認購訂金達20億港元/

昨天(tian)早上8點多，“環宇海灣”位于紅磡的(de)售房處開(kai)始接(jie)受(shou)登記(ji)。《每日經濟新聞》記(ji)者了解(jie)到，這是(shi)香港最近10年來首次認購逾萬的(de)新樓盤。

據悉，“環宇海灣(wan)”樓盤共提供1717個單位，買家(jia)可獲得(de)最高15.75%的優惠(hui)，折后(hou)售價(jia)為7635～12071港元(yuan)/平(ping)方(fang)英(ying)尺，平(ping)均售價(jia)為9853港元(yuan)/平(ping)方(fang)英(ying)尺，折合人民幣83651元(yuan)/平(ping)方(fang)米。

德銀(yin)發布的研究報(bao)告表(biao)示，“環宇(yu)海(hai)灣(wan)”的折扣銷售均價較附(fu)近二(er)手房價格折讓5%，由于開發商采取(qu)具競爭性(xing)的定價策略以及提供更(geng)多(duo)付款優(you)惠(hui)，預(yu)期將(jiang)從二(er)手市場吸納(na)更(geng)多(duo)客戶(hu)。

據(ju)悉(xi)，長(chang)江(jiang)實業原定在(zai)首次開(kai)盤時推(tui)出350戶單位，但(dan)由(you)于開(kai)盤前看(kan)房(fang)者眾(zhong)多便增推(tui)至(zhi)591戶，誰料開(kai)售后9小時內(nei)即售光，開(kai)發商(shang)于當晚(wan)又加推(tui)354戶。但(dan)相比認購近1.4萬的量，仍顯得不(bu)足。

長(chang)實地產(chan)投資(zi)董事劉啟文向(xiang)媒(mei)體表示，591戶單位合計套(tao)現逾40億港(gang)元(yuan)，而(er)按每(mei)份認(ren)購交(jiao)15萬(wan)港(gang)元(yuan)的訂金(jin)計，近1.4萬(wan)的認(ren)購量即凍結資(zi)金(jin)達近20億港(gang)元(yuan)。

與(yu)香港一水之隔的深(shen)圳亦有不少買家(jia)看上“環宇(yu)海灣”。美聯物業福田(tian)口岸門店深(shen)港組銷售人士告訴記者，“環宇(yu)海灣”最近(jin)很火，上周每天都要帶(dai)一兩位客人去香港看房(fang)，至今已(yi)認購10多(duo)套。

中原地(di)產何(he)世淦透露，上周六“環宇(yu)海灣”在(zai)港的售(shou)房處極為(wei)火爆(bao)，僅深圳(zhen)客戶便成交了50余套(tao)。

今年新增供應(ying)為近十(shi)年新高/

根據香港《大公報》報道，端午節(jie)假期3天，香港一(yi)手市場共(gong)售(shou)出(chu)665套單位，成為近5年最火爆的端午樓(lou)市。

“今(jin)年多個新盤(pan)熱銷的背(bei)后，與開(kai)發商積極的定(ding)價(jia)策(ce)略(lve)不無(wu)關系。”劉嘉(jia)輝告訴(su)記者，以往(wang)同(tong)區(qu)域新盤(pan)售價(jia)較二手房溢(yi)價(jia)約30%，如(ru)今(jin)開(kai)發商通過各(ge)種(zhong)折扣及稅費回(hui)贈以吸引(yin)買家，導(dao)致新盤(pan)定(ding)價(jia)貼近甚至低于(yu)同(tong)區(qu)域質素相近的二手房，成為本輪降價(jia)潮的最大標志，目的是把二手市場(chang)的買家吸引(yin)至一手市場(chang)。

香港粵海證券(quan)投資(zi)銀(yin)行董(dong)事黃(huang)立沖(chong)告(gao)訴《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者，開(kai)發商之所以愿意大(da)幅降價跑量，一方面是由(you)于今年(nian)市場供應量大(da)增，下(xia)半年(nian)將面臨更嚴峻(jun)的市場壓力；另一方面美聯(lian)儲(chu)退出QE的步伐也在(zai)加(jia)快(kuai)，在(zai)不利因素增加(jia)的情況下(xia)，盡快(kuai)出貨回籠資(zi)金成為多數大(da)型港資(zi)地產商的共識。

資料顯(xian)示(shi)，香港(gang)特區政府在2013～2014年度推出46幅(fu)住(zhu)宅用(yong)地，連同地鐵上(shang)蓋和其他重建(jian)項目，共計(ji)可興(xing)建(jian)25800個私人(ren)住(zhu)宅單位。差(cha)餉物業估價(jia)署(shu)數據顯(xian)示(shi)，預計(ji)2014年將(jiang)有超過1.76萬(wan)套單位落(luo)成，較去年8250套增(zeng)加(jia)一倍，新增(zeng)供(gong)應達到最近10年新高，2015年雖回(hui)落(luo)至近1.27萬(wan)套，但仍(reng)較2013年增(zeng)加(jia)55%。

劉嘉輝預計，隨著未來香(xiang)港樓市(shi)新增(zeng)供(gong)應(ying)明顯(xian)上升(sheng)，開發商(shang)將(jiang)維持“降(jiang)價跑(pao)量”的(de)策略，更多的(de)需求(qiu)將(jiang)流向一手(shou)市(shi)場(chang)，二(er)手(shou)樓市(shi)將(jiang)維持低迷的(de)走勢。

“辣招(zhao)”全面退出為時過早/

與香港一手樓市成交回暖相呼應的是(shi)，香港特(te)區政府于(yu)5月13日宣布，對雙倍印花稅進行微調。

《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者了解到，雙倍印花稅(shui)(shui)由(you)2013年2月23日起在香港實施，按照原規定(ding)，樓宇(yu)成交(jiao)價在200萬(wan)(wan)港元或(huo)以下的(de)交(jiao)易，印花稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率(lv)由(you)100港元增加(jia)至交(jiao)易額的(de)1.5%，成交(jiao)價在200萬(wan)(wan)～300萬(wan)(wan)港元的(de)，印花稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率(lv)由(you)1.5%升(sheng)至3%，最高(gao)稅(shui)(shui)率(lv)由(you)交(jiao)易額的(de)4.25%調整(zheng)為交(jiao)易額的(de)8.5%，政策(ce)涵(han)蓋所有以個人或(huo)公(gong)司名義購買(mai)的(de)住(zhu)宅或(huo)非住(zhu)宅物業。但香港永(yong)久(jiu)性居民如(ru)果是首次置業，可(ke)獲(huo)豁免雙倍印花稅(shui)(shui)，換房客在簽訂臨(lin)時買(mai)賣合約后(hou)的(de)6個月內出售舊物業，也可(ke)豁免雙倍印花稅(shui)(shui)。

新規顯示，6個(ge)月的(de)豁免期(qi)將(jiang)從(cong)簽(qian)訂臨時買賣(mai)合(he)約改為簽(qian)署正式(shi)賣(mai)樓協議(yi)開(kai)始計算，這意味著換房(fang)(fang)客將(jiang)獲得更充裕的(de)時間完成 “賣(mai)舊(jiu)房(fang)(fang)換新房(fang)(fang)”。

劉嘉輝告訴(su)記者(zhe)，由于(yu)香港的(de)新(xin)(xin)房市(shi)場主要(yao)以銷售期(qi)房為(wei)主，買(mai)(mai)家(jia)在(zai)簽署(shu)臨(lin)時買(mai)(mai)賣(mai)合約后需要(yao)1～2年才能收(shou)(shou)樓，按照(zhao)舊(jiu)政(zheng)策買(mai)(mai)家(jia)如果為(wei)了(le)豁免繳付印花稅需要(yao)在(zai)半年內賣(mai)出(chu)舊(jiu)房，然后自行租房等待新(xin)(xin)房交收(shou)(shou)。按照(zhao)新(xin)(xin)政(zheng)策，該類型買(mai)(mai)家(jia)可(ke)擁有(you)更(geng)長(chang)的(de)換樓期(qi)限。即(ji)便是(shi)二手房市(shi)場，從簽署(shu)臨(lin)時買(mai)(mai)賣(mai)合約至收(shou)(shou)樓也需要(yao)1～2個月的(de)時間，這(zhe)意味著換房客(ke)可(ke)以獲得額(e)外2個月時間來(lai)出(chu)售物業。

“此次印花(hua)稅的修訂，作用其實很(hen)有限，主要是為換房型需求提供了便(bian)利，但在(zai)內地買(mai)家購房及(ji)多次置業方面并沒有作出讓步，對市(shi)場的實質影響不大。”劉嘉輝認(ren)為。

黃立沖表示(shi)，雖然香港(gang)樓市成交較高峰期下(xia)滑(hua)不(bu)少，但多個(ge)一手樓盤的熱銷表明整體市場還(huan)沒到很差(cha)的地步，談(tan)“辣招”全(quan)面(mian)退出(chu)(chu)為時(shi)過早。但如果美國加(jia)快退出(chu)(chu)QE的步伐，利率出(chu)(chu)現(xian)大幅提升將導(dao)致樓市出(chu)(chu)現(xian)明顯波動，相信香港(gang)特(te)區政府會(hui)通過“減(jian)辣”以(yi)對沖負面(mian)影響(xiang)。