每經編輯｜每經記者 王杰(jie) 發自北京    

每(mei)經記者 王杰(jie) 發自北京

昨日（5月8日）上午，北京(jing)(jing)(jing)市土地市場傳來(lai)消息(xi)稱，北京(jing)(jing)(jing)市已經(jing)下發(fa)文件，今后五環(huan)內不(bu)再出讓商業用地。消息(xi)還稱此(ci)舉是京(jing)(jing)(jing)津冀(ji)一(yi)體化戰略重構北京(jing)(jing)(jing)城市功能的重大動作之一(yi)。

此消(xiao)息一出，與地(di)(di)產相關的行業(ye)股暴漲，華遠地(di)(di)產、京投銀泰(tai)強勢漲停，萬通地(di)(di)產、北辰實業(ye)、大(da)龍地(di)(di)產等集體(ti)飆升。

“此消息不實！”北(bei)京市國土局相關負責(ze)人昨日下午在(zai)接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪時表示，并在(zai)官方微博上進行了澄(cheng)清。

中原地產首席(xi)分析師張大偉表示，北(bei)京五環內已基本無太(tai)多商業或(huo)者(zhe)住宅類土地出讓，“所以(yi)這一政策即使是真實，影響也非常有限。”

商業用地(di)“斷供”惹爭(zheng)議(yi)

中(zhong)原地(di)產(chan)研(yan)究部(bu)提(ti)供的數(shu)據顯示，從(cong)2010年(nian)1月1日至(zhi)今(jin)，接(jie)近(jin)4年(nian)半時間內(nei)(nei)，北京商業類土地(di)供應結構已(yi)經出現(xian)明顯的外溢，成交主力在五環(huan)外。梳理上述4年(nian)半的數(shu)據顯示，從(cong)供應比例看(kan)，供應結構中(zhong)，五環(huan)內(nei)(nei)占比僅14.8%。從(cong)最(zui)近(jin)按年(nian)度2014年(nian)來看(kan)，五環(huan)內(nei)(nei)僅占1.46%。

張大(da)偉說，從經(jing)濟發(fa)展角(jiao)度看(kan)，北京(jing)的確(que)存在(zai)將動(dong)物園批發(fa)市(shi)場等(deng)商業(ye)(ye)轉(zhuan)移到(dao)其(qi)他城市(shi)的現象，但在(zai)電(dian)商迅(xun)猛發(fa)展的今天(tian)，北京(jing)的商業(ye)(ye)地產(chan)其(qi)實(shi)已經(jing)出現萎縮(suo)，商業(ye)(ye)地產(chan)市(shi)場的泡沫相(xiang)比(bi)住宅市(shi)場更值得關注(zhu)。

上海易(yi)居房地(di)(di)(di)(di)(di)產研究院研究員嚴躍進表示，目(mu)前北京(jing)(jing)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)市場相對降溫，北京(jing)(jing)增量用(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)受(shou)到嚴格控制，商業用(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)也將受(shou)到更嚴苛(ke)的管制。但這并不(bu)意味商業用(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)的出讓(rang)將枯竭。實際上，用(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)的出讓(rang)要(yao)以地(di)(di)(di)(di)(di)方經濟發展和土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)規劃為基準(zhun)。

五環內商(shang)業(ye)用地繼續“受寵”

業內人士分析認為，土地出讓終究要(yao)以市場需求為基準，而非簡單(dan)的(de)行政(zheng)指令。

克而瑞統(tong)計數據顯示，北京2013年(nian)商業營業用房的市場迎合程(cheng)度比較大，各個環線的成(cheng)交(jiao)水平都較好(hao)。相(xiang)比來說(shuo)，距離市區越遠，成(cheng)交(jiao)套(tao)數越多(duo)，如二環內成(cheng)交(jiao)套(tao)數為(wei)246套(tao)，二至(zhi)(zhi)三(san)環間(jian)成(cheng)交(jiao)套(tao)數770套(tao)，三(san)至(zhi)(zhi)四(si)環間(jian)413套(tao)，四(si)至(zhi)(zhi)五(wu)環間(jian)861套(tao)，五(wu)環外為(wei)3812套(tao)。

對此，嚴躍進表示(shi)，從成交數據(ju)看，隨著北京環(huan)線(xian)的(de)(de)擴張，部分房企(qi)開始到五(wu)(wu)環(huan)線(xian)外(wai)拿(na)地(di)。而五(wu)(wu)環(huan)內(nei)的(de)(de)成交量(liang)相對小，和(he)供應量(liang)偏緊有(you)關(guan)。從北京商業用(yong)地(di)的(de)(de)實際情況看，地(di)方政府在土地(di)供應上(shang)會偏好五(wu)(wu)環(huan)外(wai)，但對于五(wu)(wu)環(huan)內(nei)的(de)(de)商業用(yong)地(di)，并(bing)非就關(guan)了(le)閘門。

嚴躍進表示，供(gong)(gong)地計(ji)劃是需(xu)(xu)要(yao)吻合市場(chang)需(xu)(xu)求的(de)(de)(de)(de)(de)發展(zhan)的(de)(de)(de)(de)(de)。對于北京這樣的(de)(de)(de)(de)(de)市場(chang)來說，未(wei)來人口(kou)導入的(de)(de)(de)(de)(de)壓(ya)力依然(ran)(ran)很大，除非在產業的(de)(de)(de)(de)(de)外遷上加(jia)(jia)大力度，否則對于商業用(yong)地的(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)求依然(ran)(ran)很大。當然(ran)(ran)，如果五環(huan)外的(de)(de)(de)(de)(de)商業項目增加(jia)(jia)，且具(ju)有市場(chang)消化能(neng)力，那么對于緩(huan)解五環(huan)內的(de)(de)(de)(de)(de)土地供(gong)(gong)應將(jiang)是一個利好。

陽(yang)光100置業(ye)集團常務副總裁范小沖在接受(shou)(shou) 《每(mei)日經濟(ji)新聞》記(ji)者采訪時(shi)表示，隨著(zhu)“京津(jin)冀一體化”概念的(de)(de)(de)加速，人口外(wai)移已成必然(ran)之(zhi)勢。五環以(yi)內或(huo)不再批建大(da)型的(de)(de)(de)傳(chuan)統購物(wu)中(zhong)心(xin)，更向一些“小而美”的(de)(de)(de)體驗(yan)性商(shang)業(ye)轉移。但是(shi)北(bei)(bei)京市(shi)五環之(zhi)內的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)用地，還會(hui)受(shou)(shou)到房企(qi)的(de)(de)(de)熱捧，“畢竟這里是(shi)北(bei)(bei)京。”