投資(zi)(zi)客曾是樓市勃興時(shi)最為活躍的(de)一個群體(ti)，而(er)在市場陷入(ru)低迷(mi)時(shi)，他們也(ye)最先感受到(dao)寒意。近期，全國多個地區房屋成(cheng)交低迷(mi)，樓市資(zi)(zi)金不斷撤出。而(er)號(hao)稱(cheng)“炒房”技術(shu)發源地的(de)深圳，則(ze)出現投資(zi)(zi)者集中拋(pao)盤現象(xiang)。

分析人士(shi)指(zhi)出，經過多(duo)年來的快速擴張(zhang)后(hou)，未來房地(di)產(chan)市場將進入平穩(wen)運行期，房價漲幅放緩，甚至出現下跌。因此，未來投(tou)(tou)資(zi)客拋盤(pan)的現象將有所增多(duo)，而在集中(zhong)拋盤(pan)之后(hou)，投(tou)(tou)資(zi)客將可能(neng)逐漸淡出市場。

深圳現大單拋售

33套(tao)(tao)，88套(tao)(tao)，150套(tao)(tao)……近期大(da)宗拋(pao)售(shou)房(fang)(fang)源(yuan)的(de)案例在深圳頻頻出現(xian)。這些(xie)(xie)二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)源(yuan)多由(you)投資公(gong)(gong)司持有，大(da)手筆拋(pao)售(shou)之前，投資公(gong)(gong)司會(hui)像正(zheng)規的(de)房(fang)(fang)地產(chan)公(gong)(gong)司那(nei)樣，對二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)源(yuan)進行“包裝”。這些(xie)(xie)突然涌入(ru)市(shi)場的(de)二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)來源(yuan)五花八門，有幾(ji)年(nian)前從舊改的(de)村(cun)民手中收購(gou)的(de)一(yi)(yi)手新房(fang)(fang)，也有去年(nian)剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)從另一(yi)(yi)個法人業主(zhu)手中接手的(de)員工宿舍。有的(de)二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)入(ru)市(shi)就被搶購(gou)一(yi)(yi)空，也有的(de)房(fang)(fang)源(yuan)少人問津。

最近(jin)的一(yi)(yi)(yi)個案例是，位(wei)于深(shen)圳龍華的錦繡御園4月末突然出現150套二手房源集中銷售。這一(yi)(yi)(yi)項目(mu)為城中村(cun)舊改項目(mu)，一(yi)(yi)(yi)期于2009年(nian)竣工，這批房源就是與2009年(nian)時被一(yi)(yi)(yi)家投資公司一(yi)(yi)(yi)筆買斷。

房(fang)產中介介紹，投資公司接手這筆房(fang)源(yuan)的(de)(de)成本是(shi)每平米1.7萬元(yuan)(yuan)，如今(jin)參照周邊項目的(de)(de)售價是(shi)每平米2.3萬元(yuan)(yuan)。

某深圳(zhen)業內人士對(dui)中(zhong)國(guo)證(zheng)券報記(ji)者(zhe)表示(shi)，2009年錦繡御園開(kai)售(shou)之時，這一片區還相對(dui)偏僻，銷售(shou)狀況并不理想，加(jia)之開(kai)發(fa)商(shang)實力有限，當時急需(xu)加(jia)快(kuai)(kuai)去(qu)化(hua)加(jia)快(kuai)(kuai)資金周轉，因(yin)此這批房(fang)源(yuan)的(de)成本可(ke)能更低(di)。如今這個節(jie)點(dian)入市的(de)另一個原因(yin)很可(ke)能是，從購入至今已(yi)經滿5年，過戶交易(yi)的(de)稅費(fei)成本已(yi)經顯著降低(di)。房(fang)產中(zhong)介介紹，這150套(tao)房(fang)源(yuan)的(de)銷售(shou)情(qing)況還算順(shun)利(li)。

而另一(yi)(yi)批大筆(bi)拋售(shou)則沒有(you)錦繡(xiu)御園這(zhe)般順(shun)利(li)(li)。位(wei)于(yu)福(fu)田區的一(yi)(yi)棟建成于(yu)上世紀90年代的乙級寫字(zi)樓，近期(qi)出現了(le)33套集中拋售(shou)的房(fang)源(yuan)，房(fang)源(yuan)的業主同樣是一(yi)(yi)家投資公司。雖然這(zhe)一(yi)(yi)項目(mu)的位(wei)置要好于(yu)錦繡(xiu)御園，但是由(you)于(yu)房(fang)屋較舊，戶型不(bu)夠方正，加之每平米3.5萬元的高(gao)價(jia)，導致這(zhe)批房(fang)源(yuan)的銷售(shou)并(bing)不(bu)順(shun)利(li)(li)。

知情(qing)人士對(dui)中(zhong)國證(zheng)券報記者透露，這(zhe)批房(fang)(fang)源(yuan)原(yuan)本是另一家(jia)(jia)公司的員(yuan)工宿(su)舍(she)，2013年(nian)集(ji)中(zhong)轉(zhuan)(zhuan)讓給一家(jia)(jia)投資(zi)公司。原(yuan)業主認為這(zhe)批房(fang)(fang)源(yuan)未來(lai)的升值空間(jian)有限，因此按照當時的市場價格進行轉(zhuan)(zhuan)讓。但是出乎深(shen)圳地產(chan)人士意外(wai)的是，這(zhe)批房(fang)(fang)源(yuan)轉(zhuan)(zhuan)手不到一年(nian)即(ji)再(zai)次被推(tui)入市場。

今年3月，位于(yu)深圳羅(luo)湖區一(yi)個(ge)住宅(zhai)小區也出現(xian)了(le)88套房(fang)源集中拋(pao)售的情況。由于(yu)擁有(you)羅(luo)湖外國(guo)語中學的學位，這(zhe)(zhe)批房(fang)源在(zai)一(yi)天之內(nei)就被搶購(gou)一(yi)空。這(zhe)(zhe)批房(fang)源同樣(yang)出自投資公司之手。

轉變思路的炒家

頻(pin)頻(pin)出手拋售房(fang)(fang)源的投資公(gong)司(si)們是何許背景？某深(shen)圳房(fang)(fang)地產(chan)人士介紹，活躍在深(shen)圳的數千家投資公(gong)司(si)之中，確(que)實有(you)專業(ye)投資房(fang)(fang)地產(chan)的“炒(chao)房(fang)(fang)公(gong)司(si)”。由(you)于近年來深(shen)圳嚴(yan)格執行限購，注冊(ce)公(gong)司(si)又不需要很高的成本(ben)，用法人身份購買住宅的專業(ye)炒(chao)房(fang)(fang)客(ke)大有(you)人在。

這些公(gong)司(si)的(de)(de)股東結構各式各樣(yang)，有一(yi)人股東，也有多個炒(chao)(chao)房(fang)客聯合投資的(de)(de)。“最多的(de)(de)炒(chao)(chao)房(fang)公(gong)司(si)有十幾名員(yuan)工(gong)，他們(men)對于(yu)深(shen)圳的(de)(de)房(fang)地產市場較為了解，與開發商、銀行、房(fang)產中介(jie)的(de)(de)關系也比較密(mi)切，他們(men)是深(shen)圳炒(chao)(chao)房(fang)客中的(de)(de)‘戰斗機’。”

投資公司的集(ji)中拋售是否意味著他(ta)們先(xian)知先(xian)覺(jue)，深圳(zhen)(zhen)樓(lou)市(shi)拐點將至？有些深圳(zhen)(zhen)地(di)產人士表示，買(mai)入賣出是正常的投資行(xing)(xing)為。然而(er)更多的深圳(zhen)(zhen)地(di)產人士認為，近(jin)期(qi)深圳(zhen)(zhen)房價(jia)漲幅空(kong)間并不大(da)，如果購(gou)入不久(jiu)就(jiu)集(ji)中進行(xing)(xing)拋售，這明顯是看空(kong)市(shi)場的“割肉”行(xing)(xing)為。

不唯深(shen)圳，近期多個城市的(de)二(er)手房(fang)(fang)市場均出(chu)(chu)現降價出(chu)(chu)售現象。其中(zhong)(zhong)，在經過此(ci)前的(de)“副中(zhong)(zhong)心”熱潮之后，北京(jing)周邊的(de)燕(yan)郊(jiao)、固安(an)等(deng)地，二(er)手房(fang)(fang)掛牌量明顯增加，且(qie)價格有所松動。有中(zhong)(zhong)介機構表示(shi)，不少掛牌房(fang)(fang)源空置數(shu)年，顯然(ran)是投(tou)資客所為。

炒(chao)房(fang)(fang)客是(shi)中(zhong)國樓市最(zui)神秘的一個(ge)群(qun)體。在每一輪市場爆發期(qi)，幾(ji)乎都(dou)可見(jian)到炒(chao)房(fang)(fang)客的大手筆動作。由于中(zhong)國房(fang)(fang)地產市場規模擴張(zhang)較快，房(fang)(fang)價(jia)多年維持(chi)漲勢，因此在大量吃進的同時，甚少見(jian)到炒(chao)房(fang)(fang)客集中(zhong)拋盤的行動。

2011年，限購等政策出臺，熱(re)點城市(shi)(shi)的(de)投資投機(ji)需求不(bu)斷被(bei)擠出，曾被(bei)津津樂道的(de)投資客也(ye)逐漸淡出市(shi)(shi)場。分析人士指出，2011年之(zhi)后(hou)，由于熱(re)點城市(shi)(shi)房價高企，一些炒房者轉戰三四(si)線城市(shi)(shi)，并(bing)陸續(xu)將此前(qian)的(de)房源出手。

隨(sui)著房地(di)產(chan)市場的冷淡，拋房行為可能會(hui)更多地(di)出現(xian)。深圳中原地(di)產(chan)稱，在當前(qian)的房地(di)產(chan)市場，各種不(bu)利(li)因素(su)依舊在不(bu)斷(duan)發酵，看空情(qing)緒增(zeng)加。業主信心動搖，議價(jia)(jia)空間有所增(zeng)大(da)，對價(jia)(jia)格(ge)預期影響作用逐漸顯現(xian)，預計(ji)二手(shou)房價(jia)(jia)格(ge)出現(xian)波動在所難免。

分析人士稱，經過(guo)多(duo)年快速擴(kuo)張，未來房地產市場將(jiang)進入平穩運行期。一些供應過(guo)剩(sheng)、透支利好的區(qu)域房價將(jiang)出現下跌(die)。加之抑制投機政策的常態化，在集(ji)中拋盤之后(hou)，投資客將(jiang)可能淡出市場。