每經編輯(ji)｜每經記者 胡健 發自北(bei)京(jing)    

每經記者 胡健(jian) 發自(zi)北京

北京南二環蒲黃榆附(fu)近(jin)新的地鐵線路正忙(mang)不迭(die)地施工(gong)，與該區(qu)域冷淡(dan)的二手房交易形成鮮明對比。

這一區域內聚集(ji)了數家北京大型房產中(zhong)介公(gong)司，店面密集(ji)度高。但多(duo)家中(zhong)介的置業顧問均告訴 《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者，附近(jin)二手房業主很(hen)多(duo)都調(diao)降價格(ge)，但詢問的人多(duo)購買的少。

中介小張(zhang)說，這里地段好，有(you)兩條地鐵穿(chuan)過，到市中心也不(bu)遠(yuan)，但購房(fang)者猶豫不(bu)決的主要原因是，價格(ge)雖然有(you)調整(zheng)但仍偏高，大(da)約在4萬元/平方米，另一方面，他們認為(wei)價格(ge)可能(neng)還會調整(zheng)，可以再觀(guan)望觀(guan)望。

年內二(er)手(shou)房成交(jiao)同比(bi)跌60%

這也是北京二手房(fang)市場現狀(zhuang)的一(yi)個縮影(ying)，在需方進入觀(guan)望期后，二手房(fang)成交量(liang)和價(jia)格的松(song)動幅度(du)往(wang)(wang)往(wang)(wang)大于新房(fang)。

中原地產研究部(bu)統(tong)計(ji)(ji)數據顯示，年(nian)(nian)內(nei)截至5月5日，北京二手房合計(ji)(ji)簽約(yue)套(tao)數為31295套(tao)，這一成交量比2013年(nian)(nian)同期(qi)的(de)79026套(tao)下調(diao)達60%，接近2009年(nian)(nian)以來同期(qi)的(de)歷(li)史最低。

單(dan)月(yue)來(lai)看，成交(jiao)(jiao)量(liang)也在下降通道中。據偉業我(wo)愛我(wo)家市(shi)場研究院統計，4月(yue)份(fen)，北京(jing)市(shi)二手住(zhu)(zhu)宅成交(jiao)(jiao)量(liang)為(wei)7616套(tao)，環比減(jian)少14.84%，同比增(zeng)長46.12%。4月(yue)份(fen)的(de)二手住(zhu)(zhu)宅成交(jiao)(jiao)量(liang)，不(bu)及1月(yue)份(fen)的(de)8772套(tao)。

偉業我(wo)愛我(wo)家副總裁胡景暉分析說，受共(gong)有產(chan)權六城試(shi)點、不動(dong)產(chan)統一登記、房產(chan)稅立法、增加剛需供應等多項“長(chang)效(xiao)機(ji)制”推進所釋放的政策信(xin)號影響，市場各(ge)方整體預期發生(sheng)了變化，觀望氛圍濃厚。

胡景暉表示，限(xian)購(gou)(gou)、限(xian)貸政策未見明(ming)顯放松，樓(lou)市(shi)投資需(xu)求和(he)改(gai)(gai)善需(xu)求購(gou)(gou)買(mai)力受限(xian)，剛(gang)(gang)需(xu)也在一(yi)定(ding)程度上呈(cheng)現觀望待跌(die)的心理，受北京(jing)市(shi)自(zi)住房穩定(ding)供應的影響，部分(fen)剛(gang)(gang)性(xing)需(xu)求改(gai)(gai)變了置業計劃。

小(xiao)張(zhang)告訴 《每日經(jing)(jing)濟新(xin)聞》記(ji)者，從往(wang)年的經(jing)(jing)驗來看，銀行信貸緊縮一般都在第四季度出現(xian)，今年則提(ti)前(qian)到4月(yue)份(fen)，正常年份(fen)，春節過后二手房成(cheng)交應該是活躍期。

據悉，5月5日，農(nong)業銀(yin)行(xing)(xing)再次對(dui)房(fang)(fang)貸利(li)率進行(xing)(xing)了調整，該行(xing)(xing)首套房(fang)(fang)貸利(li)率統一(yi)上浮5%～10%，二套房(fang)(fang)貸利(li)率統一(yi)上浮15%。至此，國有四大行(xing)(xing)已有中(zhong)國銀(yin)行(xing)(xing)、農(nong)業銀(yin)行(xing)(xing)上浮基準(zhun)利(li)率。

張大偉(wei)稱，預計5月北京二手房成交(jiao)量(liang)將繼續在(zai)萬(wan)套以(yi)(yi)下(xia)，隨著(zhu)新(xin)建住(zhu)宅供應(ying)的增加(jia)，以(yi)(yi)及可(ke)能(neng)越(yue)來(lai)越(yue)多的自(zi)住(zhu)房上市，二手房價(jia)格可(ke)能(neng)在(zai)二季(ji)度出現加(jia)速下(xia)調。

二手房(fang)成交價現實質性下(xia)調

根據鏈家地產市場研(yan)究部(bu)對北京各(ge)區(qu)域二手房(fang)源(yuan)議價(jia)和(he)(he)掛(gua)牌價(jia)調價(jia)情(qing)況(kuang)的監測(ce)，4月份各(ge)區(qu)域房(fang)源(yuan)掛(gua)牌價(jia)下(xia)調幅(fu)度和(he)(he)議價(jia)空(kong)間(jian)達到(dao)年內最大(da)值。其中近郊區(qu)無(wu)論是議價(jia)空(kong)間(jian)還是房(fang)源(yuan)掛(gua)牌價(jia)下(xia)調幅(fu)度相較(jiao)于中心城區(qu)和(he)(he)外(wai)城四(si)區(qu)都(dou)要更小(xiao)一些。

同時，業主雙重降(jiang)價(jia)的(de)比(bi)(bi)例逐(zhu)月(yue)升高。鏈家(jia)地產分析師張(zhang)旭解釋說(shuo)，雙重降(jiang)價(jia)是(shi)指調(diao)低了掛牌價(jia)且(qie)議價(jia)后又降(jiang)價(jia)出售的(de)房(fang)源。今(jin)(jin)年以(yi)來(lai)，業主雙重降(jiang)價(jia)的(de)比(bi)(bi)例呈上升趨(qu)勢，至(zhi)4月(yue)，已成交的(de)二手(shou)住(zhu)宅中，雙重降(jiang)價(jia)比(bi)(bi)例達(da)到62.1%，與今(jin)(jin)年1月(yue)相(xiang)比(bi)(bi)上升12.6個百分點(dian)。

張旭(xu)分析(xi)說(shuo)(shuo)，雙重降價比例的加(jia)大也說(shuo)(shuo)明，當前房價在擠出(chu)虛高的水(shui)分后(hou)，確實已(yi)出(chu)現了(le)一定程(cheng)度(du)的實質性下調。

4月份，經我(wo)愛我(wo)家成交的月度二手住宅成交均價為31686元/平方米，環比小幅回落2.5%，這一數據與鏈(lian)家地產的調查相近。

鏈家地產報告顯示，今年4月(yue)成(cheng)交(jiao)的二手住宅議價空間為(wei)(wei)3.4%，為(wei)(wei)2013年以(yi)來(lai)的最(zui)高值，從在售房源掛(gua)牌(pai)(pai)價的情況來(lai)看，4月(yue)新(xin)增房源掛(gua)牌(pai)(pai)價環比下降(jiang)2.5%，為(wei)(wei)近9個月(yue)以(yi)來(lai)的最(zui)低(di)值。

從房源類型(xing)(xing)和(he)區域看，鏈家地產報告(gao)顯示，城區和(he)大(da)戶型(xing)(xing)高端房源的議價(jia)空間更大(da)，140平方米以(yi)上大(da)戶型(xing)(xing)能達到4%，這主要是(shi)由于此類房源報價(jia)虛高現象較(jiao)為明顯，在市場遇冷后，其價(jia)格(ge)下調的空間也(ye)更大(da)。

“近(jin)郊(jiao)區(qu)急(ji)(ji)售(shou)業(ye)主(zhu)(zhu)與城區(qu)相比(bi)更(geng)少(shao)，賣房(fang)業(ye)主(zhu)(zhu)主(zhu)(zhu)要(yao)為(wei)改(gai)善換房(fang)需求，在當前(qian)的市場(chang)形勢下并不(bu)急(ji)(ji)于入市，因此議(yi)價難(nan)度更(geng)大。近(jin)郊(jiao)區(qu)房(fang)源(yuan)議(yi)價困難(nan)也(ye)成為(wei)近(jin)期近(jin)郊(jiao)區(qu)二手(shou)住宅成交占比(bi)下降的原因之一(yi)。”張旭(xu)說。