當(dang)下的(de)(de)(de)樓市(shi)分化(hua)之勢，遠不(bu)是“供(gong)應(ying)(ying)過剩(sheng)”所能概括的(de)(de)(de)。最突出(chu)的(de)(de)(de)，還是供(gong)求結(jie)(jie)構失衡。而同是樓市(shi)供(gong)應(ying)(ying)過剩(sheng)，在不(bu)同地方(fang)、不(bu)同城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)表現都(dou)很不(bu)同。如何解(jie)決(jue)，需(xu)要深(shen)入分析當(dang)地的(de)(de)(de)產(chan)業結(jie)(jie)構、有效(xiao)需(xu)求、公共配套等問(wen)題(ti)。若簡單地將分類調控(kong)理解(jie)為(wei)退出(chu)限購，很可(ke)(ke)能給市(shi)場傳(chuan)達(da)出(chu)政府要救市(shi)了、開發(fa)商可(ke)(ke)拿地了、房價要上漲了的(de)(de)(de)錯誤(wu)信(xin)號，從而掩蓋樓市(shi)供(gong)應(ying)(ying)過剩(sheng)的(de)(de)(de)本質問(wen)題(ti)，不(bu)僅加劇長(chang)期內住房供(gong)求失衡、無效(xiao)供(gong)應(ying)(ying)和泡沫，而且還喪失了化(hua)解(jie)樓市(shi)泡沫的(de)(de)(de)最佳窗(chuang)口期。

□李宇嘉

多重消(xiao)息(xi)顯示，樓(lou)市(shi)(shi)走弱(ruo)之勢可能超出(chu)(chu)預(yu)期。首(shou)先是(shi)2月以(yi)來(lai)發(fa)(fa)軔于華東區(qu)域的(de)(de)樓(lou)市(shi)(shi)降(jiang)(jiang)價(jia)潮到目(mu)前(qian)已蔓延全國，主(zhu)流開(kai)發(fa)(fa)商也卷入其(qi)中，但“以(yi)價(jia)換量”的(de)(de)策略(lve)并(bing)沒有(you)實現(xian)，主(zhu)要城(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)下(xia)(xia)(xia)(xia)滑的(de)(de)態(tai)勢并(bing)未緩解，中國房(fang)地(di)產指數系(xi)統(CREIS)數據(ju)監測的(de)(de)44個(ge)重點城(cheng)市(shi)(shi)4月成交量同環(huan)比(bi)分別下(xia)(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)20%和(he)(he)10%。在(zai)供求關系(xi)最(zui)為緊張的(de)(de)北(bei)京(jing)，4月扣除(chu)保障房(fang)后(hou)的(de)(de)量價(jia)環(huan)比(bi)分別下(xia)(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)了20%和(he)(he)10%，新(xin)增項目(mu)整體去化(hua)率不足40%；其(qi)次，披(pi)露(lu)一(yi)季度(du)業績預(yu)報(bao)的(de)(de)103家(jia)上(shang)市(shi)(shi)房(fang)企，近一(yi)半業績下(xia)(xia)(xia)(xia)滑或虧(kui)損，龍頭萬科(ke)更(geng)(geng)出(chu)(chu)現(xian)了自2002年以(yi)來(lai)的(de)(de)首(shou)次利潤下(xia)(xia)(xia)(xia)滑，有(you)傳聞稱其(qi)副總(zong)毛大(da)(da)慶在(zai)某個(ge)沙龍上(shang)的(de)(de)發(fa)(fa)言(yan)(yan)表達了對樓(lou)市(shi)(shi)的(de)(de)無限悲觀，并(bing)直(zhi)言(yan)(yan)很多城(cheng)市(shi)(shi)在(zai)未來(lai)若干年都別想翻身；最(zui)后(hou)，4月百城(cheng)中近半房(fang)價(jia)下(xia)(xia)(xia)(xia)跌，整體房(fang)價(jia)環(huan)比(bi)直(zhi)降(jiang)(jiang)0.28個(ge)百分點，創(chuang)近4個(ge)月最(zui)大(da)(da)降(jiang)(jiang)幅，0.1%的(de)(de)月度(du)漲幅是(shi)4月份開(kai)發(fa)(fa)商大(da)(da)面積降(jiang)(jiang)價(jia)的(de)(de)結果，同時也很可能意味著房(fang)價(jia)下(xia)(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)拐點的(de)(de)出(chu)(chu)現(xian)，這也必(bi)然會讓一(yi)季度(du)同比(bi)下(xia)(xia)(xia)(xia)滑25%的(de)(de)新(xin)開(kai)工(gong)、個(ge)位(wei)數的(de)(de)土(tu)地(di)溢價(jia)率的(de)(de)形勢在(zai)未來(lai)更(geng)(geng)趨惡化(hua)。

對(dui)于樓市下滑所產生的綜合影響，國內外媒體和專(zhuan)家目前的分析還是一(yi)致(zhi)的。40%至50%的銀行(xing)存量貸款(kuan)是以土地(di)及房產作抵(di)押的，50%左右的全社會固(gu)定資產投資是由房地(di)產直接(jie)或間接(jie)引致(zhi)的，而近20萬億的地(di)方債務中(zhong)，絕大部分都與房地(di)產相(xiang)關，下游消費(fei)能否穩住(zhu)也主要(yao)看(kan)房地(di)產。因此，房地(di)產持續走弱絕非房地(di)產行(xing)業(ye)的事情。一(yi)季度(du)經(jing)濟下滑超出年初預期，主流機構認(ren)為主要(yao)是地(di)產下滑惹的禍。盡管(guan)管(guan)理層在4月(yue)出臺了一(yi)系(xi)列“微(wei)刺激”措施，但4月(yue)和二季度(du)的經(jing)濟數據(ju)已難以樂觀。

基于此，地方(fang)政府(fu)和開發商對松(song)(song)(song)(song)綁住房(fang)限購的(de)呼聲(sheng)很高，在部分(fen)地方(fang)更(geng)(geng)已(yi)從(cong)呼聲(sheng)轉(zhuan)向了(le)(le)現(xian)實，先有鄭(zheng)州、無錫等出(chu)臺了(le)(le)購房(fang)入戶(hu)的(de)政策，間接松(song)(song)(song)(song)綁了(le)(le)限購，后有南(nan)寧打響(xiang)了(le)(le)松(song)(song)(song)(song)綁限購的(de)“第一槍”。而且，松(song)(song)(song)(song)綁限購也是(shi)今年(nian)“兩會(hui)”上提出(chu)的(de)分(fen)類調控(kong)思路的(de)貫(guan)徹(che)和體現(xian)。很多(duo)專(zhuan)家和媒體認為(wei)，由于樓(lou)(lou)市(shi)繼續(xu)疲(pi)軟、庫(ku)存高壓(ya)，樓(lou)(lou)市(shi)已(yi)危及地方(fang)財政和區域(yu)金融(rong)風險，松(song)(song)(song)(song)綁限購是(shi)必然的(de)，后續(xu)還會(hui)有更(geng)(geng)多(duo)的(de)城市(shi)加入到松(song)(song)(song)(song)綁限購的(de)隊伍中。

分類調(diao)(diao)控(kong)、自主調(diao)(diao)控(kong)是基(ji)于(yu)今年(nian)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)分化的(de)情況下而提出(chu)(chu)的(de)，一方面(mian)(mian)，供求(qiu)關(guan)系長(chang)期(qi)(qi)緊張(zhang)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)，限制(zhi)住房資源(yuan)購(gou)(gou)置(zhi)和(he)占有(you)的(de)政策(ce)將長(chang)期(qi)(qi)堅(jian)持；另一方面(mian)(mian)，庫存消化壓力大而有(you)效需求(qiu)受到制(zhi)約的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)，則不能不考慮如何按市(shi)(shi)(shi)(shi)場化原(yuan)則探索調(diao)(diao)整既有(you)的(de)政策(ce)，特(te)別是行(xing)政干預(yu)性的(de)限購(gou)(gou)政策(ce)。問題在(zai)于(yu)，目前(qian)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)在(zai)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)間的(de)分化勢頭遠(yuan)遠(yuan)超出(chu)(chu)了業界與各方的(de)估計(ji)。在(zai)整體上，分化表現(xian)為一線(xian)和(he)二線(xian)重(zhong)點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)基(ji)本(ben)健(jian)康，供求(qiu)關(guan)系緊張(zhang)的(de)局面(mian)(mian)長(chang)期(qi)(qi)內(nei)難改，多(duo)數二三線(xian)和(he)三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)供應過剩、甚至(zhi)出(chu)(chu)現(xian)泡沫破滅的(de)風險。

不容否認，樓市供應過剩的問(wen)題確實比較嚴重。截至(zhi)4月末，上海(hai)易居房(fang)地(di)產研(yan)究院監測的20個城市新建商品住(zhu)宅(zhai)庫存創5年(nian)(nian)來新高(gao)。據一(yi)(yi)季度財報的預(yu)披(pi)露，各上市房(fang)企的庫存在驚人(ren)增(zeng)長(chang)。在四(si)大龍(long)頭房(fang)企“招(zhao)保萬金(jin)”中(zhong)，萬科(ke)存量(liang)(liang)增(zeng)幅最大，高(gao)達(da)30%；保利(li)一(yi)(yi)季度存量(liang)(liang)為(wei)2399億(yi)，增(zeng)幅為(wei)28%；招(zhao)商地(di)產784.8億(yi)元(yuan)，增(zeng)幅為(wei)7%；金(jin)地(di)集團766億(yi)元(yuan)，增(zeng)幅為(wei)9%。另外(wai)，主攻二三線和三四(si)線城市的碧(bi)桂園，去年(nian)(nian)其存量(liang)(liang)總建筑面(mian)積超(chao)過4500萬平方米，按照去年(nian)(nian)的銷售規模(mo)，需要大約3年(nian)(nian)或(huo)更長(chang)時(shi)間才能消化現有庫存。

但是(shi)(shi)(shi)(shi)，樓市(shi)分(fen)化遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)不(bu)止于此，特別是(shi)(shi)(shi)(shi)二三線、三四(si)線城市(shi)樓市(shi)，遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)不(bu)是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)個(ge)簡單的(de)(de)(de)“供(gong)應過(guo)剩”所(suo)能(neng)概括的(de)(de)(de)。最突出的(de)(de)(de)，還是(shi)(shi)(shi)(shi)供(gong)求結構失衡。目(mu)前，大多數城市(shi)新房(fang)供(gong)應集中(zhong)(zhong)在外圍，以(yi)新區(qu)(qu)或開發區(qu)(qu)的(de)(de)(de)形式出現。這些區(qu)(qu)域的(de)(de)(de)住房(fang)，都(dou)有個(ge)很(hen)大的(de)(de)(de)弊(bi)病：公(gong)共(gong)服務(wu)(wu)供(gong)給不(bu)足(zu)或徒(tu)有其名(ming)。目(mu)前市(shi)場(chang)需(xu)求的(de)(de)(de)主力是(shi)(shi)(shi)(shi)剛性需(xu)求，不(bu)僅對房(fang)價比較敏(min)感(gan)，而(er)且(qie)對是(shi)(shi)(shi)(shi)否能(neng)滿足(zu)居(ju)住生活的(de)(de)(de)配套服務(wu)(wu)也很(hen)敏(min)感(gan)。因(yin)此，樓市(shi)過(guo)剩供(gong)應的(de)(de)(de)部(bu)分(fen)中(zhong)(zhong)，很(hen)大一(yi)部(bu)分(fen)可以(yi)說是(shi)(shi)(shi)(shi)無(wu)效供(gong)應，很(hen)多地方出現的(de)(de)(de)“空城”或“鬼(gui)城”就(jiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)無(wu)效供(gong)應的(de)(de)(de)代名(ming)詞。老百姓不(bu)買此類房(fang)子，主要原因(yin)不(bu)是(shi)(shi)(shi)(shi)供(gong)應太多了，而(er)是(shi)(shi)(shi)(shi)對無(wu)效供(gong)應用腳(jiao)投(tou)票。因(yin)此，對于這部(bu)分(fen)過(guo)剩的(de)(de)(de)住房(fang)，需(xu)要解決的(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)如(ru)何設法解決補缺配套的(de)(de)(de)問題。主要包(bao)括教(jiao)育、醫療、交(jiao)通、商(shang)店、菜(cai)場(chang)等場(chang)所(suo)，以(yi)及這些場(chang)所(suo)提供(gong)的(de)(de)(de)公(gong)共(gong)服務(wu)(wu)是(shi)(shi)(shi)(shi)否如(ru)中(zhong)(zhong)心區(qu)(qu)一(yi)樣貨真價實(shi)。

另外，很(hen)多(duo)(duo)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)樓盤供應過(guo)剩(sheng)，主要是(shi)相對(dui)(dui)于(yu)需求不足而(er)言的(de)(de)(de)。對(dui)(dui)于(yu)很(hen)多(duo)(duo)傳統的(de)(de)(de)工業型(xing)城(cheng)(cheng)市、資(zi)源型(xing)城(cheng)(cheng)市、人(ren)(ren)口(kou)(kou)老化嚴重的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市，近年(nian)來人(ren)(ren)口(kou)(kou)流入(ru)(ru)相對(dui)(dui)比較遲緩，有的(de)(de)(de)甚至出(chu)現了人(ren)(ren)口(kou)(kou)凈流出(chu)的(de)(de)(de)狀態(tai)。但(dan)(dan)是(shi)，這(zhe)些城(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)卻(que)發(fa)(fa)展得(de)非常迅速，地(di)(di)方(fang)急于(yu)發(fa)(fa)展經濟和(he)推進城(cheng)(cheng)市建設(she)，過(guo)去若干年(nian)內(nei)出(chu)讓了太多(duo)(duo)土地(di)(di)，造成了住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)相對(dui)(dui)于(yu)需求的(de)(de)(de)過(guo)剩(sheng)。這(zhe)其中就包含一些區(qu)域、次區(qu)域的(de)(de)(de)中心(xin)城(cheng)(cheng)市，如南寧、貴(gui)陽(yang)、沈陽(yang)、蘭州、長沙(sha)、青島(dao)、大連等(deng)，其本身制(zhi)定了雄心(xin)勃(bo)勃(bo)的(de)(de)(de)區(qu)域發(fa)(fa)展計(ji)劃，但(dan)(dan)區(qu)域產(chan)業、人(ren)(ren)口(kou)(kou)的(de)(de)(de)集聚(ju)程度遠遠低于(yu)預期，而(er)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)卻(que)瘋狂地(di)(di)發(fa)(fa)展起來了。對(dui)(dui)于(yu)這(zhe)部分過(guo)剩(sheng)供應住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，需要通過(guo)提高區(qu)域經濟、產(chan)業、人(ren)(ren)口(kou)(kou)的(de)(de)(de)集聚(ju)程度，具(ju)體(ti)的(de)(de)(de)措施需要從破(po)除二(er)元戶籍制(zhi)度、社保(bao)向(xiang)非戶籍人(ren)(ren)口(kou)(kou)覆(fu)蓋、區(qu)域內(nei)各城(cheng)(cheng)市間產(chan)業重構(gou)和(he)優(you)化等(deng)方(fang)面來入(ru)(ru)手。

仔細分(fen)析一下(xia)(xia)，同(tong)是樓(lou)市(shi)供(gong)(gong)(gong)應(ying)過(guo)剩，在不(bu)同(tong)的(de)(de)地(di)(di)方(fang)、不(bu)同(tong)的(de)(de)城(cheng)市(shi)表現都有(you)(you)很大(da)的(de)(de)不(bu)同(tong)。如何解決，需(xu)(xu)(xu)要深入(ru)(ru)分(fen)析當地(di)(di)的(de)(de)產業結(jie)構、有(you)(you)效(xiao)需(xu)(xu)(xu)求、公共(gong)配(pei)套等(deng)，這(zhe)些問(wen)(wen)題(ti)短(duan)期(qi)內(nei)難以(yi)解決，但可以(yi)肯定(ding)，絕非是簡單(dan)地(di)(di)放(fang)松限購(gou)(gou)這(zhe)一策(ce)所能解決的(de)(de)。筆者因此認為，眼下(xia)(xia)地(di)(di)方(fang)政府(fu)、房(fang)地(di)(di)產企業、購(gou)(gou)房(fang)者對于分(fen)類(lei)調(diao)控和退出(chu)限購(gou)(gou)的(de)(de)政策(ce)的(de)(de)認識有(you)(you)誤(wu)區(qu)，基本上(shang)都認為是要消(xiao)化庫存，阻止樓(lou)市(shi)進一步下(xia)(xia)滑。但是，若簡單(dan)地(di)(di)將分(fen)類(lei)調(diao)控理(li)解為退出(chu)限購(gou)(gou)，很可能給(gei)市(shi)場傳達出(chu)錯誤(wu)的(de)(de)信(xin)號，即政府(fu)要救市(shi)了(le)，開(kai)發商(shang)可以(yi)拿地(di)(di)了(le)、房(fang)價(jia)要上(shang)漲了(le)，從(cong)而掩蓋(gai)了(le)樓(lou)市(shi)供(gong)(gong)(gong)應(ying)過(guo)剩在產業基礎、有(you)(you)效(xiao)需(xu)(xu)(xu)求、人口(kou)導入(ru)(ru)、公共(gong)配(pei)套等(deng)方(fang)面的(de)(de)本質問(wen)(wen)題(ti)。最終的(de)(de)結(jie)果是，不(bu)僅加劇長期(qi)內(nei)住房(fang)供(gong)(gong)(gong)求失衡、無效(xiao)供(gong)(gong)(gong)應(ying)和泡(pao)沫(mo)(mo)的(de)(de)問(wen)(wen)題(ti)，而且還喪失了(le)化解樓(lou)市(shi)泡(pao)沫(mo)(mo)的(de)(de)最佳窗口(kou)期(qi)。

(作(zuo)者系(xi)深圳市房地(di)產研(yan)究中(zhong)心(xin)高(gao)級(ji)研(yan)究員)