樓市降價追(zhui)蹤：假摔居多(duo)

⊙記(ji)者朱楠○編輯邱江

盡(jin)管自2月(yue)杭州德(de)信北海公園(yuan)宣布降價后，降價風(feng)波在(zai)多地持續發(fa)酵，但據記者了解，在(zai)全(quan)國二(er)十余個(ge)城市(shi)中，真正出(chu)現直接降價的城市(shi)只有6個(ge)，實質(zhi)性(xing)降價樓(lou)盤也不過(guo)9個(ge)，其余多為(wei)減少(shao)首付成數(shu)、特價房(fang)、團購房(fang)等常見的促銷形式。

記者測算上述9個項目(mu)樓(lou)板價(jia)(jia)在(zai)降價(jia)(jia)后(hou)售(shou)價(jia)(jia)中(zhong)的占(zhan)比發現，這些項目(mu)樓(lou)板價(jia)(jia)占(zhan)目(mu)前售(shou)價(jia)(jia)比重多在(zai)40%至60%之間(jian)，如果考(kao)慮土(tu)建成本(ben)(ben)和(he)資金成本(ben)(ben)，除少數樓(lou)盤由于前期(qi)地價(jia)(jia)較低，降價(jia)(jia)后(hou)仍有(you)獲利空間(jian)外(wai)，其他(ta)樓(lou)盤大多已(yi)經貼近成本(ben)(ben)線，虧本(ben)(ben)風險(xian)驟(zou)增，高地價(jia)(jia)項目(mu)在(zai)樓(lou)市下行通道中(zhong)風險(xian)凸(tu)顯。

直接降價鮮見

近期，樓市(shi)(shi)降(jiang)價(jia)傳聞此起彼伏(fu)，但據(ju)中(zhong)原集(ji)團研(yan)究中(zhong)心昨日(ri)發布(bu)的一份調研(yan)報(bao)告，在(zai)其調研(yan)的21個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)，截(jie)至(zhi)4月30日(ri)，只有杭州(zhou)(zhou)、常(chang)州(zhou)(zhou)、成都、沈陽、寧波及(ji)惠州(zhou)(zhou)等6個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)有樓盤(pan)采取直接降(jiang)價(jia)的方式(shi)促銷，且降(jiang)價(jia)項(xiang)目(mu)以(yi)高(gao)端樓盤(pan)為主(zhu)，降(jiang)價(jia)幅度在(zai)5%至(zhi)25%。

“在(zai)現有的各(ge)(ge)種促(cu)銷模式中(zhong)，除(chu)直接降價外，其(qi)他(ta)(ta)主要包括低(di)(di)首(shou)付(零首(shou)付)、特價房、新盤低(di)(di)開(kai)入市以及團(tuan)購等。”中(zhong)原集團(tuan)研究中(zhong)心(xin)劉淵告訴記(ji)者，與其(qi)他(ta)(ta)促(cu)銷方式相(xiang)比，降價是開(kai)發商最后的選擇，目前各(ge)(ge)地(di)真(zhen)實(shi)降價的案例仍不多見。

“年(nian)(nian)初以來(lai)新房(fang)市場的低迷(mi)至(zhi)今未有(you)明顯(xian)改觀，隨著上(shang)半年(nian)(nian)業績周期臨(lin)近(jin)，預計(ji)5、6月將有(you)更多(duo)上(shang)市房(fang)企加入降價(jia)(jia)促銷隊(dui)伍。”劉淵表示，目前來(lai)看，各地(di)降價(jia)(jia)可謂“雷聲大，雨點小(xiao)”，實質性降價(jia)(jia)行為(wei)并不(bu)多(duo)，房(fang)價(jia)(jia)遠沒有(you)跌到開發(fa)商“肉里”。根據近(jin)兩周的數據趨勢，預計(ji)5月新盤供(gong)應將出現(xian)回升(sheng)，實質性降價(jia)(jia)一旦(dan)蔓(man)延(yan)，有(you)望帶(dai)動成交量有(you)所改善。

高地(di)價項目“貼身(shen)肉搏”

上述6個已(yi)現(xian)實質性(xing)降(jiang)價(jia)(jia)(jia)的城市多(duo)為庫存積(ji)壓嚴重的樓市“重災區”，如杭州(zhou)、常(chang)州(zhou)等。經測算，在杭州(zhou)、常(chang)州(zhou)、成(cheng)都(dou)等地出現(xian)實質性(xing)降(jiang)價(jia)(jia)(jia)的9個項(xiang)(xiang)目中，多(duo)數(shu)(shu)項(xiang)(xiang)目降(jiang)價(jia)(jia)(jia)后，土(tu)地價(jia)(jia)(jia)格占(zhan)(zhan)售價(jia)(jia)(jia)比(bi)重約在40%至60%左右。粗(cu)略估計(ji)其建安(an)成(cheng)本為3000元(yuan)/平方米(mi)，加上資金成(cheng)本，多(duo)數(shu)(shu)地價(jia)(jia)(jia)占(zhan)(zhan)比(bi)60%的項(xiang)(xiang)目已(yi)經貼近成(cheng)本線，但由于(yu)(yu)這些項(xiang)(xiang)目大多(duo)屬于(yu)(yu)尾盤，降(jiang)價(jia)(jia)(jia)前的收益占(zhan)(zhan)比(bi)較(jiao)高，因此還不至于(yu)(yu)虧本。更(geng)有(you)少數(shu)(shu)樓盤，由于(yu)(yu)拿地時間(jian)長，即便降(jiang)價(jia)(jia)(jia)后，地價(jia)(jia)(jia)占(zhan)(zhan)比(bi)依然(ran)很低，如成(cheng)都(dou)星河灣鉑雅苑，樓面(mian)地價(jia)(jia)(jia)僅為1086元(yuan)/平方米(mi)，僅占(zhan)(zhan)目前售價(jia)(jia)(jia)的16%，即使資金成(cheng)本較(jiao)高，降(jiang)價(jia)(jia)(jia)后依然(ran)有(you)獲利空間(jian)。

在這9個項目(mu)(mu)中，位于(yu)(yu)常州新北區(qu)的(de)(de)九龍(long)倉年華里是目(mu)(mu)前風險最突出的(de)(de)一(yi)個項目(mu)(mu)。該項目(mu)(mu)于(yu)(yu)2013年7月開(kai)盤，截至(zhi)降(jiang)(jiang)價前總(zong)共(gong)銷售(shou)約(yue)223套；今(jin)年3月17日(ri)該項目(mu)(mu)開(kai)始降(jiang)(jiang)價，高層部(bu)分每(mei)平方米降(jiang)(jiang)價1000元(yuan)，降(jiang)(jiang)價幅度(du)約(yue)17%，截至(zhi)4月28日(ri)已(yi)銷售(shou)189套。由于(yu)(yu)是項目(mu)(mu)整體降(jiang)(jiang)價，其地價占房價比重由降(jiang)(jiang)價前的(de)(de)56%升至(zhi)降(jiang)(jiang)價后(hou)的(de)(de)67%，再(zai)加上(shang)建安、資金成本，整體降(jiang)(jiang)價后(hou)項目(mu)(mu)已(yi)是“貼(tie)身肉搏”，盈(ying)利風險更高。該項目(mu)(mu)地塊購(gou)于(yu)(yu)2010年，是該區(qu)域歷(li)史地價最高的(de)(de)年份，開(kai)發商以超過(guo)99%的(de)(de)溢(yi)價率高價購(gou)得。

房企放緩拿地控風險

“市場低迷期，風(feng)險(xian)大的項目都(dou)是拿地價(jia)格過高(gao)，一旦價(jia)格回歸，風(feng)險(xian)承(cheng)受能力(li)不(bu)足(zu)的弱點就凸(tu)顯(xian)出來(lai)。”劉淵表(biao)示。

事實上，在樓市低迷，銷售不(bu)暢的情況下，標(biao)桿(gan)房企已放緩拿地(di)步伐。根據中原監測數據顯示，4月十家標(biao)桿(gan)房企購地(di)金(jin)額為173億元，盡(jin)管環比(bi)3月增長15%，但較2013年月均購地(di)金(jin)額大幅回落38%。

以萬(wan)科(ke)為(wei)例，其(qi)(qi)4月份銷(xiao)售面積和(he)金額環比雙雙下降。在拿地方(fang)面，4月萬(wan)科(ke)新增加項目僅5個，總金額還不到19億元(yuan)，且其(qi)(qi)中3個項目為(wei)合(he)作開發(fa)。

另據(ju)中(zhong)(zhong)原監測數據(ju)顯示，4月全國40個(ge)大中(zhong)(zhong)城市(shi)一手住宅銷售(shou)面積(ji)環(huan)比3月下(xia)滑(hua)5.8%。在樓市(shi)暫無好轉跡象的情況下(xia)，標桿房企購地趨于謹慎。

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